物業(yè)公司工程交接管理辦法

1、工程交接管理方法第一章總那么第一條為標準物業(yè)管理，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人 的合法權益，根據(jù)有關法律法規(guī)要求，結(jié)合公司實際， 制定本方法。第二條本方法所稱物業(yè)是指已建成并竣工驗收合 格后，可投入使用的各類建筑物及其配套設施。第三條交接驗收主要進行以主體工程和配套設施 滿足平安要求和使用功能為主要內(nèi)容的驗收，并包括物業(yè)公司接管驗收和業(yè)主驗收兩個方面。第四條 本方法適用于公司開發(fā)范圍內(nèi)所有竣工項 目的交接驗收。第二章職責第五條工程管理部負責提供交接驗收的全部技術資 料，并記錄和處置交接驗收中發(fā)現(xiàn)的不符合要求的事宜。第六條營銷管理部負責確認物業(yè)是否滿足銷售合同 要求及客戶的特別要求和本公司的對外承諾。

2、第七條設計部負責確認物業(yè)是否符合設計標準、驗 收標準。第八條物業(yè)部負責物業(yè)管理公司的選擇、委托及組 織物業(yè)的交接和驗收。第九條 投資控制部負責招標的組織和合同的審查、 管理。第十條 物業(yè)公司負責接管后的物業(yè)管理。第三章 物業(yè)公司接管驗收第一條 已建成并竣工驗收合格后的物業(yè)，可由公司物業(yè)部管理，也可委托專業(yè)物業(yè)公司管理。第十二條 如委托專業(yè)物業(yè)公司管理，那么由物業(yè)部按 ?合格供方考察評價選擇方法?對相關物業(yè)公司進行考 察、評價、選擇和報批。第十三條 符合招標條件的，按?招標管理方法?執(zhí) 行，并按?合同管理方法?簽訂承包合同。第十四條 選定的物業(yè)公司應積極做好物業(yè)的前期 介入工作，選派業(yè)務熟練的管

3、理、技術人員進駐現(xiàn)場， 參 與規(guī)劃設計，從物業(yè)管理角度提出相應要求，并詳細 了解 施工情況。第十五條 交接驗收必須具備的條件：1、建設工程全部施工完畢，并經(jīng)竣工驗收合格。2、供電、采暖、天然氣、給排水、衛(wèi)生、道路、通 訊、網(wǎng)絡、有線電視、消防、平安、智能監(jiān)控、電梯等 設 備和設施正常運行，并辦理完開戶、驗收、使用等合 法手 續(xù)。3、房屋幢、戶編號經(jīng)有關部門確認。4、交接資料齊全完備，符合歸檔要求 資料明細 見附 錄 1 。第十六條 由工程管理部以書面形式， 對物業(yè)交接 驗 收提出申請。第十七條 由物業(yè)部或所委托的物業(yè)公司對交接驗 收應具備的條件和全部交接資料進行審核。 具備條件的， 在一周之內(nèi)

4、約定驗收時間；不具備條件的，由工程管理 部 負責在約定期限內(nèi)組織完善。第十八條 由物業(yè)部牽頭，物業(yè)公司、營銷管理部、 工程管理部、施工方、監(jiān)理方有關人員參加組成驗收小 組， 依據(jù)驗收交接標準 見附錄 2，代表業(yè)主對物 業(yè)質(zhì)量和使 用功能進行驗收，并填寫?工程交接驗收情 況表? ，由各 方代表簽字。第十九條 對驗收中存在的問題， 由工程管理部負 責 根據(jù)處理意見在約定期限內(nèi)組織安排整改， 對其中 的不合 格按?不合格品控制程序?執(zhí)行。第二十條 問題處理完畢后， 由驗收小組重新組織 驗 收，直至符合交接驗收標準； 未按期整改完畢的重 大問題， 建立遺留問題專項記錄， 界定責任及管理權限， 經(jīng)驗收各

5、 方簽字，報公司領導批準后，履行交接手續(xù)。第二十一條 經(jīng)驗收符合要求的物業(yè)， 由物業(yè)部或 物 業(yè)公司接管，辦理交接手續(xù)，并將全部資料移交檔案 室存 檔；同時，根據(jù)國家關于建筑工程保修的有關規(guī)定， 落實 物業(yè)的保修事宜，工程管理部負責協(xié)調(diào)和監(jiān)督實施。 第四章 業(yè)主驗收 第二十二條 對驗收合格的房屋，由物業(yè)部或物業(yè) 公司驗證?房屋交 付使用通知書? ，并陪同業(yè)主對房屋主 要質(zhì)量問題及 設施、設備進行現(xiàn)場查驗，填寫?業(yè)主房屋 驗收表?， 雙方簽認記錄水、電、氣等起始碼。第二十三條 物業(yè)部或物業(yè)公司將業(yè)主驗房時提出 的問題，作統(tǒng)一記錄，提交工程管理部限期進行整改修 繕。第二十四條 整改維修合格后，業(yè)主

