有租約房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估研究文獻(xiàn)綜述及評(píng)價(jià)

1、有租約房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估研究文獻(xiàn)綜述及評(píng)析摘自中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2014年1期作者：王洪明摘要：實(shí)際估價(jià)中，作為估價(jià)對(duì)象的商業(yè)房地產(chǎn)等收益性物業(yè)，一般情況下都已出租。關(guān)于已經(jīng)出租房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，國(guó)內(nèi)外許多房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)著有所論及，很多專(zhuān)家學(xué)者、房地產(chǎn)估價(jià)師也都進(jìn)行了一些研究探討。本文在概括有關(guān)文獻(xiàn)研究成果的基礎(chǔ)上，總結(jié)出評(píng)估有租約房地產(chǎn)價(jià)值的要點(diǎn)及注意事項(xiàng)，供大家進(jìn)一步研究。關(guān)鍵詞：有租約房地產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；文獻(xiàn)綜述實(shí)際估價(jià)中，作為估價(jià)對(duì)象的商業(yè)房地產(chǎn)等收益性物業(yè)，一般情況下都已出租，甚至有的剩余租期長(zhǎng)達(dá)十余年，譬如承租方經(jīng)營(yíng)連鎖超市、經(jīng)濟(jì)型酒店等。根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，已出租房地生發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)

2、移的，不改變承租人享有的各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。因此，租約條件對(duì)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)前提下的房地產(chǎn)價(jià)值有實(shí)質(zhì)性影響。關(guān)于已經(jīng)出租房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，國(guó)內(nèi)外許多房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)著有所論及，很多專(zhuān)家學(xué)者、房地產(chǎn)估價(jià)師也都進(jìn)行了一些研究探討。本文在概括有關(guān)文獻(xiàn)研究成果的基礎(chǔ)上，總結(jié)了評(píng)估有租約房地產(chǎn)價(jià)值的要點(diǎn)及注意事項(xiàng)。一、有租約房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估概況美國(guó)估價(jià)師學(xué)會(huì)編寫(xiě)的房地產(chǎn)估價(jià)（原著第12版）對(duì)有租約房地產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)型及評(píng)估要求作了詳細(xì)論述，將有租約房地產(chǎn)的權(quán)益分為出租人權(quán)益、承租人權(quán)益和轉(zhuǎn)租人權(quán)益三類(lèi)。出租人權(quán)益是出租者或土地所有者的權(quán)益。一宗出租的房地產(chǎn)，即使租約租金與市場(chǎng)租金一致，也被評(píng)估成出租人權(quán)益而不是完全所有權(quán)。即

3、使租約租金或者出租條款與市場(chǎng)條款一致，也必須特別考慮出租人權(quán)益，并將其設(shè)定為出租人權(quán)益進(jìn)行評(píng)估。承租人權(quán)益是承租人或者租戶的權(quán)益。合同租金和市場(chǎng)租金的關(guān)系在很大程度上反映了承租人權(quán)益的價(jià)值。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，承租人權(quán)益擁有價(jià)值。它們之間的關(guān)系也相應(yīng)的影響出租人權(quán)益的價(jià)值。合同租金低于市場(chǎng)租金，出租人權(quán)益的價(jià)值低于沒(méi)有設(shè)定限制的完全所有權(quán)價(jià)值或者擁有市場(chǎng)租金的出租人權(quán)益價(jià)值。當(dāng)合同租金超過(guò)市場(chǎng)租金，承租權(quán)擁有負(fù)價(jià)值。并指出，當(dāng)需要評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，估價(jià)師也必須評(píng)估完全所有權(quán)價(jià)值。如果租金或者租約條款對(duì)土地所有者（出租人）有利，出租人權(quán)益的價(jià)值將大于完全所有權(quán)的價(jià)值，并導(dǎo)致負(fù)的承租人權(quán)

4、益。如果租金或者租約條款對(duì)租戶（承租人）有利，出租人權(quán)益的價(jià)值將小于完全所有權(quán)的價(jià)值，并導(dǎo)致正的承租人權(quán)益。如果在履行租約的過(guò)程中，租約規(guī)定的租金和條款與市場(chǎng)租金或者條款一致，或者租約終止，那么正的或負(fù)的承租人權(quán)益都將終止。二、有租約房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題實(shí)際估價(jià)中，評(píng)估有租約房地產(chǎn)的價(jià)值，首先應(yīng)弄清是評(píng)估無(wú)租約限制的特定價(jià)值（即評(píng)估有租約房地產(chǎn)在假設(shè)無(wú)租約限制條件下的特定價(jià)值），還是評(píng)估有租約限制的特定價(jià)值（即評(píng)估考慮租約存在影響條件下的特定權(quán)益的價(jià)值）；對(duì)評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)的價(jià)值的，還要弄清是評(píng)估出租人的權(quán)益價(jià)值，還是評(píng)估承租人的權(quán)益價(jià)值。（一）考慮租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的決定因素運(yùn)用收益法評(píng)

5、估有租約限制房地產(chǎn)的出租人的權(quán)益價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.3.3指出，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。也有人認(rèn)為，租賃合同簽訂的好壞（租金價(jià)格高低），與業(yè)主的知識(shí)水平、管理才能、談判技巧、道德素質(zhì)等呈正相關(guān)，這些是業(yè)主自身的經(jīng)營(yíng)管理方面的盈虧得失；房地產(chǎn)評(píng)估的是其價(jià)值，只與房地產(chǎn)本身有關(guān)，應(yīng)是在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的價(jià)值，不受個(gè)體經(jīng)營(yíng)優(yōu)劣的影響；因此評(píng)估中無(wú)須考慮租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。房地產(chǎn)的價(jià)值是其權(quán)益的價(jià)值，若租約對(duì)房地產(chǎn)所有

