土地估價基礎(chǔ)知識

1、土地管理基礎(chǔ)知識十六、城鎮(zhèn)基準地價與標定地價1、基準地價概念基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。例題：在我國的地價體系構(gòu)成中，從地價的特點看，基準地價屬于（    ）。（2002年土地管理基礎(chǔ)試題）A.區(qū)域平均地價B.市場價格的平均值C.成交地價的平均水平D.評估價格的平均值答案：A解析：基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期

2、土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。2、基準地價的作用（1）建立健全地價體系，完善地籍管理制度，為各部門和土地使用者、經(jīng)營者服務；（2）為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供依據(jù)；（3）充分發(fā)揮政府地價的控制和導向作用，合理引導投資方向和土地利用方式；（4）為征收土地稅費提供依據(jù)；（5）是政府制定協(xié)議出讓最低價標準的依據(jù)；（6）為政府管理地產(chǎn)市場提供價格數(shù)據(jù)；（7）為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。3、基準地價的表現(xiàn)形式常見的基準地價表現(xiàn)形式有：級別基準地價。級別基準地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。區(qū)片基準地價。區(qū)片基準地價是

3、在級別基準地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準地價。路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。4、標定地價概念與作用中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。國家實行房地產(chǎn)價格評估制度，房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。標定地價是政府根據(jù)管理需要，

4、評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。標定地價的作用：（1）標定地價為政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金提供依據(jù)；（2）標定地價為企業(yè)清產(chǎn)核資核股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù)；（3）標定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù)；（4）標定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據(jù)。例題：根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，我國實行（    ）的定期公布制定。（2002年土地管理基礎(chǔ)試題）A.市場交易價格B.出讓價格C.宗地地價D.標定地價答案：D解析：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，基準地價、

5、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。十七、地價管理的內(nèi)容1、定期公布基準地價、標定地價制度 城市房地產(chǎn)管理法第三十二條規(guī)定，“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。” 2、建立土地價格評估制度 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估?！?3、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度?！?4、建立土地交易價格申報制度 城市房地

6、產(chǎn)管理法規(guī)定，“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。土地交易權(quán)利人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。 5、制定協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)最低限價 城市房地產(chǎn)管理法第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第五條規(guī)定，協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)稅費之和；有基準地價的地區(qū)；協(xié)議出讓最低價不得低于出

7、讓地塊所在級別基準地價的70。 例題：按照國家有關(guān)規(guī)定，以協(xié)議方式取得土地使用權(quán)時，交易雙方只能在不低于(    )的基礎(chǔ)上，確定其成交地價。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題) A基準地價 B標定地價 C政府最低限價 D宗地評估價 答案：C解析：城市房地產(chǎn)管理法第十二條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 6、政府行使優(yōu)先購買權(quán) 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。 例題：目前我國需要建立的地價管理制度主要有( 

8、   )。(2002年土地管理基礎(chǔ)試題) A地價評估制度 B土地交易價格申報制度 C基準地價、標定地價定期公布制度 D土地使用權(quán)出讓的計劃管理 答案：ABC十八、地價管理的措施1提供地價信息 為了維護土地市場交易雙方的利益，有關(guān)部門及時收集和公布地價信息，為社會各界提供參考。 2制訂地價標準 通過制定基準地價和標定地價，為土地市場交易提供價格參考。制定基準地價和標定地價并實行定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強國家對地價進行管理的重要措施。 3宏觀調(diào)控地價水平 對土地價格進行宏觀調(diào)控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩(wěn)定和市場交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價極高極低或忽

9、高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。 4監(jiān)管土地估價行業(yè) 土地行政主管部門變事前審批為事后監(jiān)管，進一步加大監(jiān)督檢查力度。各級土地行政主管部門定期對土地評估機構(gòu)及其出具的土地估價報告進行隨機抽查和評議。土地評估機構(gòu)的抽查評議結(jié)果要及時在網(wǎng)上或其他新聞媒體上向社會公布，使社會公眾了解執(zhí)業(yè)機構(gòu)和人員的真實資格、信譽情況。要建立機構(gòu)和個人的執(zhí)業(yè)檔案，將機構(gòu)和人員的執(zhí)業(yè)情況、抽查評議結(jié)果、社會投訴情況、違規(guī)行為等情況記入執(zhí)業(yè)檔案，向社會公布，提供社會查詢。地價管理的目的（掌握）地價管理，是政府為規(guī)范土地市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護土地交易者和國家等各方面的合法權(quán)益而采取的以

