2015年標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程造價(jià)成本控制要點(diǎn)匯總

1、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程造價(jià)成本控制要點(diǎn)（20152015 年版）開(kāi)發(fā) 環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)控制方法備注征地1征地費(fèi)用盡量爭(zhēng)取對(duì)自己有利的付款條件及 付款時(shí)機(jī)，優(yōu)惠金額或延遲日期。2規(guī)劃條件滿(mǎn)足利益最大化，合理提高容積率， 降低土地成本。規(guī)劃 萬(wàn)案3可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)1市場(chǎng)信息搜集和分析。2市政狀況信息分析。3規(guī)劃要點(diǎn)確立。4可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。5可行性設(shè)計(jì)變更。規(guī)劃環(huán)節(jié)的 成本控制所 占權(quán)重最大， 具有一錘定 音”的地位和 作用：在規(guī)劃 環(huán)節(jié)進(jìn)行成 本控制是實(shí) 現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵， 可以 最大限度的 減少事后變 動(dòng)帶來(lái)的成 本。4方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方 案進(jìn)行評(píng)審、確定。5設(shè)計(jì)成果1

2、對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn) 行細(xì)節(jié)調(diào)整。2設(shè)備選型方案提前確定。3根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估 算。報(bào)批設(shè)計(jì)6設(shè)計(jì)方案1根據(jù)項(xiàng)目前運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析 制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。2方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)。3方案設(shè)計(jì)評(píng)審。7報(bào)批1注意市政設(shè)計(jì)。2注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范 性，材料完整。擴(kuò)初設(shè)計(jì)8擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求1對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整。2設(shè)計(jì)要求。3內(nèi)部審核。9成本概算1根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選 型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總 成本作出概算。2制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)。10擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖1根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)。2專(zhuān)家評(píng)審。3內(nèi)部評(píng)審。4設(shè)計(jì)調(diào)整。樁基設(shè)計(jì)11地質(zhì)勘察1搜集權(quán)威地質(zhì)資料。2自己專(zhuān)業(yè)人員勘察。12設(shè)計(jì)方

3、案評(píng)審1樁基設(shè)計(jì) 2 種以上形式。2由專(zhuān)家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng) 審。13樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整。施工 圖設(shè) 計(jì)14施工圖設(shè)計(jì)要求1根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功 能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖 基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求。2建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分， 應(yīng)嚴(yán)格審核。15審圖互審互簽，明確修改意見(jiàn)16面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相 結(jié)合。銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)171營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制。2施工招投標(biāo)。裝修 萬(wàn)案 設(shè)計(jì)18方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和實(shí) 體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求。19材料設(shè)備選型成本方案1市場(chǎng)信息調(diào)研。2根據(jù)設(shè)計(jì)要求確

4、定裝修材料和設(shè) 備。3制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì) 表。4裝飾綜合價(jià)格拆分分析。20招投標(biāo)1制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。2評(píng)審。功能設(shè)計(jì)21小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì) 評(píng)估1市場(chǎng)調(diào)研。2有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能。22市場(chǎng)配套方案1市政狀況調(diào)研。2爭(zhēng)取政府有利條件。23環(huán)境方案設(shè)計(jì)1根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境 設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額。2招投標(biāo)。24智能化設(shè)計(jì)1市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 智能化內(nèi)容控制。2招投標(biāo)尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏。25銷(xiāo)售承諾保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢通， 保障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際功能的一致性。設(shè)計(jì)變更26設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行。材料設(shè)備27選型方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材

5、料設(shè)備，使 設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的 安裝。28采購(gòu)招投標(biāo)。投標(biāo) 單位 的選擇29資質(zhì)管理水平 技術(shù)力量 歷史記錄 資金實(shí)力 合作經(jīng)歷1建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè) 備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。2選擇投標(biāo)單位。3推存五豕投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作 組。4招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、 篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投 標(biāo)文 件30各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi) 容應(yīng)包括：工期工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量要求付款方式招標(biāo)范圍結(jié)算方式驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)注意事項(xiàng)廢標(biāo)條件接標(biāo)時(shí)間開(kāi)標(biāo)時(shí)間定標(biāo)方法投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)合同條文圖紙、其他要求等招標(biāo)工作組審核。評(píng)標(biāo) 和定 標(biāo)31技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)1優(yōu)先順序。

6、2技術(shù)評(píng)標(biāo)。32經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)1經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)。2合作經(jīng)歷。3綜合審核投標(biāo)單位，評(píng)定中標(biāo)單位。設(shè)計(jì) 變更 環(huán)節(jié)33變更評(píng)估1項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確， 盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。2加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮 工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有 預(yù)見(jiàn)性，并予以事先約定。3各部門(mén)全面評(píng)估變更帶來(lái)的各種變 化，為審批提供參考依據(jù)。施工環(huán)節(jié)的 成本控制主 要應(yīng)注意兩 大方面，一個(gè) 是因各種變 更帶來(lái)的費(fèi)用， 另一個(gè)是 材料、工程款 的支付。由于 市場(chǎng)變化與 市場(chǎng)把握的 原因，施工階 段不可避免 由于各種情34變更的審核簽認(rèn)1設(shè)計(jì)變更通知單。2變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工 程部、監(jiān)理單位和施工

