房屋征收評估技術細則

1、附件1： 被征收房屋分類及其說明一、住宅房屋分類住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設方式建造的混合結構單元式住宅，內部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施等。獨門院落指辦理合法手續(xù)后建造的獨門獨院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產權），房屋內部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施等。非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。二、非住宅營業(yè)用房分類營業(yè)性用房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結構，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關業(yè)務之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結構，有的為連

2、家店，多數(shù)為單開間。商務類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務性辦公經營建筑為典型。通常為臨街鋼混結構的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內外裝修的等級較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結構多為鋼混和混合結構，通常有娛樂用途大廳和包間，設有公共衛(wèi)生間。電照設施較復雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準星級、三星級、四星級、五星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結構，底層設服務臺或值班室，內廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設公共衛(wèi)生間，普通裝修

3、；后一類通常為鋼混結構的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設大廳總服務臺、餐飲、娛樂、商務等配套服務性設施，客房均設有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標準間、商務和豪華套間等形式。內外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務設備設施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結構類型包括框架、混合、磚木和簡易結構，相應的裝修和設備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務窗。一般設有公共衛(wèi)生間。其他類建筑上述類型之外的其他營業(yè)性質用房。三、非住宅非營業(yè)用房分類非營業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混

4、結構和工業(yè)排架結構，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預制樓地面板。設公共衛(wèi)生間。室內普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2：可比實例選擇要求及說明以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應用中的可比實例修正方式、收益法應用等市場評估情形。一、可比實例應與估價對象處于相同地段或鄰近地段。二、可比實例應與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例

5、必須用途相同，非住宅房屋的可比實例應按本細則的分類與評估對象的類別相同。三、可比實例應與估價對象的建筑結構相同。建筑結構主要指大類建筑結構，大類建筑結構一般分為：(1)鋼結構，(2)鋼筋混凝土結構，(3)磚混結構，(4)磚木結構，(5)簡易結構。四、可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格。五、可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般不超過十二個月，近期六個月內成交的類似房地產案例應優(yōu)先選用。六、采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應為3個及以上數(shù)量。七、可比實例為成套房屋的，其價格在適用前應統(tǒng)一修正為標準價格，標準價格為可比實例所處

6、單元各樓層房屋的平均價格。八、每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調整不得超過20，綜合系數(shù)調整不得超過30。九、選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過20%,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應超過30%。附件3：標準樣本住宅的條件設定及可比實例選擇的具體要求一、住宅標準樣本房屋設定要求采用基準價格修正方式對住宅房屋進行評估時，首先應在征收項目范圍內尋找具有代表性特征的住宅作為設定“標準樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征，設定“標準樣本住宅”。設定的“標準樣本住宅”必須符合下述條件：1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的

7、在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。3.一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。4.成套住宅標準樣本房屋設定說明表是否成套套型結構所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層1-510年左右一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內水電及裝修其他條件征收范圍相對中央位置同征收范圍內的配套情況普通室內裝修，普通廚衛(wèi)設施采光、通風、日照、休息等條件中等建筑面積70100m2分攤占地權屬及證照情況產權，證照齊全5. 獨門院落住宅標準樣本房屋設定說明表是否獨門院落套型結構已使用年限朝向獨門院落一層三間混合一等或二等10年左右一間朝南坐落位置

8、小區(qū)配套室內水電及裝修其他條件征收范圍相對中央位置同征收范圍內的配套情況普通室內裝修，普通廚衛(wèi)設施采光、通風、日照、休息等條件中等建筑面積140-220 m2分攤占地權屬及證照情況產權，證照齊全6.非成套標準樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8m3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。二、住宅房屋評估中可比實例選擇要求1.可比實例應是與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。2.可比實例應是磚混結構的多層一般裝修住宅房屋。3.可比實例應與估價對象的規(guī)模相當，檔次應接近。4.可比實例的權益價格類型應該為房屋所有權和國有土地使用權價格類型。5.可比實例的交易類型應是一般買賣的商品

9、房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格。6.可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般不超過十二個月，近期六個月內成交的類似房地產交易案例應優(yōu)先選用。7.采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應為3個及以上數(shù)量。 8.每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調整不得超過20，綜合系數(shù)調整不得超過30。9.選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過20%,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應超過30%。三、獨門院落調整系數(shù)合法院落面積S（）S1010S2020S30S30調整系數(shù)d106108110112合法院落面積=合法建設用地面積-建筑占地

