北京房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)年度分析

1、2005年北京房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)分析年北京房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)分析綱綱 要要一、一、2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析二、二、2005年北京住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)年北京住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)三、三、2005年北京商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)年北京商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、四、2005年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、五、2005年北京房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)年北京房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)2021-12-312第 2 頁(yè)20052008年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將成全國(guó)焦點(diǎn)年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將成全國(guó)焦點(diǎn)20002005年的發(fā)展奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，健康并且相對(duì)理性，幾乎沒(méi)有投機(jī)市年的發(fā)展奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，健康并且相對(duì)理性，幾乎沒(méi)有投機(jī)

2、市場(chǎng)；場(chǎng)；北京市場(chǎng)的投資空間居全國(guó)之首，部分投資乃至投機(jī)的熱錢(qián)將北京市場(chǎng)的投資空間居全國(guó)之首，部分投資乃至投機(jī)的熱錢(qián)將“趨利而來(lái)趨利而來(lái)”，包括，包括海外投資基金及；海外投資基金及；2008年之前、奧運(yùn)效應(yīng)等因素繼續(xù)拉動(dòng)北京住宅需求增長(zhǎng)，北京整體住宅價(jià)格年之前、奧運(yùn)效應(yīng)等因素繼續(xù)拉動(dòng)北京住宅需求增長(zhǎng)，北京整體住宅價(jià)格10年年之內(nèi)不會(huì)下跌，以平穩(wěn)性增長(zhǎng)為主要趨勢(shì)；之內(nèi)不會(huì)下跌，以平穩(wěn)性增長(zhǎng)為主要趨勢(shì)；2008年將達(dá)階段性高點(diǎn)，但并非頂點(diǎn)，奧運(yùn)的熱情將拉動(dòng)全國(guó)消費(fèi)力對(duì)于北京市場(chǎng)年將達(dá)階段性高點(diǎn)，但并非頂點(diǎn)，奧運(yùn)的熱情將拉動(dòng)全國(guó)消費(fèi)力對(duì)于北京市場(chǎng)的投資速度，北京將日漸成為的投資速度，北京將日漸成為“

3、全國(guó)人民的房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)人民的房地產(chǎn)市場(chǎng)”，舉全國(guó)之力進(jìn)一步推高，舉全國(guó)之力進(jìn)一步推高北京市場(chǎng)；（與上海市場(chǎng)有較大區(qū)別）北京市場(chǎng)；（與上海市場(chǎng)有較大區(qū)別）2021-12-313第 3 頁(yè)政策目的在于保持市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展政策目的在于保持市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為強(qiáng)大推動(dòng)力；國(guó)民經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為強(qiáng)大推動(dòng)力；短期內(nèi)國(guó)家可能以市場(chǎng)調(diào)整性政策為主，長(zhǎng)期對(duì)土地等關(guān)系國(guó)計(jì)民生的資短期內(nèi)國(guó)家可能以市場(chǎng)調(diào)整性政策為主，長(zhǎng)期對(duì)土地等關(guān)系國(guó)計(jì)民生的資源將繼續(xù)加大控制力度源將繼續(xù)加大控制力度政策并非要打壓房?jī)r(jià)，而是希望房?jī)r(jià)能夠在平緩的上升軌道當(dāng)中健康發(fā)展；政策并非要打壓房?jī)r(jià)，而是希望房?jī)r(jià)能夠

4、在平緩的上升軌道當(dāng)中健康發(fā)展；土地政策會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善市場(chǎng)游戲規(guī)則，淘汰無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)者；土地政策會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善市場(chǎng)游戲規(guī)則，淘汰無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)者；住宅需求市場(chǎng)相對(duì)剛性，能夠承受短期內(nèi)較強(qiáng)烈的政策影響，繼續(xù)保持平住宅需求市場(chǎng)相對(duì)剛性，能夠承受短期內(nèi)較強(qiáng)烈的政策影響，繼續(xù)保持平緩增長(zhǎng)的趨勢(shì)；緩增長(zhǎng)的趨勢(shì)；2021-12-314第 4 頁(yè)2004年房地產(chǎn)銷(xiāo)售呈旺盛態(tài)勢(shì)年房地產(chǎn)銷(xiāo)售呈旺盛態(tài)勢(shì)根據(jù)北京房管局的月度銷(xiāo)售報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截至到今年9月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積為2262.75萬(wàn)平米，已經(jīng)超過(guò)2003年全年成交量的2123.19萬(wàn)平米，總成交金額為1340億元，予售部分成交價(jià)為6696元，分別比