10、土地價格為核心的各種調(diào)控、引導和管理措施。地價管理的目的在于：1、通過地價管理，防止地價暴漲土地是城市社會經(jīng)濟活動的載體，地價的暴漲將影響到各部門的經(jīng)濟發(fā)展，出現(xiàn)土地投機行為，造成土地大量囤積和資產(chǎn)的浪費，給生產(chǎn)和生活等領(lǐng)域帶來不利影響。因此，為了防止地價暴漲對經(jīng)濟可能產(chǎn)生的危害，除了采取行政手段干預土地市場外，也需要通過地價管理，通過制訂一系列嚴格而又規(guī)范的地價管理政策和制度，加強對地價暴漲的管理。2、通過地價管理，防止土地投機城鎮(zhèn)土地是有限、寶貴的資產(chǎn)，由于其位置的不可移動性，極易造成對土地的壟斷，特別是位置優(yōu)越的地塊。為防止單位和個人對土地的無效占用，大量閑置引地，等待地價上漲，靠囤積土

11、地獲取暴利，需要進行地價管理。3、通過地價管理，促進土地的合理利用為促進土地資產(chǎn)的合理利用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益，必須建立有效的地價管理政策，使每塊土地都能達到合理利用。通過地價管理政策的實施，使不能合理利用土地的使用者，將其使用的土地轉(zhuǎn)移出去，給能發(fā)揮土地最大潛力、支付最高地價的使用者使用。4、通過地價管理，規(guī)范交易雙方的行為，建立規(guī)范的市場在土地交易活動中，有的交易雙方為了逃避國家稅收，采取虛報、瞞報地價的非法手段，進行土地交易活動。為此，需要制訂地價管理政策，使交易雙方或一方要為虛報、瞞報而付出代價。5、通過地價管理，規(guī)范土地估價的方法，提高土地估價精度地價管理政策影響下的土地市場，可減少

12、各種非規(guī)范交易行為的發(fā)生，使土地估價方法統(tǒng)一，有效數(shù)據(jù)、樣本增加，提高土地估價成果的精度。6、通過地價管理，防止國有土地收益流失通過地價管理，對單位和個人將劃撥土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)移的行為和協(xié)議出讓土地等行為進行有效管理，可以有效防止目前各地普遍存在的國有土地收益的流失，逐步建立起規(guī)范、合法的土地使用制度。例題：通過地價管理，可起到（    ）等作用。（2000年土地管理基礎(chǔ)試題）A.防止地價暴漲B.防止土地過度投機C.規(guī)范交易行為D.加大土地供給量答案：ABC十九、我國征地改革的方向與目標1、近兩年來我國征地改革的進展2004年3月14日，十屆全國人大二次會議對憲法

13、進行修改時，將憲法第10條第3款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋?，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償?！笔状卧趹椃ㄖ忻鞔_規(guī)定了征收的概念。2004年8月28日，全國人大常委會第十一次會議做出了修改土地管理法的決定，在土地管理法中也規(guī)定了征收的概念，2004年憲法修正以前，我國的立法上和學術(shù)界沒有嚴格區(qū)分征收和征用，一概以土地征用的概念代替土地征收。修改前的憲法和土地管理法中規(guī)定的“征用”實為“征收”。2005年，國土資源部發(fā)布了關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知，同時發(fā)布了征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準測算指

