估價技術(shù)報告

1、貴州君安房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司 【房地產(chǎn)估價報告】房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、估價程序 （一）選定專業(yè)人員組成評估小組； （二）現(xiàn)場勘察，收集相關(guān)市場資料；（三）調(diào)查核實有關(guān)法律文件，制定評估工作計劃；（四）進行評定估算，完成評估報告。二、個別因素分析（一）個別因素分析1、估價對象 估價對象是位于貴陽市野鴨鄉(xiāng)上寨村的11228.7平方米房屋（其中的5,296.25平方米辦理了房屋所有權(quán)證，5500.00平方米辦理了規(guī)劃許可證），13,060.00平方米工業(yè)用地土地使用，擋土墻等14項構(gòu)筑物，2項管道，49項機器設(shè)備，237項存貨（詳見評估明細表）。2、 產(chǎn)權(quán)狀況 委估廠房辦理了筑房權(quán)證高新字第01

2、45號房屋所有權(quán)證，黔筑高新國用（2004）第27號國有土地使用證，地類用途為工業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，終止日期：2047年4月。3、估價對象個別特征（1）、廠房委估房產(chǎn)建成于2004年，鋼架結(jié)構(gòu)一層，層高約10米，建筑面積9213.29平方米（其中的5296.25平方米，辦理了房屋所有權(quán)證），瓷磚外墻，金鋼砂地面，水電齊全。（2） 、辦公及其他用房委估房產(chǎn)建成于2004年，混合結(jié)構(gòu)一層或二層，層高約3米，建筑面積1153.22平方米（未辦理房屋所有權(quán)證，辦公用房辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證），瓷磚外墻，地面為水泥清光（部分為瓷磚），內(nèi)墻及頂刮瓷粉，水電齊全。三、區(qū)域因素分析委估資產(chǎn)所在的區(qū)域為觀山

3、湖區(qū)野鴨鄉(xiāng)上寨村，處于觀山湖區(qū)的開發(fā)區(qū)域。觀山湖區(qū)位于貴陽市西北部，經(jīng)國務(wù)院批準，2012年12月21日正式掛牌成立，總面積307平方公里，下轄3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、10個新型社區(qū)，49個行政村、65個居委會，區(qū)域總?cè)丝诔^45萬。區(qū)內(nèi)有占地5500余畝的觀山湖生態(tài)濕地城市公園、具有貴州典型地質(zhì)特征的貴陽喀斯特公園以及湖水面積達14.78平方公里的百花湖。貴陽輕軌從這里始發(fā)，貴廣、滬昆、成貴、渝黔等高速鐵路在這里匯集，快捷、高效的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成。城市建設(shè)始終遵循生態(tài)文明理念，已建成市級行政中心、貴陽奧體中心、貴陽國際會展中心、貴陽火車北站、貴州金融城、西南國際商貿(mào)城、貴陽城鄉(xiāng)規(guī)劃館、貴州博物館等

4、一批省、市區(qū)重大項目。一座生態(tài)型、園林式、數(shù)字化的現(xiàn)代都市新城日臻形成，正逐步成為貴陽市新的政治、經(jīng)濟、文化中心，城市建設(shè)突飛猛進，城市面貌有了很大變化。隨著開發(fā)建設(shè)的逐步完成，該區(qū)域?qū)⒊蔀樯虡I(yè)及物流的理想?yún)^(qū)域。資產(chǎn)所在區(qū)域緊臨白云大道（210國道），附近有東林寺路、金朱東路、以及貴遵高速路混合型主干道通過，距觀山湖區(qū)中天會展城、貴州金融城商住綜合區(qū)約500米，半公里內(nèi)有市內(nèi)多路公交車通過（站臺：沙坡、金朱東路口、金朱大道），城市基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，對外交通及公共交通條件較好。四、市場背景分析2014年，貴陽市延續(xù)貴陽市委七屆十一次全會推出的關(guān)于建設(shè)“大貴陽”的戰(zhàn)略決策，兩城區(qū)改造繼續(xù)深入，同時

5、還啟動了機場的擴建工程；觀山湖區(qū)京東集團的入駐和客運西站的建設(shè)為區(qū)域物流發(fā)展和貴陽市立體交通的規(guī)劃奠定了基礎(chǔ)；白云區(qū)則繼續(xù)保持高昂的“北拓”氣勢，引入多家實力企業(yè)共同發(fā)展沙文高新區(qū)，而綜保區(qū)的建設(shè)又為區(qū)域發(fā)展提供有力保障；而眾多房企的入駐，讓花溪區(qū)在“南延”的道路上更進一步。觀山湖區(qū)位于貴陽市西北部，東靠黔靈山脈，南臨三橋馬王廟，西接百花山脈，北與白云區(qū)相接。境內(nèi)路網(wǎng)架構(gòu)合理，貴陽地鐵從金陽始發(fā)，貴廣、滬昆、成貴、長昆、渝黔等高速鐵路在觀山湖匯集，快捷、高效的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成。在發(fā)展方面，觀山湖區(qū)重點打造“十大商圈”、“二圈二帶”，形成“十大產(chǎn)業(yè)集群”，輻射“三大網(wǎng)絡(luò)”。以會展服務(wù)、金