5、去年同期增長(zhǎng)38.12%、49.87%和8.89%。 市場(chǎng)沒(méi)有因?yàn)楹暧^調(diào)控而受太大影響，整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-315第 5 頁(yè)2005年土地市場(chǎng)年土地市場(chǎng)-供應(yīng)量將有所減弱，郊區(qū)縣集供應(yīng)量將有所減弱，郊區(qū)縣集中供應(yīng)趨勢(shì)明顯。中供應(yīng)趨勢(shì)明顯。 03-04年以來(lái)新盤(pán)供應(yīng)只保持小幅上漲的趨勢(shì)，主要原因是國(guó)家近年來(lái)不斷頒布新的金融與土地政策使得市場(chǎng)供給上漲幅度較小。由于“8.31”政策2005年北京土地的供應(yīng)量會(huì)有所減弱，但仍會(huì)保持上漲趨勢(shì)。由于市里的可開(kāi)發(fā)用地的數(shù)量減少，新的主要供給區(qū)域集中北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣。2021-12-316第 6 頁(yè)2005年房地產(chǎn)投資年房地產(chǎn)投

6、資-開(kāi)發(fā)投資仍保持一定增速，開(kāi)發(fā)投資仍保持一定增速，但已明顯放緩但已明顯放緩2004年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資保持了一定增長(zhǎng)速度，但與2003年同期相比，除住宅投資增速有所上升外，其他領(lǐng)域增速都有不同程度的減低?？梢钥闯?，在宏觀調(diào)控作用下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯放緩。預(yù)計(jì)2005年在宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)下，投資速度放緩。 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-317第 7 頁(yè)房地產(chǎn)發(fā)展前景看好房地產(chǎn)發(fā)展前景看好2008奧運(yùn)會(huì)的臨近，北奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京道路交通、市政配套正京道路交通、市政配套正逐步完善，這提高了項(xiàng)目逐步完善，這提高了項(xiàng)目的附加值，也對(duì)北京樓市的附加值，也對(duì)北京樓市形

7、成強(qiáng)大的支撐，這決定形成強(qiáng)大的支撐，這決定了未來(lái)幾年內(nèi)北京房?jī)r(jià)易了未來(lái)幾年內(nèi)北京房?jī)r(jià)易升難跌。升難跌。 加息影響不明顯加息影響不明顯銀行加息目的抑制投資性銀行加息目的抑制投資性消費(fèi)者的購(gòu)房行為，消費(fèi)者的購(gòu)房行為，對(duì)有實(shí)質(zhì)性需求的消費(fèi)者影響不大。 開(kāi)發(fā)成本增加開(kāi)發(fā)成本增加71號(hào)令以后，土地供應(yīng)得號(hào)令以后，土地供應(yīng)得到控制，開(kāi)發(fā)成本逐步加到控制，開(kāi)發(fā)成本逐步加大，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)進(jìn)行一大，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)進(jìn)行一些炒作，將所增成本轉(zhuǎn)嫁些炒作，將所增成本轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上，從而推高房到買(mǎi)家身上，從而推高房?jī)r(jià)。價(jià)。 2005年總體價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)年總體價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)整體價(jià)格上漲，不同整體價(jià)格上漲，不同區(qū)域增長(zhǎng)幅度不同。區(qū)