14、導性意見（暫行）和征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見（暫行），為開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作打下了基礎(chǔ)，這對于解決當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，維護被征地農(nóng)民切身利益，保障經(jīng)濟建設(shè)健康發(fā)展起到了重要作用。2、征地制度改革的主要思路（1）定、細化征地目錄，謹慎使用征地權(quán)，縮小征地范圍土地管理法規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償?！钡牵诂F(xiàn)階段很難明確界定“公共利益”的范圍，實際情況無論是商業(yè)用地還是公益性基礎(chǔ)設(shè)施用地都是動用了征地權(quán)，因此依靠“公共利益”的一般性規(guī)定來縮小征地范圍是很難湊效的。改革的

15、方向是，在“公共利益”的范圍的一般性規(guī)定前提下，先制定部門規(guī)章，確定細化的征地目錄，設(shè)定可征地范圍、不可征地范圍，對均不在目錄范圍內(nèi)的項目可以統(tǒng)一上收權(quán)限，由國土資源部統(tǒng)一審批，在試行可行和條件容許的情況下，上升到法律層面，達到盡量不征地或少征地的目標。（2）擴大補償范圍，設(shè)定補償最低限，保護農(nóng)民利益目前征地補償僅僅局限于對一定時期內(nèi)土地收益的補償、人員安置的補償以及地表附著物或青苗的實際價值補償，主要是針對因土地征收直接造成的經(jīng)濟損失的“償，而未考慮土地產(chǎn)權(quán)的補償以及因征地而帶來的生活成本增加，原有社會關(guān)系損失，原有生產(chǎn)方式改變等難以定量的額外成本。因此，未來征地改革應該逐步調(diào)整征地的補償范

16、圍，從農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展三個角度解決補償問題，由原來僅限于與被征地客體直接相關(guān)的損失擴大到包括直接相關(guān)的損失和間接損失兩方面，將原來僅局限于被征用客體物質(zhì)損失擴大到物質(zhì)損失和精神損失兩個方面。（3）科學測算征地補償標準，同地同價，逐步推行市場化從長遠的方向看，一些具有營利性質(zhì)的交通、水利、能源項目的土地征收都應該逐步市場化，實行公開談判的方式，或者讓農(nóng)民在項目收益中得到一定提成。為保持農(nóng)民生計的可持續(xù)性，土地補償費的發(fā)放也不再是以前的一次性發(fā)放，而將實行一次性發(fā)放和逐年發(fā)放相結(jié)合的方法，將一部分土地補償費存入國有銀行或者保險公司，分批次發(fā)放，在實際操作中，安置手段也由原來的傳統(tǒng)的貨幣安置和就

17、業(yè)安置為主、逐步轉(zhuǎn)向以貨幣安置、留地安置或以社保安置為主、多種安置方式相結(jié)合的安置方法，更強調(diào)最低生活保障安置。（4）透明征地程序，加強征地后期跟蹤和監(jiān)測征地程序下一步改革必然要從發(fā)揮農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和申訴權(quán)入手，將征地程序改為“申請征地一預公告一協(xié)商補償一報批一公告一補償安置落實一征地”。首先，征地要尊重農(nóng)民知情權(quán)，在協(xié)商征地補償前，增加征地預公告過程；在報批前，須得到農(nóng)民對補償標準、安置方案的認同；在征地前，必須由農(nóng)民對征地補償?shù)穆鋵嵒蛘哐a償時間進行確認，否則不能征地。其次，加強征地過程的平等性，關(guān)于補償安置的方案應由被征地村民大會討論，由村民代表與政府進行談判，征地過程和結(jié)果

18、向村民公開。再次，建立完善的監(jiān)督機制，加強征地后期跟蹤和監(jiān)測，定期監(jiān)測后期補償是否到位，以及被征地農(nóng)民生活水平的恢復情況。最后，建立一套完善處理征地糾紛的司法裁決體制，使農(nóng)民能通過法律途徑維護自已的利益。3、關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見的有關(guān)規(guī)定（1）關(guān)于征地補償標準1）統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制訂省級國土資源部門要會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣（市）耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行。制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值標準可考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)用地等級等因素。統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應設(shè)定基準時點，一般35年調(diào)整一次。2）統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)的確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)

