制度創(chuàng)新—物業(yè)管理健康發(fā)展的新路5p1632318815

1、精品 word 文檔值得下載 值得擁有精品 word 文檔值得下載 值得擁有制度創(chuàng)新一物業(yè)管理健康發(fā)展的新路物業(yè)管理作為新興行業(yè)， 自 19811981 年在中國(guó)深圳成立第一家專業(yè)性的 物管企業(yè)以來(lái)，始終是在不斷借鑒外地區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上， 結(jié)合實(shí)際大 膽實(shí)踐、勇于創(chuàng)新，才探索出一條經(jīng)營(yíng)型 綜合物業(yè)管理的新路子。在百 業(yè)競(jìng)發(fā)的新時(shí)代，隨著行業(yè)分工的愈加細(xì)密，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化和市場(chǎng)需 求的多樣化，使得各行各業(yè)都面臨新的機(jī)遇的挑戰(zhàn)。 只有積極應(yīng)對(duì)新時(shí)期 的重大變革，與時(shí)俱進(jìn)，充分認(rèn)識(shí)到創(chuàng)新對(duì)物管行業(yè)的重要作用， 才可能 求得一個(gè)企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。作為行業(yè)的實(shí)踐者，筆者認(rèn)為創(chuàng) 新對(duì)物業(yè)管理

2、的作用在于：一、制度創(chuàng)新促使物業(yè)管理的產(chǎn)生所謂創(chuàng)新，就是創(chuàng)造與革新，就是新架構(gòu)、新思維、新觀念的產(chǎn)生。 自從房屋作為私有化的商品出現(xiàn)后，就需要制度來(lái)增加物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益， 維護(hù)物業(yè)附屬設(shè)施的正常使用，確保業(yè)主的公共安全和工作、生活的舒適， 由此現(xiàn)代物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理的起源以及在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展， 其新 穎性、變革性、先進(jìn)性都有創(chuàng)新的特征，是在繼承的基礎(chǔ)上有新的發(fā)展， 因而具有無(wú)可比擬的優(yōu)越性和強(qiáng)大的生命力。俗話說“沒有規(guī)矩不成方圓”，物業(yè)管理也是一樣。如果沒有國(guó)家和 地方政府出臺(tái)的一系列物業(yè)管理政策、 法規(guī)、條理、辦法，中國(guó)在短短二 十多年的時(shí)間，不可能將物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)發(fā)展得如此迅速。

3、 據(jù)有關(guān) 資料顯示，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有 1200012000 余家，從業(yè)人員 150150 萬(wàn)人。目前 重慶有物業(yè)管理企業(yè) 10301030 家，從業(yè)人員近 5 5 萬(wàn)人，截止到 20032003 年物業(yè)管 理覆蓋率達(dá)到 42%42%，超過了全國(guó)平均水平的 38%38%。而這樣驕人的成績(jī)是 與國(guó)家和重慶市出臺(tái)的一系列政 策、法規(guī)、條理精品 word 文檔值得下載 值得擁有精品 word 文檔值得下載 值得擁有分不開的。二、制度的不斷創(chuàng)新促進(jìn)了物業(yè)管理水平的提高和行業(yè)的發(fā)展物業(yè)管理作為我國(guó)房地產(chǎn)管理體制改革的必然產(chǎn)物， 在為改革中國(guó)傳 統(tǒng)的行政性、福利型房產(chǎn)體制所進(jìn)行的各種有益探索中， 已經(jīng)摸

4、索出一條 適宜中國(guó)國(guó)情的，適應(yīng)中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的社會(huì)化、 專業(yè)化、企 業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的城市物業(yè)管理道路。其間制度的不斷創(chuàng)新和勇于實(shí)踐，對(duì) 于一個(gè)行業(yè)從無(wú)到有繼而漸至成熟， 發(fā)揮了重要的作用。國(guó)家出臺(tái)的物業(yè) 管理政策、法規(guī)、條例規(guī)范了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)，同時(shí)保證了全國(guó)不同地 區(qū)的同步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造了一個(gè)良好的宏觀環(huán)境。（一）物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布使我國(guó)的物業(yè)管理正式納入了規(guī)范化、法制化的軌道。物業(yè)管理?xiàng)l例是第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)。由于 中國(guó)地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，而物業(yè)管理這一新興行業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和文明程度的提高而出現(xiàn)的，所以不同地區(qū)間的物業(yè)管理發(fā)展水平及程度也極不平衡，每個(gè)地區(qū)都

