土地登記依據(jù)

1、土地登記依據(jù)、程序、要件、時(shí)限、土地登記的依據(jù)我國登記的法律依據(jù)概括起來可以分為兩大類：實(shí)體法律依據(jù)和程序法律依 據(jù)。（一） 實(shí)體法律依據(jù)1中華人民共和國憲法對(duì)土地所有制、土地權(quán)屬的有關(guān)規(guī)定：第六條規(guī)定：中華人民共和國的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的基礎(chǔ)是生產(chǎn)資料的社會(huì) 主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。第九條規(guī)定：礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都 屬于國家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒 地、灘涂除外。2 中華人民共和國民法通則對(duì)土地權(quán)屬的規(guī)定：第七十四條規(guī)定：集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織

2、或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。第八十條規(guī)定：國家所有的土地，可以依法由全民所有制單位使用，也可以 依法確定由集體所有制單位使用，國家保護(hù)它的使用、收益的權(quán)利；使用單位有 管理、保護(hù)、合理利用的義務(wù)。第八十三條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié) 互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰 關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。3.1 9 6 2年9月農(nóng)村人民公社工作條例修正草案對(duì)生產(chǎn)隊(duì)集體土地 所有權(quán)的規(guī)定：第四章規(guī)定：生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)的土地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)

3、所有。生產(chǎn)隊(duì)所有的土地， 包括社員的自留地、自留山、宅基地等等，一律不準(zhǔn)出租 。生產(chǎn)隊(duì)所有的土 地，不經(jīng)過縣級(jí)以上人民委員會(huì)的審查和批準(zhǔn)， 任何單位和個(gè)人都不得占用。 集體所有的山林、水面和草原，凡是歸生產(chǎn)隊(duì)所有比較有利的，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)所有。4、中華人民共和國土地管理法對(duì)確認(rèn)土地權(quán)屬、開展土地登記工作的 規(guī)定：第二條規(guī)定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和 勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行 使。第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法 律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于 農(nóng)民集

4、體所有。第九條規(guī)定：國有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個(gè)人 使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。第十條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng) 濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的 農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。第十一條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊，核發(fā)證書， 確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的， 由縣級(jí)人民政府登記 造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人

5、依法使用的國有土地，由縣 級(jí)以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的 國有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定。確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使 用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照森林法、草原法和漁 業(yè)法的有關(guān)規(guī)定辦理。第十二條規(guī)定：依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地權(quán)屬變更登記 手續(xù)。第十三條規(guī)定：依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和 個(gè)人不得侵犯。5 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五章專門對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬登記管 理做出了規(guī)定：明確規(guī)定國家實(shí)行土地使用權(quán)登記發(fā)證制度，規(guī)定了土地登記與房屋登記的 關(guān)系，房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記，以及房產(chǎn)證與土地

6、證合一的條件（即經(jīng)省、自 治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管 理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，）。6.中華人民共和國擔(dān)保法對(duì)土地抵押的范圍、抵押登記效力等的規(guī)定：第三十四條規(guī)定：下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（1）抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（2）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒 地的土地使用權(quán)；第三十五條規(guī)定：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押。但 不得超出其余額部分。第三十六條規(guī)定：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，

7、該房屋占用范圍 內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房 屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房 等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。第三十七條規(guī)定：下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(1) 土地所有權(quán)。(2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第 三十四條第(5)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外。第四十一條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵 押物登記，抵押合同自登記之日起生效。第四十二條規(guī)定：辦理抵押登記的部門如下：(1) 無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為

8、核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管 理部門。(2) 以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí) 以上地方人民政府規(guī)定的部門。7土地管理法實(shí)施條例第二章對(duì)土地的所有權(quán)、使用權(quán)及其登記作了 進(jìn)一步的規(guī)定：第二條規(guī)定：下列土地屬于全民所有即國家所有：(1) 城市市區(qū)的土地；(2) 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；(3) 國家依法征用的土地；(4) 依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地；(5) 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有 的土地；(6) 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使 用的原屬于遷移集體所有

9、的土地。第三條規(guī)定：國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。土地登記資料可以公開查詢。確認(rèn)林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)，確認(rèn)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，分別依照森林法、草原法和漁業(yè)法的有關(guān)規(guī)定辦理。第四條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民 政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)， 由縣級(jí)人民政府登記造冊， 核發(fā)集體 土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在的縣級(jí) 人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，

10、由縣級(jí)人民政府登記造冊， 核發(fā) 集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。設(shè)區(qū)的市人民政府可以對(duì)市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實(shí)行統(tǒng)一登記第五條規(guī)定：單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地 的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)， 由縣級(jí)以上人民政府 登記造冊，核發(fā)國在土地使用權(quán)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的 國有土地的登記發(fā)證， 由國務(wù)院土地行政主管部門負(fù)責(zé)， 具體登記發(fā)證辦法由國 務(wù)院土地行政主管部門會(huì)同國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等有關(guān)部門制定。未確定使用權(quán)的國有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊，負(fù)責(zé)保護(hù)管理第六條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地

