某商業(yè)配套寫字樓產品建議書

1、產品建議書目錄第一章 產品定位分析3一、影響產品定位的因素3二、產品市場定位描述3三、目標客戶群體描述5第二章 產品功能定位建議.6一、整體規(guī)劃建議6二、外觀設計建議6三、戶型設計建議7四、配套設施建議7五、裝修標準建議10六、配套服務建議11七、物業(yè)管理建議12第三章 價格策略12定價原則12定價方式12本產品定價建議12第一章 產品定位分析一、影響產品定位的因素1、 土地價值分析l 產品地塊規(guī)則l 利于充分利用l 易于規(guī)劃與設計 2、 需求分析l 總需求較樂觀l 高品質住宅需求大l 需求面積逐漸變小 3、 供給與競爭態(tài)勢l 區(qū)域內供給量較大l 土地儲備豐富，存在開發(fā)潛力l 入市時機較為關鍵

2、二、產品市場定位描述1、 本產品主要經濟指標n 總建筑面積： *平方米n 總占地： *公頃n 綠化率： *%n 容積率： *n 地上建筑面積： *平方米n 商場： *平方米n 寫字樓： *平方米 n 其余為公寓： *平方米n 地下建筑面積： *平方米n 地下車位： *輛n 地上車位： *輛n 自行車： *輛2、整體功能布局建議產品規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。l 整個社區(qū)采用圍合式建筑方案l 公寓采用板式高層l 圍合社區(qū)中央空間l 用地西側從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側從西至東依次坐落另一部分寫字樓和公寓1號樓；用地北側設計為公寓2號樓；社區(qū)西側與東側保持完整外

3、立面。l 社區(qū)設計兩個出入口，實現人車分流。l 商業(yè)配套地下可設計為地下停車場，主要滿足寫字樓的需求；公寓停車場可設計在1號樓和2號樓地下；商業(yè)配套北側小片空地可設計為商業(yè)用停車位。圍合出的空間可聘請具有實力的景觀設計事務所進行布置，達到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場所。從外觀上，在西側與南側保持完整連接，成為：勁松商圈地標性建筑。 （具體規(guī)劃情況見附圖）三、目標客戶群體描述 1、寫字樓目標客戶群體l 中小型外資企業(yè)l 以CBD內大公司為服務對象的各類公司l 留學歸國人員創(chuàng)辦企業(yè)l 投資型買家2、公寓目標客戶群體：l 投資型買家l 首次置業(yè)的白領階層l 單身貴族l 知名企業(yè)高層管理人

4、員的工作居所l 外企置業(yè)l 留學歸國人員注：我們認為產品在推廣入市過程中,應賦予產品一個包裝概念，但這一包裝概念應是在產品已具有鮮明特點之后,才在產品具備一系列競爭點的基礎上,通過富有創(chuàng)意概念進行推廣包裝，而不是在塑造產品之前，毫無理由，且無產品支撐的一種空談。這一點如有機會，我們將會在今后一個階段協同發(fā)展商及廣告公司共同完成。第二章 產品功能定位建議.一、整體規(guī)劃建議l 本產品作為地標性建筑，總體布局強調完整大氣，體現完整社區(qū)的形象。l 盡可能地利用土地，力求經濟、便捷、利于管理和使用。l 配套和非配套公建的布局應便于購買者使用。l 采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統一感。必要時可利用景

5、觀軸線法加以控制。l 鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應盡可能考慮小區(qū)內環(huán)境的營造。l 提倡戶型細部設計，盡可能在戶型的單體設計方面挖掘設計潛力。二、外觀設計建議l 在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質事半功倍的方法。建成后可成為區(qū)域內的地標性建筑，易于識別。l 立面造型追求樸素、精致、注重細節(jié)的風格。通過設計達到的高品質的感覺。l 考慮到北京客戶的接受能力遠高于建筑師的期望值，建議在立面造型上進行較為現代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風格的把握極為重要。l 在立面造型設計上不要賦予建筑過多的理念，注重細節(jié)的精致和合理是較為明智的。l 我公司根據目前市場標準和產品形象定位建議：寫字樓外

6、墻 采用鋁扣板結合淡藍色或灰色雙層玻璃。公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。三、戶型設計建議l 公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內較為合理：一居室：60平方米建筑面積。兩居室：100平方米建筑面積 l 在產品設計中，基本遵循上述面積指標，不追求夸張的居室面積。l 在某些空間設計中，如果確有極強烈的特點，在市場上會有較好反響，也可以不必墨守上述指標，在戶型內部保留靈活調整的余地。單位：平方米一室戶兩室戶客廳 2025-35餐廳8-10廚房3-55-8衛(wèi)生間5-66-8主臥13-1516-18次臥10-13 儲藏室22-4四、配套設施建議1、寫字樓必要的硬件設施：l

