房產(chǎn)管理流程方案

1、房產(chǎn)管理流程方案 房產(chǎn)管理流程方案鄭州中川置業(yè)有限公司 1·1 本次管理流程的目標(biāo).3 1·2 公司組織結(jié)構(gòu)圖.4 1·3 房地產(chǎn)項目各階段流程改進的重點.4 1·4中川置業(yè)業(yè)務(wù)流程總圖.71·5·1 新項目投資確定流程.71·5·2 設(shè)計管理流程.141·5·3 招投標(biāo)流程.241·5·4 設(shè)計變更、工程簽證管理流程.341·5·5 甲供材料采購流程.391·5·6 甲定乙供材料采購流程.441·5·7 工程質(zhì)量管

2、理制度.491·5·8 物業(yè)接管驗收流程.541·5·9 推廣策劃管理流程.601·5·10 銷售管理流程.641·5·11 合同管理流程.681·5·12 工程結(jié)算審計流程.731·5·13 成本控制流程.801·1、本次管理流程的目標(biāo)l各部門在調(diào)整后的組織結(jié)構(gòu)框架下能迅速開展工作；l公司能夠建立起核心管理團隊；l充分考慮公司各個部門的接口；ll在業(yè)務(wù)開發(fā)全程貫穿客戶的需求，明確業(yè)務(wù)定位；ll加強各個部門在前期規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的作用；l 有效銜接規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)與施工建造

3、環(huán)節(jié)以及銷售、招商、物業(yè)等環(huán)節(jié)；ll有效的管理規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理、招商等外包代理環(huán)節(jié)；l部門之間責(zé)權(quán)清晰，迅速明確問題的責(zé)任人使得問題得到高效解決；ll激勵員工要有主動性和敢于承擔(dān)責(zé)任。1·2 公司組織結(jié)構(gòu)1·3、開發(fā)項目各階段流程改進的重點 1、市場策劃階段： l 市場策劃階段是整個項目開發(fā)的最關(guān)鍵階段，很大程度決定了項目的成功與否。前期的要進行充分的市場調(diào)查、投資分析，必要時引進外包公司進行前期策劃、招商、營銷進行市場論證，房屋建設(shè)團隊進行工程論證，財務(wù)部門進行投資預(yù)算論證，最終確定項目的可行性，進行項目立項。結(jié)合各部門對投資進行的評估意見，公司高層再進行最終的投資決策，這

4、樣可以大大降低風(fēng)險。 l 本階段管理流程包含：新項目投資確定流程。 2、方案設(shè)計階段： l在與設(shè)計單位簽訂合同前要先組織內(nèi)部各相關(guān)部門進行討論，明確提出 具體的設(shè)計要求，并提前考慮后續(xù)的裝修設(shè)計方案。 l本階段管理流程包含：設(shè)計管理流程。3、項目施工階段： l在項目施工階段要加強現(xiàn)場管理和協(xié)調(diào)能力。 l本階段管理流程包含：招投標(biāo)流程、設(shè)計變更流程、甲供材料采購流程、甲定乙供材料采購流程、工程質(zhì)量管理制度、物業(yè)接管驗收流程。4、銷售、招商與服務(wù)階段： l工程部是銜接營銷招商與施工環(huán)節(jié)協(xié)同配合的關(guān)鍵； l本階段管理流程包含：推廣策劃管理流程。 l全面提高客戶的滿意度，建立良好的信譽和口碑； l本階

5、段管理流程包含：銷售管理流程。5、全程風(fēng)險管理過程： l風(fēng)險控制是實現(xiàn)全程項目管理的關(guān)鍵； l為了使決策更加充分科學(xué)，有效降低風(fēng)險，所有招投標(biāo)項目要在項目開始前三個月開始立項。 l本過程管理流程包含：合同管理流程、付款控制流程。 l立項申請到合同審批之間要留有比較充足的時間（比較重大事件至少要提前三個月）來分析論證，如果出現(xiàn)人為因素導(dǎo)致的很緊急而沒有時間 進行充分論證的合同簽訂，經(jīng)辦人及其分管領(lǐng)導(dǎo)將要承擔(dān)為此風(fēng)險帶來 的損失。 l文檔會簽流程：經(jīng)辦人直接領(lǐng)導(dǎo)審批相關(guān)部門會簽分管領(lǐng)導(dǎo)審批總經(jīng)理審批文員發(fā)放 （1）直接領(lǐng)導(dǎo)對經(jīng)辦人申請的正確合理性把關(guān)，如不同意請直接打回修改； （2）相關(guān)部門會簽時