6、融信息、現(xiàn)代物流、商貿(mào)飲食、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、總部經(jīng)濟、體育文化、旅游服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)十大產(chǎn)業(yè)為重點，大力發(fā)展觀山湖區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商圈。以誠信路商業(yè)(步行)帶、輕軌(1、2號線)商業(yè)帶，貴陽客站商圈、貴廣鐵路站商圈為基礎(chǔ)，積極建設(shè)大型商貿(mào)商圈帶。全力引進大型企業(yè)集團，促進上述十大產(chǎn)業(yè)的集群式發(fā)展。推進產(chǎn)業(yè)集群，加強觀山湖區(qū)與貴陽市、觀山湖區(qū)與黔中經(jīng)濟區(qū)、觀山湖區(qū)與西南地區(qū)的合作和交流。區(qū)內(nèi)建設(shè)始終遵循生態(tài)文明理念高標準規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)，已建成市級行政中心、西南地區(qū)規(guī)模最大的奧體中心、貴陽國際會展中心等，成功引進30多家企業(yè)總部入駐，已接近完工建設(shè)貴陽西南國際商貿(mào)城、國際金融中心、貴陽市火車站功能

7、區(qū)，以及即將開工建設(shè)百花生態(tài)新城、金華采空區(qū)生態(tài)體育公園等一批重大項目。一座生態(tài)型、園林式的現(xiàn)代化新城日臻形成，正逐步成為貴陽市政治、經(jīng)濟、文化中心。五、最高和最佳使用分析最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證并能給估價對象帶來最高價值的使用。1、法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可），即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價。2、技術(shù)上可能，即不能把技術(shù)上無法做到的使用當作最高最佳使用要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進行估價。3、經(jīng)濟上可行，即估價價格應(yīng)是各種可能的使用方式中

8、，以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。經(jīng)過綜合分析比較，結(jié)合本次估價目的為核實房地產(chǎn)價值著參考，因此以保持現(xiàn)狀為本次估價的最高最佳使用。六、估價方法的選用根據(jù)“中華人民共和國國家標準GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（建房201177號）國有土地上房屋征收評估辦法”，中華人民共和國國務(wù)院令第590號國有土地上房屋征收與補償條例的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本次評估目的及委估對象的特點，對委估資產(chǎn)中的收益性房產(chǎn)采用收益法進行評估（估價對象所在區(qū)域內(nèi)無類似交易案例，不宜采用市場法；估價對象為有收益的房地產(chǎn)，宜采用收益法確定估價對象的市場價值）。對其他資產(chǎn)

9、采用成本法進行評估。1、收益法，是預(yù)計評估對象未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，其基本計算公式為： 式中：V房地產(chǎn)收益價格 a房地產(chǎn)年純收益 r資本化率 n未來可獲收益的年限 s年收益遞增比率此公式的假設(shè)前提為：收益按等比級數(shù)遞增；r每年不變，且rs；年期有限為n。2、成本法成本法，是首先估算在現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的委估資產(chǎn)所需的全部成本，再確定被評估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到的乘積作為評估值。其公式為：評估值重置全價×成新率七、估價測算過程（一）收

10、益法（以5296.25平方米廠房為例）1、資本利率r的確定本次采用復(fù)合投資收益率法確定資本化率，即將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：r= M×rm+（1M） ×rE式中r資本化率（%）；M貸款價值比率（%），即抵押貸款占房地產(chǎn)價值的比率；rm抵押貸款收益率，即抵押貸款利率；rE自有資金所要求的收益率。根據(jù)貴陽市房地產(chǎn)抵押貸款的一般情況，房地產(chǎn)貸款額度通常為70%，參照中國人民銀行公布的一至五年的中長期貸款利率（rm）5.15%，根據(jù)估價對象的用途、區(qū)位條件及所處區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，正常狀況下工業(yè)用房置業(yè)投資的自有資金的正常收益

11、率在5%10%，根據(jù)估價對象的區(qū)位條件和用途，估價對象的自有資金的正常收益率（rE）為8%。則：r= M×rm+（1M） ×rE=70%×5.15%+(170%) ×8%=6.005%則r=6.00%2、收益年限n的確定根據(jù)委托方提供的國有土地使用證，根據(jù)本次評估目的，其收益年限根據(jù)評估基準日2015年9月15日與終止日期2047年4月比較，剩余使用年限為31.62年；3、收益遞增比率s確定估價對象地理位置環(huán)境較好，所處區(qū)域升值潛力較好，根據(jù)委托方所提供的待估對象近幾年的租賃合同。經(jīng)估價人員對該區(qū)域同類物業(yè)租賃情況綜合分析，以2015年的租金為基礎(chǔ)，估價

12、對象在其未來收益年限內(nèi)每年獲得總收益的遞增比率約為5.0%。4、年純收益a的求取年純收益年總收入年總支出（1）年總收入A.租金確定估價人員通過對委估房地產(chǎn)附近區(qū)域內(nèi)與委估房地產(chǎn)類似房屋租金的調(diào)查及估價對象近年來的實際租金的分析，租金每月約在25-28元/平方米左右。結(jié)合委估房地產(chǎn)的具體情況，確定委估房地產(chǎn)目前的客觀租金收益為26元/平方米。B空置率根據(jù)評估人員待估房地產(chǎn)所在區(qū)域的類似房屋的實際租賃情況的調(diào)查分析，該區(qū)域房屋出租空置率平均水平為每年半個月。（2）年總支出及年純收益A營業(yè)稅、房產(chǎn)稅營業(yè)稅綜合稅率為5.50%（含城建稅7%、教育費附加3%、地方教育費附加2%），附調(diào)基金1，房產(chǎn)稅率為

