房地產(chǎn)評估學(xué)(上海財(cái)經(jīng)大學(xué))解讀

1、資產(chǎn)評估學(xué)第二篇 資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)第五章第五章房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法房地產(chǎn)評估的剩余法第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 一、房地產(chǎn)的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)市場的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）數(shù)量的有限性（不可再生性） 供給缺乏彈性 （2）位置的不可移動性 （3）效用的持久性價(jià)格具上升趨勢 （4）效用的差異性（不可替代性）

2、2、土地的經(jīng)濟(jì)特性 （1）用途的多樣性 （2）供給的稀缺性 （3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性 （4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性 1、位置固定性 2、使用長期性 3、投資大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影響較大（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復(fù)雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應(yīng)遲緩 （供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評估的原則二、房地產(chǎn)評估的原則 1、合法原則 2、最佳使用原則 3、房地綜合考慮原則 4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項(xiàng) 1、明確評估對象 2、明確評估目的 3、明確評估基準(zhǔn)日

3、4、明確評估報(bào)告提交日期（二）制定評估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報(bào)告第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房價(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。 在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性很重要。v土地價(jià)格的特性主要有： 1、地價(jià)是地租的資本化 2、地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定 3、地價(jià)呈不斷增長趨勢 4、地價(jià)與土地用途相

4、關(guān)（受政策影響） 5、地價(jià)具有個別性v土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系（一）我國土地權(quán)屬類型 在我國實(shí)行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。v1. 根據(jù)國家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。 土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價(jià)值取決于其載體土地的特性和條件。 前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 城鎮(zhèn)土地國家所有土地所有權(quán)農(nóng)村和市效土地農(nóng)民集體所

5、有 劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)2. 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。v 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。（二）我國土地使用權(quán)價(jià)格體系 1、基準(zhǔn)地價(jià) 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià)2、標(biāo)定地價(jià) 在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。

6、3、出讓底價(jià) 是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點(diǎn)的最低價(jià)。4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價(jià)格 上述13屬土地一級市場價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。45屬土地二級市場價(jià)格，由市場競爭決定價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格分類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積 樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率v例題7、投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資

7、更為經(jīng)濟(jì)？三、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素 1、社會因素 2、經(jīng)濟(jì)因素 3、政策因素（二）區(qū)域因素 1、商業(yè)繁華度 2、道路通達(dá)度 3、交通便捷度 4、設(shè)施完善度 5、環(huán)境質(zhì)量狀況對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。（三）個別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。 1、影響土地價(jià)格的個別因素 2、影響建筑物價(jià)格的個別因素第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式 評估值重新購建價(jià)格損耗 因?yàn)槭菑某杀竞馁M(fèi)的角度評估房地產(chǎn)價(jià)值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。二、適用范圍 主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易

8、案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價(jià)值時，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價(jià)格時，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用 +投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤（2）土地價(jià)格土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益（一）估算取得待開發(fā)土地的成本（一）估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。 1、從農(nóng)村取得土地、從農(nóng)村取得土地 （

9、1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包 括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。 2、從城鎮(zhèn)取得土地、從城鎮(zhèn)取得土地 （1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。 （2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本（二）估算土地開發(fā)成本 1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （三）估算管理費(fèi)用（四）估算投資利息v注意： （1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； （2）計(jì)息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi) （3）根據(jù)開發(fā)時間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入

10、時間的一半計(jì)息。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用）， 也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。 *注意所用利潤率的內(nèi)涵。（七）土地增值收益的確定例題例題某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 203050萬元/畝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本

11、 土地開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用 3億元/平方公里5萬元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（750375）10% 112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價(jià)1,350.5580,000108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,0

12、44,000元。 四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+ 管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤 新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+ 開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本） 1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3、建安工程費(fèi) 4、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5、開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（可并入“（二）”計(jì)算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費(fèi) 1、銷售費(fèi)用 2、銷售稅金及附加 3、其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評估的操作步驟v舊建筑物價(jià)格

13、建筑物的重置成本建筑物損耗 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。+-土地重新取得價(jià)建筑物重新舊有房地產(chǎn)價(jià)格或重新開發(fā)價(jià)購建價(jià)舊有房地產(chǎn)的貶值（包括土地的損耗和建筑物的損耗）（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場 法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意兩種重置成本 (1)、復(fù)原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost）v 在實(shí)踐中，評

14、估人員較多使用更新重置成本。3. 建筑物重置成本的求取方法一般有兩種： (1)直接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧櫤?，?jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。 （2）間接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總

15、面積。（二）估算損耗1、估算土地的損耗 土地?fù)p耗率已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會經(jīng)濟(jì)因素）（1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：NRCNSCD1例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。 V800000192007665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4磚木結(jié)構(gòu)三等：40年

16、，3簡易結(jié)構(gòu)：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限（2）打分法（觀察法） 成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分G+裝修部分合計(jì)得分S+設(shè)備部分合計(jì)得分B 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1v例題 某鋼筋混凝土