6、要清楚明白表明自己的觀點，與本案無關(guān)時可以不簽； （3）分管領(lǐng)導(dǎo)要充分整合經(jīng)辦人及其直接領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門會簽的意見，如前面意見存在分歧時，要清楚明白表明自己的觀點。不能簡單填寫“同意”了事。 （4）總經(jīng)理發(fā)現(xiàn)意見存在歧義時，直接打回重新修改討論；如果在本案相關(guān)人員沒有完全簽署意見時，先不要簽署意見，避免前面人員填寫“參照 總 經(jīng)理意見執(zhí)行”等怪異現(xiàn)象發(fā)生。如果情況非常緊急，可通過文員電話詢問相關(guān)人員意見，取得同意后方能進行，但后續(xù)文件必須及時補全。 （5）文員除將紙面文檔發(fā)放給相關(guān)人員執(zhí)行外，還要將最終意見錄入電腦中，通過電子郵件反饋給審批環(huán)節(jié)的相關(guān)責(zé)任人。6、知識檔案管理體系的建立： l沒有規(guī)

7、范流程積累項目經(jīng)驗，更多依靠關(guān)鍵業(yè)務(wù)人員； l一旦關(guān)鍵管理人員流失，項目進展就非常困難； l中川置業(yè)高速發(fā)展迫切需要項目管理水平的不斷提高。 l本過程管理流程包含：檔案管理制度。1·4、中川置業(yè)業(yè)務(wù)流程流程總圖 物業(yè)接管驗收流程 以下將就中川置業(yè)管理流程展開詳細表述，具體包括： l名詞說明； l目的； l范圍 l職責(zé)； l工作流程圖； l流程的具體說明； l流程的職責(zé)考核； l其他事項； 1·5·1 新項目投資確定流程 一、目的 1 .1 .為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避風(fēng)險，提升公司競爭力，特制定新項目投資確定流程。 二、范圍 2 .1 .公司房地產(chǎn)項

8、目開發(fā)的前期市場調(diào)研，投資評估，項目的確定。 三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗位的其它職責(zé)。 3 .1 .開發(fā)部的職責(zé)： 1、負責(zé)新項目機會的尋找和篩選，新項目前期的初步論證； 2、結(jié)合專家的意見對新項目進行初步論證； 3、進行市場調(diào)研，匯總各部門建議； 4、制定開發(fā)新項目的可行性報告。 3 .2 .工程部對新項目進行工程技術(shù)分析。 3 .3 .財務(wù)部提供財務(wù)信息，并進行投資收益分析。 3 .4 .營銷部對新項目的銷售前景、客戶的定位等方面進行分析并提出建議。 3 .5 .工程部、營銷部對新項目招商的定位和可行性方面進行分析并提出建議。 3 .6 .行政

9、部對新開發(fā)項目的法律和政策性風(fēng)險進行分析。 3 .7 .工程部對新開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案及設(shè)計可行性方面進行分析并提出建議。 3 .8 .工程部對新項目的投資估算進行經(jīng)濟分析并提出建議。 四、工作流程圖 公司董事會 開發(fā)部 公司相關(guān)部門 外部專家 備注 項目尋找機會篩選 專家意見 項目初步論證 否 部門領(lǐng)導(dǎo)審批 1開發(fā)項目初 步論證報告 是否通過 是 專業(yè)公司的 市場調(diào)研 調(diào)研分析 否 財務(wù)部進行投資收益分析 提供財務(wù)信息支持 工程部就項目的規(guī)劃 設(shè)計提出本部門的建議 制定可行性方案 營銷部對項目的銷售 評估提供建議 否 部門領(lǐng)導(dǎo)審批 工程部、營銷部對 項目的招商評估提供建議 是否通過 行政部