13、12%，則稅費占年總收入17.70%。B管理費按房地產(chǎn)年收入的1%計算。C維修費按重置價值的1%計算。經(jīng)估價人員在當?shù)厥袌鲞M行的調(diào)查，并結(jié)合委估房產(chǎn)的實際情況確定其重置價值為：主廠房1200元/平方米，辦公用房1200元/平方米，其他廠房1100元/平方米。 D城鎮(zhèn)土地使用稅按貴陽市相關(guān)規(guī)定，稅率為8元、平方米.年，土地面積按房屋一層占地面積計。 E保險費：按房屋重置價值的0.3%計算。F房地產(chǎn)年總費用（AD項之和）計算過程如下：（以主廠房為例）序號價值計算內(nèi)容有關(guān)說明估價對象1建筑面積單位平方米5296.252分攤后土地使用權(quán)面積單位平方米5296.253月租金按元/平方米建筑面積·

14、;月計264空置率每年按半個月計0.50 5年有效毛收入(元)(1)×(3)×12×（1-年空置率）1,583,578.756管理費(5)×1%15,835.797維修費按房屋重置均價1200元/平方米×(1)×1%63,555.008稅金(5)×17.70%280,293.449城鎮(zhèn)土地使用稅土地分攤面積×土地使用稅(8元/平方米)42,370.0010保險費按房屋重置均價1200元/平方米×(1)×0.3%19066.511年運營費用(6)+(7)+(8)+(9)+(10)421,120.7

15、312年凈收益a(5)(11)1,162,458.0213資本利率r采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法6.00%14收益年限n按土地使用證載年限確定31.62515年收益遞增比例s根據(jù)市場行情確定5%16收益價值va/(r-s)×1-(1+s)n/(1r)n30108598.6617單方價值(16)/(1)5684.895、估價對象最終評估價值通過以上評估，其評估結(jié)果為：30108598.66元 取整為30108599.00元。評估單價：5,684.89元/平方米。同理，可評估得出其他廠房和辦公用房的評估值。評估詳細結(jié)果見評估明細表。（二）成本法一）存貨委估存貨為原材料，在用低值易耗品，產(chǎn)成

16、品；其中原材料118項，在用周轉(zhuǎn)材料27項，產(chǎn)成品95項。評估人員在被評估單位相關(guān)人員的配合下，對列報評估的原材料和在產(chǎn)品存貨進行了逐項盤點。對原材料采用市場法進行評估，以近期相同或類似材料采購價與市場價格作為評估單價，從而得出委估原材料的評估價值。經(jīng)上述評估計算出原材料評估值為1,362,906.00元。評估詳細情況見評估明細 。（2）產(chǎn)成品評估公司產(chǎn)成品，目前市場均有類似產(chǎn)品銷售，以同類產(chǎn)品市場銷售價格作為評估值。經(jīng)上述評估計算出原材料評估值為742,142.00元。評估詳細情況見評估明細 。（3）在用周轉(zhuǎn)材料該公司申報評估的在用周轉(zhuǎn)材料為寫字臺、會議桌、凳子、椅子、電腦桌等共27項，本次

17、按成本法進行評估，評估值=重置全價×成新率A、重置全價的確定該些辦公用家俱市場上均有銷售，可從市場詢到其全新購買價，并以此作為重置全價；B、成新率的確定成新率根據(jù)現(xiàn)場觀察直接確定。例：序1號老板辦公桌該資產(chǎn)的市場售價約為46000元/套，為2005年購進，經(jīng)現(xiàn)場觀察，該產(chǎn)品油漆、桌面較新，成新較好，取其成新率為65%，評估值=46000×65%=29900.00（元/套）經(jīng)上述評估計算出在用周轉(zhuǎn)材料評估值為138,536.00元。評估詳細結(jié)果見評估明細表。二）房屋建筑物1、房屋（1）建構(gòu)筑物重置價建安工程造價根據(jù)委估建構(gòu)筑物的建筑結(jié)構(gòu)及建筑施工情況，結(jié)合貴州省2004建筑工

18、程預(yù)算定額、2004安裝定額和當?shù)亟ㄖこ淘靸r行情確定。前期工程費包括前期規(guī)劃、勘察設(shè)計等發(fā)生的費用，按建安工程費的5.84%計。配套費根據(jù)貴州省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收使用管理辦法（貴州省人民政府令第91號），配套費每平方米建筑面積70元。管理費取建安費的2%。利息類似于估價對象的建筑工程正常建設(shè)期為半年，利率按銀行公布的一至半年期貸款利率4.6%計算。前期工程費和城市配套費在建設(shè)初期投入，建安工程費和其它費用在建設(shè)期內(nèi)按均勻投入考慮，投資利息按復(fù)利計。利潤考慮一定資金利潤，利潤率按貴陽市同類項目開發(fā)平均利潤率20%計。利潤建安費×20%建構(gòu)筑物重置單價綜上所述，建筑物重置單價項之和

19、（2）成新率的確定采用觀察法結(jié)合使用年限，對房屋建構(gòu)筑物按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個部分，再區(qū)分不同的部分分別打分，然后估算房屋建構(gòu)筑物的成新率。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查，該房屋建構(gòu)筑物基礎(chǔ)無不均勻沉降，主要承重結(jié)構(gòu)完好；門窗、墻地面維護較好；設(shè)備部分狀況較好 :成新率結(jié)構(gòu)部分得分×G+裝修部分得分×S+設(shè)備部分得分×B其中：G -結(jié)構(gòu)部分得分修正系數(shù),按0.80取定；S -裝修部分得分修正系數(shù),按0.10取定；B -設(shè)備部分得分修正系數(shù),按0.10取定。相關(guān)參數(shù)參照危房鑒定標準和房屋新舊程度鑒定的參考依據(jù)取值。評估對象舉例【例】磚混結(jié)構(gòu)房屋（建筑面積55.58平方米）委估房