6、人的權(quán)益有影響，則評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)就要考慮租約的影響。而租約對(duì)房地產(chǎn)所有人權(quán)益的影響是有理論和法律依據(jù)的，這就是權(quán)利束理論以及買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。房地產(chǎn)所有人將房地產(chǎn)出租給承租人使用，在租賃期間內(nèi)，出租人讓渡了房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)，取得了獲得租金的收益權(quán)；承租人按照租賃合同取得了對(duì)房地產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)，以及因合同約定的占有、使用而帶來(lái)的收益權(quán)，但需為此付出代價(jià)，就是支付租金。因此，就出租人而言，其房地產(chǎn)所有權(quán)在租賃期間是不完整的，既然所有人的權(quán)益受到了影響，那么在評(píng)估所有人的權(quán)益時(shí)就需要考慮這種影響。實(shí)際評(píng)估中，對(duì)有租約限制房地產(chǎn)，是評(píng)估無(wú)租約限制的特定價(jià)值，還是評(píng)估有租約限制的特定價(jià)值

7、，應(yīng)由估價(jià)目的來(lái)決定。某些法律法規(guī)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)中是否考慮租約限制會(huì)做出明確的規(guī)定，這些規(guī)定本質(zhì)上也是根據(jù)估價(jià)目的來(lái)設(shè)定的。例如，國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法第十一條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。另外，在某些稅法規(guī)定中，也需要評(píng)估假設(shè)無(wú)租約限制條件下的房地產(chǎn)價(jià)值。例如，出于避免因租約存在導(dǎo)致國(guó)家稅收流失的要求，房地產(chǎn)交易課稅稅基價(jià)值的評(píng)估中不考慮租約的影響。在房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估中，也不考慮租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。（

8、二）不同估價(jià)方法對(duì)有租約房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的適用性評(píng)估有租約限制條件的房地產(chǎn)的價(jià)值，無(wú)論是出租人權(quán)益價(jià)值，還是承租人權(quán)益價(jià)值。通常采用收益法。對(duì)其他估價(jià)方法，包括比較法和成本法的適用，也有相關(guān)研究和論述。劉照鑫認(rèn)為，在比較法計(jì)算公式和參數(shù)中，未提出對(duì)可比案例有無(wú)租約情況進(jìn)行修正，估價(jià)師在實(shí)踐當(dāng)中很少對(duì)租賃因素進(jìn)行個(gè)別因素修正，因此比較法求取的比準(zhǔn)價(jià)格沒(méi)有考慮租約；從成本法的計(jì)算公式和參數(shù)中，難覓租約影響因子，因此求得的計(jì)算價(jià)格也未考慮租約。朱瑩政認(rèn)為，成本法對(duì)于收益性物業(yè)估價(jià)一般不適用，且其在成本測(cè)算過(guò)程中也無(wú)法考慮租約限值因素。袁彩云認(rèn)為，由于房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范所規(guī)定的個(gè)別因素修正內(nèi)容中無(wú)租約限制修

9、正這一項(xiàng)目，在估價(jià)實(shí)踐中搜集可比實(shí)例時(shí)也較難選擇有相同租約條件的案例，所以通常也就未對(duì)租約因素進(jìn)行修正，忽視了租約對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響，有租約和無(wú)租約的房地產(chǎn)抵押價(jià)值沒(méi)有體現(xiàn)出差別；成本法可用來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，但是評(píng)估帶租約限制的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，并沒(méi)有其他相關(guān)規(guī)定，在成本法的計(jì)算公式和參數(shù)中，也難覓租約影響因子。實(shí)際上，比較法、收益法和成本法這三種傳統(tǒng)的估價(jià)方法，在有租約房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中都是適用的，只是方法的運(yùn)用中與評(píng)估完全所有權(quán)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)在細(xì)節(jié)上有所區(qū)別。同時(shí)，在出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值的評(píng)估上，不同估價(jià)方法的適用性存在差異。以房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，就認(rèn)為方法不適用或

10、需要改善，這是錯(cuò)誤的，實(shí)際上比較法運(yùn)用中有進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的要求，而租賃權(quán)限制就是權(quán)益狀況的一種。所不同的是，通常比較法估價(jià)中是將有特殊交易情況的可比實(shí)例調(diào)整為無(wú)特殊交易情況的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，而對(duì)有租約限制的估價(jià)對(duì)象而言，若采用的可比實(shí)例是無(wú)租約限制的，則需要將無(wú)租約限制的可比實(shí)例的交易價(jià)格調(diào)整為有租約限制條件下的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，最適宜采用收益法。出租房地產(chǎn)的所有者擁有的權(quán)益通常包括出租過(guò)程中產(chǎn)生的收入和租約結(jié)束時(shí)的期末資本收益。關(guān)于收益法具體運(yùn)用思路，朱瑩政指出，可以按照規(guī)定在租約期內(nèi)采用租約租金，租約期外采用市場(chǎng)客觀租金，也可先測(cè)算無(wú)租約限制房地產(chǎn)的價(jià)值，再扣除租

11、約限制影響值。也可以用比較法評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值。采用比較法估價(jià)時(shí)，最理想的狀態(tài)是所選則的可比實(shí)例是設(shè)定了與估價(jià)對(duì)象相同的出租權(quán)的交易實(shí)例。如果不是這樣，則必須考慮對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行價(jià)值調(diào)整。對(duì)于調(diào)整的方法，朱瑩政指出，可先測(cè)算租約期內(nèi)的租約限制影響值，再按一定的比例在權(quán)利狀況調(diào)整中予以修正，或者先測(cè)算無(wú)租約限制房地產(chǎn)的價(jià)值，再扣除租約限制影響值。與承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估相比，成本法更適合評(píng)估出出租人權(quán)益價(jià)值。如果合約租金和條款與市場(chǎng)租金或者條款不同，成本法也必須進(jìn)行調(diào)整來(lái)反映這種差異。由于成本法測(cè)算的結(jié)果是完全所有權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，因此只要扣除（或增加）租約期內(nèi)的租約限制影響值即可取得出租人權(quán)益價(jià)值。

