房地產(chǎn)經(jīng)濟學概論

1、11、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)概念是房地產(chǎn)經(jīng)濟學最基本的經(jīng)濟范疇，科學地闡述其涵義和特征，是房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的出發(fā)點。所謂房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和。這個定義包括三層涵義： 一是從實物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物。 二是從價值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體。 三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會財富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟權(quán)利關(guān)系。 2 歸納起來，經(jīng)濟學意義上的房地產(chǎn)既是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體，又是具有商品屬性的使用價值和價值的統(tǒng)一體，它體現(xiàn)了人們之間的經(jīng)濟關(guān)系，是各種權(quán)到關(guān)系的總和。 廣義的房地產(chǎn)既包括城市房地產(chǎn)，又包括農(nóng)村房地產(chǎn)，本課介

2、紹的主要是城市中的房地產(chǎn)。 3 房地產(chǎn)：全國范圍內(nèi)的存量建筑物、用于建造這些建 筑 物 的 土 地 和 其 他 所 有 的 空 置 土 地（W.C.Wheaton）。 美國法律規(guī)定：不動產(chǎn)為土地和土地上的所有自然實體（樹木、礦藏等）及附著在土地上的人工實體部分（建筑物、土地改良物等）。永久性的建筑附著物（水電氣暖通信等管道設(shè)施）及室內(nèi)電梯等設(shè)施也是不動產(chǎn)的部分。因此，美國不動產(chǎn)：土地及上部的永久性建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施和諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的任何權(quán)利和利益。 Dannis J. Mckenzie認為房地產(chǎn)指土地及附著在土地上或附屬于土地以及法律規(guī)定不可移動的所有建筑物。 4

3、 臺灣地區(qū)更傾向于“不動產(chǎn)”的說法。臺灣不動產(chǎn)概念：定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其它附屬物及樹木等統(tǒng)稱為改良物。用“房地產(chǎn)”時，比不動產(chǎn)少“樹木”。中國香港喜歡用“地產(chǎn)”，大陸房地產(chǎn)有三種形式：單純的地產(chǎn)、單純房產(chǎn)、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)和不動產(chǎn)在中國大陸可以通用， 指土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物及其衍生的所有權(quán)利關(guān)系。即：房地產(chǎn)=土地+定著物（ 改良物（公共設(shè)施+建筑物）+定著物） 物業(yè)：單元性地產(chǎn)。如一工廠樓宇、一農(nóng)莊、一住宅單位。我國內(nèi)地：物業(yè)是已經(jīng)建成投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場所。其中各類建筑物可以是建筑群，住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)，一幢樓、賓館、商廈、高爾夫球

4、場?；蛘咭粋€單元房等等。國家建設(shè)部：己建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備設(shè)施和場地。 物業(yè)指具體房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)； 房地產(chǎn)：一個地區(qū)、國家所有房地產(chǎn)。但也可以指某具體房地產(chǎn)。52房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型2.1建筑地塊 建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動相關(guān)并具有特殊用途的土地，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的基礎(chǔ)。作為建筑用地的城市土地按照產(chǎn)業(yè)主要包括以下幾類：（1）工業(yè)用地。即工業(yè)建設(shè)及其經(jīng)營活動所必須使用的各類土地，如工業(yè)廠房及附屬設(shè)施等用地。（2）商業(yè)用地。即從事商業(yè)服務(wù)和經(jīng)營活動所必須使用的土地，如建設(shè)商鋪及附屬設(shè)施用地。（3）住宅用地。為滿足城市居民居住需要建設(shè)住宅和營造配套設(shè)施及生態(tài)環(huán)境等

5、所需的生地。 (4)倉庫用地。即建設(shè)各類倉庫所需的土地。 (5)道路交通用地。包括建設(shè)道路、橋梁等所需土地。（6）市政建設(shè)工程用地。即城市公共性的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地。供水排水、供熱等（7）公共綠化用地。包括為改善城市生態(tài)環(huán)境所需的綠地建設(shè)、公園等用地。 (8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地。包括建設(shè)學校、文化娛樂場所、體育場館、醫(yī)院等所需使用的土地。（9）港口建設(shè)用地。包括沿江沿海港口、飛機場、車站等建設(shè)用地。 (10)辦公用地。包括政府機關(guān)、工商企業(yè)以及其他各部門的辦公場所建設(shè)所需的土地。（11）軍事用地。即為保衛(wèi)國家安全所需的軍事設(shè)施及駐軍營房建設(shè)所需使用的土地， (12)其他用地。 6建筑地