10、面積附件4：住宅房屋實體因素（K31、K31i）修正說明表一、成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結構因素修正系數(shù)p1表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)9798991001

11、01102注：上述表內數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作±0.5的浮動。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65說明：a.底層為車庫的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5。b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產權的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價格由評估機構評估確定。c.如果是商

12、住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應減少0.5。上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作±0.5的浮動。二、獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結構因素修正系數(shù)p1表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南

13、三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作±0.5的浮動。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值10011096100949692949092住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級內容一等二等三等四等五等說明設計合理，內部功能布局得當，獨立廚衛(wèi)設施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔。設計較為合理，內部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施，露天院落較為整潔。內部功能布局較為凌亂，設施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂。內部功能布局凌亂，房間比較分散。 不滿足上述要求的獨門院落。三、非成套住宅房

14、屋實體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結構因素修正系數(shù)p1表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系數(shù)取值94971001021

15、04106108110113-1154.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅功能因素按實際采光、通風、日照、通行等因素綜合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅功能因素等級說明表如下： 等級內容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適。通行較為方便，一室朝南。設施不全，無朝南房間。內部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變。不滿足上述要求的非成套住宅房屋。四、有關說明1.K31i的取值范圍應該界于80120之間。2.可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進行。3.實體因素修正系數(shù)采用

16、計算方式為：Ps、Po、Pb可比實例實體因素調節(jié)系數(shù)為Ps，標準樣本實體因素調節(jié)系數(shù)為Po，被征收房屋實體因素調節(jié)系數(shù)為Pb?？杀葘嵗龑嶓w因素修正為標準樣本實體因素修正系數(shù)K31=Ps/Po×100標準樣本實體因素修正為被征收房屋實體因素修正系數(shù)K31i=Pb/Po×1004.成套住宅層高超過2.8m、獨門院落住宅房屋層高超過3.0m、三層及以下框架結構房屋層高超過3.6m、磚木結構房屋層高超過相應等級基本層高的，每增加10cm,另按各自相應結構等級建安價結合成新的2%增加補償。五、房屋建筑結構等級及建安成本價說明表單位:元/結構等級結構、裝修及設施建安價框架一等（高層）層

17、高2.8m以上，整板基礎、樁基礎，框剪結構，外墻屋面保溫，內墻中級抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設施齊全。1150二等（多層）四層及以上，層高2.8m以上，整板基礎或獨立基礎，框架結構，外墻屋面保溫，內墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設施齊全。三層及以下，平均層高3.6m以上，鋼筋混凝土條形基礎或獨立基礎，框架結構，內墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。1020磚混一等層高2.8m以上，鋼筋混凝土基礎，底層樓板架空，240mm實心磚墻，設置構造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內墻中級抹灰，水泥地面，鋁

18、合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。920二等層高2.8m以上，磚基礎或部分鋼筋混凝土基礎，底層樓板架空，240mm實心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，有水電，單獨或合用衛(wèi)浴。850三等層高2.8m以上，磚基礎，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。780磚木一等層高(檐高)2.8m以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎，有圈梁實砌240mm或以上磚墻，直徑20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內墻抹灰，較好木門窗，室

19、內采光通風良好，水電設施齊全。800二等層高(檐高)2.6m以上，磚基礎，實砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內墻抹灰，室內采光通風較好，水電設施齊全。700三等層高(檐高)2.4m以上，240mm磚墻、內墻抹灰，直徑15至17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風一般，水電設施齊全。600簡易一等檐高2.2m以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預制門窗框，磚、簡易水泥地面，水電到戶。460二等檐高

20、2.2m以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。390注：不包括工業(yè)及倉儲用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計算。附件5：住宅房屋區(qū)位因素（K32、K32i）修正說明表一、住宅區(qū)位因素修正調節(jié)系數(shù)評分表因素類別因素項目內 容考 察 項 目評分等級一等二等三等四等五等征收項目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設施所在學區(qū)1公里內學校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況a32109876