12、評(píng)估出租人權(quán)益時(shí)，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)分析租約帶來(lái)的所有經(jīng)濟(jì)上的權(quán)益或者不利因素。具體應(yīng)該提出并回答下列問(wèn)題：(1)租約條款的內(nèi)容是什么；(2)租戶按約交納租金的可能性有多大；(3)租約中的各種條款或者規(guī)定是否與市場(chǎng)上的租約條款或者規(guī)定一致，或者它們對(duì)雙方是否帶來(lái)正面或負(fù)面的影響； (4)出租人權(quán)益或者承租人權(quán)益是否可以轉(zhuǎn)移，或者租約是否禁止這種轉(zhuǎn)移；(5)租約的規(guī)定方式是否可以滿足隨著時(shí)間產(chǎn)生的合理變化，或者租約是否最終將對(duì)雙方產(chǎn)生桎梏。估價(jià)師不能簡(jiǎn)單的假設(shè)租約產(chǎn)生的每個(gè)權(quán)益都存在市場(chǎng)價(jià)值。很多租約對(duì)租戶不會(huì)產(chǎn)生額外的價(jià)值，例如，當(dāng)租戶不能或者不愿意支付租金時(shí)，出租人的權(quán)益價(jià)值將低于沒(méi)有設(shè)定出租權(quán)的房

13、地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，甚至低于按照低于市場(chǎng)的條款將房地產(chǎn)出租給了更加可靠的租戶的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估承租人權(quán)益的價(jià)值，一般采用收益法。評(píng)估時(shí)設(shè)定的收益是合同租金與市場(chǎng)租金的差額。確定資本化率或者報(bào)酬率時(shí)，要考慮合同租金和市場(chǎng)租金之間的關(guān)系。因?yàn)槌凶馊藱?quán)益在租約結(jié)束時(shí)不再存在，因此承租人權(quán)益沒(méi)有期末資本收益。比較法只有存在類(lèi)似的承租權(quán)權(quán)益被交易，估價(jià)師可以做出分析的時(shí)候被采用，但事實(shí)上市場(chǎng)中承租權(quán)交易情況很少。成本法很少用于評(píng)估承租人權(quán)益。采用收益法評(píng)估不同的租約權(quán)益時(shí)，應(yīng)采用不同的報(bào)酬率或資本化率，因?yàn)檫x擇的比率反映涉及的風(fēng)險(xiǎn)。通常出租人權(quán)益比承租人權(quán)益包括更少的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槌鲎馊藱?quán)益的所有人可以獲

14、得期末資本收益，而承租人權(quán)益的所有者沒(méi)有。同樣，出租人權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)較小，次級(jí)承租人需要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹挥挟?dāng)房地產(chǎn)被轉(zhuǎn)租給隨后的次級(jí)承租人且租金高于次級(jí)承租人支付給最初租戶的租金時(shí)，次級(jí)承租權(quán)才有價(jià)值。選擇報(bào)酬率或資本化率時(shí)，還要考慮租約租金與市場(chǎng)租金的關(guān)系。當(dāng)租約資金底于市場(chǎng)租金時(shí)，承租人毀約的可能性小，對(duì)出租人而言，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小，因此采用的報(bào)酬率或資本化率就低一些。當(dāng)租約租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，承租人毀約的概率增大，同時(shí)隨著租約的解除，其收益也會(huì)下降，因而采用報(bào)酬率或資本化率就要高一些?？傊?，實(shí)際評(píng)估中必須重視現(xiàn)存租約將如何影響價(jià)值。這在使用可比實(shí)例房地產(chǎn)求報(bào)酬率或資本化率時(shí)更加重要。對(duì)

15、于不同市場(chǎng)租金水平的已租賃房地產(chǎn)與完全所有權(quán)房地產(chǎn)使用相同的報(bào)酬率或資本化率，顯然是十分錯(cuò)誤的。需要強(qiáng)調(diào)的是，除了租約租金和市場(chǎng)租金的差異對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有影響外，租約的其他條款也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生影響。例如，租約可能明確規(guī)定禁止轉(zhuǎn)租。如果沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)利或者可以進(jìn)行市場(chǎng)化的條件，承租人就不能轉(zhuǎn)租并因此獲得市場(chǎng)價(jià)值。如公有租賃住宅以及公共租賃住房，盡管其租金與類(lèi)似房屋的市場(chǎng)租金水平差異巨大，但由于政策明確禁止轉(zhuǎn)租，因此承租人權(quán)益價(jià)值就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。講一步講，出租人權(quán)益的價(jià)值也可能消失，因?yàn)槿绻凶馊瞬辉傩枰庥玫姆康禺a(chǎn)，且不能進(jìn)行轉(zhuǎn)租的話，他可能終止租約。再如，續(xù)租權(quán)的約定可能會(huì)延長(zhǎng)租賃期限。如果租約約

16、定在租賃期間屆滿時(shí)，承租人可以某種租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)承租一定期限，則要根據(jù)約定租金標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)租金的關(guān)系合理衡量續(xù)租的可能，并決定是否延長(zhǎng)租賃合約。一般來(lái)說(shuō)，租約延長(zhǎng)條款對(duì)延長(zhǎng)的租期內(nèi)租金的約定有兩種情況：一是規(guī)定以相當(dāng)于市場(chǎng)租金或高于市場(chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)延長(zhǎng)租約；二是規(guī)定以低于市場(chǎng)租金的標(biāo)準(zhǔn)延長(zhǎng)租約。實(shí)際估價(jià)中，對(duì)以相當(dāng)于市場(chǎng)租金或高于市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)延長(zhǎng)租約的，可以按租約不延長(zhǎng)來(lái)進(jìn)行評(píng)估，即不考慮租約延長(zhǎng)條款對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值的影響；對(duì)以低于市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)延長(zhǎng)的租約，應(yīng)考慮租約延期選擇權(quán)對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值的影響。例如，一棟寫(xiě)字樓出租面積為6800M2，剩余用年限為40 年，市場(chǎng)租金為10美元/M2 月，

17、現(xiàn)有租約情況如表1。不考慮空置和租金損失，運(yùn)用收益法測(cè)算無(wú)租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值為在對(duì)該寫(xiě)字樓現(xiàn)有租約影響值的分析如下：租客A:剩余租約期限為1年，租約租金高于市場(chǎng)租金，需要對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加價(jià)修正，修正額為：5 x 1000 x 12÷(1+6%) =56604美元租客B：無(wú)需修正，因?yàn)槠渲Ц兜淖饨鹋c市場(chǎng)租金一致。租客C：租約租金低于市場(chǎng)租金，租約將在1年后到期，但是由于續(xù)租約定條款對(duì)其非常有利，可以相信租客C將實(shí)施2次各5年的續(xù)租權(quán)。因此減價(jià)修正額為：租客D:租約租金高于市場(chǎng)租金，租約將在1年后到期。由于合同約定的續(xù)租條款對(duì)租客D不利，有理由認(rèn)為租客D將不會(huì)實(shí)施1次5年的續(xù)租權(quán)。因此

