2015秋浙江大學《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程作業(yè)及答案-最新

1、最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案2015 秋浙江大學房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程作業(yè)及答案第一章緒論一、名詞解釋1.1. 房地產(chǎn)：房屋及其附屬物（與房屋相關的建筑物如小區(qū)設施、 建筑附著物、相關林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它 們相應的各種財產(chǎn)權利。2.2. 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營：房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)和再生 產(chǎn)過程，也是完成房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和建設的過程。房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn) 略和策略，并有意識、有計劃地加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。3.3. 土地儲備開發(fā)：指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲 備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設

2、施建設， 達到土地供 應條件的行為。4.4. 房地產(chǎn)企業(yè)：是從事土地和房屋開發(fā)建設，以及以房地產(chǎn)產(chǎn) 品為核心從事房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務的經(jīng)濟組織，是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動 中的主要成分。5.5. 房地產(chǎn)項目定位：是指在房地產(chǎn)相關法律法規(guī)和城市規(guī)劃的 指導下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結合 項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，在客戶 群體消費特征的基礎上，進一步進行產(chǎn)品定位，包括住宅地產(chǎn)品項目、 商業(yè)地產(chǎn)項目、寫字樓項目、工業(yè)地產(chǎn)項目等。二、問答題最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案1 1 對比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結構設計的優(yōu)缺點。答：直線制組

3、織結構：優(yōu)點是命令統(tǒng)一，責權分明，維持成本低, 快速靈活。缺點是不利于企業(yè)成長，過分依賴領導人的才能和技能。職能制組織結構：優(yōu)點是利用專門化、規(guī)?；瘞淼某杀竟?jié)約、減少資源浪費的好處。缺點是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。直線職能制結構：優(yōu)點是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結合，缺點是橫 向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。事業(yè)部制組織結構：優(yōu)點是強化了決策機制，總公司層領導著重 研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務，調(diào)動事業(yè)部的積極性，強調(diào)了 事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務經(jīng)營責任， 有利于培養(yǎng)人才，增強了 內(nèi)部競爭。缺點是活動和資源的重復配置導致成本上升，效率降低。矩陣型

4、組織結構：優(yōu)點是公司可以很好地協(xié)調(diào)復雜又相互依存的 組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流， 并協(xié)助矩陣結構 組織平臺很好地發(fā)揮資源作用。缺點是消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成 一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展 開斗爭，容易引起組織的矛盾2.2. 我國房地產(chǎn)企業(yè)的特征有哪些？答：首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性、空間固定性和唯一性決定了房 地產(chǎn)企業(yè)的地域屬性。其次，土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的 不完全競爭性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢。3.3. 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營有哪些特點?最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案答：難度大：產(chǎn)品具有固定

5、性、單件性、復雜性。風險大：房地產(chǎn)的投資大，資金運轉周期長。政策性強：房地產(chǎn)業(yè)是民生熱點，是國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)。4.4. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。答：（1 1）投資機會選擇；（2 2）項目定位；（3 3）前期工作；（4 4） 建設階段；（5 5）租售階段；（6 6）物業(yè)管理。5.5. 簡要敘述房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境包括哪些因素。答：經(jīng)濟：國民經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結構變化、城市化進程、經(jīng)濟體制、通貨膨脹、家庭收入與支出結構。政策：金融政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等人口：人口總量、年齡結構、家庭結構、人口的遷移特征此外，文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術環(huán)境等6.6. 房地產(chǎn)經(jīng)營決策程序是什么？答：（

6、1 1）發(fā)現(xiàn)問題；（2 2）確定目標；（3 3）擬制方案；（4 4）分 析評價；（5 5）選擇方案；（6 6）實施追蹤。7.7. 簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容答：（1 1）財務策略；（2 2）生產(chǎn)策略：確定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，明確開發(fā)或經(jīng)營項目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式確定等； （3 3）市場開發(fā)策略：市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型以及多角型策 略等；（4 4）價格策略：高價策略，低價策略，均衡價格策略等。8 8 簡述房地產(chǎn)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。答：行政管理主要內(nèi)容：一是企業(yè)設立時的注冊登記，二是企業(yè) 房地最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案產(chǎn)從業(yè)相關資質(zhì)的審批，三是房