17、5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80 分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C 0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2v 在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。v 對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。 v 例題 某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作

18、10的減價(jià)修正。 V30000080（110）30000072216000（元） 第四節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟一、基本思路及步驟v無限期：房地產(chǎn)價(jià)格純收益/資本化率 （1）v有限期：（2） a年純收益 r折現(xiàn)率二、適用范圍二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。11(1)naPrr輊犏=-犏+臌三、各參數(shù)的估算（一）凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。 （二）資本化率實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。 凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運(yùn)費(fèi)用有效毛收入營運(yùn)費(fèi)用 求取方法： 1、收益與售價(jià)比法（市場法

19、）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。2、累加法 +v 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。 資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）收益期的確定 單獨(dú)評房建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評地土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)年限，據(jù)土地使用權(quán)年限確定收益期。房地合一建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)年限，可采用以下兩種方法之一：四、收益法的計(jì)算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價(jià)格v例某

20、房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)純收益

21、/綜合資本化率房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)9,855,0003.5% 344,925元（2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)4,80012,0001.5% 864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)4,80012,0000.2% 115,200元（4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%） 1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,

22、025元3、估算凈收益年凈收益年有效毛收入年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)104,434,67112,000 8,703元5、評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。 v例題: 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘

23、值率為2。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 3.5，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益5012900（110）486000（元）3、計(jì)算

24、總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)4860003.517010（元）（2）年維修費(fèi)25009001.533750（元）（3）年稅金2090018000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)25009000.24500（元）年總費(fèi)用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費(fèi)用48600073260412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)年折舊費(fèi)已使用年數(shù) 25009004687542062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資

25、本化率20625008165000（元）（元）使用年限建筑物重置價(jià)年折舊費(fèi)468754890025006、計(jì)算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165000247740（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。單價(jià)3358836.15/5006717.67（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。 44247740117%(17%)3358836.15()V輊犏=-犏+臌=元（二）房地合一評土地（土地殘余法） 由于房地合一凈收益中含有折舊，故

26、在計(jì)算土地凈收益時，應(yīng)扣除建筑物折舊。v例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為20001200240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（1）計(jì)算房地合一純收益 10020006012720000720000（元）（2）計(jì)算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬元）（3）計(jì)算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬元）（4）土地的價(jià)格為：31

27、.210312（萬元） 單方土地價(jià)格為：31230001040（元/m2）()BLLaBrdr=-+（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。() ()LBBaLrrd=-+()LBBaLrr=-v例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入48001257600（元）年總費(fèi)用：年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）2400（元）房產(chǎn)稅（

28、按年租金的12計(jì)）57600126912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）2002400（元）管理費(fèi)（按年租金3計(jì)）5760031728（元）修繕費(fèi)（按年租金4計(jì)）5760042304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年576（元）年總費(fèi)用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年總純收益576001432043280（元）另運(yùn)用市場比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為： 1200200240000（元）歸屬于土地的年純收益為： 240000819200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為： 432801920024080（元）建筑物折舊率1/251004建筑物價(jià)格

29、24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）建筑物每平方米價(jià)格為： 165498.4240689.58（元） 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。被估房地產(chǎn)價(jià)格交易實(shí)例單價(jià)交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用

30、途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（四）估算調(diào)整系數(shù)1、 定基2、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法： 間接比較法： 4、個別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正 100交易情況修正系數(shù) 100系數(shù) 100100系數(shù)1 1 (1)1 1 (1)mnrr-+-+年限修正系數(shù)估價(jià)對象估價(jià)對象交易案例（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。v例題 待評估宗地為一塊商住用途的空

31、地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價(jià)格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。交易實(shí)例比較交易ABCD坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型熟地熟地熟地熟地價(jià)格（元/ M2 ）1,5501,2001,400交易時間2002年10月2002年12月2002年12月2003年12月面積（ M2 ）1,8002,0002,2003,000形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備完備完備完備交通狀況很好較好較好很好剩余使用年限35303530容積率54.54

32、.551、進(jìn)行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進(jìn)行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例A交易時間修正系數(shù)114/1001.14交易實(shí)例B交易時間修正系數(shù)112/1001.12交易實(shí)例C交易時間修正系數(shù)107/1001.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/8

33、61.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.0754、進(jìn)行個別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實(shí)例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在45

34、之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則： 交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)110/1001.130351 1/(18%)0.96591 1/(18%)AC-+=-+交易實(shí)例 及 的使用年限修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例A的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.00.995 交易實(shí)例B的個別因素修正系數(shù)1.031.01.11.133 交易實(shí)例C的個別因素修正系數(shù)1.030.96591.11.0945.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/ M2 ） B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/ M2 ） C1,4001.01.071.0751.0941,762（元/ M2 ）6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果 因得到的3個比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價(jià)值（單價(jià)）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/ M2 ） 待估宗地評估價(jià)值（總價(jià)）1,7643,0005,292,000元第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 一、基本思路和計(jì)算公式 二、適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。v 運(yùn)用該方