18、加價(jià)修正額為：3 x 2000 x 12÷ (1+6%) =67925美元綜上分析，考慮租約影響后房地產(chǎn)出租人的權(quán)益價(jià)值為：2277778 + 56604 227142 + 67925=12175165美元，（三）對(duì)租約有效性和租約租金合理性甄別的要求關(guān)于有租約房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，估價(jià)師是否需要甄別租約的有效性和租約租金的合理性，有不同的觀點(diǎn)。朱瑩政認(rèn)為，租賃合同是一種契約，除規(guī)定了不可撤銷(xiāo)條款外，租約一般可以解除，因此租約履約程度對(duì)租約限制影響值起到很大的作用，當(dāng)租約租金高于或低于市場(chǎng)租金的幅度過(guò)大時(shí)，租賃雙方在權(quán)衡租金損溢與違約金孰大孰小后，都可能提出終止租約，支付違約金，這時(shí)租約

19、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)值的影響值僅限于違約金。在上述結(jié)論的基礎(chǔ)上，提出了估價(jià)中對(duì)租約租金取舍的原則，包括合法性、真實(shí)性、合理性和謹(jǐn)慎性。其中，合法性原則是指，在對(duì)租賃合同的有關(guān)情況進(jìn)行詳細(xì)了解后，對(duì)于明顯不符合合同法規(guī)定的，可向估價(jià)委托人提出后不予考慮；對(duì)于需要補(bǔ)充內(nèi)容的，可向估價(jià)委托人提出進(jìn)行補(bǔ)充后再予考慮；并且指出對(duì)于租賃合同合法性問(wèn)題，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中進(jìn)行披露。真實(shí)性原則是指，估價(jià)中不但應(yīng)了解租賃合同形式上的真實(shí)性，還需要了解租賃合同內(nèi)容的真實(shí)性，對(duì)于了解的情況應(yīng)作記錄，并向估價(jià)委托人反映，對(duì)于與事實(shí)不符的情況不予考慮并應(yīng)在報(bào)告中予以披露，以規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。合理性原則是指，對(duì)于租賃雙方存在一定的利害

20、關(guān)系，簽訂租約內(nèi)容與正常情況不符（比如租金低于或高于市場(chǎng)正常水平、租賃期限超過(guò)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期、租賃面積與實(shí)際使用面積不符等）的情況，估價(jià)師需要對(duì)租賃市場(chǎng)以及現(xiàn)場(chǎng)情況有全面的把握，并向估價(jià)委托人指出，了解其中差異原因，再?zèng)Q定取舍方案，對(duì)于合理的可以接受，不合理部分應(yīng)予舍去。謹(jǐn)慎性原則是指，在估價(jià)中對(duì)租約租金背離市場(chǎng)租金的，應(yīng)結(jié)合合同中的違約條款進(jìn)行綜合考慮，充分關(guān)注未來(lái)的履約風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明相關(guān)租賃合同情況，并另行注明估價(jià)對(duì)象無(wú)租賃限制條件下的市場(chǎng)價(jià)值，以供估價(jià)報(bào)告使用人參考決策。金建清認(rèn)為，租約有效性確認(rèn)是帶租約房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)。并提出了應(yīng)從估價(jià)角度建立租約有效性確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。具體包括：第一

21、，租約租金應(yīng)純粹是房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格，不應(yīng)包含房地產(chǎn)使用權(quán)以外的因素。第二，租約租金應(yīng)是具有獨(dú)立使用和處分條件下的房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格，不應(yīng)受特定使用和處分方式的限制。第三，租約應(yīng)于抵押權(quán)設(shè)立之前簽訂。第四，租約在期限上應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，即租約在期限上應(yīng)不超過(guò)20年。第五，租約應(yīng)是在履行過(guò)程中的，一般以租金實(shí)際支付憑證作為租約履行的證明。朱瑩政的論述中，表達(dá)了實(shí)際估價(jià)中估價(jià)師需要對(duì)租賃和約的真實(shí)性進(jìn)行甄別的觀點(diǎn)，估價(jià)師應(yīng)以真實(shí)的租賃合同為估價(jià)基礎(chǔ)。并認(rèn)為，對(duì)于真實(shí)的估價(jià)合同，還要對(duì)租約租金的合理性（即是否與市場(chǎng)租金的一致或基本一致）進(jìn)行判斷。當(dāng)租約租金明顯低于或高于市場(chǎng)租金時(shí)，通過(guò)對(duì)差額租

22、金資本化現(xiàn)值和違約成本進(jìn)行比較，以較小者為現(xiàn)存租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度。金建清盡管認(rèn)為租約有效性確認(rèn)是有租約房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)，其提出的租約有效性確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，本質(zhì)上既包括了對(duì)租約有效性認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，如第三、四條，也包括了對(duì)估價(jià)中應(yīng)采用的租約租金的涵義的界定。評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)的價(jià)值，合法有效的租約是估價(jià)師準(zhǔn)確合理衡量租約影響的前提，因此實(shí)際評(píng)估中需要對(duì)租約的有效性進(jìn)行判斷。判斷租約有效性主要應(yīng)從其合法性進(jìn)行。房地產(chǎn)租賃合同受合同法約束，只要不違反合同法相關(guān)規(guī)定，租賃合同就是合法的。另外，關(guān)于租賃合同與登記備案的關(guān)系， 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ?

