房地產(chǎn)科技發(fā)展策略

1、房地產(chǎn)科技發(fā)展策略在全球化趨勢下，產(chǎn)業(yè)變動之速度愈來愈快，各地經(jīng)濟發(fā)展之競爭也愈形競烈，除提供產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)所需用地及基礎設施外，并以建構高效率的行政服務、及營造有利產(chǎn)業(yè)發(fā)展與投資環(huán)境來提升各國產(chǎn)業(yè)提升競爭力。臺灣過去為因應各種時空背景不同情況下之經(jīng)濟發(fā)展需求，曾分別設置了功用、目的、及時代任務均有不同之工業(yè)區(qū)(含智能型工業(yè)區(qū))、加工出口區(qū)、及科學工業(yè)園區(qū)，提供不同性質(zhì)之工業(yè)用地供產(chǎn)業(yè)或廠商使用，于臺灣經(jīng)濟發(fā)展過程中，擔當著重要的責任。但隨著國際化與全球化的變遷，產(chǎn)業(yè)國際分工趨勢日益明確，而每一個國家的產(chǎn)業(yè)結構都在不停的變動，而產(chǎn)品的生命周期也愈來愈短，因此面對變動形勢下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，也愈來愈多不

2、確定的因素，過去成功的經(jīng)驗，能夠維持或引用的時間與案例也愈來愈少，因此如何面對變動做彈性的規(guī)劃，以使有限的土地資源能夠獲得永續(xù)的生命，確為我們應該嚴肅考慮的問題。臺灣的工業(yè)區(qū)開發(fā)已有四十年的歷史，累積有相當經(jīng)驗，隨著國內(nèi)與國際整體形勢的改變，近年遭受到許多的批評，但土地資源有限的先天限制，卻是影響臺灣產(chǎn)業(yè)發(fā)展無法不去面對的現(xiàn)實，因此如何讓工業(yè)區(qū)轉型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并以導入永續(xù)發(fā)展的觀念來調(diào)整規(guī)劃，應是學者專家與政府部門所應共同努力的方向。因此本文乃將產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)利用發(fā)展的問題與可能的解決方案做一整理介紹，希望對臺灣地區(qū)未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展有所幫助。貳、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的意義有關產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)

3、展，除了涉及土地的利用與永續(xù)發(fā)展問題外，也涉及產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)營環(huán)境的變動調(diào)整，茲說明其意義如下：一、永續(xù)發(fā)展永續(xù)發(fā)展一語最早是由國際自然和自然資源保護聯(lián)盟（International Union for Conservation of Nature and Natural Resources, IUCN）、聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署（United Nations Environment Program, UNEP）、及世界野生動物基金會（ World Wild Fund for Nature, WWF）三個國際保育組織在1980年出版的世界自然保育方案報告中提出。在同年3月的聯(lián)合國大會也向全球發(fā)出呼吁：必

4、須研究自然的、社會的、生態(tài)的、經(jīng)濟的以及利用自然資源體系中的基本關系，確保全球的永續(xù)發(fā)展。當時人們對于聯(lián)合國這項呼吁似乎不甚了解，因此并未引起全球的回響。直到1987年，聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會（WCED），發(fā)表了我們共同的未來報告后，才在世界各國掀起永續(xù)發(fā)展的浪潮。瑞典皇家科學院率先建立永續(xù)發(fā)展研究所（IISD）；世界資源研究所（WRI）、國際環(huán)境發(fā)展研究所（IIED）、聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）等三個著名國際機構，聯(lián)合宣示：永續(xù)發(fā)展為我們的指導原則，并遵照此原則去研究世界問題。世界銀行、亞洲開發(fā)銀行的資助項目，都強調(diào)以永續(xù)發(fā)展為基本目標。凡此種種，均顯現(xiàn)永續(xù)發(fā)展的研究與履行，已成為全球