7、地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)督檢查。行業(yè)組織管理主要內(nèi)容：一是行業(yè)專業(yè)管理；二是建立行業(yè)內(nèi)部 運行規(guī)則，促進行業(yè)內(nèi)部各成員間的公平競爭； 三是研究行業(yè)發(fā)展規(guī) 劃，開展學術研究與國際交流。三、論述題闡述我國房地產(chǎn)價格上漲的原因。答：1 1、初期房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，加劇了供求矛盾初期“管住土地，控制信貸”的調(diào)控措施，抑制投資增長力度較大，加劇了供求矛盾；一些地方政府對調(diào)控措施貫徹不力。2 2、地價上漲推動土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來， 對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。不可回避的是, “招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。3 3、新建住宅成本的

8、上升導致房價上漲。不單指建材等價格上漲 帶來的成本增加，還應包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。4 4、房地產(chǎn)投資結構仍不盡合理。供給結構不合理導致供需脫節(jié)； 中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加，使得商品房平 均價格上揚。5 5、房地產(chǎn)價格上漲的原因還在于消費者預期改變。人們對未來 的經(jīng)濟預期是看好的。市場信息的不對稱，媒體宣揚“房價還要繼續(xù) 上漲”，進一步強化老百姓的心理預期。最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案第二章土地制度演變與出讓方式一、名詞解釋1.1. 土地使用權出讓：國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓 給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出

9、讓金的行為。2.2. 土地使用權劃撥：指縣級以上人民政府批準，在土地使用者 繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用 權無償交付給土地使用者的行為。3.3. 土地使用權轉讓：指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使 用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權在轉移的行為。4.4. 土地征用：國家為了建設及興辦社會公益事業(yè)的需要，采取 行政手段，依照法定程序和審批權權限將集體所有的土地， 有償轉為 國有土地的一項措施。5 5 土地儲備制：為加強對土地一級市場的統(tǒng)一管理 ，政府依照法 定程序, ,運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收 回、收購、置換和征用等方式

10、取得的土地進行前期開發(fā)，并予以儲存, , 以供應和調(diào)控城市各類建設用地需求的一種經(jīng)營管理制度。二、簡答題1.1. 對土地使用權出讓的各方式做出比較。最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案答：1 1、出讓程序不一樣。2 2、適用范圍不同：協(xié)議出讓適用于公 益、福利事業(yè)，科研文教，非盈利的機關、團體及某些特殊用地；招 標出讓使用于優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊；拍賣出 讓適用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地利用上有較大靈活 性的地塊。3 3、優(yōu)缺點：協(xié)議出讓：選擇受讓人的自由度大，不利于 公平競爭；招標出讓利于公平競爭，給出讓方留有選擇的余地；拍賣 出讓利于公平競爭，

11、方法簡便易行，出讓方不易控制最高價。2.2. 土地使用權轉讓必須符合哪些條件？答：1 1、土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規(guī)定的權利義務范圍內(nèi)進行，權利人不得擴張其權利的內(nèi)容；2 2、按照出讓合同的約定，受讓方已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金， 并取得土地使用 權證書。3 3、按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要 完成開發(fā)投資總額的 25%25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用 地或者其他建設用地。3.3. 簡述土地使用權出讓和土地使用權轉讓兩者的區(qū)別？區(qū)別出讓轉讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外經(jīng)濟實體及個人法律關系市場層次法律關系不平等，具有壟法律關系平等斷性一級市場

