深度解析匯報：共有產(chǎn)權(quán)住房

1、實用標(biāo)準文檔深度解析：共有產(chǎn)權(quán)住房一一一種更市場化的保障性住房手段2018年03月01日18:40新浪看點作者學(xué)者璐縮小字體放大字體收藏微博微信分享 0文：璐“股權(quán)”式的保障性住房。一、共有產(chǎn)權(quán)住房給了低收入人群買房的希望2018 年春節(jié)剛過，共有產(chǎn)權(quán)房就火了起來。近期，市政府工作報告中提出， 2018 年，將試點建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住宅，引發(fā)了廣泛的關(guān)注。 很多讀者朋友的第一反應(yīng)可能和現(xiàn)在火遍大江南北的“共享經(jīng)濟”聯(lián)系了起來，但這二者其實不是一回事兒。早在前十幾年，共有產(chǎn)權(quán)房就已經(jīng)被提出并開始研究試點方案了。共有產(chǎn)權(quán)制度在我國住房市場中的應(yīng)用， 最早是在 2006年 9 月經(jīng)濟適用房制度的改革中被提

2、出來的。 當(dāng)時的提法是“運用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則、建立政府與受助個人按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用房制度 （簡稱共有產(chǎn)權(quán)制度） ，實現(xiàn)住房保障制度創(chuàng)新的設(shè)想?！笔∈谐闪说谝粋€“吃螃蟹”的。 2007 年8 月，即開始試點共有產(chǎn)權(quán)住房?？梢?，共有產(chǎn)權(quán)房從一開始就是被當(dāng)作一種經(jīng)濟適用房提出來的。共有產(chǎn)權(quán)房全稱為“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房”，一般來講按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)住房的主要操作方式是， 地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭;配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。 通俗地說，共有產(chǎn)權(quán)房

3、就是“與政府合伙買房”。到了 2014 年的 4 月 1 日，在國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在京召開的共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市座談會上就曾傳出消息，、 6 個城市，成為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。當(dāng)時省住建廳就已經(jīng)在積極研究的試點方案， 關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的管理和使用等相關(guān)事宜，已經(jīng)納入到省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）之中。共有產(chǎn)權(quán)住房將和公共租賃住房共同構(gòu)成省保障性住房， 而經(jīng)濟適用房將被涵蓋在共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房有何意義呢？在、等特大城市，由于房價的絕對金額比較高，所以低收入群體的買房壓力很大， 因而推行共有產(chǎn)權(quán)住房是較為急迫的。動輒5 萬元 / 平米甚至更高的房價，讓這些城市的低收入人群難圓一個有房夢

4、。即使購買經(jīng)濟適用房，壓力依然較大。因此，如果能只出一部分錢，就能獲得整個房屋的使用權(quán)，那顯然給了低收入人群以買房的希望。文案大全實用標(biāo)準文檔對像這樣的西部城市而言，雖然房價的絕對金額比等城市低不少，但仍然存在低收入群體買房難的問題。試行共有產(chǎn)權(quán)住房可以看作是在居民住房保障上的重要和有益的嘗試。二、各城市的試點情況1 , “模式”無疑走在了全國共有產(chǎn)權(quán)試點的前列，早在2007年就開始推行共有產(chǎn)權(quán)住房?！澳Ｊ健钡暮诵囊c是突破了一般保障性住房的限制，直接把共有產(chǎn)權(quán)住房看成是“商品房”，個人產(chǎn)權(quán)部分的權(quán)利也和普通商品房一樣。其和傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房的區(qū)別在于：住房的個人產(chǎn)權(quán)部分按照傳統(tǒng)經(jīng)濟適用房的價格

5、出資，購房人不僅不會多出錢，而且享受商品房的保值、增值。產(chǎn)權(quán)比例按照“政府 3成，個人 7 成”劃定。申請條件為“家庭月收入 900 元以下，申請人具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口達5 年以上、家庭人均住房建筑面積在16 平方米以下，無房家庭優(yōu)先購買”。獲得全部產(chǎn)權(quán)的方式為“ 5 年購買的按原供應(yīng)價格結(jié)算； 5 年以后 8 年以購買的，按原供應(yīng)價格加當(dāng)年的利息結(jié)算； 8 年以后購買的按屆時市場評估價格結(jié)算”。上市轉(zhuǎn)讓或政府回購的方式為“可將個人產(chǎn)權(quán)部分通過市場轉(zhuǎn)讓，按比例與政府分成收益。如果選擇出售自己的 7 成產(chǎn)權(quán)，政府則與下一個持有人共享產(chǎn)權(quán)及收益。”2 ，“模式”2017 年 8 月 3 日， 市共

6、有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法正式面向社會公開征求意見。申購要點一：名下無房。實現(xiàn)從嚴限購條件：此前賣過住宅的人是不能申購，申請時點距離婚年限不滿三年的也不能申購。申購要點二：職住平衡。所在區(qū)優(yōu)先，照顧“新人”，特別強調(diào)“新人”分配不少于 30% ，即：“各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于 30% ?！惫灿挟a(chǎn)權(quán)住房賣與租：已購滿 5 年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。滿五年， 購房人也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，所得租金收入按照購房人與代持機構(gòu)所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例進