5、科學課題優(yōu)先對象，也是各國在制定發(fā)展計劃時優(yōu)先考慮的基本原則之一。永續(xù)發(fā)展基本上是一個讓資源永續(xù)經(jīng)營利用的觀念，但由不同的角度切入也會有些許的不同，例如：從自然生態(tài)來定義，永續(xù)發(fā)展的觀念即所謂生態(tài)的永續(xù)性（Ecological Sustainability），說明自然生態(tài)及其開發(fā)程度間的平衡；從社會性來定義，永續(xù)發(fā)展則為在生存于不超出維持生態(tài)系統(tǒng)涵容能力下，改善人類的生活質(zhì)量，強調(diào)人類生產(chǎn)與生活方式要與地球承載能力保持平衡，保護地球的生命力和生物多樣性；從經(jīng)濟性來定義，永續(xù)發(fā)展為在確保自然資源的質(zhì)量及其所提供服務的前提下，使經(jīng)濟發(fā)展 的凈利益增加到最大的限度；從科技選擇的角度擴展永續(xù)發(fā)展的定義

6、，認為永續(xù)發(fā)展就是轉向更清潔、更有效的技術，盡可能使用達到零排放或密閉式的制程方法，盡可能減少能源和其它資源的消耗；而從廣泛性來定義，由前挪威首相布倫特蘭夫人（Gro Harlem Brundland）領導的聯(lián)合國世界環(huán)境與發(fā)展委員會（WCED）在1987年發(fā)表我們共同的未來（Our Common Future），闡述了人類正面臨一系列的重大經(jīng)濟、社會、和環(huán)境問題，提出永續(xù)發(fā)展的概念；這個概念得到了廣泛的接受與認同，并在1992 年聯(lián)合環(huán)境與發(fā)展大會（UNCED）上得到共識。她提出永續(xù)發(fā)展定義是：人類有能力使開發(fā)持續(xù)下去，也能保證使之滿足當前的需要，而不致危及到下一代滿足其需要的能力。分析其內(nèi)

7、涵認為永續(xù)發(fā)展應包含公平性（Fairness）、永續(xù)性（Sustainability）、及共同性（Commonality）三個原則；就社會層面而言，主張公平分配，以滿足當代及后代全體人民的基本需求；就經(jīng)濟層面而言，主張建立在保護地球自然系統(tǒng)基礎上的持續(xù)經(jīng)濟成長；就自然生態(tài)層面而言，主張人類與自然和諧相處。當我們從不同角度來探討永續(xù)發(fā)展的定義與內(nèi)涵時，必須注意處于不同發(fā)展階段的國家，其永續(xù)發(fā)展的含義差異是極大的。工業(yè)化國家永續(xù)發(fā)展所追求的目標，主要是透過技術的創(chuàng)新提升產(chǎn)品質(zhì)量、改變消費型態(tài)、減少單位產(chǎn)量的資源投入與污染排放，進一步提高生活質(zhì)量及關心氣候變化等全球重大環(huán)境問題。而處于貧困狀態(tài)的一些

8、開發(fā)中國家永續(xù)發(fā)展所追求的目標主要在發(fā)展經(jīng)濟、消除貧窮、解決糧食和人口、健康、教育等問題。盱衡臺灣現(xiàn)階段的發(fā)展狀況，正邁入工業(yè)化國家之林，而我臺灣的永續(xù)發(fā)展內(nèi)涵應有下列數(shù)端：永續(xù)發(fā)展要以保護自然環(huán)境為基礎。要求資源利用與環(huán)境保護相協(xié)調(diào)，在追求發(fā)展的同時必須以環(huán)保為前提，包括控制污染、改善環(huán)境質(zhì)量、保護生態(tài)系統(tǒng)的完整、保護生物多樣性、保證以永續(xù)發(fā)展的方式使用資源，在地球承載能力之內(nèi)追 求人類的永續(xù)發(fā)展。永續(xù)發(fā)展鼓勵經(jīng)濟成長。因為經(jīng)濟成長是國家實力、社會繁榮和人民財富的表現(xiàn)。但在發(fā)展的過程中，不僅重視量的成長，更要追求質(zhì)的改善，要提高效益、節(jié)約資源、減少廢棄物、改變傳統(tǒng)的消費模式、研發(fā)潔凈生產(chǎn)技術