21、商業(yè)配套設施重要商業(yè)配套設施a412019181716征收項目范圍內小環(huán)境規(guī)劃設計建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設施住宅區(qū)內配套設施完備程度a711110987以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作±0.5的浮動。二、住宅區(qū)位因素調節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項目考察項目內容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風向公認的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化

22、，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差?？諝馕廴?、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴荆拷篑R路，白天和晚間均有噪音影響。靠近污染源或重噪音源。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離主干道的距離離主干道的距離在50m以內。離主干道的距離在50-150m之間。離主干道的距離在150-300m之間。離主干道的距離在300-500m之間。離主干道的距離在500m以上。公交線路情況距離公交站點100m內，有2條以上重要公交

23、線路。距離公交站點100-250m內，至少有1條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在250-350m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在350-450m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在450m以上。3教育醫(yī)療設施所在學區(qū)1.5公里內學校情況屬于本市最好的重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。屬于本市較好的重點中學（初中）和重點小學學區(qū)。屬于本市一般中學（初中）和小學學區(qū)。一般中小學學區(qū)。無中學或小學。醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況距市級及以上醫(yī)院500m以內。距市級及以上醫(yī)院5001000m。距市級及以上醫(yī)院10001500m。距市級及以上醫(yī)院15002500m。距市級及以上醫(yī)院

24、2500m以上。4商業(yè)配套設施重要商業(yè)配套設施在500m范圍內有大型的市級商業(yè)配套設施。在500-800m范圍內市級商業(yè)設施較集中。在800m范圍內有零散分布的商業(yè)網點，基本滿足生活需求。在800m范圍內基本上無商業(yè)網點。在1000m范圍內無商業(yè)網點。5規(guī)劃設計建筑布局、小區(qū)外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在6

25、0%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物業(yè)管理，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設施配套完善程度在住宅區(qū)內具備小區(qū)智能化、寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設施。在住宅區(qū)內具備寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設施。在住宅區(qū)內具備寬帶

26、網、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設施。在住宅區(qū)內具備寬帶網、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設施。在住宅區(qū)內具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設施。三、住宅基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明1.基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調節(jié)系數(shù)為基礎確定，住宅房屋區(qū)位因素調節(jié)系數(shù)Q，其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比實例區(qū)位因素調節(jié)系數(shù)為Qs，標準樣本住宅區(qū)位因素調節(jié)系數(shù)為Qo，可比實例修正為標準樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32Qs/Qo×100標準樣本住宅區(qū)位因素調節(jié)系數(shù)為Qo，被征收房屋區(qū)位因

27、素調節(jié)系數(shù)為Qb，標準樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)K32iQb/Qo×100附件6：非營業(yè)用房及其成本法評估說明一、非營業(yè)用房的成本法評估應用1.成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本技術細則中定義的成本法系以房地產價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎的市場價格。2.成本法評估的基本公式：征收補償評估價格土地重新取得價格建筑物重置價格建筑物折舊3.土地重新取得價格應首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法時，可采用基準地價修正

28、法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格內涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費、土地開發(fā)利潤。注：土地重新取得價格的基準地價修正法公式為：PDPO（1a）n×k1×k2×k3PD土地重新取得價格；PO地塊所在土地級別的基準地價，以政府管理部門公布的價格為準；a地價漲落的年均價格變動率；n估價時點年份-基準地價頒布年份k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點后的剩余使用年限計算；k2土地實體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0.85-1.2。序號因素內容因素權重一等二等三等四等五等1土地形狀0.251

29、10-120100-11095-10090-9585-902地勢0.10110-120100-11095-10090-9585-903地質條件0.10110-120100-11095-10090-9585-904規(guī)劃條件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物狀況0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務設施配套、金融、通訊、學校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設施，取值范圍0.85-1.2。序號因素內容因素權重一等二等三等四等五等1交通狀況0.15110-120100-11095-

30、10090-9585-902商業(yè)服務設施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通訊等條件0.10110-120100-11095-10090-9585-905學校配套情況0.20110-120100-11095-10090-9585-906醫(yī)院配套情況0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新購建價格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購建價格內涵包括建筑物建