7、單位共同簽字 后，才能有效。35變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。施工現(xiàn)場(chǎng)36簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中 所約定的條款執(zhí)行。簽證37簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā) 生當(dāng)時(shí)簽證的原則。況而要對(duì)施 工計(jì)劃和內(nèi) 容進(jìn)行改動(dòng)， 而在變更明 確目的和遵 循程序是必 須。這一階段 進(jìn)行成本控制時(shí)要注意 各部的及時(shí) 溝通和良好 合作。38簽證的工程量1認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。2簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚 準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全、并有監(jiān) 理工程師的簽字確認(rèn)。39簽證的審批1施工洽商通知單。2必須遵循“先洽后干”的原則，在 確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審， 通過(guò)后方可正

8、式簽證。40簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類(lèi)匯總統(tǒng) 計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程 變更提出改進(jìn)意見(jiàn)。審圖41擴(kuò)初圖會(huì)審施工圖會(huì)審分項(xiàng)、分部圖會(huì)審各專(zhuān)業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審1圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。2各專(zhuān)業(yè)互審互簽制度。3力爭(zhēng)在開(kāi)工前把圖紙中的冋題修改宀完?？偡?包配 合費(fèi)42分包方式分包內(nèi)容分包的責(zé)任界定1通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。2應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。材料供應(yīng)43選型材料供應(yīng)方式材料計(jì)劃預(yù)留時(shí)間1施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材 料招標(biāo)前確定。2先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確 定相關(guān)費(fèi)用。限時(shí)編制材料計(jì)劃。3材料計(jì)劃簽認(rèn)。4要考慮可能出現(xiàn)的冋題，留出相應(yīng)

9、 的時(shí)間。工程 款的 支付44付款進(jìn)度工程進(jìn)度付款的審批1按合同約定執(zhí)行付款。2按進(jìn)度付款。3多層次多角度審核工程進(jìn)度。4根據(jù)情況由不冋級(jí)別人員最終審 批。材料 進(jìn)場(chǎng) 計(jì)劃45采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同 時(shí)間材料及設(shè)備 采購(gòu)環(huán)節(jié)成 本控制的核 心要素是計(jì) 劃和信息，通 過(guò)明確而科學(xué)的流程， 就 可以最大限 度的減少在 該環(huán)節(jié)出現(xiàn) 的損失的概46生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合。47運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)。48安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合。49交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系。材料 的性 能價(jià)格比50市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng) 信息庫(kù)。51技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確疋 或封樣。52

10、招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采 用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。率， 達(dá)到成本 控制的目的。材料 款支 付53材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度1預(yù)付款限額控制。2首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。3保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。4依據(jù)合同中約定的付款。材料 驗(yàn)收54數(shù)量驗(yàn)收幾方共冋確疋貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量。55質(zhì)里驗(yàn)收1外觀質(zhì)量的驗(yàn)收。2安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收。3投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收。材料 保管 與保修56材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的 責(zé)任承擔(dān)者。57材料保修用合冋的方式明確保修責(zé)任與保修 期。營(yíng)銷(xiāo) 萬(wàn)案58費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額。銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的 成本一般是 按比例控制， 但

11、一旦制訂 了費(fèi)用目標(biāo) 總額，具體的 單項(xiàng)支出就 必須嚴(yán)格控制。 由于銷(xiāo)售 涉及的部門(mén) 比較多，所以 各部門(mén)乃至 總經(jīng)理都需 要分工負(fù)責(zé) 這部分的控制職能。此 夕卜， 由于銷(xiāo)售 環(huán)節(jié)的一些 操作會(huì)對(duì)入 住和物業(yè)管 理產(chǎn)生重要 的影響，所以 這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也 必須有長(zhǎng)線 考慮。59市場(chǎng)信息收集 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和 費(fèi)用。60營(yíng)銷(xiāo)方案審批征求各方面意見(jiàn)，按審批流程操作。營(yíng)銷(xiāo) 現(xiàn)場(chǎng) 費(fèi)用61現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)用1銷(xiāo)售人數(shù)控制。2銷(xiāo)售工作進(jìn)度控制。3獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制。62現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售道具費(fèi) 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)銷(xiāo)售模型費(fèi)用 宣傳資料及禮品費(fèi) 展銷(xiāo)費(fèi)63計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度。媒