9、和提倡理性的消費。永續(xù)發(fā)展以全面改善并提高生活質(zhì)量為目的。因此要追求社會全面的進步，必須環(huán)境與發(fā)展并重，物質(zhì)與精神協(xié)調(diào)，兼顧社會各層面的均衡，尤其要協(xié)助弱勢群體，并且講求創(chuàng)造一個保障平等、自由、人權的社會。生態(tài)、經(jīng)濟和社會三方面的永續(xù)發(fā)展和協(xié)調(diào)均衡是我國永續(xù)發(fā)展的三大要件，互為關聯(lián)不可分割。二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展 永續(xù)發(fā)展的定義如上所介紹，但落實到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展又應為何？基本上產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃觀念來自工業(yè)區(qū)，由于工業(yè)的發(fā)展具有污染性，在先進工業(yè)發(fā)展國家遭受工業(yè)污染之后，為集中防治污染同時減少工業(yè)污染零星分散的缺點，爰有工業(yè)區(qū)的設置。將工業(yè)集中，一方面可以結合上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)揮整體效能，減少原料與產(chǎn)

10、品的運送成本，另一方面則有控制污染源于特定地區(qū)，以便于管理及輔導改善。 早期工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)型態(tài)多偏重于生產(chǎn)性的工廠，其對土地的利用多系由生產(chǎn)面來考慮，因此土地規(guī)劃均以工廠使用為主，相關性的服務設施多不在規(guī)劃開發(fā)者的考慮范圍，我們可以說當時是生產(chǎn)導向的工業(yè)區(qū)開發(fā)時期。但近年來，工業(yè)的發(fā)展型態(tài)改變快速，產(chǎn)品的價值中，生產(chǎn)產(chǎn)品的過程占整體的產(chǎn)品價值比例逐漸下降，更多運籌管理、及時運送、財務調(diào)度、研究發(fā)展、創(chuàng)意思考、等過程在產(chǎn)品的價值鏈中的重要性與比例上升，為求增加產(chǎn)品的綜效（Synergy），將過去不相關的生產(chǎn)作業(yè)與服務作業(yè)集中發(fā)展，已成為二十世紀末到二十一世紀初的工業(yè)區(qū)發(fā)展主流，也因此未來的工業(yè)區(qū)不

11、再是傳統(tǒng)工業(yè)生產(chǎn)為主的型態(tài)，而是綜合各種生產(chǎn)、研發(fā)、生產(chǎn)性服務設施、等為一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)型態(tài)，也因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將由生產(chǎn)導向逐漸轉變成服務導向，其定義應為：一特定地區(qū)的土地，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需，以提升產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率，并藉由土地多元化使用與服務機能的加入，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)綜效與附加價值。 至于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，植基于二個基礎，一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠商得以永續(xù)經(jīng)營發(fā)展，這包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)廠商既有產(chǎn)業(yè)型態(tài)的持續(xù)性經(jīng)營成功，或是既有產(chǎn)業(yè)型態(tài)能隨著整體外在環(huán)境調(diào)整轉型發(fā)展，簡言之，廠商必須要能賺取利潤，方有其長期利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)的必要性。 另一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)經(jīng)營的基礎在于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營者要能有足夠的管理能力，使園區(qū)的質(zhì)量能夠

12、符合區(qū)內(nèi)廠商的需求，讓廠商在園區(qū)內(nèi)具有榮譽與受尊重的感覺，同時如果園區(qū)經(jīng)營者尚能提供整合服務功能，包括：技術協(xié)助與研發(fā)、營銷、管理咨詢、等，讓廠商獲得聚集的效益，同時經(jīng)營者又能以最少的成本提供服務，則園區(qū)就具有永續(xù)經(jīng)營的可能。因此我們對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展可定義為：在一特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，建立一套規(guī)劃與執(zhí)行的策略與方法，讓區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)與管理機制得以適當?shù)呐浜险w發(fā)展趨勢，機動調(diào)整因應，并有適當?shù)馁Y源以從事自我成長與發(fā)展空間。以下我們就要探討產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)經(jīng)營可能的問題與我們應有的對策。 參、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的問題產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃者與經(jīng)營者當然都希望產(chǎn)業(yè)園區(qū)能夠永續(xù)發(fā)展，因為永續(xù)發(fā)展代表著規(guī)劃者的真知灼見