23、00911號(hào)）第4條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。該司法解釋使得估價(jià)師無(wú)法完全依據(jù)是否登記來(lái)認(rèn)定租賃合同的有效性，同時(shí)，對(duì)合同有效性的認(rèn)定，估價(jià)師既沒(méi)有能力也沒(méi)有權(quán)利。對(duì)租約租金和條款的合理性，估價(jià)師有能力，也應(yīng)當(dāng)對(duì)其是否與市場(chǎng)租金和條款的一致性做出判斷。因此實(shí)際估價(jià)中，對(duì)租賃合同的有效性的認(rèn)定，估價(jià)師保持必要的職業(yè)謹(jǐn)慎，盡到充分披露相關(guān)信息的責(zé)任也就可以了。實(shí)際估價(jià)中會(huì)遇到一些有“惡意串通簽訂虛假租賃合同

24、謀取不當(dāng)利益嫌疑”的估價(jià)案例。例如，在國(guó)有房地產(chǎn)處置目的估價(jià)時(shí)，作為處置物的房地產(chǎn)已經(jīng)被出租，并且租賃合同約定租賃期限較長(zhǎng)，如為合同法規(guī)定的最長(zhǎng)期限20年，租金水平非常低而且已經(jīng)一次性支付。對(duì)這種房地產(chǎn)，如果租約期內(nèi)按照租約約定租金水平評(píng)估，即考慮租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，則這種房地產(chǎn)在剩余租賃期間內(nèi)的出租人權(quán)益價(jià)值為零，有損害國(guó)家利益的嫌疑。再如，在抵押估價(jià)中，作為抵押物的房地產(chǎn)已經(jīng)出租，租期長(zhǎng)、租金明顯高于市場(chǎng)水平，有惡意套貸的嫌疑。再如，在關(guān)聯(lián)方交易中，因?yàn)槔婊パa(bǔ)等原因，其房屋租賃價(jià)格往往較低或較高，這類(lèi)交易并不是故意做假，對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)如何考慮租約影響？對(duì)此，有估價(jià)師質(zhì)疑，對(duì)于考慮

25、一次性支付了20年租金影響下的評(píng)估價(jià)值還是我們一直強(qiáng)調(diào)的“房地產(chǎn)評(píng)估的是價(jià)值”的結(jié)論嗎？若這種被作為估價(jià)依據(jù)的租賃合同一旦被認(rèn)定為無(wú)效，估價(jià)師要承擔(dān)什么樣的責(zé)任？對(duì)此，有的估價(jià)師提出，對(duì)有租約限制房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值的評(píng)估，一要區(qū)分合約性質(zhì)，不能一概要求租約期內(nèi)按租約約定租金水平計(jì)算；二是應(yīng)允許在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)給出完全所有權(quán)評(píng)估價(jià)值和考慮租約限制的出租人權(quán)益評(píng)估價(jià)值，由委托人自行決定采用哪個(gè)價(jià)值評(píng)估結(jié)果。對(duì)于考慮了租約限制的評(píng)估結(jié)果是否還屬于“評(píng)估的是價(jià)值”的疑問(wèn)，這一點(diǎn)答案毫無(wú)疑問(wèn)是肯定的，原因就是任何一種房地產(chǎn)的價(jià)值必然是其在相應(yīng)的某種權(quán)益下的價(jià)值。所謂市場(chǎng)價(jià)值，是針對(duì)市場(chǎng)條件而言，并不

26、是要求交易的房地產(chǎn)必需是完全所有權(quán)，無(wú)論是何種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)，只要可以在正常狀況的市場(chǎng)中以公開(kāi)、平等的條件進(jìn)行交易，則估計(jì)的最可能的交易價(jià)格的就應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于因合同被認(rèn)定為無(wú)效，估價(jià)師需要承擔(dān)的責(zé)任，前面已經(jīng)講過(guò)，只要估價(jià)師保持了必要的職業(yè)謹(jǐn)慎，在估價(jià)目的允許的前提下，在估價(jià)報(bào)告中做了相應(yīng)的說(shuō)明，則不存在估價(jià)責(zé)任問(wèn)題。（四）租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響額的確定評(píng)估有租約房地產(chǎn)的價(jià)值，關(guān)鍵是確定租約對(duì)完全所有權(quán)房地產(chǎn)價(jià)值的影響值。租約對(duì)房地產(chǎn)完全所有權(quán)價(jià)值的影響額，是租約期內(nèi)各期租約租金和市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。按照這種思路求取租約對(duì)房地產(chǎn)完全所有權(quán)價(jià)值的影響值，需要首先估算市場(chǎng)租金，一般可通過(guò)

27、比較法取得。實(shí)際估價(jià)中，許多估價(jià)師及專(zhuān)家學(xué)者也從不同的角度研究了租約影響值的確定方法，下面對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。1非收益法估算完全所有權(quán)價(jià)值時(shí)租約影響值的確定方法當(dāng)不能采用比較法求取市場(chǎng)租金時(shí)，劉照鑫在分析了收益房地產(chǎn)投資決策模型的基礎(chǔ)上，提出了租約影響值評(píng)估的數(shù)學(xué)模型以及評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值的估價(jià)技術(shù)路線。他認(rèn)為，房地產(chǎn)投資者在決策是否投資某房地產(chǎn)時(shí)，必須要求投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值(NPV)大于零，因此投資決策數(shù)學(xué)模型如下：式中：P房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格Cb房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本（購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之外的其他成本）A i一未來(lái)年凈收益RI一投資者目標(biāo)收益率IRR投資內(nèi)部收益率根據(jù)上述模型，對(duì)于某一特定投資者，有其特定的投資目標(biāo)收

28、益率(RI)。如果將模型中的投資者目標(biāo)收益率換成某類(lèi)房地產(chǎn)的社會(huì)平均收益率，則有如下關(guān)系成立：式中：V房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格C一房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)成本（購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之外的其它成本）Ai一未來(lái)年凈收益Y一社會(huì)平均收益率，即報(bào)酬率因此，若某房地產(chǎn)有租約限制，則租約對(duì)特定投資者的影響值為：中：VE租約影響值RCi租約凈租金ROi投資者目標(biāo)凈租金M租約剩余期限從而，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線為：(1) 不考慮租約影響，先求取估價(jià)對(duì)象完全所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值。(2) 根據(jù)完全所有權(quán)的價(jià)值和購(gòu)買(mǎi)成本求取目標(biāo)租金。因?yàn)?(n：未來(lái)收益年），假定各期租金相同，則目標(biāo)租金(RO)為 (3) 求取租約影響值(4) 將