10、對項目的政策 2 和法律風(fēng)險進行分析 是 工程部對工程技術(shù)方面 2項目可行 審核可行性方案 提供的相關(guān)支持進行分析 性分析報告 是否通過 工程部對項目投資、 估算進行建議 確定項目核心人員 五、流程的具體說明 5 .1 .開發(fā)部尋找新的項目機會，征詢有關(guān)專家意見，進行初步的可行性論證，報分管領(lǐng)導(dǎo)審批。 5 .2 .分管領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，開發(fā)部進行相關(guān)的市場調(diào)研；如果有必要，可以請外面的專業(yè)調(diào)查公司進行相關(guān)的調(diào)研分析；工程部對項目的總體 規(guī)劃提出可行的建議，并配合進行工程技術(shù)分析；財務(wù)部提供財務(wù)信息 支持，并提供投資收益分析；營銷部、行政部也要對涉及到本部門的內(nèi) 容進行分析，并提出建議；同時征詢有

11、關(guān)專家的建議。最終開發(fā)部出具一份能為決策提供有力依據(jù)的可行性分析報告。 5 .3 . 可行性分析報告具體內(nèi)容要求：見附錄A 。 5 .4 .開發(fā)部分管領(lǐng)導(dǎo)對項目可行性報告進行審批，審批通過后上報公司董事會審核。如果沒有通過，開發(fā)部對可行性分析報告進行修改和內(nèi)容補充完善。 5 .5 .公司董事會對可行性分析報告進行審議，如果通過，則確定 項目的核心成員，啟動該項目；如果沒有通過，開發(fā)部繼續(xù)尋找新的項目機會。六、流程的職責(zé)考核 6 .1 .開發(fā)部要承擔(dān)新項目可行性研究方面問題的責(zé)任。如：對新開發(fā)項目的論證不充分或可行性研究不科學(xué)導(dǎo)致領(lǐng)導(dǎo)層決策失誤，相關(guān)責(zé)任 人和本部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .

12、2 .財務(wù)部要承擔(dān)投資收益報告問題的責(zé)任。如：因為投資收益報告內(nèi)容不真實導(dǎo)致決策失誤，相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .3 .行政部要承擔(dān)開發(fā)項目的法律及政策風(fēng)險分析的責(zé)任。如：對項目的法律及政策風(fēng)險估計不足或者錯誤，相關(guān)責(zé)任人和本部門經(jīng)理要承 擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .4 .工程部要承擔(dān)工程技術(shù)分析方面問題的責(zé)任。如：新項目在工程技術(shù)的某些方面上不可行，但是沒有提出，相關(guān)責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .5 .工程部、營銷部要對新項目未來的招商定位的可行性承擔(dān)責(zé)任。如：新項目的招商定位存在問題，但工程部、營銷部沒有提出，相關(guān)的 責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。6 .6 .營銷部

13、要對新項目未來的銷售定位的可行性承擔(dān)責(zé)任。如：新項目的銷售定位存在問題，但營銷部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。 6 .7 .工程部要對新項目的規(guī)劃思路及可行性承擔(dān)責(zé)任。如：新項目的規(guī)劃設(shè)計思路存在問題，工程部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要 承擔(dān)責(zé)任。 6 .8 .工程部承擔(dān)對新項目的投資核算進行分析。如：相關(guān)的造價成本核算不符合實際情況，工程部沒有提出，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。七、其他事項 7 .1 .本流程由公司制定。 7 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時亦同。 7 .3 .本制度由公司負責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的文件和表單 8 .1 .開

14、發(fā)項目初步論證報告 8 .2 .可行性分析報告 附錄A ：項目可行性報告框架目錄 第一章 項目決策背景 1、內(nèi)部因素 2、外部因素 第二章 項目概述 1、項目區(qū)位及用地 2、項目宗地現(xiàn)狀 3、項目周邊的社區(qū)配套 4、項目周邊環(huán)境 5、項目市政配套分析 6、土地價格第三章 項目法律及政策性風(fēng)險分析 1、項目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析 2、項目合作方式及風(fēng)險評估 3、總體評價 第四章 市場研究 1、區(qū)域市場成長狀況 2、區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征 3、整體市場對本案影響因素 4、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價格定位 第五章 規(guī)劃設(shè)計要點 1、初步規(guī)劃設(shè)計思路 2、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 第六章 項目開發(fā)計劃 1、