7、 總體結構：采用柱網式結構，以提高樓層使用率。l 層面積：1000-1500平米，這樣可以保證較合理的使用率。l ；l 地下室凈高至少，以便用作高科技公司的R&D中心實驗室或安裝客戶的UPS等l 樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達到或超過400千克/平方米，以適應高科技企業(yè)及研發(fā)機構設置服務器/數據中心等的承重要求。l 空調：建議四管制FCU或VAV空調系統，新風量不低于50立方米/人/小時，可以提供24小時服務以滿足IT公司加班頻繁的要求。l 電力：100瓦/平方米，多路或至少雙路供電，有后備電機/UPS保證24小時不間斷供電。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的R&D中心對電力供應

8、和不間斷供電要求很高）l 電梯：保證高峰時等候時間不超過30秒l 樓面：設架高地臺，高度約10-15厘米。某些樓層于樓層間預留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設置內部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預留3米X 4米可拆卸樓板。l 通訊：樓內鋪設光纜進行語音、數據和圖象多種信號傳輸與寬帶網連接（IP或ATM），充足數量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分機擁有直線號碼）等獨立的無線通訊，衛(wèi)星通訊設施。l 自然采光：樓層進深不超過15米，以避免自然采光不足。l 樓面布局：應采用柱網結構，用作孵化器的樓層應易于分割成80-400平方米。2、寫字樓必要的智能化系統A） 樓宇設備監(jiān)控

9、系統l 供熱、通風和空氣調節(jié)系統l 給排水及中水系統l 照明設備系統l 電梯監(jiān)控系統B） 停車場管理系統C） 廣播音響系統（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統l 保安監(jiān)視系統l 巡更系統l 防盜系統E）消防自動化系統l 消防報警系統l 噴淋滅火系統l 通風排煙系統F）辦公自動化系統l 共享信息系統l 辦公與文件處理流程自動化管理系統l 物業(yè)管理輔助系統l 電子郵件系統l 設備共享系統G）信息自動化系統l 網絡通訊系統l 電視通訊系統l 無線通訊系統l 程控電話用戶交換系統3、公寓必要的智能設施l 出入口的管理l 閉路電視監(jiān)控系統l 對講防盜系統l 水、電、氣等遠程抄表l 住戶報警系統l 物業(yè)計算

10、機管理系統l 信息網絡系統l 車輛出入、停車管理系統。五、裝修標準建議1、寫字樓平面布局及裝修標準的建議。平面布局：l 標準層建議采用全開間形式l 以電梯間或某個公共區(qū)域為分隔區(qū)，將整個標準層分為兩大部分，在設計上預留上下水管道l 根據業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內進行規(guī)則性的排列。裝修標準：n 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面n 內墻為立邦墻面乳膠漆n 地面為水泥砂漿找平配地毯n 石膏板天花吊頂n 塑鋼雙層真空內外開窗戶2、公寓裝修標準的建議 建議裝修價格加室內配套設施，單價為800 元/平方米。室內裝修標準：n 戶門：高級裝飾三防門或高級木門n 廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設防

11、滑地磚；鋁扣板吊頂n 配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機n 衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地面鋪設高級防滑地磚、墻面采用高級瓷磚n 外窗：鋁合金雙層中空噴塑n 室內： 墻面：高級環(huán)保乳膠漆n 地面：鋪設優(yōu)質實木地板。六、配套服務建議1、寫字樓配套服務設施根據功能的不同可分為商業(yè)設施、娛樂設施和商務設施三大部分。 商業(yè)配套設施l 大型倉儲超市l(wèi) 便利店l 精品專賣店娛樂配套設施（可設于商場頂層） l 健身休閑l 娛樂設施商務配套設施 l 銀行l(wèi) 商務中心l 服務快遞l 機票代理建議首層設置：銀行、商務中心、代理服務。2、 公寓的服務配套設施l 會所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設施應設置于會所中，以便于使用。l 配套設施：游泳池、網球場、健身房、商務中心、員工食堂、24小時便利店七、物業(yè)管理建議l 物業(yè)管理的水平能影響產品及企業(yè)形象，產品的價格。l 物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費起重要的影響l 知名的物業(yè)管理公司將成為產品預售的賣點，并帶來部分客戶資源。第三章 價格策略在房地產營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事，方案能否達到預期的利潤，全在定價一舉。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。在具體制訂房地產價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、