5、根據(jù)自己的實(shí)際情況制定并出臺(tái)了地方性物業(yè)管理政策、法規(guī)、條例等等。但為了保證全行業(yè)同步發(fā)展和穩(wěn)步提高，國(guó)務(wù)院在總結(jié)了各個(gè)地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，廣泛爭(zhēng)取不同地區(qū)物業(yè)管理業(yè) 界人士的意見于 20032003 年出臺(tái)中國(guó)第一部全國(guó)性物業(yè)管理?xiàng)l例，標(biāo)志著 體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。（二）為了補(bǔ)充物業(yè)管理?xiàng)l例使其更加具體可行，國(guó)務(wù)院還相繼 出臺(tái)了前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定、業(yè)主大會(huì)規(guī)程、物業(yè)管理企 業(yè)資質(zhì)管理辦法，會(huì)同國(guó)家發(fā)改委出臺(tái)了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，又 頒布了業(yè)主臨時(shí)公約和前期物業(yè)服務(wù)合同兩個(gè)重要的示范文本， 這一系列的法規(guī)、精品 word 文檔值得下載 值得擁有精品 word

6、文檔值得下載 值得擁有條例、辦法都為整個(gè)物管行業(yè)的發(fā)展指明了前進(jìn)的方向， 整個(gè)行業(yè)在同一個(gè)軌道里運(yùn)轉(zhuǎn)、前進(jìn)、發(fā)展，而不再是 2020 年前漫無(wú)目的 的摸索。（三）物業(yè)管理?xiàng)l例等一系列法規(guī)、條例、辦法的出臺(tái)，使更多 的民眾（業(yè)主）認(rèn)識(shí)和了解了物業(yè)管理，從而接受物業(yè)管理這一新型的社 區(qū)管理方式，更加明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、 義務(wù)，這為物業(yè)管 理的推廣向更加規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展起了積極的推動(dòng)性作用。三、制度創(chuàng)新是地區(qū)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要保證物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)、以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)管理公 司作為以市場(chǎng)為經(jīng)濟(jì)杠桿的經(jīng)營(yíng)管理獨(dú)立企業(yè)， 需要在政府的支持下，在 開發(fā)商、業(yè)主的配合下

7、，管理者、經(jīng)營(yíng)者不斷創(chuàng)新，積極探索，尋求適合 本地區(qū)物業(yè)發(fā)展的管理制度，這是做好地區(qū)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要內(nèi)容。 重慶作為內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)改革和物業(yè)管理起步均較晚，盡管只有十年時(shí) 間，但我們欣喜地看到，重慶市房地產(chǎn)行政管理部門和物管行業(yè)協(xié)會(huì)在促 進(jìn)物管的健康發(fā)展上，始終不遺余力，作了大量有益的工作。由于受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，導(dǎo)致中國(guó)各地區(qū)間和管理水平發(fā)展不平衡：“東強(qiáng)西弱，南厚北薄”，所以國(guó)家出臺(tái)的政策、法規(guī)也只能是粗 線條的、指導(dǎo)性文件，無(wú)法對(duì)每一個(gè)地區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行一一界定， 各個(gè) 地區(qū)必須根據(jù)各自的實(shí)際情況和不同特點(diǎn)在全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，“量身定做”適合自已發(fā)展的地方性條例、法規(guī)

8、，這樣才能充分發(fā) 揮地方物業(yè)特色的優(yōu)勢(shì)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)程。以重慶市為例，從 9090 年初到現(xiàn)在，已經(jīng)取得了讓人可喜的成績(jī)，地方性政策、法規(guī)、辦法的扶 持在其中發(fā)揮了重要作用。從 19991999 年 4 4 月 1 1 日開始施行的重慶物業(yè)管 理辦法到 20022002 年 1111 月 1 1 日精品 word 文檔值得下載 值得擁有精品 word 文檔值得下載 值得擁有施行的重慶物業(yè)管理?xiàng)l例，再到 20032003 年 6 6 月 1 1 日施行的解除物業(yè)服務(wù)合同的程序規(guī)定這一系列的地方性 條例、法規(guī)、辦法都為重慶的物業(yè)管理發(fā)展提供了更實(shí)際、 更具體的法律、 政策依據(jù)。四、制度創(chuàng)新