13、，也代表著經(jīng)營者的用心與努力，但許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍然無法如大家之所愿得以永續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)會逐漸老化，區(qū)內(nèi)的廠商也會不斷的淘汰更新，就像大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程一般，這也困擾了園區(qū)的規(guī)劃者、經(jīng)營者、以及園區(qū)內(nèi)的廠商，其問題成因究竟何在？茲舉其主要成因如次： 一、產(chǎn)業(yè)變動快速 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃開發(fā)者在過去的臺灣地區(qū)往往背負有過多的土地利用的原罪，過去一般土地規(guī)劃的學者專家由土地的角度觀察工業(yè)用的土地開發(fā)方式，往往不符社會正義公平的原則，有圖利工業(yè)廠商的行為模式，被視為土地利用的叛徒，但在工業(yè)區(qū)利用者的廠商角度而言，卻仍嫌工業(yè)區(qū)的土地利用開發(fā)速度無法配合其產(chǎn)業(yè)需求，同時欠缺土地利用的彈性，土地開發(fā)的遲緩與欠

14、缺彈性，往往是影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。 為何同一件開發(fā)事項，由不同角度來看卻有如此不同的結果呢？其主要成因在于一般土地學者觀察土地利用系由住宅或生活的角度來看，而人類的生活型態(tài)數(shù)百年來始終如一，變動不大；但是生產(chǎn)行為的模式卻完全不然。百年來人類由農(nóng)業(yè)社會快速轉變?yōu)楣I(yè)社會，即使十年前的工業(yè)型態(tài)也與目前大不相同，因此對于土地利用的方式與需求也大不相同。過去開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)系因應當時的產(chǎn)業(yè)型態(tài)從事規(guī)劃開發(fā)，隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)的改變，過去的產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的各種服務功能往往無法符合新型態(tài)的產(chǎn)業(yè)需要，例如：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地需要價廉，高科技產(chǎn)業(yè)更需質(zhì)高，因此造成產(chǎn)業(yè)園區(qū)永必須隨時調(diào)整變動，以符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展變動的腳步。

15、二、園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展型態(tài)難預測 產(chǎn)業(yè)型態(tài)變動快速，目前已能為大多數(shù)土地專家所能接受，但接下來大家又會問，難道規(guī)劃開發(fā)者無法有效預測并預為因應嗎？雖然大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)專家或規(guī)劃者很不愿意承認，但事實上其答案卻是：產(chǎn)業(yè)的發(fā)展型態(tài)確實是很難正確的預測。臺灣于一九七年代開始在做十大建設時，當年的高科技產(chǎn)業(yè)是石油化學與鋼鐵冶煉工業(yè)（雖然一九七年美國已有航天員登陸月球的創(chuàng)舉，但即使到今天，那仍然算是尖端科技，而非能被大多數(shù)人類運用于生活的高科技產(chǎn)業(yè)），而一九八年代開始計算機被大量運用，由傳統(tǒng)的大型主機開始，直到迷你的個人計算機形成主流，也只有十數(shù)年的時間，由一九九年代開始，個人計算機的快速進展，也完全改變了生產(chǎn)作

16、業(yè)的型態(tài)與大多數(shù)人的生活方式。而相關的，近十年來的無線通訊興起，也大大的改變?nèi)祟惖纳盍曅?。而這些變動雖有跡可尋，但變動速度卻往往是十分快速，在以基礎工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)時代，對于工業(yè)區(qū)的規(guī)劃開發(fā)著重于大規(guī)模的土地供給，而電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)生產(chǎn)，需要廠房規(guī)模相對較小，但對于生產(chǎn)環(huán)境的要求卻遠較傳統(tǒng)基礎產(chǎn)業(yè)為高，同時對于外圍配套的相關產(chǎn)業(yè)需求也增加了許多，例如：研發(fā)用地需求、物流用地需求、雙語學校需求、等，因此規(guī)劃上如無法配合，將無法符合廠商設廠需求。而未來生物科技的發(fā)展，可以想象的其對土地利用的需求也將與過去會有所不同，因此無論規(guī)劃者如何英明，要能一次規(guī)劃出一個能永續(xù)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，確實是一個不可能