12、，可以轉讓二級市場，轉讓受到限最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案4.4. 房地產(chǎn)項目土地費用包括哪些費用 ？答：包括土地征用費用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動力安置費及有關的地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷房支出等。5.5. 簡述土地使用權轉讓的程序。答：1 1、轉讓申請；2 2、簽訂轉讓合同；3 3、轉讓合同公證；4 4、繳納土地出讓金和土地增值稅；5 5、土地使用權變更登記。6.6. 簡述劃撥土地使用權的特點。答：1 1、劃撥土地使用權的取得具有行政性；2 2、劃撥土地使用權 具有無償性；3 3、劃撥土地使用權具有無期限性；4 4、劃撥土地使用權 的流轉具有限制

13、性。7.7. 簡述協(xié)議出讓土地使用權的特征。答：1 1、非市場出讓，沒有競爭者；2 2、政府對低價較易控制；3 3、 價格和使用范圍受到限制。8 8 劃撥土地使用權獲取過程中的主要成本和稅費包括哪些？答：1 1、土地補償費；2 2、安置補助費；3 3、地上附著物及青苗補 償費；4 4、拆遷補償費；5 5、其他費用。9 9 我國土地使用制度存在的問題有哪些？年限按合同規(guī)定，不超過國家規(guī)定合同年限一已使用年限轉移方式協(xié)議、招標、拍賣出售、交換、贈與最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案答：（1 1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓 并存；（2 2）管理和監(jiān)控水平低；（3

14、 3）土地市場不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4 4）權力濫用，亂批開發(fā)區(qū)，越權批地；（5 5）轉軌中土地收入的流失；（6 6）市場上開發(fā)水平良莠不齊，關系強、水平低的非專業(yè)開發(fā) 商多；（7 7）滋生腐??；三、論述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點答：1 1）批租制：由于我國實行土地公有制，不論是國有土地還 是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權均不允許買賣，在土地交易過程中 發(fā)生轉移的只是土地使用權，而且這種使用權還是有年限的。雖然土 地使用權可以依法出讓和轉讓，也就是所謂的批租，其實質(zhì)不過是土 地使用權的長期出租而已，只不過租金一次性繳清罷了。所以說，在 我國的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長時期的土

15、地使 用權出租，即批租制。2 2）壟斷制：第一層含義，我國實行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團體擁有土地，這本身就是一種壟斷。第二層含義，在土地交易市場上，只有政府一個土地供應者，其 他任何一個機構和團體都不允許向市場提供土地。 即使集體經(jīng)濟組織 作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地若要轉變 成可在市場上交易的開發(fā)建設用地， 必須通過國家征用，由集體土地 轉變成國有土地最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的 供應。3 3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實 行不同的土地取得方式的土地供應制度。

16、 一般而言，非贏利性和帶有 公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得， 而贏利性土地用途，則必 須通過出讓方式取得。第三章 房地產(chǎn)市場分析1 1 房地產(chǎn)市場有哪些特殊性？答：產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場具 有雙重屬性（消費、投資）；市場是不充分市場2.2. 簡述房地產(chǎn)供給的特點？答：1 1、市場供應缺乏彈性，短期內(nèi)難以增加房地產(chǎn)市場供應。2 2、 市場供應的異質(zhì)性，產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同，市場細 分有必要性。3 3、市場供應的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導致“地產(chǎn)地銷”。 4 4、市場調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經(jīng)濟適用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調(diào)控。5 5

17、、市場需求的廣泛性，房地產(chǎn)是 生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。6 6、市場需求的多樣性，消費需 求、經(jīng)營需求和保值需求；經(jīng)濟收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀 念的不同，需求多元化。7 7、市場需求的融資性，資金數(shù)額大，短期 內(nèi)難以全部支付；融資手段很重要 8 8 市場需求的長期性，使用期限 長；再次交易間隔的時間長；存量市場將占據(jù)市場主導位置。3.3. 需求法則和供給法則的含義是什么？最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自 身價格呈反方向變化。供給法則：假定其它條件不變，則某一商品的 供給量與其自身價格呈正方向變化。4.4.