29、估價(jià)對(duì)象完全所有權(quán)市場(chǎng)價(jià)值加上租約影響值，即為出租人權(quán)益價(jià)值，即V=VO+VE。對(duì)劉照鑫提出的估價(jià)技術(shù)路線，簡(jiǎn)要分析說(shuō)明如下：(1) 該技術(shù)路線適用于采用比較法和成本法求取估價(jià)對(duì)象完全所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值的情形。當(dāng)可以運(yùn)用收益法評(píng)估無(wú)租約限制的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，也就是說(shuō)該房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)知道的參數(shù)，若此，則在計(jì)算租約影響值時(shí)，便無(wú)需再反算目標(biāo)租金，即市場(chǎng)租金。(2) 求取目標(biāo)租金時(shí)，應(yīng)采用完全所有權(quán)下估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)的報(bào)酬率或資本化率，而不應(yīng)采用投資者目標(biāo)收益率。2根據(jù)租金損益現(xiàn)值和違約成本孰小原則確定租約影響值朱瑩政認(rèn)為，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，若租約租金明顯低于或

30、高于市場(chǎng)租金，則租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響額是租約租金和市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和與違約成本兩者之間的較小額。并舉例計(jì)算如下：某8層綜合樓，50年綜合用地，估價(jià)對(duì)象為其中1-4層，用途為商業(yè)，截至估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余土地使用期限估算為38.34年，建筑面積為1,613.26平方米。估價(jià)目的為法院強(qiáng)制拍賣(mài)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年8月28日，承租方中XX商貿(mào)公司為出租方的全資子公司，租賃合同約定出租方提前收回房屋，違約金為提前收回天數(shù)的租金三倍。相關(guān)情況如表2所示（單位：M2，元/M2天，元）。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，采用比較法和收益法兩種評(píng)估方法。首先用比較法評(píng)估無(wú)租約限制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果見(jiàn)表3（

31、單位：M2，元/M2.天，元）。其次用收益法評(píng)估無(wú)租約限制下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果見(jiàn)表4（單位：M2，元/M2 天，元）。然后利用公式(其中A為合約租金，A市場(chǎng)租金，n為剩余租約期限）計(jì)租租金損溢現(xiàn)值，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表5（單位：元/M2天，年，元）。經(jīng)對(duì)租賃合同進(jìn)行分析，并向有關(guān)各方了解，租賃二層房屋的XX商貿(mào)公司系出租方的全資子公司，并且租賃合同簽訂日為2002年1月1日，租約租金大大低于目前的市場(chǎng)租金；租賃一、三、四層房屋XX科技公司與出租方無(wú)相關(guān)資產(chǎn)紐帶關(guān)系，但了解到，該公司從房屋建成至今長(zhǎng)期租賃綜合樓的一、三八層房屋開(kāi)設(shè)酒店，出于長(zhǎng)期合作考慮，出租方在簽訂合同時(shí)延續(xù)了前期的租金水平，因

32、此租約租金也大大低于市場(chǎng)租金。本次估價(jià)的目的是為人民法院強(qiáng)制處分確定拍賣(mài)底價(jià)提供參考需要而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。根據(jù)XX商貿(mào)公司系出租方的全資子公司，即使排除其中有故意行為，在法院執(zhí)行過(guò)程中，母子公之間協(xié)議也不應(yīng)對(duì)抗第三人。換言之，如果該物業(yè)租賃合同為長(zhǎng)期的零租金，難道物業(yè)價(jià)值為零嗎？同時(shí)，在本估價(jià)中最終被執(zhí)行人（即出租方）承諾該租賃合同可予解除以及由此發(fā)生的違約責(zé)任均由被執(zhí)行人承擔(dān)，與今后接盤(pán)人無(wú)關(guān)，因此，估價(jià)中對(duì)該租賃合同的限制不予考慮。對(duì)一、三、四層房屋按照租金損益現(xiàn)值和違約成本孰小原則確定租約影響值，并計(jì)算出租人權(quán)益價(jià)值。最終計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表6（單位：元）。朱瑩政提出的租約影響值的確定方法，

33、具有一定的借鑒意義。但是這種處理方式是從純粹經(jīng)濟(jì)意義上的考慮，與實(shí)際租賃決策存在三方面的不適用性。第一，無(wú)論出租人還是承租人，其計(jì)算資金損益值時(shí)都是從自身的角度出發(fā)，即都采用個(gè)別投資收益率來(lái)折現(xiàn)，往往與社會(huì)一般投資收益率不一致；第二，租賃決策不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還有其他不能用財(cái)務(wù)價(jià)值來(lái)計(jì)算的損益，如對(duì)區(qū)位的特殊偏愛(ài)等，當(dāng)然這個(gè)方面的問(wèn)題可以在計(jì)算租金損益時(shí)調(diào)整個(gè)別投資收益率的取值來(lái)體現(xiàn)；第三，對(duì)解除租賃合同違約成本的估算具有很大的不確定性。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，當(dāng)合同約定的違約補(bǔ)償金額高于實(shí)際損失時(shí)，違約人可以請(qǐng)求減少違約補(bǔ)償，同樣，當(dāng)約定的違約補(bǔ)償金額不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失時(shí)，受約人可以要求增加違約

34、補(bǔ)償。因此違約成本不能完全按照合同約定估算。以上因素使得上述處理方式中，估價(jià)師據(jù)以分析估算的對(duì)租約是否履行的判斷帶有很強(qiáng)的主觀性。因此，實(shí)際估價(jià)中估價(jià)師擬采用上述處理方式時(shí)，需要根據(jù)估價(jià)目的以及評(píng)估項(xiàng)目背景，充分分析其適用性。3預(yù)測(cè)租約履行概率確定租約影響值金建清認(rèn)為，租賃合同后續(xù)履行狀況直接受實(shí)際租金偏離市場(chǎng)租金的程度和剩余租期的影響，根據(jù)租約設(shè)立和租約履行行為的考察，可通過(guò)對(duì)無(wú)租約的市場(chǎng)價(jià)格V0修正的方式確定帶租約房地產(chǎn)的價(jià)格。具體可分兩種情形：一是，當(dāng)租金僅付至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的，有租約房地產(chǎn)出租人權(quán)益價(jià)值為：V=V0+( VA-VA)f，承租人權(quán)益價(jià)值為：V*=max( VA-VA)f，0。其