19、一年產(chǎn)值倍數(shù)，應按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定；按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準應當提高倍數(shù)；土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準占用基本農(nóng)田的，征地補償按當?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標準執(zhí)行。3）征地區(qū)片綜合地價的制訂征地區(qū)片綜合地價（以下簡稱征地區(qū)片價）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地

20、區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準（原則上不含地上附著物和青苗的補償費）。制訂區(qū)片綜合地價應考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣（市）征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行，實行征地補償。4）土地補償費的分配按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補償費應在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

21、撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。（2）關(guān)于被征地農(nóng)民安置途徑1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置征收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應當通過利用農(nóng)村集體機動地、承包農(nóng)戶自愿交回的承包地、承包地流轉(zhuǎn)和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。2）重新?lián)駱I(yè)安置應當積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地，應當將因征地而導致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。3）入股分紅安置對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組

22、織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經(jīng)批準的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。4）異地移民安置本地區(qū)確實無法為因征地而導致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。（3）關(guān)于征地實施監(jiān)管1）公開征地批準事項經(jīng)依法批準征收的土地，除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，國土資源部和省級國土資源部門通過媒體向社會公示征地批準事項?？h（市）國土資源部門應按照征用土地公告辦法規(guī)定，在被征地所在的村、組公告征地批準事項。2）支付征地補償安置費用征地補償安置方案經(jīng)市、

23、縣人民政府批準后，應按法律規(guī)定的時限向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥付征地補償安置費用。當?shù)貒临Y源部門應配合農(nóng)業(yè)、民政等有關(guān)部門對被征地集體經(jīng)濟組織內(nèi)部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監(jiān)督。3）征地批后監(jiān)督檢查各級國土資源部門要對依法批準的征收土地方案的實施情況進行監(jiān)督檢查。因征地確實導致被征地農(nóng)民原有生活水平下降的，當?shù)貒临Y源部門應積極會同政府有關(guān)部門，切實采取有效措施，多渠道解決好被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活，維護社會穩(wěn)定。例題：（    ） 對憲法進行修改時，首次在憲法中明確規(guī)定了征收的概念。A.2002年3月14日，十屆全國人大二次會議B.2003年3月14日，

24、十屆全國人大二次會議C.2004年3月14日，十屆全國人大二次會議D.2005年3月14日，十屆全國人大二次會議答案：C解析：2004年3月14日，十屆全國人大二次會議對憲法進行修改時，將憲法第10條第3款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用?！毙薷臑椋?，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”首次在憲法中明確規(guī)定了征收的概念。二十、地征收程序1.擬定土地征收方案由擬征收土地所在地市、縣人民政府或其他土地行政主管部門擬定。2.審查報批和公告將土地征收方案報有批準權(quán)限的上級政府批準。由市、縣人民政府對經(jīng)批準的征地方案在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（

25、鎮(zhèn)）、村予以公告。公告的內(nèi)容主要包括：征地方案批準機關(guān)、批準文號、征地途徑、范圍、面積、征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、補償?shù)怯浀钠谙薜?。公告形式有張貼、廣播、報紙、電視等。3.制定補償和安置方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準的征收土地的方案及土地所有者和使用者的登記情況（經(jīng)核實）制定，即把征地方案中確定的各種補償?shù)目傎M用分配到各所有者和使用者，以及具體落實人員的安置方案。4.組織實施征地補償、安置方案在公告并進行必要的修改后，報市、縣人民政府批準，由土地行政主管部門實施*考試大*。征地補償費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全部支付。例題：征地補償費用應當自征

26、地補償、安置方案批準之日起（    ）個月內(nèi)全部支付。A.3 B.4 C.5 D.6答案：A解析：征地補償費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全部支付。二十一、土地征收方案的編制與審核征收土地方案是在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后或同時必須上報的材料，征地方案的申請受理、審查過程與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案基本相同。1、征收土地方案的編制主體與內(nèi)容（1）征收土地方案編制的主體征收土地方案一般由縣級人民政府土地行政主管部門負責編制。（2）征收土地方案的內(nèi)容征收土地方案要說明被征土地的數(shù)量、位置、權(quán)屬以及土地補償標準、安置途徑等內(nèi)容，以表格的形式填寫，同時另附以下材料：A、建設(shè)擬征（