18、 均衡價格的概念是什么？答: :均衡價格是指在假定其它條件不變時，商品需求量與供給量 相等時的價格。5.5. 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容答：市場環(huán)境：宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟、正常、人口、文化環(huán)境、行 業(yè)環(huán)境、技術環(huán)境等。區(qū)域環(huán)境包括分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā) 現(xiàn)狀以及未來定位；分析交通與出行條件；分析影響區(qū)域發(fā)展的其他 因素和條件：歷史、文化、發(fā)展水平等；區(qū)域內(nèi)樓盤價格水平與供求 關系；項目微觀環(huán)境。消費者分析包括消費者購買力水平、購買傾向、購買特征等。競爭樓盤包括產(chǎn)品、價格、廣告、銷售推廣、物業(yè)管理等。競爭對手分析包括專業(yè)化程度、品牌知名度、開發(fā)經(jīng)營方式、樓 盤質(zhì)量、政府關系、以往項目情況、土地儲備情

19、況。第四章 房地產(chǎn)項目可行性研究一、名詞解釋1 1 可行性研究：投資決策前，對與項目有關的市場、資源、技 術、經(jīng)濟和社會等方面問題進行全面分析、論證和評價，判斷項目在 技術上是否最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案可行、經(jīng)濟上是否合理，并對方案進行優(yōu)選的科學方法。2.2. 財務內(nèi)部收益率：指使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。3.3. 財務凈現(xiàn)值：指將項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設定 的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和4.4. 市場調(diào)研：運用科學的方法，有目的、有計劃地收集、整理 與企業(yè)市場營銷有關的各種情報、信息和資料，在調(diào)查的基礎上對收 集數(shù)據(jù)和匯總情報進行分析、判斷，為企業(yè)營銷決

20、策提供依據(jù)的信息 管理活動。二、問答題1.1. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容包括哪些？答：（一）市場宏觀環(huán)境狀況，主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會文化環(huán)境，另外還包括行業(yè)環(huán)境、技術環(huán)境以及對城市發(fā)展概況 的描述等。（二）城市房地產(chǎn)市場概況，包括：1 1、市場整體狀況；2 2、 土地市場情況；3 3、商品房市場情況；4 4、全市房地產(chǎn)價格走勢，不 同區(qū)域和物業(yè)類型的價格類型；5 5、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況；6 6、 三級市場交易情況；此外，當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關政策法規(guī)等。（三）消費者行為與市場需求容量，包括：消費者的購買水平、購買傾向、共 同特征；城市人口、家庭數(shù)量、購買力、居民居住現(xiàn)狀及改善目標、居民

21、日常消費支出水平與消費結構。（四）項目所在區(qū)域環(huán)境狀況。（五）項目基本情況調(diào)查，包括對項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進行分 析、對項目所在地的周邊環(huán)境進行分析。2.2. 房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則？答：1 1、真實性原則；2 2、時效性原則；3 3、全面性原則；4 4、計劃 性原最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案則。3.3. 簡述可行性研究的作用？答：1 1、可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2 2、可行性研究是項 目審批的依據(jù)。3 3、可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。4 4、可行性研 究是編制設計任務書的依據(jù)；5 5、可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合 同的依據(jù)。4 4 .房地產(chǎn)投資項目可行

22、性研究包括哪些步驟。答：1 1、組織準備；2 2、資料收集及市場調(diào)查；3 3、開發(fā)方案的設 計和評價、選擇；4 4、詳細研究；5 5、編寫研究報告書。5.5. 可行性研究包括哪些內(nèi)容？答：1 1、項目概況。2 2、市場分析和需求預測。3 3、規(guī)劃方案的優(yōu) 選。4 4、開發(fā)進度安排。5 5、項目投資估算。6 6、資金的籌集方案和籌 資成本估算。7 7、財務評價。&風險分析。9 9、國民經(jīng)濟評價。1010、 結論。6.6. 反映投資項目財務狀況的指標包括哪些？答：價值型指標：財務凈現(xiàn)值、財務凈年值、費用現(xiàn)值、費用年 值；效率型指標：財務凈現(xiàn)值率投資報酬率、財務內(nèi)部收益率；期限 型指標：投資