20、屋建于2004年,磚混結(jié)構(gòu)，外墻貼墻磚，室內(nèi)地面為瓷磚地面，內(nèi)墻面貼墻磚，層高約3米。委估房產(chǎn)水、電均通。（1）建筑物重置價建安工程造價：根據(jù)委估建筑物的建筑結(jié)構(gòu)及建筑施工情況，結(jié)合貴州省2004建筑工程預(yù)算定額、2004安裝定額和當?shù)亟ㄖこ淘靸r行情確定其建安單價為1000元/m²。建安價=1000×55.58=55580.00元。專業(yè)及前期工程費的確定專業(yè)及前期費用如下表：序號費用項目征收標準取費基數(shù)依據(jù)1建設(shè)單位管理費1.2%建安造價省財政廳黔價（1997）140 號2勘察費1.0%*70%建安造價計價格(2002)10 號、筑財建200390號3設(shè)計費3.35%*7

21、0%建安造價計價格(2002)10 號、筑財建200390號4標底編制費0.13%建安造價省財政廳黔價（1997）140 號5質(zhì)量監(jiān)督費0.05%建安造價財政部價費（1993）149 號6工程監(jiān)理費1.4%*70%建安造價發(fā)改委建設(shè)部(2007)670號,筑財建200390號7招標代理服務(wù)費0.43%建安造價國家計委 計價格20021980號小 計5.84%按建安費用的5.84%取，則55580×5.84%3,245.87元/m²配套費70元/m²×55.58=3,890.60元。管理費用55580×2%1111.60元/m²利息投資

22、利息（3245.87+3890.60）×(1+4.6%)11+（55580+1111.60）×(1+4.6%)0.51 1,592.25元/平方米利潤（55580+3245.87+3890.60）×20%12543.29元/m²建筑物重置全價55580.00+3245.87+3890.6+1111.60+1,592.25+12543.2977,963.61元/m²重置市場價建筑物重置全價/（1-稅費率）（稅率為營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費附加和地方教育費附加3%、2,價調(diào)基金0.1%，銷售費用1%，合計為6.7%，取為6.7%）77,963.

23、61/（1-0.067）69374.67+12543.2981917.97（元）取整為81900.00元（2）成新率的確定成新率：采用觀察法結(jié)合使用年限，對房屋建構(gòu)筑物按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個部分，再區(qū)分不同的部分分別打分，然后估算房屋建構(gòu)筑物的成新率。經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查，該房屋建構(gòu)筑物基礎(chǔ)無不均勻沉降，主要承重結(jié)構(gòu)完好；門窗、外墻面維護較好 ；設(shè)備部分狀況較好:成新率結(jié)構(gòu)部分得分×G+裝修部分得分×S+設(shè)備部分得分×B其中：G -結(jié)構(gòu)部分得分修正系數(shù),按0.80取定；S -裝修部分得分修正系數(shù),按0.10取定；B -設(shè)備部分得分修正系數(shù),按0.10取定；成新率估算

24、見下表:名 稱分 值修正系數(shù)成新率(%)結(jié)構(gòu)部分850.8068裝修部分850.108.5設(shè)備部分850.108.5合計85（3）建構(gòu)筑物價值測算評估價值重置全價×成新率81900.00×85%69615.00（元）評估單價69615.00÷55.581252.52（元/）2、構(gòu)筑物委估構(gòu)筑物為擋土墻、圍墻、水溝、廠房地面等10項。根據(jù)委估資產(chǎn)的特點并結(jié)合本次評估目的，采用重置成本法進行評估。重置成本法是首先估算在現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的委估資產(chǎn)所需的全部成本，再確定被評估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到的

25、乘積作為評估值。構(gòu)筑物造價根據(jù)“貴州省2004建筑工程計價定額”，并結(jié)合貴陽建材的價格水平確定，其他成本構(gòu)成內(nèi)容同建筑物評估中重置成本參數(shù)（不含配套費），成新率采用結(jié)合觀察法確定。【例】擋土墻（固定資產(chǎn)構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施清查評估明細表序號4）1、構(gòu)筑物重置價值（1）建安造價本次評估根據(jù)委托方提供的工程量，結(jié)合評估基準的建材價格，利用“貴州省2004建筑工程計價定額”計算得出委估資產(chǎn)的建筑造價為：1,525,747.50元（詳見計算清單）。（2）管理費考慮開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)期間發(fā)生的必要管理費用，按建安造價的3%計，為：1,525,747.50×3%45772.43（元）（3）利潤考

26、慮一定資金利潤，利潤率按貴陽市同類項目開發(fā)平均利潤率20%計，利潤建安造價×20%，為：1,525,747.50×20%305149.50（元）（3） 含稅建安造價建安造價/（1-銷售稅率），銷售稅金按建安造價的5.7%，為：1,525,747.50/（1-5.7%）1,617,971.90（元）（4） 重置全價含稅建安造價+管理費+利潤1,617,971.90+45772.43+305149.501,968,893.83（元）取整為1,968,900.00元2. 成新率：采用綜合觀察法確定。 經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘查，該構(gòu)筑物建筑質(zhì)量好，各項功能指標完好，完好率評定為95%。3