6、塊在房地產(chǎn)中具有重要的社會經(jīng)濟職能：首先：建筑地塊是房地產(chǎn)的物質(zhì)載體和基礎(chǔ)性條件 其次：建筑地塊是城市建筑和城市經(jīng)營的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。 再次：建筑地塊也是城市規(guī)劃的主要內(nèi)容 72.2房屋建筑物 房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施，它是房屋建筑與建房地基的有機結(jié)合體。孤立的建筑地塊實際上是不存在的，只有當用于房屋建筑并與之相結(jié)合的時候，才能形成真正的房地產(chǎn)商品。 建筑物是地基的上層建筑。而地基則是建筑物的基礎(chǔ)載體。房屋建筑物是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的最終產(chǎn)品，它是房地產(chǎn)經(jīng)營的主要對象。 房屋建筑物由房屋建筑地基、房屋建筑材料、房屋內(nèi)部設(shè)備、房屋外部環(huán)境四個物質(zhì)要素組成。 8 房屋建筑物種類按用途

7、劃分： （1）住宅用房。 (2）生產(chǎn)用房。 （3) 營業(yè)用房。 （4) 行政用房。 （5) 其他專業(yè)用房。92.3配套基礎(chǔ)設(shè)施 主要包括： （1)道路、交通設(shè)施。道路是房屋中的工作人員和居住人員所必需的通道；交通是抵達工作地點和居住地點的運載工具。只有道路暢通、交通便捷，才能使建成的房屋建筑發(fā)揮應有的職能。所以，道路、交通是房地產(chǎn)不可或缺的配套設(shè)施。 (2)地下管道等“三通“設(shè)施。包括給排水、通電、通氣設(shè)施等。 (3)生活配套設(shè)施。如購物的商鋪、文化體育設(shè)施、學校和郵電通信設(shè)施等這對住宅小區(qū)都應是必備的。（4)生態(tài)環(huán)境設(shè)施。如園林、綠化、垃圾處理等環(huán)保配套設(shè)施10房地產(chǎn)土 地 及地上物空置土地

8、建筑物構(gòu)筑物基礎(chǔ)設(shè)施及其它非住宅物業(yè)住宅物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)倉 儲 、 廠房 、 寫 字樓零 售 、 批發(fā)、酒店按照地上物類型：其它113房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 房地產(chǎn)既是特定經(jīng)濟活動的物質(zhì)載體，又是商品體系中具有明顯特殊性的特種商品，因而呈現(xiàn)出一系列經(jīng)濟特性。 12 3.1內(nèi)涵的統(tǒng)一性 房地產(chǎn)的整體概念包含了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟權(quán)利等方面，它們是由“房”、地、“產(chǎn)”三者有機結(jié)合形成的統(tǒng)一體。 地基是房屋建筑的物質(zhì)基礎(chǔ)，而房屋則是地基的上層建筑，房屋只有在地基之上才能進行建設(shè)，而土地只有當作為建房地基的時候，才構(gòu)成房地產(chǎn)的組成部分。 133.2價值的雙源性價值的雙源性 房地產(chǎn)價值的雙源性，主要

9、是指房地產(chǎn)商品價值中，土地價值的形成既源自土地所有權(quán)的收益，又源自在土地上的人類勞動的凝結(jié)。 從根本上說，房地產(chǎn)價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的。而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性代方面，土地是一種自然物，具有自然資源屬性土地是一種自然物，具有自然資源屬性；另另一方面，土地又是社會產(chǎn)物一方面，土地又是社會產(chǎn)物，追加在土地上的人類勞動凝結(jié)又增加了土地價值，具有社會經(jīng)濟資源屬性。這種雙重屬性就必然帶來土地價值形成的雙源性。143.3空間的固定性空間的固定性 房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定性、不可移動性所決定的。土地在地球上的位置是固定的，房屋建筑物又是固定在土地上的，這就