31、造成本、管理費用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤等。5.建筑物折舊應根據(jù)現(xiàn)場勘察結果，對照房屋完損等級評定標準的規(guī)定確定。建筑物折舊應考慮物質折舊、功能折舊等因素。二、工業(yè)及倉儲用房結構等級及重置價格單位:元/類別級別結構、裝修及設備狀況重置價格鋼混結構（框架）一級多層鋼砼架承重，鋼砼基礎，實砌墻圍護，現(xiàn)澆樓面，柱網較大（6m×6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1100二級鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎，實砌墻圍護，柱網較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。930鋼混結構（排架）一級鋼砼柱，檐高大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，吊車噸位大于5噸。920二級鋼砼柱，檐高大于

32、4.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，無吊車。840全鋼結構一級鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6m。950二級鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于4.5m。790磚混結構一級磚柱，檐高5.5m，砼屋架或鋼屋架，有行車，跨度9-12 m。840二級磚柱，檐高4.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。750扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×（1+檐高調整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調整系數(shù)）×建筑面積×成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×（1+層高調整系數(shù)+跨度及

33、跨數(shù)調整系數(shù)）×建筑面積×成新率%1.層高檐高調整系數(shù)說明表層高及檐高調整調 整 值鋼筋砼結構，層高在3.6m以上(不含3.6m)每增加0.2m，建筑物重置價格增2.5單層廠房及倉儲用房檐高在9m以上調增,4.5m以下調減每增減0.3m，建筑物重置價格增減2.0磚混結構，層高在5.5m以上調增, 4.5m以下調減每增減0.2m，建筑物重置價格增減2.0%2.鋼混結構、全鋼結構跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表跨度(m)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%附件7：房屋成新因素確定表一、房屋成新評定等級及說明表完損等級成新評定說明新舊程度折余率完好

34、房按房屋完損等級評定標準的相關規(guī)定執(zhí)行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴重損壞房三成新30%危險房不足三成新30%以下二、房屋成新上限表（限值）結構房屋類別超過40年3640年3135年2630年2125年1620年1115年10年以內鋼混住宅6.577.588.599.5按實際情況評定。非住宅66.577.588.59磚混住宅66.577.588.59非住宅5.566.577.588.5磚木住宅5.566.577.588.5按實際情況評定，使用5年以上的房屋成新率上限應不超出9.5。非住宅5.566.577.588.5

35、簡易住宅0034.55.567非住宅000455.56.5單層工業(yè)廠房66.577.588.59三、房屋成新的評定應根據(jù)房屋類型進行細致的現(xiàn)場勘察，依據(jù)房屋完損等級評定標準的相關規(guī)定和描述，現(xiàn)場觀察對照，從房屋結構（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎等內容）、設備（水、電等）、裝修（門窗、內外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評定其新舊程度與完損等級，從而綜合評定房屋成新。四、房屋完損等級評定標準房屋類別完 好 房 屋基 本 完 好 房 屋房屋主體條件房屋內外部條件房屋主體條件房屋內外部條件磚混結構基礎承載無不均勻沉降，承重墻體平直，無傾斜、裂縫、風化、破損。預制件拼接處無裂紋、滲漏，

36、地面平整、無空鼓、裂縫、起砂。內、外墻抹面無空鼓、剝落，勾縫砂漿密實。門窗完整無損，開關靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設備完好，使用正常?；A承載稍有不均勻沉降，承重墻體有少量細裂縫。預制樓板拼接處稍有裂紋、滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。內、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開關不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設備基本完好，個別零部件有損壞。磚木結構承重梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。瓦屋面搭接均勻，瓦頭整體，不滲漏，無碎瓦。木板地平整，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫。內、外墻抹面完整，無破損、剝落，門窗完整，開關靈活，玻璃、五金

37、齊全，油漆完好。頂棚無破損、不變形、無腐朽，細木裝修完整牢固，油漆完好。水、電設備完好，使用正常。承重梁、柱、墻稍有裂縫。木構件稍有變形、傾斜，個別節(jié)點稍有松動。屋面少量瓦片破損，稍有滲漏。木板地稍有磨損和稀縫、輕度顫動。內、外墻抹面稍有空鼓、裂縫、剝落，磚墻稍風化。門窗少量變形、開關不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光，細木裝修稍有松動、殘缺。水、電設備基本完好。簡易結構承重墻、柱平直、無傾斜、松動。木、竹、蘆簾、葦箔無破損，平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角，損壞。內、外墻面平整，無裂縫、剝落。門窗完整，開關靈活，玻璃、五金齊全。照明設備齊全，使用正常。承重墻、柱有少量裂縫、變形、傾斜、松動。木竹