27、占）地土地權(quán)屬情況匯總表。B、耕地以外的其他土地的有關(guān)補償標準的規(guī)定。C、用地單位對本方案的意見。D、1：500至1：1000征地紅線圖，能反映征地范圍、面積、利用現(xiàn)狀及權(quán)屬關(guān)系。2、征地方案的編制程序征地方案的編制一般按以下程序進行（1）確定征地范圍在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集體建設(shè)用地范圍內(nèi)，按年度建設(shè)占地指標，城市或村鎮(zhèn)規(guī)模確定的各地塊的用途，具體建設(shè)項目的用地需求，確定建設(shè)用地位置即為征地范圍。對經(jīng)國務院及省政府批準的大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施，需征收土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集體建設(shè)用地范圍以外的土地，按具體項目用地要求并經(jīng)論證批準確定建設(shè)項目的準確位置，即為征

28、地范圍。（2）告知征地情況。當?shù)貒临Y源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)產(chǎn)在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。（3）現(xiàn)場調(diào)查縣級土地行政主管部門派工作人員到現(xiàn)場調(diào)查被征地村的基本情況。包括土地總面積、耕地面積、基本農(nóng)田、農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)勞動力；征收土地總面積包括一般農(nóng)田面積和基本農(nóng)田面積；征收前后的人均耕地和勞均耕地變化情況；被征土地類型、各類用地的面積和前三年平均產(chǎn)值；征用土地涉及的農(nóng)業(yè)承包戶、安置農(nóng)業(yè)人口、安置勞動力和地上附著物等基本情況，并填寫征收土地情況表。

29、（4）確定征地補償費、需要安置的人數(shù)和安置途徑、征地補償費的確定、需要安置的人數(shù)和安置途徑見前述。（5）擬定征收土地方案根據(jù)征收土地方案內(nèi)容，由縣級以上人民政府土地行政主管部門負責擬定征收土地方案。（6）征求意見將擬定的征收土地方案征求被征地村的意見，在法律許可的范圍內(nèi)盡量使方案滿足農(nóng)民的要求。（7）簽字上報審批擬定的征地方案經(jīng)修改和具體經(jīng)辦人員及分管領(lǐng)導簽字上報至有批準權(quán)的人民政府審查批準。3、土地征收方案的審核擬定的土地征收方案經(jīng)修改和具體經(jīng)辦人員及分管領(lǐng)導簽字上報至有批準權(quán)的人民政府審查批準例題：征收土地方案一般由（    ）負責編制。A.省級人民政府B.省

30、級人民政府土地行政主管部門C.縣級人民政府D.縣級人民政府土地行政主管部門答案：D解析：征收土地方案一般由縣級人民政府土地行政主管部門負責編制。二十二、土地征收補償費的支付和管理、使用（1）征地補償費的支付市、縣人民政府土地行政主管部門應在土地征收批準后三個月內(nèi)，將征地補償費用支付給被征收土地的農(nóng)村集體組織或村民委員會。（2）征地補償費的管理A.土地補償費土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會管理，主要用于發(fā)展集體經(jīng)濟和改善生產(chǎn)和生活條件，可視土地使用者或者土地承包者對土地的投人情況給予適當補償。B.安置補助費堅持誰負責安置，誰管理、使用，不安置的支付給個人。也就是，由

31、農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。C.地上附著物補償費地上附著物補償費歸地上附著物的所有者所有。并堅持誰拆遷或遷建的，支付給誰；自行拆遷的，支付給附著物的所有者；林木、果樹補償給所有者。D.青苗補償費地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有，青苗的補償費支付給所有者。禁止侵占、挪用被征地單位征地補償費用和其他有關(guān)費用。E.對征收承包戶的土地補償征收農(nóng)業(yè)承包戶的土地，承包期限在10年以上的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民委員會可以將土地補償費的80支付給土地承包經(jīng)營者。這主要