10、使得房地產(chǎn)實體在空間上是不可移動的，具有固定性。這種空間上的固定性使房地產(chǎn)商品與一般商品大不相同，并由此帶來一系列的經(jīng)營特征。 首先，房地產(chǎn)空間的固定性對房價的影響極其重大。 其次，房地產(chǎn)空間的固定性從根本上決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性。 再次，房地產(chǎn)空間的固定性也給房地產(chǎn)市場帶來了地區(qū)性的重大特點。 153.4需求的普遍性 房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，它可以滿足生產(chǎn)和生活多方面的需求，具有需求的普遍性質(zhì)，不同于其他商品。 3.5效用的長期性 同一般商品相比，房地產(chǎn)商品屬于超級耐用品，其本身具備長期耐久使用的自然屬性和經(jīng)濟屬性。 16二、房地產(chǎn)業(yè) 1、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵 房地產(chǎn)業(yè)是

11、指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟關(guān)系。 房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟活動貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、分配、消費諸環(huán)節(jié)之中。 生產(chǎn)過程：主要是房地產(chǎn)投資開發(fā)包括土地開發(fā)和再開發(fā)、房屋開發(fā)和供應等。 流通過程：主要是房地產(chǎn)市場交易，包括地產(chǎn)和房產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉?jīng)營活動。 分配過程：主要是通過房地產(chǎn)市場交換，使其產(chǎn)品進人消費領(lǐng)域的中間環(huán)節(jié)，它不是指房地產(chǎn)實物分配，而是國民收人分配和再分配實現(xiàn)的重要途徑。例如工業(yè)廠房、倉庫等通過交換進人生產(chǎn)經(jīng)營單位實現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的分配；住宅通過市場購買進人家

12、庭使用，實現(xiàn)工資分配中屬于個人的住房消費資料分配等。 消費過程：主要是指房屋使用、及過程中的物業(yè)管理，包括房屋的養(yǎng)護、維修、綠化、環(huán)境等服務(wù)性管理。 廣義的房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵應包括：土地開發(fā)經(jīng)營業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)。 172 2房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性 房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征： 其一，房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動，主要從事的是資源的整合、組織和管理等服務(wù)活動，并不直接建造房屋本身，土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計和房屋建造，則是委托給設(shè)計院和建筑公司承擔的，房地產(chǎn)開發(fā)公司是為房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)服務(wù)的。 其二房地產(chǎn)銷與經(jīng)營活動，直接從屬于流通領(lǐng)域；而流通行

13、業(yè)理應歸第三產(chǎn)業(yè)。 其三，房地產(chǎn)業(yè)的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理等服務(wù)行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分價可見，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè) 183房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性3.1先導性和基礎(chǔ)性3.2綜合性和關(guān)聯(lián)性 3.3資金密集性和高風險性 3.4級差收益性和區(qū)域性 3.5效用的長期性3.6權(quán)利主導性和制約性 19三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學 房地產(chǎn)經(jīng)濟學內(nèi)涵 房地產(chǎn)經(jīng)濟學：運用宏觀經(jīng)濟原理和微觀經(jīng)濟原理分析國家、地區(qū)、社區(qū)和鄰里對房地產(chǎn)價值的影響趨勢（ Dannis J. Mckenzie ）。 房地產(chǎn)經(jīng)濟學：研究和闡述房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)濟理論的部門經(jīng)濟學，研究房地產(chǎn)的屬性，房與地的內(nèi)在關(guān)系，房

14、地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制和基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場和價格，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，房地產(chǎn)市場與金融，房地產(chǎn)法等房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟關(guān)系及其運動中的最根本、最普遍的規(guī)律和運行機制（王萬茂，房地產(chǎn)經(jīng)濟學，東南大學出版社，1994） 房地產(chǎn)經(jīng)濟學：研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學。它要研究一個國家的房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、交換、分配、消費等領(lǐng)域的經(jīng)濟活動、表現(xiàn)形式及其運行機制，包括在上述過程中所體現(xiàn)的各種經(jīng)濟利益關(guān)系以及由此導致的對經(jīng)濟效益的影響方式和表現(xiàn)形態(tài)。（張永岳，新編房地產(chǎn)經(jīng)濟學，高等教育出版社，2007） 總結(jié)：研究房地產(chǎn)資源配置的基本經(jīng)濟理論，房地產(chǎn)經(jīng)濟活動運行規(guī)律以及房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中所發(fā)

