新海岸花園項(xiàng)目物管費(fèi)上調(diào)推進(jìn)方案

1、2016年新海岸花園項(xiàng)目物管費(fèi)調(diào)價(jià)推進(jìn)方案物業(yè)總公司：新海岸項(xiàng)目自公司于2005年中進(jìn)場接管以來，因小區(qū)收費(fèi)面積僅為15.9萬平米、年管理費(fèi)飽和收入只有290萬左 右，但小區(qū)出入口較多、項(xiàng)目服務(wù)人員配置需求較大，2015年新海岸服務(wù)中心人員編制達(dá) 49人，且管理費(fèi)至今依然維持在多層住宅1元/平方米月、高層住宅1.2元/平方米月的低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至今從未調(diào)整。隨著管理成本的逐年遞增， 項(xiàng)目經(jīng)營自2011年開始出現(xiàn)虧損，2011年至2015年累計(jì)虧損已達(dá)529萬元，其中2015年當(dāng)年虧損額度為106萬元。 為維持現(xiàn)有服務(wù)水準(zhǔn)、達(dá)到減虧止虧的目的，現(xiàn)申請(qǐng)調(diào)升新海岸項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，調(diào)

2、升物業(yè)管理費(fèi)需經(jīng)小區(qū)“雙過半”的業(yè)主書面表決同意，小區(qū)已成立業(yè)委會(huì)的還需業(yè)委會(huì)蓋章同 意。新海岸花園已于2013年末成立業(yè)委會(huì)，且業(yè)委會(huì)在物業(yè)服務(wù)委托合同第三十三條寫明“新海岸小區(qū)居民供水管網(wǎng) 改造完成后2個(gè)月內(nèi)，業(yè)委會(huì)配合物業(yè)做好提價(jià)的宣傳，協(xié)助并監(jiān)督物業(yè)征詢業(yè)主意見、按法定程序調(diào)升物業(yè)服務(wù)費(fèi)， 調(diào)升標(biāo)準(zhǔn)為30%-50%,即新海岸調(diào)價(jià)需經(jīng)雙過半的業(yè)主同意外還需實(shí)施水管網(wǎng)改造后獲得業(yè)委會(huì)支持同意。經(jīng)與新海 岸業(yè)委會(huì)多次溝通，新海岸業(yè)委會(huì)同意公司在滿足 水管網(wǎng)改造工程啟動(dòng) 或用電改造抄表到戶 其中一個(gè)條件后配合支持管 理費(fèi)調(diào)價(jià)。經(jīng)與南方電網(wǎng)北港供電所、順德水業(yè)控股有限公司兩家水電供應(yīng)單位溝通，供

3、電抄表到戶將由南方電網(wǎng)出資 改造后實(shí)施，預(yù)計(jì)在六月份南方電網(wǎng)將會(huì)與公司簽訂供電設(shè)備移交協(xié)議，由南方電網(wǎng)接管供電設(shè)備后出資改造實(shí)現(xiàn)抄表到戶，但受改造施工時(shí)間所限、實(shí)現(xiàn)用電抄表到戶需到 2018年；水管網(wǎng)改造本為公司降耗減虧計(jì)劃工作之一，且順德 水業(yè)控股有限公司也已同意在供水設(shè)備設(shè)施改造符合其要求后可以實(shí)現(xiàn)抄表到戶，目前新海岸水管網(wǎng)改造工作現(xiàn)處于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，預(yù)計(jì)五月初出圖送水業(yè)控股審核、通過后即可啟動(dòng)工程招標(biāo)、六月進(jìn)入工程施工階段。至此，獲得新海岸 業(yè)委會(huì)支持同意調(diào)價(jià)的條件已經(jīng)滿足。新海岸服務(wù)中心于2016年3-4月對(duì)小區(qū)全體業(yè)主進(jìn)行了關(guān)于是否同意上調(diào)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意愿調(diào)查，有將近半 數(shù)的業(yè)主