15、開發(fā)機遇 2、開發(fā)周期安排 3、銷售周期安排 第七章 投資收益分析 1、成本預(yù)測 2、稅務(wù)分析 3、經(jīng)濟效益分析 4、項目資金預(yù)測 第八章 可行性結(jié)論 1、項目優(yōu)勢 2、項目劣勢1·5·2 設(shè)計管理流程 一、目的 1 .1 .控制設(shè)計單位的設(shè)計符合規(guī)范并滿足本公司要求。 1 .2 .通過圖紙確認，使設(shè)計圖紙100% 符合有關(guān)規(guī)范要求。 1 .3 .通過圖紙確認，使建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水暖、電、空調(diào)配套等設(shè)計做到經(jīng)濟合理、安全可靠。 1 .4 .通過圖紙確認，做到圖紙表達清楚、盡可能減少錯漏碰缺，確保工程施工按期按質(zhì)完成。 二、范圍 2 .1 .適用于項目前期階段的規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量的

16、控制。 2 .2 .公司在建項目所有土建及配套圖紙。 三、職責(zé) 以下各部門或崗位的職責(zé)僅指與本流程有關(guān)的職責(zé)，不包括該部門或崗 位的其它職責(zé)。 3 .1 . 開發(fā)部負責(zé)提供開發(fā)項目的可行性報告。 3 .2 . 工程部負責(zé)技術(shù)資料的收集、分析，調(diào)研設(shè)計單位的基本情況并與之溝通。按照公司領(lǐng)導(dǎo)的要求并依據(jù)可行性分析報告編制設(shè)計綱要，同時組織集團相關(guān)部門對規(guī)劃設(shè)計方案進行評審。負責(zé)就評審中出現(xiàn)的問題和設(shè)計單位溝通解決。工程部有義務(wù)配合工程部協(xié)調(diào)設(shè)計單位并參與對施工圖紙的評審，使施工圖紙與設(shè)計方案保持一致。 3 .3 . 工程部負責(zé)對規(guī)劃設(shè)計方案有關(guān)的施工工藝要求、施工強制性和相關(guān)市政配套進行評審。主導(dǎo)

17、施工圖設(shè)計并負責(zé)設(shè)計單位的協(xié)調(diào)溝通工 作，組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、工程部、工程部技術(shù)支持專業(yè)工程師等相關(guān)部門及人員參加施工圖確認。并對圖紙進行總體上的審核和確認。 3 .4 . 工程部要對設(shè)計文件的工程造價進行評審。 3 .5 . 營銷部要對設(shè)計方案的效果和銷售評估進行評審并提出建議。 3 .6 . 工程部、營銷部要對設(shè)計方案的效果和招商評估進行評審并提出建議。 3 .7 . 工程部要對設(shè)計方案的外觀效果進行評審，并提出建議。 3 .8 . 物業(yè)公司對設(shè)計方案中有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)的設(shè)計進行評審，并提出建議。 3 .9 . 公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)設(shè)計綱要編制工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。并對最終設(shè)計方案進

18、行審核。四、工作流程圖設(shè)計管理流程（規(guī)劃設(shè)計部）招投標(biāo)小組 分管領(lǐng)導(dǎo) 工程部 公司相關(guān)部門 設(shè)計單位 備注 1 編寫設(shè)計綱要 1、設(shè)計綱 要 是 審批 否 方案設(shè)計招標(biāo)流程 初步設(shè)計方案 開發(fā)部對初步設(shè)計 方案進行資審、提出建議 工程部組織相關(guān) 政府相關(guān)部門 單位進行預(yù)算 參與并提出建議 營銷部對初步設(shè)計方案 否 2 進行資審、提出建議 2、方案設(shè) 計資審、會 議紀(jì)要 3 修改初步設(shè)計 是 確認方案 否 3、初步設(shè)計 審批 是 方案文件 方案報批 擴初、施工圖設(shè)計招投標(biāo)流程 擴初設(shè)計 開發(fā)部、營銷部對 擴初設(shè)計進行資審、 工程部組織相關(guān) 提出建議 政府相關(guān)部門 單位進行資審 采購部、項目部對