23、回收期。7.7. 房地產(chǎn)開發(fā)建設投資估算包括哪些費用？答：1 1、土地費用估算；2 2、前期工程費；3 3、基礎設施建設費；4 4、 房屋開發(fā)費；5 5、公共配套設施建設費；6 6、開發(fā)間接費；7 7、管理費； 8 8 銷售費用；9 9、財務費用；1010、其他費用；1111、稅金及政府收費。8 8 國民經(jīng)濟評價指標包括哪些？最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案答：國民經(jīng)濟盈利能力分析，包括經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟凈現(xiàn)值； 外匯效果分析，包括經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟換匯成本、經(jīng)濟節(jié)匯成本。9.9.風險分析方法有哪些？答：1 1、盈虧平衡分析；2 2、項目安全率；3 3、敏感性分析；4

24、4、概 率分析。10.10. 敏感性分析的步驟是什么？答：1 1、選擇要分析的不確定因素；2 2、選定分析所用的評價指標；3 3、計算不確定性因素變動引起的評價指標的變動情況；4 4、判定敏感性因素；5 5、提出控制敏感性因素的建議。11.11. 概率分析的步驟是什么？答：1 1、列出各種要考慮的不確定性因素；2 2、預計各種不確定性 因素可能發(fā)生的情況；3 3、分別確定每種情況出現(xiàn)的可能性；4 4、分別 求出各種可能情況下的財務凈現(xiàn)值、加權平均值和期望值； 5 5、計算 凈現(xiàn)值大于和等于零的累積概率。12.12. 國民經(jīng)濟評價與財務評價的主要區(qū)別是什么？答：1 1、經(jīng)濟目標不同；2 2、價值

25、尺度不同；3 3、折現(xiàn)率不同；4 4、 匯率不同。第五章房地產(chǎn)營銷一、名詞解釋1 1 房地產(chǎn)營銷：通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一 種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉換成現(xiàn)金的流通過程。2.2. 房地產(chǎn)市場細分：是指人們在目標市場營銷觀念的指導下， 依據(jù)最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案消費者的需要、欲望、購買行為和購買習慣，將房地產(chǎn)市場整體 分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費者群的市場分類過程。3.3. 房地產(chǎn)市場營銷策劃：運用整合營銷的概念，從觀念、設計、 區(qū)位、環(huán)境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上對開發(fā)建設項目進行 整合，合理確定房地產(chǎn)目標市場的實際需

26、求， 在深入了解潛在消費者 深層次及未來需求的基礎上，為開發(fā)項目規(guī)劃處合理的建設取向， 使 產(chǎn)品及服務完全符合消費者的需要，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲 得利益的過程。二、簡答1.1. 簡述房地產(chǎn)市場細分的作用答：1 1、有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會；2 2、有利于房地產(chǎn) 企業(yè)選擇目標市場和制定市場營銷策略；3 3、有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中資源開發(fā)市場。2.2. 簡述房地產(chǎn)市場細分的過程答：1 1、明確細分因素；2 2、根據(jù)細分因素進行市場劃分；3 3、評價市場細分結果，包括：銷量和利潤、消費者的可接近性、 消費者的敏感性。3 3.房地產(chǎn)市場營銷的步驟是什么？答：1 1、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，包括宏觀、中觀、微觀等方面2 2、確定營銷目標，包括長期與短期3 3、制定市場營銷組合計劃最新在線作業(yè)試卷及滿分答案最新在線作業(yè)試卷及滿分答案4 4、營銷計劃的實施5 5、反饋與調(diào)整4.4. 房地產(chǎn)廣告策劃的原則有哪些？答：時代性、創(chuàng)新性