8、域增長(zhǎng)幅度不同。 2005年政府還會(huì)采取一系列宏觀調(diào)控的后續(xù)手段，比如繼續(xù)加息和運(yùn)用稅收杠桿等，以抑制房?jī)r(jià)飆升，防止泡沫發(fā)生，所以房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲。2021-12-318第 8 頁(yè)2005年住宅市場(chǎng)年住宅市場(chǎng)-市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)減少市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)減少 2004年的新增住宅供應(yīng)與2003年相比有較大幅度的下滑，新開(kāi)工住宅面積為2207.2萬(wàn)平方米，受宏觀調(diào)控的影響2005年住宅供應(yīng)量有可能持續(xù)減少。 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-319第 9 頁(yè)2005年住宅市場(chǎng)由于住宅需求進(jìn)一步上升，銷(xiāo)年住宅市場(chǎng)由于住宅需求進(jìn)一步上升，銷(xiāo)售量將持續(xù)增長(zhǎng)售量將持續(xù)增長(zhǎng)2004年全市銷(xiāo)售各類(lèi)商品房2472萬(wàn)平

9、方米，其中商品住宅2285.6萬(wàn)平方米，分別比上一年增長(zhǎng)30.4和39.1；商品住宅銷(xiāo)售額為1085.1億元，增長(zhǎng)37.5。商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2862.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%；預(yù)售登記2642.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.5%。預(yù)售率為92.3%，比2003年同期高30.4個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-3110第 10 頁(yè)2005年住宅市場(chǎng)整體價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)年住宅市場(chǎng)整體價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)2004年商品住宅現(xiàn)房平均銷(xiāo)售價(jià)格為4747元/平方米，同比上漲291元/平方米，漲幅為6.5%商品住宅期房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為5629元/平方米，同比上漲376元/平方米，漲幅為7.2%，2005年

10、由于需求的增加價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-3111第 11 頁(yè)2005年住宅市場(chǎng)年住宅市場(chǎng)-外地客戶比例增大，投資性客外地客戶比例增大，投資性客戶數(shù)量減少戶數(shù)量減少 2004年前年前3季度客戶構(gòu)成與季度客戶構(gòu)成與2004年全年相比最主要的變化在于，本市城鎮(zhèn)年全年相比最主要的變化在于，本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者比例下降，由購(gòu)房者比例下降，由61%下降為下降為54%。外省市個(gè)人購(gòu)房者比例上升，由。外省市個(gè)人購(gòu)房者比例上升，由26%上升為上升為31%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-3112第 12 頁(yè)2005年高檔公寓市場(chǎng)年高檔公寓市場(chǎng)-供應(yīng)增加，需求穩(wěn)中有升供應(yīng)增加，需求

11、穩(wěn)中有升 ，價(jià)格有上升空間價(jià)格有上升空間 上圖是2004年北京高檔公寓銷(xiāo)售情況 ，從圖中可以看出2004年北京高檔公寓供應(yīng)充分，市場(chǎng)需求旺盛，呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的市場(chǎng)局面。05年朝陽(yáng)公園、亞奧板塊和太陽(yáng)宮地區(qū)仍將是供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著奧運(yùn)的臨近以及加入世貿(mào)的深入，需求穩(wěn)中有升，保持在一個(gè)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德量行 2021-12-3113第 13 頁(yè)2005年別墅市場(chǎng)年別墅市場(chǎng)-價(jià)格較為平穩(wěn)，隨著產(chǎn)品品質(zhì)價(jià)格較為平穩(wěn)，隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提升，價(jià)格會(huì)在高價(jià)位趨向合理。的提升，價(jià)格會(huì)在高價(jià)位趨向合理。左圖中顯示04年相對(duì)03年獨(dú)棟別墅項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)下降，而綜合項(xiàng)目和聯(lián)排的價(jià)格則出現(xiàn)了上升，預(yù)示著