11、上建筑物、構(gòu) 筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的， 必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土 地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有 權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土 地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。第七條規(guī)定：依照土地管理法 的有關(guān)規(guī)定 ,收回用地單位的土地使用權(quán)的 由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，由原土地登記機(jī)關(guān)注銷土地登記。8城鎮(zhèn)國有土地使用

12、權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件9.原國家土地管理局頒布的確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定(二)程序法律依據(jù)依據(jù)我國的有關(guān)法律規(guī)定，土地登記、確定土地權(quán)屬由各級(jí)人民政府土地管 理部門負(fù)責(zé)，國家土地行政主管部門負(fù)責(zé)管理全國土地登記、 土地確權(quán)工作， 直 接負(fù)有依法規(guī)范土地登記工作的責(zé)任。我國土地登記的程序法律依據(jù)主要有：(1) 原國家土地管理局土地登記規(guī)則。(2) 原國家土地管理局土地權(quán)屬爭議處理暫行辦法。二、土地登記的程序土地登記的程序可分為：土地登記申請(qǐng) 地籍調(diào)查 權(quán)屬審核 注冊 登記核發(fā)證書。( 1)土地登記申請(qǐng)：土地登記申請(qǐng)是土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動(dòng)當(dāng)事人按照規(guī)定、向土地登記機(jī) 關(guān)申請(qǐng)其土地權(quán)利狀況

13、或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)， 請(qǐng)求在土地登記簿上予以注冊登記的過 程和行為。它是土地登記程序的第一步。申請(qǐng)方式有兩種：權(quán)利人直接到登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；權(quán)利人可以委托代 理人代理申請(qǐng)。( 2)地籍調(diào)查：地籍調(diào)查是土地登記的前期基礎(chǔ)性工作，是土地登記法律行為的重要程序。 其目的是依照有關(guān)法律程序和技術(shù)規(guī)程，查清每一宗土地的位置、界限、面積、 權(quán)屬、用途以及等級(jí)等基本情況， 以滿足土地登記的需要。 地籍調(diào)查成果經(jīng)登記 后具有法律效力， 是調(diào)處土地權(quán)屬糾紛、 查處違法占地、 保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán) 益的重要法律依據(jù)。地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍勘丈。權(quán)屬調(diào)查主要是查清宗地權(quán)屬、界址位 置、用途等。地籍勘丈是測量宗地界址

14、點(diǎn)的平面位置、宗地形狀、面積等。( 3)權(quán)屬審核：權(quán)屬審核是土地登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人提交的證明文件資料和地籍調(diào)查結(jié)果進(jìn)行 審核，再由縣級(jí)以上人民政府根據(jù)土地登記機(jī)關(guān)的審核意見， 決定對(duì)申請(qǐng)登記的 土地權(quán)利和權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)， 是否準(zhǔn)予登記的法律程序。 權(quán)屬審核是土地登記的核 心環(huán)節(jié)。4)注冊登記：注冊登記是指土地登記機(jī)關(guān)對(duì)批準(zhǔn)土地登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)或他項(xiàng)權(quán) 利進(jìn)行登卡、裝簿、造冊的工作程序。它既是一種行政行為，又是一種十分嚴(yán)肅 的法律行為。一經(jīng)注冊登記，土地權(quán)利即產(chǎn)生法律效力。（5）核發(fā)證書：土地證書是土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利者持有的法律憑證。目前我 國的土地證書主要有四種：國有土地使用

15、證、集體土地所有證、集體 土地使用證、 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。土地證書以每宗地為單位填寫。兩個(gè) 以上土地使用者共同使用一宗土地的， 應(yīng)當(dāng)分別填寫土地使用證。 土地他項(xiàng)權(quán) 利證明書 以土地他項(xiàng)權(quán)利人為單位填寫， 同一土地他項(xiàng)權(quán)利人擁有不同宗地上 的土地他項(xiàng)權(quán)利， 或者在同一宗地上擁有兩個(gè)以上不同類型土地他項(xiàng)權(quán)利的， 應(yīng) 分別填寫土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。三、土地登記應(yīng)提交的要件申請(qǐng)人向土地登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)提交下列要件：1）土地登記申請(qǐng)書；2）申請(qǐng)人身份證明；3） 土地權(quán)屬來源證明；4）地上附著物權(quán)屬證明。其中申請(qǐng)人是法人的，提交單位法人證明（機(jī)關(guān)法人 不需提交）， 土地登記法定代表人身份證明書，法定代表人的個(gè)人身份證或 戶籍簿； 申請(qǐng)人是自然人的， 提交個(gè)人身份證或戶籍證明， 個(gè)體工商戶也視為自 然人對(duì)待。 土地登記申請(qǐng)人凡是委托他人代理申請(qǐng)的， 均須同時(shí)提交 土地登記 委托書和委托代理人個(gè)人身份證。四、土地登記的辦理期限（1）土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理土地使用權(quán)、 所有權(quán)設(shè)定登記， 土地使用權(quán)、所有權(quán)變更登記，名稱、地址和土地用途變更申