27、.構(gòu)筑物價值測算評估價值構(gòu)筑物重置價值×成新率1,968,900.00×95%1,870,455.00（元）同理，可評估計算出其他構(gòu)筑物的評估值。三）機器設(shè)備根據(jù)本次評估目的和委估機器設(shè)備特點，本次評估采用成本法。計算公式為：評估價值重置價值×成新率。1、重置價值的確定重置價值重置購價×（1+安裝調(diào)試費率+運雜費率）A、重置購價能直接在當前市場上詢得市場價的設(shè)備,以市場價為購置價。對不能直接從市場詢價的設(shè)備，查閱相關(guān)價格信息手冊，經(jīng)分析，確定購置價格；B、運雜費率：參照資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊推薦數(shù)據(jù)取值。其中由省外購進的設(shè)備，運雜費率取48%，省內(nèi)取

28、02%；C、安裝費率：資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊推薦數(shù)據(jù)取值，按照設(shè)備類別選取安裝費率，對不需安裝或安裝費很少的設(shè)備，安裝費率為零。2、成新率的確定本次評估采用經(jīng)濟壽命年限法確定成新率。成新率尚可使用年限÷經(jīng)濟壽命年限×100尚可使用年限（經(jīng)濟壽命年限已使用年限×利用率）經(jīng)濟壽命年限，參照資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊推薦年限。并結(jié)合設(shè)備外觀是否完整、清潔、磨損程度、使用效率等技術(shù)狀況綜合確定。3、評估值的確定4、評估值重置全價×成新率5、評估實例【例】固定資產(chǎn)器械設(shè)備評估明細表序號1（木工多用機床）車輛名稱：木工多用機床 （青城機械廠） 型 號：ML503

29、A 生產(chǎn)廠 家：青城機械廠購置日期：2009年06月 啟用日期：2009年06月委估資產(chǎn)放在鑫陽華龍家俱制造有限公司庫房內(nèi)。設(shè)備已停用幾年，外觀完好。重置價格的確定：該產(chǎn)品目前市場價格6000元/臺，運雜費率取4%，安裝費率取2%，重置全價6000×（1+4%+3%）6420.00（元/臺）取為6400.00元/臺成新率的確定：該設(shè)備到評估基準日已使用10.5年，設(shè)備利用率根據(jù)設(shè)備狀況及行業(yè)情況估計為60%，則實際使用年限為：10.5×60%6.3（年）設(shè)備經(jīng)濟壽命年限根據(jù)資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊推薦年限，取為18年，則，成新率1-已使用年限/經(jīng)濟壽命年限×10

30、0% =1-6.3/18×100%=65% 評估價值=重置價值×成新率+運費+安裝費 =6400×2×65% =8320.00（元）同理，可評估計算出其他設(shè)備的評估值。四）土地評估1、土地概況委估土地位于貴陽市烏當區(qū)野鴨鄉(xiāng)上寨村（現(xiàn)金陽新區(qū)），辦理了黔筑高新國用（2004）第27號，地類（用途）工業(yè)，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積13060.00平方米，終止日期：2047年4月。2、估價方法與估價過程 （1）估價方法的選擇估價方法的選擇按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中通行的土地估價方法，根據(jù)評估地塊土地利用特點，宗地地價評估一般采用兩種不同的評估方法，委估宗地位于貴

31、陽市工業(yè)三級地段，在充分收集估價所需資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過綜合分析，確定采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行評估。1）基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果,按照替代原則,對估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正,進而求取估價對象在估價基準日價格的方法。具體測算思路是：A、根據(jù)估價對象的具體位置及當?shù)爻菂^(qū)土地級別圖，確定估價對象所在土地級別和基準地價；B、具體說明本次評估所采用的基準地價內(nèi)涵及其測算公式；C、結(jié)合估價對象所在區(qū)域近幾年的土地市場情況，確定期日修正系數(shù)；D、根據(jù)估

32、價對象的實際情況以及基準地價修正體系，確定區(qū)域及個別因素修正值；E、確定級別修正系數(shù)；F、確定開發(fā)程度修正值；G、確定土地使用年期修正系數(shù)；H、根據(jù)基準地價內(nèi)涵規(guī)定的公式，計算基準地價系數(shù)修正法測算結(jié)果。詳細計算過程如下： 確定估價對象土地級別及基準地價（P值）待估宗地位于貴陽市烏當區(qū)野鴨鄉(xiāng)上寨村（現(xiàn)金陽新區(qū)），處于貴陽市工業(yè)三級地段，根據(jù)2013年貴陽市中心城區(qū)土地定級及基準地價更新成果報告，三級工業(yè)用地（倉儲物流用地）基準地價為341元/平方米?；鶞实貎r成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)2013年貴陽市中心城區(qū)土地定級及基準地價更新成果報告，基準地價工業(yè)用地內(nèi)涵為土地使用年限50年，容積率低于或等于1，市

33、政設(shè)施達到紅線外“五通”（ 即通路、通上水、通下水、通電、通訊），紅線內(nèi)場地平整。修正體系見下表貴陽市級工業(yè)用地影響因素說明表指標標準宗地修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路狀況道路類型交通型主干道混合型主干道距離市區(qū)主干道距離小于100米且臨交通型次干道臨生活型次干道支路或巷道道路寬度40米25402025152015米交通便捷程度公交線路3條以上，或有對外交通設(shè)施，公交線路2條以上有公交線路3條，或有對外交通設(shè)施，公交線路1條以上有公交線路2條，或有對外交通設(shè)施，公交線路1條有公交線路1條，或有對外交通設(shè)施無公交線路和對外交通設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水狀況保證率達99%以上保證率9599