17、的任務。 三、產(chǎn)業(yè)特性之異質(zhì)化傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)內(nèi)容納的產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主，其余土地的利用則皆為公共設施用地，對于工業(yè)發(fā)展的相關配合性土地利用型態(tài)，則都想象成廠商會自行利用鄰近的都市計劃或區(qū)域計劃的相關土地使用，因此很少會對于工業(yè)區(qū)內(nèi)的土地利用加以規(guī)劃設廠用地以外的使用。而現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展型態(tài)已與過去有很大的不同，產(chǎn)品的價值鏈中，制造生產(chǎn)所占的比例逐漸降低，取而代之的是過程中運籌管理、物流、上下游產(chǎn)業(yè)的鏈接所衍生的附加價值，也因此未來工業(yè)區(qū)將不再只是工業(yè)發(fā)展所需的用地，而應該有更多的土地利用型態(tài)同時并存，互相搭配，以創(chuàng)造更高的產(chǎn)業(yè)附加價值。所以未來園區(qū)的型態(tài)將以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的型態(tài)發(fā)展，而不會只有工業(yè)使用，產(chǎn)業(yè)園

18、區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)將會有許多異質(zhì)化的產(chǎn)業(yè)共存，如何能規(guī)劃配合各種異質(zhì)化產(chǎn)業(yè)均能接受的園區(qū)以吸引產(chǎn)業(yè)進駐，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的必然趨勢。四、產(chǎn)業(yè)用地需求不同產(chǎn)業(yè)型態(tài)會對產(chǎn)業(yè)用地有不同的需求，例如：重化工業(yè)的產(chǎn)業(yè)用地需要冷卻用水及港埠運送原料及成品，因此對于濱海地區(qū)有港埠設施的工業(yè)用地有較高的需求，同時此類工業(yè)著重于平面的土地利用，其或許是露天的管線設施，或許是單層高度達二、三十公尺的廠房設施，規(guī)劃時增加其容積率并無實質(zhì)功用，其對于建蔽率的需求遠較容積率為高。而半導體電子工業(yè)則著重于防塵與潔凈的生產(chǎn)空間，對于鹽害與風砂較大的濱海地區(qū)，接受度比較低。至于生物科技產(chǎn)業(yè)，也有其特殊的用地需求，因此隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)的轉

19、變，以及產(chǎn)業(yè)價值鏈的分配型態(tài)不同，對于產(chǎn)業(yè)用地的需求是隨時在改變的，因此很難有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃能符合所有產(chǎn)業(yè)于各不同時點的需求。五、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新困難臺灣地區(qū)開發(fā)工業(yè)區(qū)已有逾三十年的歷史，許多當年的優(yōu)良質(zhì)量工業(yè)區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)變動與設施的老舊已成為亟待更新改善的工業(yè)區(qū)，但在既有區(qū)內(nèi)廠商生產(chǎn)發(fā)展階段不同，個別營運狀況也不同的情形下，要決定一個時點將區(qū)內(nèi)工廠停止生產(chǎn)去辦理更新確實不易。同時臺灣地區(qū)土地私有制的情形下，要去取得已由廠商購買的土地或協(xié)商廠商共同辦理更新，往往是吃力不討好的工作。因此政府過去多年來極力想推動工業(yè)區(qū)的更新工作，卻都無法真正執(zhí)行，即表示其確實存在之困難度。六、產(chǎn)業(yè)生命周期任何產(chǎn)業(yè)都有

20、其一定的產(chǎn)業(yè)生命周期，我們在產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃時，都是以當時最成熟、需求量最大、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆⒒蚋郊觾r值最高的產(chǎn)業(yè)需求作為我們的規(guī)劃標的。然而面對產(chǎn)業(yè)有一定的產(chǎn)業(yè)生命周期，而且產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有其不可預測性，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的長期永續(xù)發(fā)展，要能在規(guī)劃之初即可面面顧及且要可?？删?，確實是一個困難的挑戰(zhàn)。肆、產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)利用的發(fā)展策略產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展既是如此的困難，是否就不應該去做呢？答案應該是否定的，主要是在目前的變動的大環(huán)境下，要能掌握一切變量去做一個永遠不變的規(guī)劃，應該也是緣木求魚，不可能會有的情形。因此我們應該做的是如何擴大我們的規(guī)劃彈性，在可能的條件下去做最好的規(guī)劃，并保留彈性去因應變革，才是政府與