4、表示可以接受管理費(fèi)上調(diào)，但調(diào)升幅度需在30%Z內(nèi)。經(jīng)測算，管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào) 30麻功后新海岸服務(wù)中心年新增管理費(fèi)飽和收入61萬元，水電改造實(shí)施后年節(jié)約供水滲漏損耗 30萬元、供水供電設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)用 10萬元、水 電抄表計(jì)費(fèi)收費(fèi)維護(hù)等人工費(fèi)用 6萬元，即實(shí)施水電改造并調(diào)價(jià)后新海岸服務(wù)中心可年減虧107萬元，即使在人工成本持續(xù)上漲的情況下也有望于 2017年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。且在實(shí)施水電改造抄表到戶后，可以明顯降低業(yè)主承擔(dān)的公共水電 分?jǐn)傎M(fèi)用、減少停水維修的次數(shù)，有效提升業(yè)主的滿意度。另在實(shí)施供水管網(wǎng)改造的同時(shí)完成消防管網(wǎng)的改造維修，恢 復(fù)消防管網(wǎng)供水，消除新海岸現(xiàn)存消防管網(wǎng)無水的巨大安全隱患。據(jù)此，

5、佛山區(qū)域公司定于2016年7月啟動(dòng)新海項(xiàng)目管理費(fèi)調(diào)價(jià)工作，現(xiàn)將調(diào)價(jià)推進(jìn)方案匯報(bào)如下： 一、調(diào)升目標(biāo)：根據(jù)順德區(qū)順規(guī)通201190號(hào)：順德區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)新海岸服務(wù)中心所提供的物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)符合三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為上城洋房無電梯 1.34元/平方，自由立方高層帶電梯住宅1.98元/平方（按建筑面 積計(jì)收、包含公共水電費(fèi)用），廣場AB座高層帶電梯住宅1.98元/平方（按建筑面積計(jì)收、包含公共水電費(fèi)用）因考慮 新海岸現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未包含公共用電費(fèi)用、且顧慮調(diào)整幅度過大業(yè)主難以接受，建議調(diào)價(jià)目標(biāo)定為：上城無電梯洋房 1.3元/平方米建筑面積/月（不含公共用水電費(fèi)用）；自由立方高層帶電梯

6、1.56元/平方米建筑面積/月（不含公共用水 電費(fèi)用）；廣場AB座高層帶電梯1.56元/平方（包含公共水電費(fèi)用）。二、組織分工：由區(qū)域公司品質(zhì)部牽頭，新海岸服務(wù)中心主導(dǎo)、區(qū)域公司財(cái)務(wù)部、管理部兩個(gè)職能部門配合，成立新海岸項(xiàng)目管理費(fèi)調(diào)升專項(xiàng)工作小組。組長：許先鋒執(zhí)行副組長：陳靖成組員：魏薇馮健輝李明祥打蘇偏初陳俊彥梁振誠黎春蘇華恒黎小青張明何淑釵吳鍵房國軍楊宗麗歐得軍張美洲袁邦瑞張樹輝吳曉彤王贈(zèng)黃小玲羅悅尤明華（后勤保障）人員分組第一組第二組第三組第四組第五組第六組第七組第八組第九組第十組李明祥陳俊彥泉邦王而書蘇偏初羅悅歐得軍黎春蘇華恒黎小青張明房國軍張樹輝梁振誠郭潤潮吳健吳曉彤王贈(zèng)張美洲楊宗麗

7、黃小玲三、推進(jìn)程序：1、財(cái)務(wù)整理項(xiàng)目近年來收支賬目、成本對(duì)比（人工、管理外包、稅費(fèi)成本） 、政府最低工資標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用調(diào)升測算依據(jù)與 明細(xì)等，出具財(cái)務(wù)報(bào)表；2、擬定調(diào)價(jià)方案，并將擬調(diào)價(jià)的方案向區(qū)國土城建和水利局物價(jià)科、區(qū)發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計(jì)局房管科、區(qū)物協(xié)鎮(zhèn)城建辦、居委會(huì)報(bào)備，爭取支持；3、對(duì)內(nèi)開展費(fèi)用調(diào)升可能遇到的疑問征集，制定統(tǒng)一說辭，并與項(xiàng)目經(jīng)營情況一并進(jìn)行培訓(xùn)與動(dòng)員工作；4、公示項(xiàng)目前兩年收支賬目、成本對(duì)比，為調(diào)價(jià)工作做鋪墊（十五天）；5、公示順德區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理辦法及順德區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)等涉及物業(yè)管理收費(fèi)與費(fèi)用調(diào)整程序的法律法規(guī)，做好宣傳工作；6、逐戶派發(fā)致業(yè)主的一封信和發(fā)布開展管理費(fèi)調(diào)升