35、中f為租約條件下的價(jià)值修正系數(shù)，是關(guān)于A，A和租約剩余期限t的函數(shù)，其特征是A與A相差越大f值越小；租約剩余期限t越長(zhǎng)，f值越小，f(o，1)。VA為剩余租賃期間各期實(shí)際租金的現(xiàn)值之和。VA為剩余租賃期間各期客觀租金的現(xiàn)值之和。二是，當(dāng)租約期租金已全部支付的，在此情形下出租權(quán)所有權(quán)人僅保留了租約到期時(shí)收回占有權(quán)利，而承租人則在租賃期間擁有對(duì)房地產(chǎn)占有、使用和收益的全部權(quán)能，則出租人權(quán)益價(jià)值為V= V0- VA，對(duì)應(yīng)的承租人權(quán)益價(jià)格為V*=VA。在上述結(jié)論的基礎(chǔ)，f根據(jù)的基本特征，其以常用的下界函數(shù)和冪函數(shù)為基礎(chǔ)構(gòu)建f(A，A，t)為 ：實(shí)際估價(jià)中， A、 A 和t均是已知變量， 所以根據(jù) 可以

36、求得f，代入公式：V=VO+( VA-VA)f就可以求得出租人權(quán)益價(jià)值。例如，某房地產(chǎn)租約租期自2007年3月1日至2017年2月28日，租金標(biāo)準(zhǔn)為25元M2（建筑面積），租金每半年支付一次，評(píng)估其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年12月1日的市場(chǎng)價(jià)值。分析該案例，首先，租約符合標(biāo)準(zhǔn)，尚余租期7.25年；其次，根據(jù)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)同類(lèi)型商業(yè)房地產(chǎn)目前的平均租金水平為45元/m2（建筑面積）；然后，分別求出完全所有權(quán)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值V0 (9310元M2）、剩余租賃期間各期市場(chǎng)租金的現(xiàn)值VA(2910元M2)和剩余租賃期間各期租約租金的現(xiàn)值VA（1682元/M2），其中計(jì)算V0與VA時(shí)采用同一報(bào)酬率為5.25%

37、，由于租約租金明顯低于市場(chǎng)租金，承租人違約的可能性小，出租人在租賃期間承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較低，因而計(jì)算VA時(shí)則采用相對(duì)較低報(bào)酬率Y，為4.75%；最后，確定進(jìn)而得到出租人權(quán)益價(jià)值V=9310+ (1682-2910) x 0.3383=8895元 /M2,承租權(quán)益價(jià)值為：金建清建立的有租約房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估模型，本質(zhì)上是將租約價(jià)值影響總額( VA-VA )在出租人和承租人之間分配，其中f是出租人分配得到的份額，則(1-f)就是承租人分配得到的份額。觀察f的特點(diǎn)及影響因素，可以看出其符合概率原則，這個(gè)概率實(shí)際上就是履約概率。金建清建立有租約房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估模型，融合了經(jīng)濟(jì)理論和數(shù)學(xué)理論，反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)研究的趨

38、勢(shì)利用數(shù)學(xué)理論解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。但是，必須要強(qiáng)調(diào)的是，其構(gòu)建的數(shù)學(xué)模型中，作為重要估價(jià)參數(shù)的f僅僅在從理論上符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的表現(xiàn)，但沒(méi)有更多的市場(chǎng)驗(yàn)證。另外，按照履約概率將租約影響值在出租人和承租人之間分配，與前述朱瑩政提出的租約影響值確定方法一樣，也僅僅是從純粹經(jīng)濟(jì)意義上的考慮，與實(shí)際租賃決策存在較大的不適用性。另外，該模型中承租人權(quán)益價(jià)值不為負(fù)值，這也值得商榷。總之，如果以大樣本統(tǒng)計(jì)分析，金建清建立的評(píng)估模式可能符合概率要求，但對(duì)其中的每一宗有租約房地產(chǎn)而言，卻未必適用。因?yàn)?，在大樣本?nèi)，出租人或承租人履約或違約的概率可能按照f(shuō)（或1f）發(fā)生，并且數(shù)據(jù)驗(yàn)證的結(jié)果也可能符合正態(tài)分布要求，但是房地產(chǎn)

39、評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象是其中的每一宗有租約房地產(chǎn)，評(píng)估具體一宗有租約房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)值時(shí)，必須按照其實(shí)際的權(quán)益狀況（包括履約、違約概率）為基礎(chǔ)，而不是以大量有租約房地產(chǎn)的平均權(quán)益狀況為基礎(chǔ)，否則就忽略了估價(jià)對(duì)象的個(gè)體特殊性。(五) 謹(jǐn)慎原則對(duì)租金水平選擇的影響針對(duì)借款人可能為了利用其帶租約的房地產(chǎn)( 商業(yè)、辦公等）申請(qǐng)更高額的抵押貸款，與承租人串通惡意提高合同的租金（通過(guò)返租、承諾收益等補(bǔ)償承租人），若估價(jià)師按照以租期內(nèi)使用租約租金和租約期外使用市場(chǎng)租金的要求來(lái)評(píng)估時(shí)，會(huì)出現(xiàn)評(píng)估結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其客觀價(jià)值，增加金融機(jī)構(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)的情況，袁彩云提出，在評(píng)估時(shí)應(yīng)特別注意分辨租約租金與市場(chǎng)租金之間的關(guān)系，合同租金

40、的可履行程度，如租約租金明顯高于市場(chǎng)租金，而且履約的可能性較小，則在抵押評(píng)估時(shí)應(yīng)盡量保守，采用市場(chǎng)租金，而不是合同租金。筆者同意這種觀點(diǎn)。謹(jǐn)慎原則，是要求在“存在不確定的情況下”預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象收益時(shí)，應(yīng)采用保守的估計(jì)結(jié)果。盡管估價(jià)對(duì)象存在租約限制是確定的，租約約定的租金水平也是確定的，但租約是否能夠得以持續(xù)履行卻是不確定性。由于租約租金水平明顯高于市場(chǎng)租金，租約不能持續(xù)履行的概率更高一些。解決這個(gè)不確定性的方法，除了采用市場(chǎng)租金，而不采用合同租金外，還可以在采用合同租金時(shí)通過(guò)適當(dāng)提高報(bào)酬率或資本化率的取值，以反映出租人因要求高租金而承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)。（六）承租人承諾放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的