15、生經(jīng)濟關(guān)系的科學。20學科性質(zhì)： 房地產(chǎn)經(jīng)濟學既是整個經(jīng)濟科學的一個分支，又是各類房地產(chǎn)經(jīng)濟學科的理論基礎(chǔ)。研究對象： 房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一門研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律及其表現(xiàn)形式的學科。 房地產(chǎn)經(jīng)濟學也是一門研究房地產(chǎn)資源配置的學科。21四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究內(nèi)容 導論：土地制度與城市土地使用、城市地租與土地區(qū)位宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟學： 住房制度與住宅消費，房地產(chǎn)周期，城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場，宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場；房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)金融等微觀房地產(chǎn)經(jīng)濟學： 房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投融資、城市地租與土地區(qū)位、土地市場、住宅市場、商業(yè)物業(yè)、寫字樓與倉儲物業(yè)市場。223房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 房地產(chǎn)既是特定經(jīng)濟

16、活動的物質(zhì)載體，又是商品體系中具有明顯特殊性的特種商品，因而呈現(xiàn)出一系列經(jīng)濟特性。 23 3.1內(nèi)涵的統(tǒng)一性 房地產(chǎn)的整體概念包含了房屋建筑物、建筑地塊、經(jīng)濟權(quán)利等方面，它們是由“房”、地、“產(chǎn)”三者有機結(jié)合形成的統(tǒng)一體。 地基是房屋建筑的物質(zhì)基礎(chǔ)，而房屋則是地基的上層建筑，房屋只有在地基之上才能進行建設(shè)，而土地只有當作為建房地基的時候，才構(gòu)成房地產(chǎn)的組成部分。 24二、房地產(chǎn)業(yè) 1、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟關(guān)系。 房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟活動貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)

17、、交換、分配、消費諸環(huán)節(jié)之中。 生產(chǎn)過程：主要是房地產(chǎn)投資開發(fā)包括土地開發(fā)和再開發(fā)、房屋開發(fā)和供應等。 流通過程：主要是房地產(chǎn)市場交易，包括地產(chǎn)和房產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉?jīng)營活動。 分配過程：主要是通過房地產(chǎn)市場交換，使其產(chǎn)品進人消費領(lǐng)域的中間環(huán)節(jié)，它不是指房地產(chǎn)實物分配，而是國民收人分配和再分配實現(xiàn)的重要途徑。例如工業(yè)廠房、倉庫等通過交換進人生產(chǎn)經(jīng)營單位實現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)要素的分配；住宅通過市場購買進人家庭使用，實現(xiàn)工資分配中屬于個人的住房消費資料分配等。 消費過程：主要是指房屋使用、及過程中的物業(yè)管理，包括房屋的養(yǎng)護、維修、綠化、環(huán)境等服務(wù)性管理。 廣義的房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵應包括：土地開發(fā)經(jīng)

18、營業(yè)、房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)。 253房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性3.1先導性和基礎(chǔ)性3.2綜合性和關(guān)聯(lián)性 3.3資金密集性和高風險性 3.4級差收益性和區(qū)域性 3.5效用的長期性3.6權(quán)利主導性和制約性 26三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學 房地產(chǎn)經(jīng)濟學內(nèi)涵 房地產(chǎn)經(jīng)濟學：運用宏觀經(jīng)濟原理和微觀經(jīng)濟原理分析國家、地區(qū)、社區(qū)和鄰里對房地產(chǎn)價值的影響趨勢（ Dannis J. Mckenzie ）。 房地產(chǎn)經(jīng)濟學：研究和闡述房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)濟理論的部門經(jīng)濟學，研究房地產(chǎn)的屬性，房與地的內(nèi)在關(guān)系，房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制和基本規(guī)律，房地產(chǎn)市場和價格，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，房地產(chǎn)市場與金融，房地產(chǎn)法等房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟關(guān)系及其運動中的最根本、最普遍的規(guī)律和運行機制（王萬茂，房地產(chǎn)經(jīng)濟學，東南大學出版社，1994） 房地產(chǎn)經(jīng)濟學：研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運