6、簽字認可，并填 寫住戶入住登記表，物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)放入住須知、業(yè) 主 公約、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋裝修 協(xié)議 書、效勞協(xié)議書及鑰匙，整個接管工作即告完成。 第五章 附 那么 第二十五條 驗收結(jié)束， 物業(yè)部或物業(yè)公司向委托方 出具?接管驗收報告? 。第二十六條 房屋交付使用后， 按?售后效勞管理辦 法? 執(zhí)行。附錄 1：交接驗收資料明細； 附錄 2：工程驗收交接標準； 附錄 3 ：記錄表式1?物業(yè)交接驗收申請?2?樓宇交接資料移交清單?3?工程交接驗收情況表?4?業(yè)主房屋驗收表?5?房屋接管驗收存在問題統(tǒng)計表?6?公共配套設施接管驗收表?7?業(yè)主住戶入住登記表?附錄 1交接驗收資料

7、明細一、產(chǎn)權資料： 工程批準文件、用地批準文件、規(guī)劃 許可證、建筑執(zhí) 照二、技術資料：1 、竣工圖。包括平面圖、建筑結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程 及隱蔽管線的全套圖紙；2 、竣工驗收證明書；3 、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；4 、新材料、新配件的鑒定合格書；5 、工程設計變更通知及技術核定單 包括質(zhì)量事件處 理記錄；6 、隱蔽工程驗收合格證；7 、沉陷和變形位移觀測記錄；8、永久性水準點位置及根底埋深；9、水、電、氣、采暖、通訊、網(wǎng)絡、消防、電梯、污 水、化糞池等設備設施檢驗合格證書；10 、砂漿、混凝土試塊試壓報告；11、給排水、采暖、空調(diào)、燃氣系統(tǒng)的試壓報告；12、房屋及設施、設備的約定保修合

8、同。三、其他相關資料附錄 2工程驗收交接標準一、主體結(jié)構(gòu)1、地基根底結(jié)構(gòu)不得超過建筑地基根底允許變形值， 不得引起上部結(jié)構(gòu)開裂或損壞；2 、混凝土構(gòu)件發(fā)生變形、 裂縫，不得超過鋼筋混凝 土 規(guī)定值；磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度， 不允許有 明 顯裂縫；3、木結(jié)構(gòu)應結(jié)點牢固， 支撐系統(tǒng)可靠，其構(gòu)件的選 材 必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收標準有關規(guī)定： 凡應抗 震設防的房屋，必須符合 GBJ11 的有關規(guī)定。二、墻面1、屋內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻、 無剝落、 無明顯裂縫、無污跡，塊料如瓷磚面層粘貼牢固，無 缺棱掉角， 對縫砂漿飽滿， 線條順直， 色澤一致， 無 裂縫、 損傷；2、外墻不得滲

9、水，不應有漏刷、脫皮、脫色現(xiàn)象， 瓷 磚粘貼牢固、色彩一致、外表無污。三、屋面1、各類屋面必須符合規(guī)定， 排水暢通，無積水；平 屋 面應有隔熱保溫設施， 房屋公有部位應設置屋面檢修 孔；2、房屋、陽臺和屋頂平臺應有組織排水、 出水孔、 檐 溝，落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。四、樓地面 面層與基層必須黏結(jié)牢固，不空鼓；衛(wèi)生間、陽臺、 盥洗間地面與相鄰的相對標高應符合設計要求， 不應有 積 水，不允許倒返水和滲漏；木樓地面應平整和牢固， 接縫 密合，衛(wèi)生間、盥洗間要做圍水試驗。五、門窗1 、開啟自如，手輕搖晃門窗墻面接觸牢固、 無晃動 和裂縫出現(xiàn)，目視零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； 2、