32、是考慮保護承包戶在土地上的長期固定投資（如水利建設(shè)、土地培肥等）的利益，也是鼓勵承包戶廣土地上進行長期投資。例題：某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織人均耕地面積0.2公頃，國家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的耕地面積10公頃，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/公頃。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是（）。（2005年試題）A.不需農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一安置的人員，安置補助費發(fā)放給個人B.該耕地的土地補償費最少為60萬元C.每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人D.由國家支付土地補償費，由用地單位支付安置補助費答案：D解析：征收耕地的補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。國家建設(shè)征收土地，由用地單位

33、支付土地補償費。國家建設(shè)征收土地，用地單位除支付補償費外，還應當支付安置補助費。二十三、青苗和地上附著物的補償費青苗和地上附著物的補償費被征收土地，在擬定征地之前，已種植的青苗和已有的地上附著物，應當給予補償。所謂青苗是指正在生長尚未成熟的農(nóng)作物。土地管理法規(guī)定：被征收土地的附著物和青苗的補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府自行制定。（1）青苗補償標準辦理征收手續(xù)時，應明確移交土地的時間，使當?shù)卮褰M及早準備，以免造成過多的損失。損壞被征用土地上的青苗，應當給予合理的補償。對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補償工本費。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能

34、得到收獲的，不予補償。對于多年生的經(jīng)濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費；如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。（2）房屋拆遷補償標準被征土地上的房屋等設(shè)施需要拆遷時，必須在申請征用土地的同時，一并編制計劃，上報批準。在國家建設(shè)工程開工之前，當?shù)卣畮椭疬w戶安排好住房。拆遷房屋按“拆什么，補什么，拆多少補多少，不低于原來水平”的原則，對所拆遷的房屋，按其原有建筑的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積，給予合理補償。補償?shù)臉藴拾锤鞯貐^(qū)現(xiàn)行價格分別制定。電話線、電力線、自來水、排灌站、橋梁、涵洞、鋪石道路、水泥地等，參照建筑造價，由土地管理部門與被征地單

35、位具體商討確定有關(guān)補償、遷移和復建事宜。（3）其他附著物的補償標準征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設(shè)計概算報批。拆遷農(nóng)田水利設(shè)施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳墓、廁所、豬圈等的補償，參照有關(guān)標準，付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)時，應當按照中華人民共和國耕地占用稅暫行條例的規(guī)定，繳納耕地占用稅二十四、劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的具體范圍現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，下列耕地應當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，并進行嚴格管理：經(jīng)國務院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準確定的糧、

36、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產(chǎn)田；蔬菜生產(chǎn)基地；農(nóng)業(yè)科研、教學試驗田；國務院規(guī)定應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他耕地。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)周邊的耕地，應當優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)；需要退耕還林、還牧、還湖的耕地，不應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。例題1：根據(jù)基本農(nóng)田保護條例的規(guī)定，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)周邊的耕地應（    ）。（2002土地管理基礎(chǔ)試題）A.不劃入基本農(nóng)田保護區(qū)B.有選擇地劃入基本農(nóng)田保護區(qū)C.優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)D.

37、全部劃入基本農(nóng)田保護區(qū)答案：C解析：根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)周邊的耕地，應當優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。例題2：下列耕地中，不應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的是（    ）。（2002土地管理基礎(chǔ)試題）A.鐵路沿線的耕地B.需要退耕還林的耕地C.河流沿岸的耕地D.集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)周邊的耕地答案：B解析：需要退耕還林、還牧、還湖的耕地，不應當劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。二十五、基本農(nóng)田保護1、基本農(nóng)田概念根據(jù)基本農(nóng)田保護條例的規(guī)定，基本農(nóng)田是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對建設(shè)用地的預測，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃而確定的不得占