9、是物業(yè)管理企業(yè)生存、發(fā)展、壯大的重要手段物業(yè)管理作為房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善，在服務(wù)中體現(xiàn)管理水平。物業(yè)管理公司作為獨(dú)立的企業(yè)，也同樣是以經(jīng)營(yíng)為手段，以為業(yè)主提供優(yōu) 質(zhì)服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為公司經(jīng)營(yíng) 目標(biāo)。社會(huì)效益主要表現(xiàn)在為業(yè)主提供一個(gè)安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境；經(jīng)濟(jì)效益主要表現(xiàn)在為向國(guó)家提供稅收，有利于開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)銷售， 加快資金周轉(zhuǎn)，通過服務(wù)取得傭金；環(huán)境效益表現(xiàn)在有利于治理城市臟、 亂、差現(xiàn)象，改善人居環(huán)境。物業(yè)公司作為企業(yè)，如果僅單純地收取管理 費(fèi)，那么勢(shì)必利潤(rùn)微薄甚至虧損，企業(yè)要生存、發(fā)展、壯大，必須在創(chuàng)新 經(jīng)營(yíng)，才可能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得不敗之地。在企

10、業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)中不斷探索， 提倡四方面的創(chuàng)新內(nèi)容，即：觀念創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、考核創(chuàng)新。觀念創(chuàng)新：真正將自己定位于服務(wù)性企業(yè)，倡導(dǎo)服務(wù)是商品，以酒店 式的服務(wù)理念對(duì)待業(yè)主或使用人，以酒店式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范日常工作。經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新：不單純地依靠管理費(fèi)作為企業(yè)收入 ，而是開展多種經(jīng) 營(yíng)，向業(yè)主提供更多式服務(wù)，開展會(huì)所經(jīng)營(yíng)、咖啡吧、茶樓、娛樂等 自營(yíng)業(yè)務(wù)，從而取得更多的收入。管理創(chuàng)新：將自己確定為獨(dú)立核算的企業(yè)，不依靠不等待開發(fā)公司的 投入，以獨(dú)立法人資格參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ，自給壓力，力爭(zhēng)將企業(yè)發(fā)展成為 行業(yè)的品牌企業(yè)?？荚u(píng)創(chuàng)新：公司管理小區(qū)、大廈眾多，用傳統(tǒng)一把抓的方式來(lái)管理多精品 word 文檔值得下載

11、 值得擁有精品 word 文檔值得下載值得擁有個(gè)管理處是很難有成效的。去年 1010 月，公司開始自創(chuàng)一種新的管理模式“項(xiàng)目管理責(zé)任制”，即確定每一個(gè)管理處的收費(fèi)、成本及各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)： 制定出公平、合理的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)，讓管理處主任完全當(dāng)家作主，而公司領(lǐng)導(dǎo) 及各職能部門只負(fù)責(zé)對(duì)管理處的各項(xiàng)工作進(jìn)行考評(píng)和檢查，不需要大事小 情都必須由公司來(lái)解決。今年 4 4 月份公司開始了 “項(xiàng)目管理責(zé)任制”的試 行，效果明顯，管理處自覺地將各項(xiàng)管理服務(wù)工作好， 公司只需對(duì)一些突 發(fā)事件進(jìn)行指導(dǎo)。國(guó)家和地方出臺(tái)的政策、條例、法規(guī)的在物業(yè)發(fā)展過程中確實(shí)起了決 定性作用，但是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理服務(wù)制度的建全和逐步完善，也是 影響物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)不可缺少的積極推動(dòng)因素。 整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)是 由每一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)組成的，物業(yè)管理企業(yè)就是物管行業(yè)這個(gè)有機(jī)體的 組成細(xì)胞