10、從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開關靈活；3、木門油漆均勻，縫隙適度、線條均勻，不掉角、 無 變形；4、玻璃應安裝平整、 牢固，單指輕擊無輕微晃動， 玻 璃膠縫密實，無損傷和刮花痕跡； 雙玻夾層無污跡， 塑 鋼 門窗框無裂縫；5、電子對講門開啟靈活， 通話器完好無損，通話清 楚， 不銹鋼門無刮花痕跡；6、防盜門無銹跡和刮花痕跡；7、窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷。六、電氣 電氣線路安裝平整、順直、接點緊密牢固，過 墻應有 導管，電氣管路連成整體，并有可靠接地；照明 器具等低 壓電器安裝支架必須牢固，分戶地下室的照明 與樓上各分 戶電表連接有預留接線； 各種避雷裝置連接 點必須牢固可 靠；電梯能準

11、確運行、 選層、平層、停層， 曳引機的噪聲 和震動聲不得超過規(guī)定值，制動器、限速 器及其他平安設 備動作靈敏可靠。七、水、衛(wèi)、煙氣 管道應安裝牢固， 控制部件啟閉靈活， 無滴漏；水壓 試驗及保溫、防腐設施必須符合要求，應 按套裝水表或預 留表位；衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分 設，管道排水必須 流暢；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得 滲漏，安裝應平正、 牢固，制動靈活；各功能管道安裝 布局合理，使用方便。八、樓梯、扶手 混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯無裂縫， 面層無剝落，鋼筋無外 露； 鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯安裝牢固，用力搖無晃動，鋼筋無銹蝕、 無彎曲；扶手外表無龜裂、油漆無脫落，色澤一 致、外表 光滑、不扎手。九、附屬工程

12、及其他 室外排水系統(tǒng)的標高、 檢查井設置、 管道坡度、管徑 均符合室外排水設計要求；管道應順直 且排水暢通，井蓋 應擱置穩(wěn)妥并設置井圈； 明溝、散水、 落水溝不得有斷落、 積水現(xiàn)象；房屋入口處必須做室外 道路， 并與主干道相通， 路面不應有積水、空鼓和斷裂 現(xiàn)象；房屋應按單元設置信 報箱；煙道、通風道、垃圾 道應暢通，無堵塞物；單體工 程必須做到工完料凈場地 清， 臨時設施及過度用房撤除清 理完畢，室內(nèi)外高差符 合設計要求；群體設計應檢驗相應 的市政、公建配套設 施和效勞設施。十、消防設施 消防設施必須有消防部門檢驗合格簽證 1、 防栓閥門完好，無滲漏水，油漆均勻，無少刷、漏 刷現(xiàn) 象；2、消

13、防箱門鎖開啟自如， 玻璃安裝牢固， 標志清楚； 消防管、消防帶等配套齊全，閥門完好，無滲漏水。 十 一、小區(qū)路燈1、燈按設計要求安裝， 燈柱牢固、高度適宜，柱面 油 漆均勻、無損傷和刮花；2、燈具安裝牢固、 配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照 明 正常，光照度到達規(guī)定要求。十二、綠化 1、綠化面積、綠化率符合設計要求，按設計 要求種 植花草樹木， 不缺株少苗、 不亂改品種， 成活 率 98% 以上， 無病蟲害發(fā)生， 無綠化死角， 無雜草叢 生， 綠地純度 98% ；2、綠地水管布局合理， 閥門安裝穩(wěn)固、無搖晃，開 關 靈活、無漏水。十三、小區(qū)道路1、路面平整，無起砂、無空鼓、無損傷；路沿砌筑 整齊，

14、灰縫飽滿、無損傷；2、塊料面層拼砌整齊、平整穩(wěn)固，料面五裂紋、無 缺棱掉角；3、路牌標志清楚，地面線條順直、清晰。十四、平安監(jiān)控系統(tǒng)符合設計要求，布局合理，可靠使維護方便。申請表更改文件物業(yè)交接驗收設計合冋固定資產(chǎn)購置材料二申請部 門部門負責人申請事 項修改或申請內(nèi)容：理由：主管部門意見：審批人經(jīng)辦人：申請日期：年月日工程交接資料移交清單序號移交資料名稱單位數(shù)量備注物業(yè)接收工程移交人：人：工程交接驗收情況表工程名稱:時間：分項工程驗收情況處理意見備注主體工程外墻屋面樓地面裝修門窗電氣水、衛(wèi)、消 防米暖附屬工程其他物業(yè) 公司：工程管理部：營銷管理部：施工方：監(jiān)理方：物業(yè)部：公用配套設施接管驗收表年月日設施名稱存在冋題及處理意見備注物業(yè)公司：工程管理部：建安方：物業(yè)