38、用的耕地?；巨r(nóng)田，又稱之為“吃飯?zhí)铩?、“保命田”，是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地?；巨r(nóng)田是耕地的其中一部分，而且主要是高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的那一部分耕地，但并不是所有的耕地都是基本農(nóng)田。2、基本農(nóng)田保護概念基本農(nóng)田保護是指為了保障國家糧食安全，保障經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，而采取行政、法律、技術(shù)或經(jīng)濟的方法對基本農(nóng)田實施的特殊保護。根據(jù)基本農(nóng)田保護條例第3條規(guī)定，基本農(nóng)田保護方針是：“全面規(guī)劃、合理利用、用養(yǎng)結(jié)合、嚴格保護”。3、基本農(nóng)田保護區(qū)概念是指為對基本農(nóng)田實行特殊保護而依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和依照法定程序確定的特定保護區(qū)域。4、基本農(nóng)田保護

39、區(qū)劃定劃定基本農(nóng)田保護區(qū)的依據(jù)。劃定基本農(nóng)田保護區(qū)的依據(jù)是土地利用總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃是協(xié)調(diào)各行業(yè)用地的最高規(guī)劃。特別在縣、鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃中，將明確劃出各種土地利用區(qū)，包括城市建設(shè)用地區(qū)、村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、林地區(qū)、耕地區(qū)、基本農(nóng)田保護區(qū)等。在編制土地利用總體規(guī)劃時也要考慮到各行業(yè)對用地的需要、耕地的保有量和基本農(nóng)田保護的需要。因此，劃定基本農(nóng)田保護區(qū)應當以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，把按土地利用總體規(guī)劃的要求應該劃入基本農(nóng)田保護的耕地劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，并對此進行特殊保護。劃定基本農(nóng)田保護區(qū)應當依據(jù)縣、鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃劃區(qū)定界，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位具體落實到地塊，并到實地進行劃區(qū)界

40、定，確定具體的范圍、四至，并建立基本農(nóng)田保護區(qū)的檔案。基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展要求，現(xiàn)行土地管理法規(guī)定了劃定基本農(nóng)田的數(shù)量要求，即各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80以上。例題：基本農(nóng)田保護區(qū)劃區(qū)定界的基本單位是（    ）。（2000土地管理基礎(chǔ)試題）A.村B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）C.縣（市）D.?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）答案：B解析：基本農(nóng)田保護區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位劃區(qū)定界，由縣級人民政府土地行政主管部門會同同級農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實施。例題：根據(jù)法律規(guī)

41、定，各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)內(nèi)耕地的（    ）以上。（2002土地管理基礎(chǔ)試題）A.60%B.80%C.90%D.95%答案：B解析：各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田應當占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。 二十六、耕地保護管理的主要內(nèi)容我國耕地保護工作包括耕地數(shù)量保護和耕地質(zhì)量保護兩個方面。耕地的數(shù)量保護是對耕地面積的保護，目的是保持全國和一定區(qū)域內(nèi)耕地面積的相對穩(wěn)定，控制耕地面積的減少。這項工作是在各級人民政府領(lǐng)導下，由其土地行政主管部門具體承擔。耕地的質(zhì)量保護是對耕地的地力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的保護，目的是保持耕地地力的相對穩(wěn)定，并不斷培育

42、耕地肥力，保持和維護耕地良好的生態(tài)環(huán)境，防止耕地污染、鹽漬化、水土流失、掠奪性經(jīng)營耕地等。這項工作是在各級人民政府領(lǐng)導下，由其農(nóng)業(yè)行政主管部門和環(huán)境保護行政主管部門具體承擔的。耕地保護管理的主要內(nèi)容具體有：1.基本農(nóng)田保護管理基本農(nóng)田為了滿足一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求而必須確保的耕地最低需求量，因而基本農(nóng)田保護管理是耕地保護管理的核心內(nèi)容，包括基本農(nóng)田保護區(qū)劃定和基本農(nóng)田保護規(guī)劃等內(nèi)容。2.耕地占補平衡管理耕地占補平衡制度是保證耕地總量不減少的重要制度，是落實耕地數(shù)量和質(zhì)量保護的重要途徑。推廣實行建設(shè)占用耕地與補充耕地的項目掛鉤制度，切實落實補充耕地的責任、任務和資金；加強按項目