19、參與并提出意見 擴初設(shè)計進行資審、 否 提出建議 4 修改擴初設(shè)計 4、擴初設(shè) 是 確認擴初設(shè)計 否 計方案文件 審批 是 5 擴初設(shè)計報批 5、擴初設(shè)計 資審、會議 辦理施工圖設(shè)計 項目管理部 紀(jì)要 交接設(shè)計管理流程（施工圖部）工程部 分管領(lǐng)導(dǎo) 工程部 公司相關(guān)部門 設(shè)計單位/審圖公司 備注擴初設(shè)計工作3類文件交接 施工圖設(shè)計意 相關(guān)部門提出意見 見書 施工圖設(shè)計 交付設(shè)計圖紙 分發(fā)圖紙 審閱圖紙 審閱圖紙 審圖公司審閱 圖紙 項目部、采購部 對圖紙進行審核并 提出建議 營銷部、物業(yè)公司 對圖紙進行審核 組織相關(guān)部門對 并提出建議 圖紙進行會審 監(jiān)理單位、施工單位 對圖紙進行審核并 1、施工

20、圖會審 1 提出建議 記錄 消防、人防、技防、 否 環(huán)保、衛(wèi)疫對圖紙進行 審核并提出建議 2 修改圖紙 2、施工圖設(shè)計 確認施工圖 文件 是 是否通過 否 審批 是 3、施工圖設(shè)計 交接紀(jì)要 組織施工圖設(shè)計交接 五、流程的具體說明 （一）、方案和擴初設(shè)計部分： 5 .1 . 設(shè)計綱要的編制 5 .1 .1 .工程部主導(dǎo)起草設(shè)計綱要。相關(guān)部門負責(zé)設(shè)計綱要中與本部門相關(guān)的文件的起草。 5 .1 .2 .起草依據(jù) 1 ) 開發(fā)部的項目可行性報告。 2 ) 工程部對施工工藝、施工強制性提出意見； 3 ) 營銷部、工程部、營銷部對設(shè)計方案的建議。 4 ) 參考有關(guān)法規(guī)等。 5 .1 .3 .在編寫設(shè)計綱

21、要時，相關(guān)部門將本部門所負責(zé)的內(nèi)容起草完成后，由工程部進行匯總，定稿完成后召集各部門進行評審會簽。 5 .1 .4 .公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)設(shè)計綱要。 5 .2 . 設(shè)計過程控制 5 .2 .1 .設(shè)計單位的確定及設(shè)計過程控制（參見招投標(biāo)流程） 5 .2 .2 .設(shè)計文件交付后一周內(nèi)由工程部組織相關(guān)部門對方案進行評審。設(shè)計文件包括初步設(shè)計和擴初設(shè)計兩個文件，初步設(shè)計需要工程部 組織各部門進行評審并經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后才能進行擴初設(shè)計。擴初設(shè)計 也要工程部組織相關(guān)部門進行評審。最后由公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行審批。 5 .2 .3 .工程部負責(zé)評審以下內(nèi)容 1 ) 有關(guān)法令和法規(guī)的符合性； 2 ) 有關(guān)建筑設(shè)計和驗

22、收規(guī)范的符合性； 3 ) 國家頒布的工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文； 4 ) 地方頒布的有關(guān)設(shè)計管理文件的符合性。 5 .2 .4 .工程部負責(zé)評審工程造價。 5 .2 .5 .工程部評審施工工藝要求和強制性。 5 .2 .6 .營銷部負責(zé)評審設(shè)計方案的銷售前景并提出本部門的建議。 5 .2 .7 .工程部、營銷部負責(zé)評審設(shè)計方案的招商前景并提出本部門的建議。 5 .2 .8 .工程部對規(guī)劃方案提出本部門的建議。 5 .3 . 設(shè)計文件的修改和確認 5 .3 .1 .工程部匯總評審意見，并在一周內(nèi)提交給設(shè)計單位。 5 .3 .2 .設(shè)計單位變更或修改設(shè)計文件。 5 .3 .3 .設(shè)計文件交付后一周內(nèi)，