38、、蘆簾、葦箔稍有破損，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風化，有滲漏。內、外墻稍有裂縫、風化、剝落。門窗少量變形、開關不靈，有少量殘缺。照明設備基本完好，個別零部件有損壞。房屋類別一 般 損 壞 房 屋嚴 重 損 壞 房 屋房屋主體條件房屋內外部條件房屋主體條件房屋內外部條件磚混結構基礎承載力局部不足，稍影響上部結構出現(xiàn)不均勻沉降，承重墻體有部分裂縫、酥松、傾斜、風化等損壞。預制樓板拼接處裂縫、滲水，屋面局部漏雨，磚、混凝土塊部分破損、裂縫、脫落，地面部分空鼓、脫殼。內、外墻抹面部分空鼓、裂縫、剝落。門窗少量變形、開關不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設備基本完好，個別零部件有損壞?；A

39、承載有明顯沉降，影響上部結構變形，開裂、承重墻體有嚴重裂縫，弓凸等損壞，預制樓板拼接處裂縫明顯、滲水，磚、混凝土塊料嚴重滲漏，地面嚴重空鼓、裂縫、脫殼、起砂。內、外墻抹面嚴重空鼓、裂縫、剝落，門窗榫頭松動、翹裂，木質腐朽，鋼門窗嚴重銹蝕，開關普遍不靈，玻璃、五金殘缺，油漆剝落。水、衛(wèi)、電設備銹蝕、漏水，零件損壞殘缺，照明線路老化，裝置殘缺不齊。磚木結構承重梁、柱、墻部分裂縫、傾斜，木構件局部下垂、側向變形，蛀蝕開裂，少數(shù)節(jié)點松動，脫榫，鐵件銹蝕，間隔墻局部損壞，勒腳部分侵蝕剝落。屋面部分瓦片、旺磚風化、破碎、漏雨。木地板部分磨損、翹裂、松動、腐朽，局部變形下沉、有顫動。內、外墻面部分空鼓、裂縫

40、、風化剝落，勒腳部分酥松、侵蝕剝落。門窗部門松動、翹裂、腐朽，開關不靈，油漆老化，玻璃、五金部分殘缺，細木裝修部分蛀蝕、破裂。水管銹蛀，照明線路部分老化，少量裝置殘缺。承重梁、柱、墻嚴重傾斜、下垂、裂縫、蛀蝕，節(jié)點松動，榫頭壓裂或折斷，鐵件嚴重銹蝕，間隔墻、板嚴重裂縫，弓凸、傾斜、侵蝕剝落，屋面瓦片、旺磚風化，破碎，嚴重漏雨，木板地嚴重磨損、腐朽、變形下沉、顫動。內、外墻面嚴重破損、裂縫、剝落，門窗松動、翹裂，開關普遍不靈，油漆剝落，玻璃、五金殘缺，細木裝修木質蛀蝕、腐朽、破裂。水管嚴重銹蛀，有滴漏，照明線路老化，裝置殘缺不齊。簡易結構承重墻、柱部分裂縫、傾斜、風化、腐朽，個別節(jié)點松動、開裂、

41、變形。木竹、蘆簾、葦箔部分破損，平瓦屋面部分瓦片風化、破碎、漏雨。承重墻、柱嚴重變形、傾斜、風化、腐朽，節(jié)點松動、變形，構件彎曲，墻體、墻面較多損壞，平瓦屋面脫槽、風化、破碎、嚴重漏雨，木竹、蘆簾、葦箔嚴重破損，整個房屋傾斜變形。附件8： 營業(yè)用房收益法評估應用說明一、收益法應用總說明1.評估對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當時當?shù)赝活悇e房地產正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時，商場類、旅館類、商務類、餐飲類建筑可以采用客觀經營年收益計算，客觀經營年收益是指當時當?shù)赝活悇e房地產正常經營的平均經營收益水平。對于大型綜合性建筑可以采用按不