34、%保證率9095%保證率8590%保證率85%供電狀況保證率達99%以上保證率9599%保證率9095%保證率8590%保證率85%供氣狀況保證率達99%以上保證率9599%保證率9095%保證率8590%保證率85%排水狀況排水設(shè)施完善，排水通暢排水設(shè)施較完善，排水通暢排水設(shè)施基本滿足排水的需求，排水狀況一般排水設(shè)施不能滿足排水的需求，排水狀況較差排水不通暢，排水狀況差通訊狀況區(qū)域裝機容量大，通訊狀況好區(qū)域裝機容量較大，通訊狀況較好區(qū)域裝機容量一般，通訊狀況一般區(qū)域裝機容量較小，通訊狀況較差區(qū)域裝機容量小，通訊狀況差環(huán)境狀況污染排放及治理狀況污染物排放達標，污染治理狀況好污染物排放基本達標，

35、污染治理狀況較好污染物排放略有超標，污染治理狀況一般污染物排放超標較嚴重，污染治理狀況較差污染物排放嚴重超標，污染治理狀況差大氣噪聲無影響基本無影響有一定影響影響較大影響大自然條件地形平坦，無淹水現(xiàn)象，自然條件好地形較平坦，基本無淹水現(xiàn)象，自然條件較好地形略有起伏，連續(xù)大雨后有淹水現(xiàn)象，自然條件一般地形有一定起伏，大雨后有淹水現(xiàn)象，自然條件較差地形起伏較大，常有淹水現(xiàn)象，自然條件差工業(yè)區(qū)成熟度集聚及配套狀況產(chǎn)業(yè)集聚類型集聚企業(yè)幾乎全部為同類企業(yè)，該產(chǎn)業(yè)為區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)集聚企業(yè)大部分為同類企業(yè)，屬明顯的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚企業(yè)分屬多種行業(yè)，其中某幾種行業(yè)較多集聚企業(yè)分屬多種計業(yè)，無支柱產(chǎn)業(yè)和明顯的主導(dǎo)產(chǎn)

36、業(yè)集聚企業(yè)分屬多種行業(yè)，類型相差很大，無支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚程度高較高一般較低低配套協(xié)作狀況好較好一般較差差工業(yè)區(qū)成熟度工業(yè)未來發(fā)展趨勢好較好一般較差差行政因素城市規(guī)劃限制未來土地利用以工業(yè)用地為主未來土地利用以工業(yè)、市政公用設(shè)施用地為主未來土地利用以市政公用設(shè)施、住宅用地為主未來土地利用以住宅、商業(yè)用地為主未來土地利用以其它用地為主政府特殊政策與產(chǎn)業(yè)管制鼓勵發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，并有相應(yīng)的優(yōu)惠政策對發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)無優(yōu)惠政策，亦無限制措施對發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)無優(yōu)惠政策，且有限制措施交通管制無交通管制對客車通行無限制，對貨車限時通行禁止貨車通行其他區(qū)域因素狀況有利較有利無影響有一定影響影響較大宗地地形狀況

37、地面平坦地面較平坦地面略有起伏地面有一定起伏地面起伏較大宗地地基狀況地基好，承載力大，一般工業(yè)建筑建設(shè)時只需作簡單的基礎(chǔ)處理地基較好，承載力較大，一般工業(yè)建筑建設(shè)時需作較簡單的基礎(chǔ)處理地基一般，承載力一般，一般工業(yè)建筑建設(shè)時需作一般的基礎(chǔ)處理地基較差，承載力較小，工業(yè)建筑建設(shè)時需作較復(fù)雜的基礎(chǔ)處理地基差，承載力小，工業(yè)建筑建設(shè)時需作樁基礎(chǔ)處理宗地地形矩形近似矩形較不規(guī)則，但對土地利用無影響不規(guī)則，對土地利用有一定影響很不規(guī)則，對土地利用影響較大宗地面積面積適中，對土地利用有利面積較適中，對土地利用較有利對土地利用略有影響對土地利用影響較大面積過大，過小，對土地利用影響大宗地利用狀況容積率0.8

38、容積率0.60.8容積率0.40.6容積率0.30.4容積率0.3宗地臨路狀況臨主干交叉口臨主干道距離主干道距離小于100米且臨次干道臨次干道臨支路或巷道宗地位置距市中心距離1100米距市中心距離11001400米距市中心距離14001700米距市中心距離17002000米距市中心距離2000米土地使用限制規(guī)劃用途工業(yè)，規(guī)劃對土地利用強度基本無限制規(guī)劃用途工業(yè)，規(guī)劃對土地利用強度略有限制規(guī)劃用途工業(yè)，規(guī)劃對土地利用強度有一定限制規(guī)劃用途工業(yè)，規(guī)劃對土地利用強度限制較大規(guī)劃改變土地用途接近交通設(shè)施程度距火車站距離400米400900米9001400米14001900米1900米距汽車站距離600