23、工程部組織開發(fā)部、營銷部等相關(guān)部 門對設(shè)計文件再進行確認。 5 .3 .4 .相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對方案擴初設(shè)計進行最終確認。（二）、施工圖部分： 5 .4 .擴初設(shè)計定稿后，由工程部部門經(jīng)理根據(jù)擴初設(shè)計文件，在參考各部門意見的基礎(chǔ)上組織編寫施工圖設(shè)計意見書。設(shè)計單位根據(jù)擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計意見書進行施工圖的設(shè)計。對于施工圖的設(shè)計規(guī)范要求 由設(shè)計院掌握，同時審圖公司要對施工圖設(shè)計文件進行審核（包括強制 性規(guī)范條文的要求）。 5 .5 .設(shè)計單位將設(shè)計好的施工圖交給工程部。工程部將施工圖紙移交給項目部，由項目部將施工圖紙分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及其他相關(guān)部門。 5 .6 .工程部技術(shù)支持（專業(yè)工程師）負責(zé)監(jiān)督施

24、工單位和監(jiān)理單位對 施工圖紙進行審閱。同時工程部專業(yè)工程師也須對施工圖紙進行審閱并 記錄于工作 日記。 5 .7 .在甲方、施工、監(jiān)理、物業(yè)公司等單位均對圖紙熟悉之后，由工程部組織設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)公司及工程部等進行施工圖紙會審。 5 .8 .圖紙會審關(guān)鍵問題 5 .8 .1 . 土建專業(yè)部分 1 ) 基坑開挖及基坑圍護。 2 ) 基礎(chǔ)形式的選擇。 3 ) 主體結(jié)構(gòu)中的結(jié)構(gòu)布置選型、鋼筋含量、節(jié)點處理等問題。 4 ) 四大滲漏：屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。 5 ) 內(nèi)墻粉刷。 6 ) 樓地面做法。 7 ) 土建與各專業(yè)的矛盾問題（如預(yù)留預(yù)埋、標(biāo)高位置等）。 8

25、) 工程施工中的可行性問題及技術(shù)經(jīng)濟性問題。 5 .8 .2 . 設(shè)備專業(yè)及配套部分 1 ) 給水管供水量及管道走向、管徑要滿足最不利點供水壓力需要，且滿足美觀需要。 2 ) 排水管的走向及布置是否合理。 3 ) 管材及器具選擇是否符合規(guī)范及甲方要求。 4 ) 消防工程設(shè)計滿足美觀及消防局要求。 5 ) 水、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計合理、美觀且與土建 圖紙不相矛盾，滿足物業(yè)運營的要求。 6 ) 煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。 7 ) 總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用合理。 8 ) 用電設(shè)計容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。 9 ) 室內(nèi)電器布置合理、規(guī)范。 1 0 ) 室內(nèi)和

26、室外安裝管線綜合施工方案。 5 .9 .圖紙確認及工程施工過程中，如遇技術(shù)難點問題，總工可邀請有關(guān)專家作專題咨詢。 5 .1 0 .圖紙會審記錄由施工單位形成會議紀(jì)要，并發(fā)放工程部、項目部、監(jiān)理和施工單位進行確認。 5 .1 1 .設(shè)計單位根據(jù)會審記錄對圖紙做相應(yīng)的修改、補充、完善。 5 .1 2 .在施工過程中，如果有裝修設(shè)計，要提前讓裝修設(shè)計單位根據(jù) 施工圖進行配合設(shè)計。同時工程部、工程部專業(yè)工程師須定期檢查按圖 施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整及時反饋給設(shè)計單位，并通過 設(shè)計單位進行設(shè)計調(diào)整或變更確認，再發(fā)正式文件通知項目部、施工、 監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。 六、流程的職責(zé)考核 6 .1