8、工作的公告，告知業(yè)戶調(diào)價(jià)流程、計(jì)劃調(diào)升標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，正式啟動(dòng)調(diào)費(fèi)工作；7、依據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例、佛山市物業(yè)管理辦法、順德區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦 法等相關(guān)法規(guī)開展調(diào)價(jià)書面意見征詢工作；8、實(shí)時(shí)公示調(diào)價(jià)過程業(yè)主提出的意見、建議，對(duì)業(yè)主提出的意見建議進(jìn)行整改，并整理前期所有設(shè)備設(shè)施改造、服務(wù)品質(zhì)提升的費(fèi)用支出及相關(guān)圖片資料，進(jìn)行公開展示；9、通過現(xiàn)場設(shè)點(diǎn)、組織部分業(yè)主座談等方式接受業(yè)主咨詢、現(xiàn)場答疑；10、設(shè)法解決集中投訴問題、歷史遺留問題，籠絡(luò)部分搖擺業(yè)主；11、組織骨干對(duì)重點(diǎn)客戶、煽動(dòng)性較強(qiáng)的業(yè)主進(jìn)行上門拜訪，逐個(gè)爭??；12、公示投票結(jié)果（一個(gè)月），并將投票通過后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)

9、區(qū)發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計(jì)局行政審批科備案，抄報(bào)區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)；13、公示調(diào)價(jià)備案批復(fù)，發(fā)布物管費(fèi)調(diào)價(jià)公告，實(shí)施新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；14、應(yīng)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后新的意見、投訴和個(gè)別業(yè)主的過激反應(yīng)。四、方式方法：1、內(nèi)部貫宣、樹立信心一組織培訓(xùn)動(dòng)員、傳達(dá)公司決心、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)；2、分片負(fù)責(zé)、包干到組一 劃分責(zé)任區(qū)域、指定小組負(fù)責(zé)人、明確任務(wù)目標(biāo)；3、骨干帶頭、攻堅(jiān)克難一重點(diǎn)客戶由公司骨干上門溝通，增強(qiáng)員工信心；4妥及時(shí)取證、妥善保存一 對(duì)于過程中業(yè)主的合理建議及時(shí)整改并保存記錄。5、遵規(guī)依法、過程透明一 推進(jìn)過程以相關(guān)法規(guī)為依托，實(shí)時(shí)發(fā)布進(jìn)程信息；6、政府介入、力爭支持一前期主動(dòng)與物管科、物協(xié)、居委溝通，力爭政府主管部

10、門支持，重要節(jié)點(diǎn)邀請(qǐng)派員介入;7、團(tuán)結(jié)支持派、籠絡(luò)傾向派、爭取觀望派、感化反對(duì)派、孤立強(qiáng)硬派五、客戶心理分析與措施：在舁 廳P心理狀態(tài)占比應(yīng)對(duì)措施1支持派：不反對(duì)、能主動(dòng)接受。20%優(yōu)質(zhì)客戶、平時(shí)比較支持工作，正常的宣傳和公司領(lǐng)導(dǎo)溝通下就可以通過。2側(cè)向派：有疑問、有條件同意。20%對(duì)其提出問題給以及時(shí)整改或回復(fù)，業(yè)主滿意后會(huì)簽署同意意見。3觀望派：抵觸、觀望、拖著不表態(tài)。40%重點(diǎn)爭取，工作量最大的F分，需要逐戶突破。4反對(duì)派：明確反對(duì),不愿意溝通。15%不接受一般人員的訪問，要面子，但不會(huì)影響其他業(yè)主表達(dá)意愿，考慮迂回 溝通。5強(qiáng)硬派：堅(jiān)決反對(duì),態(tài)度強(qiáng)硬并煽動(dòng)、 串聯(lián)其他業(yè)主反對(duì)。5%無法

11、爭取、適當(dāng)放棄，但要將其孤立并限制、防范其聯(lián)絡(luò)其他業(yè)主，盡量分 化瓦解。六、調(diào)價(jià)專項(xiàng)工作推進(jìn)計(jì)劃：根據(jù)推進(jìn)時(shí)間計(jì)劃將整個(gè)推動(dòng)過程分為前期準(zhǔn)備、意見征詢、公示實(shí)施三個(gè)階段，具體進(jìn)度節(jié)點(diǎn)計(jì)劃如下在舁 廳P工作階段工作事項(xiàng)執(zhí)行時(shí)間工作目標(biāo)責(zé)任人備注1前期準(zhǔn)備階段（10.1-12.25 ）整理財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，擬定 調(diào)價(jià)力殺及至全體 業(yè)主的一封信2016.10.1-11.1歷年收支賬目、成本對(duì) 比、周邊樓盤收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì) 比、費(fèi)用調(diào)升標(biāo)準(zhǔn)的測算 依據(jù)與明細(xì)。魏薇 陳靖成 李明祥從項(xiàng)目開 辦開始逐 年對(duì)比，凸 顯虧損原 因。2政府主管部門溝通、 擬調(diào)價(jià)方案備案2016-12.12-12.30向居委、鎮(zhèn)建辦、物協(xié)、