7、行分配。3 ，“模式”于 2016 年 9 月 30 日開始實施 市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實施細則。 其中特別強調(diào)，購房人取得房地產(chǎn)權(quán)證滿 5 年后交易住房統(tǒng)一執(zhí)行房源項目市場基準價格。 房源項文案大全實用標(biāo)準文檔目市場基準價格， 由住房保障實施機構(gòu)委托具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會信譽的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，參考屆時房源項目相鄰地段、相近品質(zhì)商品住房價格等因素，擬訂住房基準價格和浮動幅度，報請同級房管部門組織發(fā)展改革、財政、地稅、規(guī)土等部門共同審核，并報住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組批準后公布。三、共有產(chǎn)權(quán)住房與常見保障性住房的比較為什么共有產(chǎn)權(quán)房一經(jīng)提出，就引起了很大的關(guān)注呢？顯然，相對于傳統(tǒng)的保障性住房而言，

8、共有產(chǎn)權(quán)房有著兩個 顯著的優(yōu)點。它降低了購房者的門檻，畢竟購房者只需要出一部分錢即可買房。對經(jīng)濟適用房和限價房等保障性住房制度也是一種規(guī)，可以避免“開著寶馬住經(jīng)濟適用房”的情況發(fā)生。共有產(chǎn)權(quán)帶有鮮明的保障性質(zhì)。和傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房比，共有產(chǎn)權(quán)住房的房價更為市場 化，政府通過占有一定的產(chǎn)權(quán)比例，既能保障低收入群體的 權(quán)利，又能避免國有資產(chǎn)流失或者增加財政負擔(dān)。共有產(chǎn)權(quán)的模式下，購房者擁有其所屬產(chǎn)權(quán)的全部權(quán)利，可以抵押、轉(zhuǎn)賣、出租。而與以往的經(jīng)濟適用房、限價房不同，共有產(chǎn)權(quán)住房是 一種有限產(chǎn)權(quán)住房。從制度設(shè)計上看，政府和購買者將共同 分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔(dān)土地和房屋貶值帶來的風(fēng)險。申購

9、價格上基本與市場價格同步，這本身就使投 資獲利的空間大為減少，也大大壓縮了 “套利”的空間。而相對于廉租房、公租房等而言，共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán) 屬性，能夠讓居民的幸福感更強，更有家的歸屬感。因此，可以看出，共有產(chǎn)權(quán)住房相對經(jīng)濟適用房和廉租 房等傳統(tǒng)的低收入人群的住房保障方式，更為新穎，也更有現(xiàn)代企業(yè)制度的“股權(quán)”特色，相當(dāng)于是低收入群體和政府合股買房，但是低收入人群享有完全的使用權(quán)。四、共有產(chǎn)權(quán)房面臨的難點就共有產(chǎn)權(quán)住房的推行來看，難點可能主要有四個。其一，在城市地價越來越貴的情況之下，如何保證足夠 的土地來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房。特別是在地鐵等交通便捷和周邊學(xué)校，公園等配套資源 較好的地方提供共有產(chǎn)

10、權(quán)住房的用地，難度是比較大的。文案大全實用標(biāo)準文檔就“模式”來看，政府在出讓土地之初，就在土地價格上做出一定讓步，差價則作為政府收購共有產(chǎn)權(quán)房的資金。通常，一個樓盤預(yù)留 5% 10% 的共有產(chǎn)權(quán)房。 這種操作模式可能是最簡單的，但是依然有很多問題。 比如，影響對土地的估值問題。商品房和保障房的估值體系差異很大，合在一起在土地出讓時會影響拿地企業(yè)的判斷。此外，這種混合項目在交房以后， 商品房業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)主之間也可能會產(chǎn)生一些矛盾?！澳Ｊ健敝袕娬{(diào)“共有產(chǎn)權(quán)住房結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進行項目選址，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域， 推動就業(yè)與居住的合理

11、匹配，促進職住平衡?！蓖瑫r，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式。其二，對于房屋的增值問題，如何在共有產(chǎn)權(quán)住房未來的交易上有所體現(xiàn)和保障，這也是一個技術(shù)上的難點。特別地，在個人產(chǎn)權(quán)部份和政府產(chǎn)權(quán)部分之間的轉(zhuǎn)化，稍有不慎即可能產(chǎn)生國有資產(chǎn)流失的問題。 這其中一個最為關(guān)鍵的技術(shù)問題，就是對于共有產(chǎn)權(quán)房的房價評估問題。設(shè)想這種場景： 1 ），共有產(chǎn)權(quán)住房購買者在回購政府產(chǎn)權(quán)的時候， 只要壓低市場評估價， 即可獲得巨大的經(jīng)濟利益。2），政府收購個人產(chǎn)權(quán)時，如果讓評估價虛高，也會導(dǎo)致可能的利益輸送的問題。顯然，作為一種公益和福利保障性質(zhì)的產(chǎn)品，必須從申請開始就嚴格監(jiān)管，