42、同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。年純收益計算的成本費用扣除項目應對照評估對象現(xiàn)實情況分別按出租型、直接經營型和混合型房地產的凈收益求取規(guī)定進行。2.評估對象資本化率的求取應采用客觀資本化率進行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中應用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產交易案例作為測算的可比實例；應用安全利率法計算時，資本化率安全利率風險調整值，安全利率選用當時銀行一年期整存整取存款利率水平，風險調整值則由評估人員根據(jù)收益法原理結合評估對象經營風險認識和評估經驗參照010%的限值數(shù)額選取。3.評估對象收益年期的求取主要根據(jù)評估對象房屋經濟壽命剩余年限和

43、土地使用年限考慮。二、商鋪類營業(yè)用房的典型樣本房設定每一營業(yè)用房分區(qū)均應設定至少一宗商鋪類營業(yè)用房。商鋪類原始樣本商業(yè)用房設定條件：1.位于分區(qū)內商業(yè)用房集中區(qū)域；2.門面、店鋪業(yè)態(tài)，經營煙酒、五金、日常用品、食品等；3.磚混多層建筑物之底層，房屋七成新；4.單開間，臨街店面寬約4m，寬深比；5.一般裝修，普通涂料外墻；內部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡易吊頂，日光燈照明為主；6.臨分區(qū)內街巷。三、被征收營業(yè)用房的評估公式1.基準價格O商鋪類營業(yè)用房樣本房的基準價格O按下面公式計算：2.主要參數(shù)確定商業(yè)用房結構鋼、鋼混磚混磚木簡易等其他收益年限n403530253.被征收營業(yè)用房評估值i收益法測

44、算按下面公式計算：其中，Vi為待評估商業(yè)房地產評估值，Vo為原始樣本商業(yè)用房基準價格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實體修正系數(shù)。4.商業(yè)用途修正系數(shù)fxy表fxy被征收營業(yè)用房X商場類商鋪類商務類餐飲類娛樂類旅館類其他類樣本營業(yè)用房Y商鋪類115-12099-10085-9095-10580-9580-9095-105上表中，行為樣本營業(yè)用房（y），列為待評估營業(yè)用房（x），表中數(shù)值的比例關系可以理解為，即fxy。5.商業(yè)街道路線修正系數(shù)fm表分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街100-12085-10075-9070-80不沿街50-

45、6045-5040-4540-456.營業(yè)用房實體狀況因素修正系數(shù)f3i表（1）商場類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商場類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮商場規(guī)模因素。建筑面積S2000 m22000 m2S5000 m25000 m2S8000 m28000 m2S15000 m215000 m2S20000 m2S20000 m2f3i78-8484-8888-9494-9898-10297-100（2）商鋪類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商鋪類商業(yè)用房的實體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f/3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度3m正面臨街寬度35

46、m正面臨街寬度57m正面臨街寬度710m正面臨街寬度10mf/3i10695100102103104上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作±1的浮動。商鋪類商業(yè)用房樓層調節(jié)系數(shù)f/3i: 樓層 標準層一層二層三層四層及以上一層102403530-35上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作±1的浮動。（3）商務類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商務類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮寫字間所處層次因素。平房或多層商務辦公樓（樓高7層及以下）層次因素修正系數(shù)層次總樓層一二三四五六七一95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001009588七859010

47、0100989585小高層（樓高818層）商務寫字樓層次因素修正系數(shù)以第6層為基準層其層次系數(shù)取值100。每下降1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減1；每上升1層的系數(shù)值為在其下一層系數(shù)值上加1；底層系數(shù)取值90，頂層系數(shù)取值92。（4）餐飲類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)餐飲類商業(yè)用房的實體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f/3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度3m正面臨街寬度35m正面臨街寬度57m正面臨街寬度710m正面臨街寬度10mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作±1的浮動。餐飲類商業(yè)用房樓層調節(jié)系數(shù)f/3i: 樓層 標準層一層二層三層四層及以上一層102403530-35上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作±1的浮動。（5）娛樂類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)娛樂類商業(yè)用房的實體狀況主要按娛樂用房的建筑面積規(guī)模考慮。建筑面積S500m2500 m2S1000 m21000 m2S5000 m25000 m2S10000 m210000 m2S20000 m2S20000 m2f3i9093951009896上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作±1的浮動。（6）旅館類商業(yè)用房實體狀況修正系