12、物管科報(bào)備調(diào)價(jià)方案，爭 取政府主管部門支持。許先鋒 陳靖成 李明祥3發(fā)文成立專項(xiàng)工作 推進(jìn)小組、明確職 責(zé)，召開動(dòng)員會(huì)2016.12.12召開首次會(huì)議，務(wù)-認(rèn) 識(shí)、樹立信心。許先鋒 陳靖成 馮健輝4內(nèi)部征集思見建議、 制定今說辭，開展 解答說辭、財(cái)務(wù)狀 況、意見征詢表填寫 操作培訓(xùn)2016.12.10-12.15預(yù)計(jì)可能面對(duì)的提問，做 好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，鍛煉調(diào)價(jià)參 與人員解答、勸說和實(shí)操 的能力。陳靖成 魏薇 李明祥5公示調(diào)價(jià)方案2016.11.15-15.15按要求公示備案后的調(diào) 價(jià)方案，告知業(yè)主調(diào)費(fèi)計(jì) 戈人調(diào)費(fèi)依據(jù)與流程、計(jì) 劃調(diào)升標(biāo)準(zhǔn)與測算依據(jù)。李明祥 有蘇偏 初按規(guī)定公 示十五天（含前臺(tái)）6

13、公示項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營 數(shù)據(jù)2016.11.15-12.15公示前兩年收支賬目與 歷年成本對(duì)比，告知業(yè)主 物業(yè)虧損狀況，為調(diào)費(fèi)做 鋪墊。李明祥 有蘇偏 初要求公示 前兩年（含 前臺(tái)）7公示調(diào)費(fèi)相關(guān)法規(guī)2016.12.8-12.15公示順德區(qū)物業(yè)服務(wù)收 費(fèi)管理辦法辦法順德 區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)參考標(biāo) 準(zhǔn)等，做法規(guī)宣傳。李明祥 有蘇偏 初含前臺(tái)8逐戶派發(fā)至全體業(yè) 主的一封信，發(fā)布 關(guān)于調(diào)價(jià)意見征詢 的通知。2016.12.15-12.25詳細(xì)告知業(yè)主小區(qū)物業(yè) 經(jīng)營狀況、周邊社區(qū)行 情，爭取業(yè)主理解支持， 通知意見征詢的時(shí)間安 排等。李明祥 有蘇偏 初9意見征詢階段(12.15-2017-02.20 )以現(xiàn)場設(shè)

14、點(diǎn)、逐戶上 門等形式征詢業(yè)主 意見2016.12.15-2017-01.28針對(duì)2013年支持調(diào)價(jià)的 700戶業(yè)主。預(yù)計(jì)650戶支持，同意率遼35流右有蘇偏 初優(yōu)質(zhì)客戶10解決集中投訴和歷 史遺留問題，公示計(jì) 戈人進(jìn)程和結(jié)果，第 一輪上門征詢。2017.02.10-02.15爭取搖擺業(yè)主，預(yù)計(jì)增加 200戶，同意率45批右。有蘇偏 初提出意見 建議需解 決后同意 的業(yè)主11發(fā)動(dòng)公司全員認(rèn)領(lǐng) 熟悉業(yè)主，動(dòng)員其支 持調(diào)價(jià)。2017.02.10-02.15動(dòng)員公司全員認(rèn)領(lǐng)尚未 投票的熟悉業(yè)主，影響其 支持調(diào)價(jià)。預(yù)計(jì)增加150 戶，同意率54批右。許先鋒關(guān)系客戶12攻堅(jiān)拜訪、征詢意 見。2017.02

15、.16-02.20主要骨干拜訪特殊客戶、 逐戶爭取。預(yù)計(jì)增加50戶，同意率57批右。李明祥有條件同 意調(diào)價(jià)的 業(yè)主13關(guān)注意見征詢進(jìn)展、 每日小結(jié)，分析問題 克服阻力、對(duì)應(yīng)處 置。2017.02.15-02.20分析存在問題、區(qū)別處 理，竭力達(dá)成雙過半目 標(biāo)。許先鋒 陳靖成 李明祥14公示實(shí)施階段(2017.02.01-2017.03.31 )公示投票表決結(jié)果2017.02.22-03.21按程序要求公示李明祥公示30天15新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案2017.03.23-2017.04.30投票表決通過的新收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物管科、物價(jià)局、 物協(xié)備案。許先鋒 陳靖成 李明祥備案周期16公示備案批復(fù)，發(fā)布 調(diào)價(jià)公