27、 .工程部承擔(dān)與設(shè)計單位的方案和擴初設(shè)計的聯(lián)系溝通工作，如果 因為溝通不暢而產(chǎn)生問題，工程部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 6 .2 .工程部承擔(dān)與設(shè)計單位的施工圖設(shè)計聯(lián)系溝通工作，部門經(jīng)理應(yīng)當(dāng)組織協(xié)調(diào)和設(shè)計單位溝通，負責(zé)協(xié)調(diào)各個相關(guān)單位對施工圖紙進行會 審。如在與設(shè)計單 位的溝通過程及組織會審過程中出現(xiàn)工作不到位等問題，部門經(jīng)理要承 擔(dān)責(zé)任。 6 .3 .工程部專業(yè)工程師承擔(dān)施工工藝要求、施工限制性評審及市政配套等方面的責(zé)任。如設(shè)計文件的施工工藝不能滿足實際要求，工程部專業(yè)工程師沒有提出來，相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。 6 .4 .工程部承擔(dān)設(shè)計文件的造價審核方面的責(zé)任。如工程造價和當(dāng)初 可行性報告的預(yù)估造價不

28、一致，工程部沒有指出，相應(yīng)的責(zé)任人和部門 經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。 6 .5 .營銷部要承擔(dān)對設(shè)計方案的銷售評估進行評審方面的責(zé)任。如設(shè)計方案的未來銷售前景不切實際，營銷部門沒有提出建議，相關(guān)的責(zé)任 人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。 6 .6 .工程部、營銷部要承擔(dān)對設(shè)計方案的招商評估進行評審方面的責(zé) 任。如設(shè)計方案的未來招商前景不切實際，工程部、營銷部門沒有提出建議，相關(guān)的責(zé)任人和部門經(jīng)理要承擔(dān)責(zé)任。 6 .7 .工程部要承擔(dān)規(guī)劃設(shè)計方案的效果圖進行審閱的責(zé)任。如果工程 部 在確認時沒有提出建議，后來發(fā)現(xiàn)問題導(dǎo)致?lián)p失，工程部經(jīng)理要承擔(dān) 責(zé)任。 6 .8 .物業(yè)公司承擔(dān)對設(shè)計方案中有關(guān)物業(yè)的配套設(shè)計進行審核的

29、責(zé)任。如果方案中物業(yè)相關(guān)的設(shè)計不符合要求，物業(yè)公司沒有發(fā)現(xiàn)而造成公司損失，物業(yè)公司相關(guān)人員要承擔(dān)責(zé)任。七、其他事項 7 .1 .本流程由公司制定。 7 .2 .本制度自公司總經(jīng)理核準(zhǔn)之日起生效執(zhí)行，修訂時亦同。 7 .3 .本制度由公司負責(zé)解釋及督察。八、本流程涉及的表單 8 .1 .可行性分析報告 8 .2 .設(shè)計綱要 8 .3 .初步設(shè)計方案文件 8 .4 .擴初設(shè)計方案文件 8 .5 .設(shè)計評審會議紀(jì)要 8 .6 .施工圖紙 8 .7 .施工圖會審記錄 8 .8 .設(shè)計交底會議紀(jì)要1·5·3 招投標(biāo)流程一、目的 1 .1 .為了規(guī)范公司的設(shè)計委托、施工和監(jiān)理招標(biāo)、材料

30、和設(shè)備采購等 重大招標(biāo)事項，維護公司合法權(quán)益，控制成本降低造價，保證質(zhì)量，提 高投資效益。二、范圍 2 .1 .本管理制度適用于公司各職能部門、各項目的所有招投標(biāo)活動。 三、總則 根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)和公司有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本公司具體情況，特制定本流程。3 .1 .為了提高項目管理的辦事效率，加快處置施工現(xiàn)場的各類應(yīng)急和 零星材料采購速度，公司總經(jīng)理目前暫時授權(quán)項目_萬元以內(nèi)人民幣審核決定權(quán)（今后將視執(zhí)行情況再作授權(quán)金額調(diào)整），授權(quán)金額范圍內(nèi)的合同簽訂由項目部負責(zé)簽訂決定，并承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟責(zé)任。 在工程施工過程中，項目部對于授權(quán)范圍內(nèi)的事項要及時決策。如果項目部對于應(yīng)急事件或材料購買的核價