21、民間共同應該去努力的方向，茲將可能的發(fā)展策略建議如下：一、彈性的土地使用管制機制臺灣地區(qū)過去的土地利用管制，多著重于防弊，而較欠缺興利的考慮，而面對多變的現(xiàn)實世界，過去的單一土地使用管制的方式必然無法符合產(chǎn)業(yè)的需求。因此對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地使用管制應有較大的彈性以配合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，例如：除了生產(chǎn)、公共設施所需的土地使用外，教育用地、住宅用地、倉儲用地、研發(fā)用地、服務設施用地、休閑用地、等用地，雖然部份看似與工產(chǎn)業(yè)發(fā)展并無直接相關，但卻是廠商或其它新興產(chǎn)業(yè)型態(tài)發(fā)展所必須，因此土地利用規(guī)劃者必須有著更多的規(guī)劃構思與新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展觀念，土地的規(guī)劃應與產(chǎn)業(yè)的趨勢相契合，所以未來從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃師，也

22、應該有產(chǎn)業(yè)方面的訓練與了解，隨著世界經(jīng)濟形勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢而有彈性的思維，以確保有限土地資源能真正發(fā)揮永續(xù)的利用功能。二、土地公有土地公有是產(chǎn)業(yè)園區(qū)永續(xù)發(fā)展的重要作法，過去臺灣地區(qū)的一般工業(yè)區(qū)開發(fā)經(jīng)驗中，因未動用政府預算辦理開發(fā)工作，而采類似BOT的模式開發(fā)，因此土地必須出售以回收開發(fā)資金，政府對土地的掌控能力隨著土地的出售而不再存在，其后隨著經(jīng)濟發(fā)展的步調(diào)政府雖有意辦理工業(yè)區(qū)的土地更新工作，但無論在地價上的高漲或土地權屬上的復雜，都使得更新工作停滯不前，嚴重影響工業(yè)區(qū)的永續(xù)經(jīng)營。大陸地區(qū)目前均為公有土地制度，所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地均采出租方式辦理，因此政府仍享有土地的最終主權，將來隨著產(chǎn)業(yè)型態(tài)的

23、變動可有比較大的彈性去利用土地做更佳的利用，使永續(xù)發(fā)展的可行性大增。由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有變動快速與難預測的特性，因此保留部份土地采公有土地制，只做出租而不出售，政府可用以吸引重要投資案，同時也保有對該土地的完整權利，不讓廠商以土地獲取利潤，而真正的去用心于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如此方可達成產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)經(jīng)營目標。三、土地儲備產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地的利用與發(fā)展，與一般住宅用地的最大不同在于速度，產(chǎn)業(yè)的變動難以預測，市場的景氣循環(huán)更是影響其生產(chǎn)制造的重要因素，其變動速率是土地開發(fā)者所難以望其項背。產(chǎn)業(yè)園區(qū)得以永續(xù)經(jīng)營，必須要有靈活與快速的土地供應，由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有時效性，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須要有儲備量，以因應產(chǎn)業(yè)市場變動所需

24、的生產(chǎn)、倉儲、運銷等用地需求，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)對園區(qū)的需求與依賴，因此儲備適量的土地以及時供應廠商所需，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須努力的方向。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的儲備量原則不宜小于開發(fā)園區(qū)面積的10，如果土地采公有，無須考慮利息負擔問題，惟儲備太大量仍會有不經(jīng)濟的問題，太小又無法配合廠商需求，因此如何配合產(chǎn)業(yè)特性、區(qū)位需求、群聚效果、去規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)儲備用地，也是規(guī)劃人員面臨永續(xù)發(fā)展所需的重要技能。四、民營化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展課題中，永續(xù)的經(jīng)營管理也是非常重要的挑戰(zhàn)。一般而言，愈是先進的國家，園區(qū)的經(jīng)營管理愈采民營化方式辦理；反之，尚在發(fā)展初期的國家，則較偏重于政府的介入。這是因為愈是已開發(fā)國家，其法令制度愈齊備，民間力