12、體 選擇64媒體及廣告代理公司信息收集和分析專(zhuān)人負(fù)責(zé)。65招投標(biāo)1先評(píng)后選的原則。2內(nèi)部評(píng)審。3招投標(biāo)。樣板 房裝 修66設(shè)計(jì)、裝修1市場(chǎng)信息收集。2制訂裝修目標(biāo)成本總額。67材料米購(gòu)1信息搜集。2材料、設(shè)備選型。68信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)。69樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議。70材料回收、保管和再利 用1建立材料設(shè)備清單。2使用登記。3閑置品評(píng)估和處理。銷(xiāo)售 回款71銷(xiāo)售折扣點(diǎn)按規(guī)定執(zhí)行。72回款周期按規(guī)定執(zhí)行。銷(xiāo)售 補(bǔ)充 條款及承 諾73承諾的給出1制作樓書(shū)。2承諾分類(lèi)。74設(shè)計(jì)變更與承諾1變更審批與知會(huì)制度。2承諾變更?？蛻?hù) 交房75交房日期 保修期 質(zhì)量補(bǔ)償1晚交房原因分類(lèi)處理。2與施工隊(duì)

13、洽商延長(zhǎng)保修期。3交房驗(yàn)收協(xié)議。其它76中介費(fèi)77與銷(xiāo)售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷(xiāo)售要求而發(fā)生 的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行。乙方 預(yù)算78乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、 墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及 招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的冋題。工程預(yù)決算 環(huán)節(jié)的成本 控制難點(diǎn)在 于有關(guān)監(jiān)控 信息的及時(shí) 和準(zhǔn)確性。這 些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自 己的調(diào)研，不 論哪種方式 都應(yīng)該注意 嚴(yán)格按程序 走，防止出現(xiàn) 不規(guī)范或不 負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。鋼筋 用量 的核實(shí)79施工圖中的鋼筋用量 洽商、變更的鋼筋用量1選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職 業(yè)道德良好、

14、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià) 咨詢(xún)公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作。2審算部專(zhuān)人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造 價(jià)咨詢(xún)公司的鋼筋量計(jì)算工作。3工程造價(jià)咨詢(xún)公司與審算部相關(guān)人 員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方綁扎鋼筋情 況。價(jià)差 的調(diào) 整80材料價(jià)差 人工價(jià)差 費(fèi)用價(jià)差1嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法 及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用） 變化情況。2當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與 相關(guān)單位商量對(duì)策。洽商 及變 更的費(fèi)用 控制81圖紙審核因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙 的修改現(xiàn)場(chǎng)簽證1工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)共冋 審圖，實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制。2監(jiān)理公司審圖。3施工單位審圖。4甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng) 進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。5現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原

15、 因和責(zé)任。違約 與索 賠82工期質(zhì)量1甲方發(fā)行自己的合冋義務(wù)。2甲方督促乙方履行合冋義務(wù)。3工期與質(zhì)量重視過(guò)程中控制。83配合管理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配 合問(wèn)題。84停工、窩工當(dāng)造成重大停工、窩工時(shí)，工程部 與審算部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算。財(cái)務(wù) 費(fèi)用85公司開(kāi)發(fā)速度、規(guī)模與 貸款計(jì)劃1制定年度資金計(jì)劃。2資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制。期間費(fèi)用主 要有財(cái)務(wù)、人 工、行政三塊 費(fèi)用組成。由 于地產(chǎn)業(yè)務(wù) 的周期變化， 期間費(fèi)用的 靈活性很高， 更需要加強(qiáng) 對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制，財(cái)務(wù)部在這 一環(huán)節(jié)除了 承擔(dān)主要的 控制任務(wù)外， 還有義務(wù)指 導(dǎo)監(jiān)督其他部門(mén)的有關(guān) 費(fèi)用支出情 況。86地價(jià)款的支付制

16、定項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃。87工程款的支付制定項(xiàng)目年度付款計(jì)劃。88銷(xiāo)售回款的管理制定年度銷(xiāo)售計(jì)劃。人工 費(fèi)用89薪金崗位津貼 出差補(bǔ)助 加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用 獎(jiǎng)金（含即時(shí)獎(jiǎng)金）1依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定公司 工資總額。2依據(jù)國(guó)豕和公司有關(guān)規(guī)定確定加班 補(bǔ)助及其他費(fèi)用與出差補(bǔ)助。3依據(jù)公司獎(jiǎng)優(yōu)自懲劣的政策確定資 金額。行政 管理 費(fèi)用90通訊費(fèi)用通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷(xiāo)。91交際費(fèi)用交際費(fèi)用實(shí)行定額報(bào)銷(xiāo)。92車(chē)輛交通費(fèi)車(chē)輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理：過(guò) 路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào) 實(shí)銷(xiāo)管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批； 部門(mén)經(jīng)理以上私家車(chē)限額報(bào)銷(xiāo)。93其他辦公用品費(fèi)委托物業(yè)管理94未銷(xiāo)售的商品房 地產(chǎn)公司辦公室 職工宿舍 樣板間1制定委托管理邀約并致物業(yè)公司。2物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理 方案。3經(jīng)同公司客戶(hù)服務(wù)中心達(dá)成一致意 見(jiàn)后簽