31、不清楚的話，可以咨詢工程部。對于能夠明顯判斷但為了回避責(zé)任，仍提交公司進行流程處理而導(dǎo)致時間延誤的，項目部要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 3 .2 .對于金額在10 萬元人民幣以上(含10 萬元人民幣)的材料或設(shè)備 采購項目，公司范圍內(nèi)統(tǒng)一進行招標(biāo)，凡適用于招標(biāo)的事項必須進行招 標(biāo)，不得化整為零或以任何方式規(guī)避招標(biāo)。 3 .3 .為了使招投標(biāo)過程不耽誤工程施工的進度，原則上所有招投標(biāo)項目要在項目開始前三個月開始立項。 3 .4 .項目實施各階段：項目策劃、規(guī)劃、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工、營銷。策劃與代理、廣告制作發(fā)布、模型制作、物業(yè)代理、重要設(shè)備材料的采購以及公司認為有必要納入公開招標(biāo)的其它事項，一律納入招

32、標(biāo)范圍。招標(biāo)事項一般采用邀請議標(biāo)方式，特殊情況才采用邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)方式。 3 .5 .招標(biāo)活動必須先立項審批，申請部門必須嚴(yán)格按規(guī)定程序辦理并 接受相關(guān)部門的監(jiān)督。對在招標(biāo)活動中玩忽職守、假公濟私或徇私舞弊者，公司將視其情節(jié)輕重，對相關(guān)責(zé)任人予以懲處，有違法行為者送司法機關(guān)處理。四、招標(biāo)機構(gòu) 4 .1 .公司設(shè)立招標(biāo)工作小組，組長原則上由申請部門負責(zé)人擔(dān)任，成員由相關(guān)職能部門經(jīng)理組成。招標(biāo)事項的具體工作分為兩個階段：技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)。在土建安裝總包的招投標(biāo)中，工程部作為技術(shù)標(biāo)的主要負責(zé)部門，采購部作為商務(wù)標(biāo)的主要負責(zé)部門。技術(shù)方案論證階段，由部門經(jīng)理組織招標(biāo)小組成員、相關(guān)技術(shù)人員和外聘專家進

33、行技術(shù)論證。商務(wù)標(biāo)階段由采購部經(jīng)理組織公司工程部、行政部、財務(wù)部施行。招標(biāo)小 組組長對技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)進行全程監(jiān)控。最后的商務(wù)談判由公司分管領(lǐng) 導(dǎo)親自進行。4 .2 .招標(biāo)工作可根據(jù)情況委托招標(biāo)代理機構(gòu)。五、工作流程圖 招投標(biāo)流程 分管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)小組 公司相關(guān)部門 投標(biāo)單位 備注 否 立項申請 1 1、立項申請審批表 審批 是 組人員 簽發(fā)交接單 整理相關(guān)資料 召開預(yù)備會議 編制方案招標(biāo) 否 2 文件 2、正式招標(biāo)文件 審批 是 確定招標(biāo)方案 否 3 編制正式招標(biāo)文件 3、評標(biāo)報告 審批 是 投標(biāo)單位提交 否 實施招投標(biāo) 投標(biāo)文件 提交評標(biāo)報告 公司相關(guān)部門參與 4 評標(biāo) 4、招投標(biāo)項目預(yù)算報 告 5 招投標(biāo)項目預(yù)算 審批 是 確定中標(biāo)單位 談判確定合同 合同管理進程 六、招標(biāo)實施 6 .1 . 立項 6 .1 .1 .招標(biāo)立項必須由申請部門以立項申請審批表形式提出，報 申請部門內(nèi)部負責(zé)人審核。現(xiàn)場立項申請責(zé)任人為項目部；公司職能部 門立項申請責(zé)任人為職能部門經(jīng)理。 6 .1 .2 .立項申請部門負責(zé)人負責(zé)將立項申請審批表提交公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核并經(jīng)總經(jīng)理審定（3 個工作日內(nèi)）。同意立項的將由總經(jīng)理（或分管領(lǐng)導(dǎo)）書面指定專案招標(biāo)工作小組組成人員及組長，并授權(quán)組長負 責(zé)會同招標(biāo)工作小組組成人員實施專案招標(biāo)具體管理工作。 6 .1 .3 .按照 條分工原則，若立項