16、告。2017.2.1-2.28接受查詢、質(zhì)疑。陳靖成 李明祥公示30天,新標(biāo)準(zhǔn) 暫定02月 1日開始實(shí) 施。17收集業(yè)主意見反饋、 區(qū)別處理2017.02.28-03.31應(yīng)對(duì)部分業(yè)主的質(zhì)疑、征 詢結(jié)果查詢及意見、投 訴，處理個(gè)別業(yè)主的過激 行為.許先鋒 陳靖成 李明祥18調(diào)整收費(fèi)系統(tǒng)，實(shí)施 新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2017.04.1調(diào)費(fèi)成功、專項(xiàng)工作完成工作組七、調(diào)價(jià)后管理費(fèi)增收情況在舁 廳P區(qū)域戶數(shù)原單價(jià)調(diào)后單價(jià)調(diào)整額月增加（元）1上城洋房66429639.5211.30.308891.8562自由立方局層66548444.481.21.560.3617440.01283廣場AB座52068201.71

17、1.21.560.3624552.62合計(jì)50884.49/ 月 *12=610613.88 元/年八、調(diào)價(jià)專項(xiàng)工作費(fèi)用預(yù)算（單位：元）：2016年新海岸調(diào)價(jià)專項(xiàng)工作費(fèi)用預(yù)算在舁 廳P項(xiàng)目預(yù)計(jì)金額開支內(nèi)容開支說明1調(diào)價(jià)工作宣傳費(fèi)用5000橫幅、噴回、海報(bào)制作法規(guī)宣傳、服務(wù)展示等2專項(xiàng)工作外聯(lián)車費(fèi)7400外出聯(lián)絡(luò)交通費(fèi)用新海岸住宅總戶數(shù)1849戶、出租戶約為50%調(diào)價(jià)目標(biāo)設(shè)定 為60% （長住業(yè)主占40% 外住業(yè)主占20% ,即有370戶需 要外出找業(yè)主投票，每戶按交通費(fèi)用 20元預(yù)計(jì)，合計(jì)7400。3公關(guān)費(fèi)用49000業(yè)委會(huì)、居委、建辦、物協(xié)、 物價(jià)、物管科公關(guān)費(fèi)用詳見附表一：新海岸調(diào)價(jià)公關(guān)費(fèi)

18、用開支預(yù)算明細(xì)4調(diào)價(jià)專項(xiàng)工作辦公費(fèi)用8000辦公用品物料采購用于紙張、墨盒、過塑膜、文件夾、錄音電話、傳真機(jī)、優(yōu) 盤等辦公用品的采購及快遞費(fèi)用。5設(shè)備設(shè)施改善提升費(fèi)用90400調(diào)價(jià)期間及調(diào)價(jià)成功后公 共設(shè)備設(shè)施改善提升費(fèi)用詳見附表二：設(shè)備設(shè)施改善提升費(fèi)用預(yù)算明細(xì)6調(diào)價(jià)工作小組加班餐費(fèi)15840調(diào)價(jià)小組工作人員加班期 間餐費(fèi)開支預(yù)計(jì)7月15日至8月3日共計(jì)加班20天，工作日按每天一正餐（20 兀）一宵夜（10兀）預(yù)計(jì)，節(jié)假日按兩止餐（40兀）一宵夜預(yù)計(jì)（10元），共計(jì)22人、14個(gè)工作日、6個(gè)節(jié)假日，合計(jì)30*22*14+50*22*6=15840 元。7調(diào)價(jià)小組工作人員加班 費(fèi)用33000調(diào)價(jià)工作小組工作人員夜 間及周末加班工資費(fèi)用調(diào)價(jià)小組22人，預(yù)計(jì)加班時(shí)間7月15日至8月3日，每人按1500 元預(yù)計(jì)，共計(jì)33000元。8調(diào)價(jià)攻堅(jiān)激勵(lì)費(fèi)用27000新海岸外住業(yè)主較多、業(yè)主 意見征詢難度較大，預(yù)估問 意率40蛆后