39、0米60007000米70008000米80009000米9000米距公交車站點距離200米200400米400600米600800米800米距高速公路口距離4500米45006300米63008200米820010000米10000米其他個別因素狀況有利較有利無影響有一定影響影響較大貴陽市區(qū)級工業(yè)用地修正系數(shù)表工業(yè)用地調(diào)整幅度二、三級指標標準修正系數(shù)宗地修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通條件道路狀況道路類型1.20%0.60%0.00%-0.60%-1.20%道路寬度1.20%0.60%0.00%-0.60%-1.20%交通便捷程度1.40%0.70%0.00%-0.70%-1.40%基礎(chǔ)

40、設(shè)施狀況供水狀況1.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%供電狀況1.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%供氣狀況0.20%0.10%0.00%-0.10%-0.20%排水狀況0.80%0.40%0.00%-0.40%-0.80%通訊狀況0.40%0.20%0.00%-0.20%-0.40%環(huán)境狀況污染排放及治理狀況0.80%0.40%0.00%-0.40%-0.80%大氣噪音0.60%0.30%0.00%-0.30%-0.60%自然條件0.60%0.30%0.00%-0.30%-0.60%工業(yè)區(qū)成熟度集聚及配套狀況產(chǎn)業(yè)集聚類型1.00%0.50%0.00%-0.50

41、%-1.00%產(chǎn)業(yè)集聚程度1.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%配套協(xié)作狀況0.80%0.40%0.00%-0.40%-0.80%工業(yè)區(qū)成熟度工業(yè)未來發(fā)展趨勢0.60%0.30%0.00%-0.30%-0.60%行政因素城市規(guī)劃限制0.60%0.30%0.00%-0.30%-0.60%政府特殊政策與產(chǎn)業(yè)管制0.60%0.30%0.00%-0.30%-0.60%交通管制0.20%0.10%0.00%-0.10%-0.20%其他區(qū)域因素狀況0.20%0.10%0.00%-0.10%-0.20%個別因素宗地地形狀況0.60%0.3%0.00%-0.30%-0.6%宗地地基狀況0.40

42、%0.20%0.00%-0.20%-0.40%宗地狀況0.40%0.20%0.00%-0.20%-0.40%宗地面積0.60%0.30%0.00%-0.30%-0.60%宗地利用狀況0.40%0.20%0.00%-0.20%-0.40%宗地臨路狀況0.40%0.20%0.00%-0.20%-0.40%宗地位置0.60%0.30%0.00%-0.30%-0.60%土地利用限制0.40%0.20%0.00%-0.20%-0.40%接近交通設(shè)施程度距火車站距離0.40%0.20%0.00%-0.20%-0.40%距汽車站距離0.40%0.20%0.00%-0.20%-0.40%距公交站點距離0.20

43、%0.10%0.00%-0.10%-0.20%距高速公路出入口距離0.80%0.40%0.00%-0.40%-0.80%其他個別因素狀況0.20%0.10%0.00%-0.10%-0.20%根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程與當?shù)鼗鶞实貎r報告，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：Pi P×（1+K）×Y×T×Kij +A Pi - 估價對象價格 P - 估價對象對應(yīng)的基準地價 K - 宗地所有地價影響因素總修正值 Y - 宗地使用年期修正系數(shù) T - 期日修正系數(shù) Kij- 容積率修正系數(shù) A - 開發(fā)程度修正確定期日修正系數(shù)（T值）本次評估采用的是貴陽市2

44、014年1月1日公布執(zhí)行的2013年貴陽市中心城區(qū)土地定級及基準地價更新成果報告，自基準地價公布實施以來，待估宗地所處區(qū)域地價基本無變化，故無需做期日修正，期日修正系數(shù)為100%。確定區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)根據(jù)基準地價修正體系，對照估價對象的區(qū)域因素及個別因素條件，確定區(qū)域因素和個別因素修正值。待估綜地修正系數(shù)表影響因素綜地條件優(yōu)劣程度修正系數(shù)區(qū) 域 因 素交通條件道路狀況道路類型混合型主干道較優(yōu)0.60%道路寬度20-25米一般0.00%交通便捷程度公交線路3條以上，或有對外交通設(shè)施，公交線路2條以上優(yōu)1.40%基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水狀況保證率達99%以上優(yōu)1.00%供電狀況保證率達99%以上

45、優(yōu)1.00%供氣狀況保證率90-95%一般0.0%排水狀況排水設(shè)施較完善，排水較通暢較優(yōu)0.40%通訊狀況區(qū)域裝機容量大，通訊狀況好優(yōu)0.40%環(huán)境狀況污染排放及治理狀況污染物排放基本達標，污染治理狀況較好較優(yōu)0.40%大氣噪音無影響較優(yōu)0.60%自然條件地勢較平坦，基本無淹水現(xiàn)象，自然條件較好較優(yōu)0.30%工業(yè)區(qū)成熟度集聚及配套狀況產(chǎn)業(yè)集聚類型集聚企業(yè)分屬多種行業(yè)，其中某幾種行業(yè)較多一般0.00%產(chǎn)業(yè)集聚程度一般一般0.00%配套協(xié)作狀況較好較好0.40%工業(yè)區(qū)成熟度工業(yè)未來發(fā)展趨勢一般一般0.00%行政因素城市規(guī)劃限制未來土地利用以市政公用設(shè)施、住宅用地為主一般0.00%政府特殊政策與產(chǎn)業(yè)