43、檢查核實補充耕地情況，確保建設(shè)占用耕地真正做到占一補一是耕地保護管理的重要內(nèi)容。3.土地整理復墾管理土地整理復墾是改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)、生活條件，提高耕地質(zhì)量，增加有效耕地面積，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的行為。土地整理復墾是增加耕地數(shù)量、提高耕地質(zhì)量的途徑之一。4.耕地保護執(zhí)法建立嚴格的耕地保護執(zhí)法和監(jiān)督查處制度，同時建立耕地保護動態(tài)監(jiān)測制度，采取行政、經(jīng)濟、法律等手段，及時發(fā)現(xiàn)和糾正耕地保護違反法規(guī)的行為，嚴厲查處有法不依、執(zhí)法不嚴等違法行為。對于違反耕地保護法規(guī)，破壞耕地的要堅決查處，對構(gòu)成犯罪的，要按照相關(guān)法規(guī)追究刑事責任。唯有如此，才能做到有效保護耕地。例題：耕地保護管理的主要內(nèi)容

44、具體有（    ）。A.基本農(nóng)田保護管理B.耕地占補平衡管理C.土地整理復墾管理D.耕地保護執(zhí)法答案：ABCD二十七、耕地保護的責任目標考核制度1、耕地保護的責任目標考核制度概況為切實加強耕地保護工作，2005年，國務院辦公廳發(fā)布了省級政府耕地保護責任目標考核辦法（國辦發(fā)2005）52號），規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市人民政府對全國土地利用總體規(guī)劃綱要（以下簡稱綱要）確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積負責，省長、主席、市長為第一責任人。2、考核標準國土資源部會同農(nóng)業(yè)部、統(tǒng)計局等有關(guān)部門，根據(jù)綱要確定的相關(guān)指標和生態(tài)退耕、自然災害等實際情況，對各省、自治區(qū)

45、、直轄市耕地保有量和基本農(nóng)田保護面積提出考核指標建議，報經(jīng)國務院批準后下達，作為省級政府耕地保護責任目標?？己说臉藴适牵菏〖壭姓^(qū)域內(nèi)的耕地保有量不得低于國務院下達的耕地保有量考核指標。省級行政區(qū)域內(nèi)的基本農(nóng)田保護面積不得低于國務院下達的基本農(nóng)田保護面積考核指標。省級行政區(qū)域內(nèi)各類非農(nóng)建設(shè)經(jīng)依法批準占用耕地和基本農(nóng)田后，補充的耕地和基本農(nóng)田的面積與質(zhì)量不得低于已占用的面積與質(zhì)量。同時符合上述三項要求的，考核認定為合格；否則，考核認定為不合格。3、考核辦法（1）考核方法考核采取自查、抽查與核查相結(jié)合的方法。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要按照本辦法的規(guī)定，每年組織自查，并向國務院報告耕地保護責任目

46、標的履行情況。國土資源部會同農(nóng)業(yè)部、統(tǒng)計局等部門，每年對各省、自治區(qū)、直轄市耕地保護責任目標履行情況進行抽查，作出預警分析，并向國務院報告。在耕地保護責任目標考核年，由國土資源部會同農(nóng)業(yè)部、監(jiān)察部、審計署、統(tǒng)計局等部門，對各省、自治區(qū)、直轄市耕地保護責任目標履行情況進行考核，并將結(jié)果報國務院。（2）考核時間及考核結(jié)果處理考核時間從2006年起，每五年為一個規(guī)劃期，在每個規(guī)劃期的期中和期末，國務院對各省、自治區(qū)、直轄市各考核一次。考核結(jié)果處理國務院對各省、自治區(qū)、直轄市的耕地保護責任目標考核結(jié)果進行通報。對認真履行責任目標且成效突出的給予表揚，并在安排中央支配的新增建設(shè)用地土地有償使用費時予以傾斜；對考核認定為不合格的責令整改，限期補充數(shù)量、質(zhì)量相當?shù)母睾脱a劃數(shù)量、質(zhì)量相當?shù)幕巨r(nóng)田，整改期間暫停該?。▍^(qū)、市）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批。例題：2005年，國務院辦公廳省級政府耕地保護