41、影響承租人對(duì)承租房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是由法律設(shè)定，也是當(dāng)今世界各國(guó)普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！币f(shuō)明的是，所謂優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只能在出租人采取出賣(mài)這種民事行為處分租賃物時(shí)，承租人相對(duì)于其他買(mǎi)受人而言所享有的法定權(quán)利，而當(dāng)出租人以出賣(mài)以外的其他民事行為，如贈(zèng)與、互易、遺贈(zèng)等方式處分租賃物時(shí)，或者因出租人意志之外的公法行為，如國(guó)家依法征收、征用等方式處分租賃物時(shí)，承租人是不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 （法釋?zhuān)?009）11

42、號(hào)）對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有更明確的規(guī)定，其第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！钡诙龡l：“出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！钡诙臈l： “具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；(二) 出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；

43、（四） 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！标P(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)有租約房地產(chǎn)價(jià)值的影響，楊云林等認(rèn)為，在抵押估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已出租，但承租人承諾，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人行使抵押權(quán)時(shí)無(wú)條件放棄租賃權(quán)利及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，抵押人可要求提前解除租賃合同，即同意租賃關(guān)系因抵押權(quán)的行使而解除時(shí)，估價(jià)中不考慮租約限制對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)值得商榷。首先，租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響，不是因?yàn)槌凶馊擞袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而是因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的存在。 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ?00911號(hào)）第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)

44、，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！庇捎谧赓U房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)時(shí)原租賃合同應(yīng)繼續(xù)屢行，因此才會(huì)產(chǎn)生合約租金標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)的差異，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。以承租人自愿放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為理由，認(rèn)為租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不產(chǎn)生影響是不合適的，因?yàn)橹灰饧s仍然能夠得以履行，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值存在影響，而承諾放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并沒(méi)有終止租約的旅行。以承租人承諾抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)可提前解除租賃合同為理由，認(rèn)為現(xiàn)存

45、租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值無(wú)影響也是不合適的，因?yàn)榈盅簷?quán)是否需要實(shí)現(xiàn)，或者實(shí)現(xiàn)的時(shí)間是不確定的，而抵押估價(jià)是以抵押期間不實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)為前提進(jìn)行估價(jià)分析判斷的，否則抵押關(guān)系就不存在。在此估價(jià)前提下，現(xiàn)存租約只要沒(méi)有解除，就要考慮其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。（七）售后回租房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題返租型商業(yè)房地產(chǎn)是指開(kāi)發(fā)商在出售房地產(chǎn)時(shí)承諾按市場(chǎng)價(jià)格的一定比例租賃小業(yè)主所購(gòu)房地產(chǎn)一段時(shí)間，一般為3-10年，目的是通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，培育市場(chǎng)，在開(kāi)發(fā)商交還房地產(chǎn)給小企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)已經(jīng)增值。開(kāi)發(fā)商通過(guò)此銷(xiāo)售策略能夠在短期內(nèi)回收資金。同時(shí)開(kāi)發(fā)商以較低的價(jià)格將商場(chǎng)整體出租給某品牌經(jīng)營(yíng)者。在返租型商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中，要正確理解返租租金與

46、整體出租租金的關(guān)系。 反租租金一般以銷(xiāo)售價(jià)格的一定比例如8%回報(bào)率的行式出現(xiàn)，由開(kāi)發(fā)商返還該小業(yè)主；整體出租租金是開(kāi)發(fā)商將小業(yè)主的物業(yè)統(tǒng)一出租給品牌經(jīng)營(yíng)商開(kāi)發(fā)商為了招商順利，整體出租的租金一般低于市場(chǎng)租金；并且返租租金一般高于整體出租租金，為此返租期內(nèi)開(kāi)發(fā)商還要給小業(yè)主補(bǔ)貼。例如，某商業(yè)街項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售價(jià)格為4320元/M2為期5年的承租合同，而市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的年租金水平為192元/M2。該案例中，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)格相當(dāng)于酬率5.5%、收益年限為100年的收益價(jià)格。而按照市場(chǎng)租金估算，其交易價(jià)格應(yīng)為（假設(shè)收益年為100年）3456元/M2，兩者差額為864元/M2。如果一個(gè)購(gòu)買(mǎi)者準(zhǔn)備按照出售

47、者承諾的租金購(gòu)買(mǎi)該房地產(chǎn)，出售者毫無(wú)疑問(wèn)的愿意承受為期為5年的48元/M2月的租金損失額風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閾p失額為而出售者在正常市場(chǎng)價(jià)格之外，又額外獲利864-205=659元/M2。由于5年租賃期屆滿后，開(kāi)發(fā)商可以選擇解除租賃合同不再續(xù)租，因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，最可能情形是其按市場(chǎng)租金對(duì)外出租。這樣購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)取得房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)當(dāng)為3456 + 205=3661元/M2，低于其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格4320元/M2。返租型房地產(chǎn)的特點(diǎn)可以概括為：高于市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售、較低租金整體出租、給小業(yè)主補(bǔ)貼；物業(yè)實(shí)際價(jià)值應(yīng)介于整體出租推算出來(lái)的價(jià)格與實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格之間。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，如果開(kāi)發(fā)商招商不成功，有造成爛尾樓的可能。因此，評(píng)估返租型商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值，采用比較法時(shí)，若選擇以正常市場(chǎng)條件銷(xiāo)售的房地產(chǎn)交易實(shí)例為可比實(shí)例，則在進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)采用較高的報(bào)酬率或資本化率計(jì)算租約影響值。采用收益法時(shí)，收益的測(cè)算應(yīng)分兩部分進(jìn)行：一是返租期內(nèi)，收益采用開(kāi)發(fā)商承諾租金收益；二是返租期后，需估價(jià)師預(yù)測(cè)租金。