12、一直到最后的退出環(huán)節(jié)，整個流程都需要公開公正透明，在機制設(shè)計上就減小甚至消除投機套利的空間，避免出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號”等問題。 前面提到的“模式”中，強調(diào)“房源項目市場基準價格”就是一種很好的參考。此外，作為一種完善的機制，也不得不考慮房價下跌的問題。 如果共有產(chǎn)權(quán)房的市場價格跌了怎么辦？這個虧損當(dāng)然也需要按“股份”比例在個人和政府之間分攤，但是在實際中如何操作也是個問題。第三，產(chǎn)權(quán)的劃分比例問題也是一個難點。根據(jù)試點情況，政府與購房者產(chǎn)權(quán)比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的焦點所在。 這實際上是一個準入門檻問題， 弄不好就會 “高不成低不就的情況”的情況。 顯然，個人占比小了，讓財政負

13、擔(dān)很大；而個人占比高了，又讓低收入群體的負擔(dān)很大，達不到“保障”的目的。 從試點區(qū)域的實際操作來看，個人出資比例普遍在50% 以上。 根據(jù)“”模式，根據(jù)住房需求家庭的困難程度決定分攤比例，從5:5 、 6:4 到 7:3 ，困難家庭出資額最低不少于 50% 。事實上，在2007 年 10 月市推出的首批 300 套共有產(chǎn)權(quán)房就曾遭遇到“遇冷”的情況。筆者認為，由于我國城市間的房地產(chǎn)市場分化很大，共有產(chǎn)權(quán)房的這個“股權(quán)”比例也要避免“一刀切”。在有條件的地區(qū)，允許個人占比小于 50% 也是可以的。具體的優(yōu)化比例，還需要通過仔細的調(diào)研和計算才能得出。當(dāng)然，無論如何，共有產(chǎn)權(quán)住房對于個人購房者而言依

14、然需要支付一筆錢， 這個門檻是比廉租房等高很多的。 在“模式”中，市房管局就提醒，市民在申請共有產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)充分估量家庭的經(jīng)濟承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實際條件，做到量力而行。暫時無力購買共有產(chǎn)權(quán)保障房的， 可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問題。第四，政府占比的退出問題。假設(shè)我們把共有產(chǎn)權(quán)房看成是一個由個人和政府組成的“股份制企業(yè)”，那么政府的占比相當(dāng)于是政府支持個人創(chuàng)業(yè)（此處指買房）的“天使投資”，設(shè)立合適的退出機制也是恰當(dāng)而且必要的，畢竟這部分錢也來自于其他納稅人。根據(jù)“模式”， 5 年以原價購買， 5 年至 8 年加同期貸款利息，8 年后則按市場評估

15、價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經(jīng)適房一樣繼續(xù)使用。其他地方的退出機制基本上小異。筆者認為，共有產(chǎn)權(quán)房和其他保障性住房最大的區(qū)別，就在于購房者實際上對房屋擁有類似于商品房一樣的完全的“處置權(quán)”，比如抵押、交易、出租等等，當(dāng)然，這是在個人占比的權(quán)限圍之。 因此，個人如何處置共有產(chǎn)權(quán)房其實不是根本問題，只要把握兩點即可： 1 ），國有產(chǎn)權(quán)部分原則上說只能增值不能貶值，比如把房子賣了或者租出去，收益按比例和政府分配即可。 2 ），個人產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓只能是特定對象。這是由共有產(chǎn)權(quán)住房的“保障”性質(zhì)決定的，轉(zhuǎn)賣或出租都應(yīng)該是對特定符合要求的對象。筆者認為， 共有產(chǎn)權(quán)房退出的最大

16、問題是行政成本問題。比如，為了收一些租金，還要專門配置行政辦事人員，這可能效率太低了。因此，如何設(shè)計一套能夠高效率的監(jiān)管和退出的機制，對于共有產(chǎn)權(quán)房的成功推 行是非常重要的，這才是真正的難點。文案大全實用標(biāo)準文檔五、共有產(chǎn)權(quán)住房對樓市的影響共有產(chǎn)權(quán)住房引發(fā)社會廣泛關(guān)注的一個重要原因，在于 人們覺得其會是一個降房價的利器。從“共有產(chǎn)權(quán)住房 來了，剛需笑了，炒房者哭了？”這樣的標(biāo)題就可見一斑。然而筆者并不這樣認為。由于共有產(chǎn)權(quán)住房具有鮮明的低收入群體的保障性質(zhì)，因而和主流的商品房市場是有所區(qū)別的。其數(shù)量不會有商品房那么多，對商品房的房價也幾乎沒有影響?？偟膩碚f，這是和商品房市場獨立的另外一類產(chǎn)品形態(tài)。止匕外，剛需和低收入群體也不能劃等號一一在一線城市年薪幾十萬也可能是剛需（只要還沒有買房）顯然如果要全面鋪開大規(guī)模建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，那么財政的壓力會太大。目前試點城市的共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)套數(shù)都還不多，只能說是對低收入人群買房的保障，但還難以達到能夠影響當(dāng)?shù)胤績r的規(guī)模上來。換句話說，