25、量亦愈壯大，因此對于工業(yè)區(qū)的開發(fā)多傾向自由經(jīng)濟運作，完全由民間市場供需機制決定開發(fā)，亦由使用者付費觀點成立管理機構，由工業(yè)區(qū)內(nèi)廠商自行設置，但對于政府應有的服務，因廠商于地方繳稅，故地方提供行政服務與公共設施也是理所當然的事，尚無爭議。而在開發(fā)中國家，由于整體法制并不完備，為加速投資以促進經(jīng)濟發(fā)展，設置工業(yè)區(qū)以吸引外資投資設廠為近年開發(fā)中國家所常用的手段。由于在短期內(nèi)無法全面自由化與法制化，因此對于少數(shù)特區(qū)給予特殊優(yōu)惠以及行政協(xié)助，已為一常態(tài)手段。因此政府的介入提供單一窗口的服務就成為一種吸引外資的優(yōu)惠，至于由中央或由地方設置管理機構則決定于工業(yè)區(qū)的性質(zhì)或國家中央與地方分權的程度。臺灣地區(qū)過去

26、由政府設置管理機構的方式目前正面臨到財源困難與人員管理的問題，正待民營化機制的導入以重新活化其功能。目前大陸地區(qū)對于工業(yè)區(qū)的管理基本上系采過去開發(fā)中國家與已開發(fā)國家之優(yōu)點，運用政府體制提供單一窗口服務，但成立公司組織從事市場運作，可兼顧行政輔導與服務效率，同時其將工業(yè)區(qū)開發(fā)管理公司公開上市之方式募集資金更是極具創(chuàng)意，惟該方式于目前中國大陸經(jīng)濟快速發(fā)展，土地價格快速上漲的條件下可行，并非其它國家也有可行性。但無論何種方式，基本上藉由民營化的活力與彈性，才能充分發(fā)揮效率，形成永續(xù)經(jīng)營管理的基礎。五、持續(xù)的發(fā)展檢討機制在快速變動的的時代中，沒有任何的事情是可永久不變的，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)要能永續(xù)發(fā)展，必須

27、要有持續(xù)的檢討機制，不只針對土地使用的發(fā)展的情形進行檢討，同時也要針對產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢進行預測了解，以使土地利用能切合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，方可達成雙贏的目標。過去臺灣地區(qū)的都市及區(qū)域發(fā)展法規(guī)所規(guī)定的相關計劃法定檢討期限為五年，而通常各級政府并無法做到準時檢討的目標，而一延再延。但產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與都市發(fā)展的速度不同，產(chǎn)業(yè)發(fā)展變動十分快速，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展檢討，必須隨時因應變動調(diào)整，這種變動除了產(chǎn)業(yè)型態(tài)的變動外，也包括產(chǎn)業(yè)景氣的循環(huán)變動，因此發(fā)展的檢討原則因以每年檢討為宜，最多不宜超過二年，以確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地利用與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步調(diào)一致，希望土地的利用能協(xié)助產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不要變成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的阻力。六、營運基金

28、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的永續(xù)發(fā)展，如同所有永續(xù)發(fā)展機制的建立，如要確保發(fā)展的成功，必須要有經(jīng)費與以支持，而不要是仰賴不確定的經(jīng)費來源，將使永續(xù)經(jīng)營的績效大打折扣。由于土地在開發(fā)中國家系屬增值快速的財貨，因此在開發(fā)過程中加入類似土地增值稅收效果的營運基金應有必要。一方面透過基金的收取可使土地的價值合理反應，另一方面則可透過基金來取得永續(xù)發(fā)展所需的資金來源，例如：合理的管理機制建立、適當?shù)漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境維護、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究、產(chǎn)業(yè)用地的通盤檢討、等，有充裕的經(jīng)費支持，將可使園區(qū)的經(jīng)營管理優(yōu)質(zhì)化，從而吸引優(yōu)良廠商進駐，優(yōu)良廠商又會規(guī)劃優(yōu)質(zhì)的廠區(qū)或土地利用，如此很容易形成正面的循環(huán)，也不會增加政府的負擔，使得民營化機制的推動阻力減少，因此亟宜及早去做，以減少后來永續(xù)發(fā)展機制運作的困難。伍、結論與建議一、結論產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展是建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要手段之一，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)并無法確保國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展成功