46、管制對發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)無優(yōu)惠政策，亦無限制措施一般0.00%交通管制無交通管制優(yōu)0.20%其他區(qū)域因素狀況較有利較優(yōu)0.10%個 別 因 素宗地地形狀況地面略有起伏一般0.00%宗地地基狀況地基一般，承載力一般，一般工業(yè)建筑建設(shè)時需作一般的基礎(chǔ)處理一般0.00%宗地形狀近似矩形較優(yōu)0.20%宗地面積面積較適中，對土地利用較有利較優(yōu)0.30%宗地利用狀況容積率>0.8優(yōu)0.40%宗地臨路狀況臨主干道較優(yōu)0.20%宗地位置距市中心距離<1100米優(yōu)0.60%土地使用限制規(guī)劃用途工業(yè)，規(guī)劃對土地利用強度基本無限制優(yōu)0.40%接近交通設(shè)施程度距火車站距離>1900米劣-0.40%距汽車站

47、距離7000-8000米一般0.00%距公交站點距離200-400米較優(yōu)0.10%距高速公路出入口距離<4500米優(yōu)0.80%其他個別因素狀況較有利較優(yōu)0.10%合計/0.095確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（Y值）根據(jù)委托方提供的國有土地使用證，待估宗地于估價基準日的剩余使用年限為31.62年，與基準地價設(shè)定的年期不一致，故需進行年期修正，計算公式為： y11/(1+rd)n/11/(1+rd)m式中：y 宗地使用年期修正系數(shù) rd 土地還原率，根據(jù)現(xiàn)行存款年利率、物價水平和投資風(fēng)險綜合確定為6.5%。m 基準地價中工業(yè)用地的規(guī)定使用年限（50年）n 委估地塊的剩余使用年限（31.62年）

48、代入公式計算出工業(yè)用地的年期修正系數(shù)為90.22%容積率修正系數(shù)（Kij值）待估宗地上已有建筑物，其容積率小于1，故不作容積率修正，即容積率修正系數(shù)為100%。確定開發(fā)程度修正值（A值）待估宗地實際開發(fā)程度已達到基準地價中設(shè)定的土地開發(fā)程度一致，不需進行開發(fā)程度修正。計算基準地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價根據(jù)公式Pi P×（1+K）×Y×T×Kij +A=341元/M2×(1+9.5%)×90.22%×100%×100%+0元/M2336.87元/M22）成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要

49、依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法，其基本公式為：地價土地取得費土地開發(fā)費稅費利息、利潤土地增值收益（）土地取得費根據(jù)貴陽市人民政府關(guān)于公布實施征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片價補償標準有關(guān)問題的通知（筑府發(fā)2009100號），該地區(qū)征地區(qū)片補償標準為80000元/畝，社保資金20000元畝，青苗及地上附著物補償標準按照筑府通200252號文的規(guī)定確定為4500元/畝，則土地取得費為：（80000+20000+4500）÷666.67156.75元/（2）稅費A、耕地占用稅：根據(jù)貴州省人民政府關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)問題的通知黔府發(fā)201019號，

50、耕地占用稅計算標準為30元/平方米。B、耕地開墾費：按貴州省基本農(nóng)田保護條例和貴陽市的規(guī)定計算，耕地開墾費為2.0萬元/畝。（3）土地開發(fā)費：指土地達到“五通一平”（即上水通、下水通、通電、通路、通訊和場地平整）所需費用。根據(jù)估價目的和特點，本次土地開發(fā)費取0。（4）利息、利潤利息按中國人民銀行2015年8月26號公布實施一至三年期貸款利率5.00%計，開發(fā)期為兩年，土地取得費和稅費為取得土地時一次性支出，土地開發(fā)費在一年的土地開發(fā)周期中均勻投入；利潤率則按貴陽市土地開發(fā)平均利潤率20%計。（5）土地增值收益由于土地用途的改變，會帶來土地增值，增值的幅度因地塊所轉(zhuǎn)變的用途及地塊所處的區(qū)位條件決

51、定，按30%計。（6）年期修正以上5項為合計為無限年期的土地使用權(quán)價格，由于評估地塊為出讓方式取得，其剩余使用年限為31.62年,故其年期修正基數(shù)為：y=1(1/(1+rd)m)式中 y 宗地使用年期修正系數(shù) rd 土地還原率，按6.5%計算。 m 待估地塊剩余土地使用年限（31.62年）代入公式計算出相應(yīng)的年期修正系數(shù)為86.35%。（7）區(qū)位修正 參照上述基準地價中區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)1.095進行修正（8）測算過程按照上述取費標準，并結(jié)合各待估宗地所處區(qū)域的情況，考慮地形、土壤、水源、交通條件和近年來實際征地的操作方式，確定各待估宗地所在區(qū)域的耕地類別和等級為上等菜地，計算結(jié)果詳見

52、下表：成本法評估過程一覽表單位:元/平方米計算依據(jù)評估地塊土地取得費貴陽市人民政府關(guān)于公布實施征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片價補償標準有關(guān)問題的通知及筑府通200252號文156.75稅費耕地占用稅+耕地開墾費60.00開發(fā)整理費土地開發(fā)整理投資水平0.00投資利息（+）×(1+5.00%)2-1+×(1+5.00%)1-122.22投資利潤( +) ×20%43.35土地增值收益( +) ×30%84.69年期修正系數(shù)1-1/(1+6.5%)31.620.8635區(qū)域及個別因素修正區(qū)域因素及個別因素修正1.095土地評估價格（ +）××347.00（四）地價的確定通過測算，其評估單價結(jié)果為： 金額單位：人民幣元/M2宗地1評估