12、經(jīng)濟(jì)類(lèi)別墅項(xiàng)目逐漸走俏，購(gòu)房者不再是富豪階層為主，消費(fèi)群體日益多樣化。05年的別墅市場(chǎng)需求將穩(wěn)定增長(zhǎng) ，自主類(lèi)客戶上升，購(gòu)房者更關(guān)注于性價(jià)比的因素。別墅價(jià)格更趨于合理。數(shù)據(jù)來(lái)源：成業(yè)行2021-12-3114第 14 頁(yè)2005年商業(yè)市場(chǎng)年商業(yè)市場(chǎng)-商鋪供需兩旺、供應(yīng)量快速增商鋪供需兩旺、供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，價(jià)格持續(xù)走高長(zhǎng)，價(jià)格持續(xù)走高 。2004年商業(yè)地產(chǎn)供需旺盛，但卻存在諸多隱憂，盲目開(kāi)發(fā)帶來(lái)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的加大。從左圖中看出2004年的商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)一片繁榮的景象，商業(yè)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，價(jià)格也一路飛漲。2005年商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭將會(huì)放緩，但仍會(huì)保持增勢(shì)。隨著住宅投資回報(bào)率的降低，商業(yè)項(xiàng)目的投資前景被

13、看好，將會(huì)被注入大量資金，優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)受到投資者的追捧，價(jià)格持續(xù)走高。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2021-12-3115第 15 頁(yè)2005年寫(xiě)字樓市場(chǎng)年寫(xiě)字樓市場(chǎng)-雖有增速，但仍處于供大于雖有增速，但仍處于供大于求，租售價(jià)格仍保持平穩(wěn)水平。求，租售價(jià)格仍保持平穩(wěn)水平。從北京市整體市場(chǎng)來(lái)看 ，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，目前市場(chǎng)處于供過(guò)于求的局面。朝陽(yáng)區(qū)最為傳統(tǒng)的商圈，寫(xiě)字樓的租售價(jià)格仍保持較高的水平。加上2003年以來(lái)地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較小，使的寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。 2005年由于銀行的更加嚴(yán)格審查政策，提高了貸款的門(mén)檻及加息的影響都抑制了購(gòu)房者的熱情。 05年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的價(jià)格將不會(huì)有太

14、大的波動(dòng)，會(huì)保持在一個(gè)平穩(wěn)的水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：戴得梁行 2021-12-3116第 16 頁(yè)住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 普通住宅價(jià)格由于購(gòu)買(mǎi)力的增加而供應(yīng)的不足，則價(jià)格呈較大的上漲空間，市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格也將上升。 高檔公寓價(jià)格在穩(wěn)中有升的需求前提下，租金出現(xiàn)回升跡象 ，價(jià)格仍有有上升空間。由于國(guó)家的宏觀調(diào)控的影響抑制了部分投資性買(mǎi)家，自主性購(gòu)房者比例上升，價(jià)格更趨于理性。 2005年北京別墅市場(chǎng)的價(jià)格與2004年相比呈現(xiàn)平緩下降趨勢(shì)，但由于今年推出的高端別墅項(xiàng)目品質(zhì)提升較快，區(qū)域環(huán)境及配套也更加完善，整體上會(huì)減緩市場(chǎng)價(jià)格下滑的趨勢(shì)，所以今年下半年整體市場(chǎng)價(jià)格與上半年相比波動(dòng)將不會(huì)太大。202

15、1-12-3117第 17 頁(yè)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 從2004年的商業(yè)類(lèi)開(kāi)發(fā)投資比例，可以看出未來(lái)的幾年將進(jìn)入北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面積供應(yīng)的高峰。從供應(yīng)區(qū)域上進(jìn)行分析，、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)，都將成為未來(lái)項(xiàng)目供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。新增的供應(yīng)將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 2005年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量會(huì)受到一定程度的抑制，開(kāi)發(fā)勢(shì)頭會(huì)放緩。但對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求將保持供需兩旺的市場(chǎng)前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)，所以地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格仍有上漲空間。 2021-12-3118第 18 頁(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 2005年北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將開(kāi)始進(jìn)入供應(yīng)高峰期，市場(chǎng)需求也將同時(shí)上升，但幅度相對(duì)較小，租金小幅度走低，不