稅法2019考試輔導(dǎo)第43講_土地增值稅法

1、第三節(jié)土地增值稅法土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán),取得增值收入的單位和個人征 收的一種稅.一、納稅義務(wù)人和征稅范圍一納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人.包括 內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等.房地產(chǎn)二征稅范圍掌握1.根本征稅范圍土地增值稅的根本征稅范圍包括：1轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；2地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；3存量房地產(chǎn)買賣.【提示】（1） 土地增值稅的根本征稅范圍不僅僅限于土地交易；（2） 土地增值稅的征稅范圍具有“國有、“轉(zhuǎn)讓不同于“出讓兩個關(guān)鍵特征.（3） 殊征稅范圍

2、掌握具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個方面.下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)假設(shè)干具體情況的征免問題匯總歸 納如下：1屬于土地增值稅的征稅范圍的情況應(yīng)征：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；取得土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售；存量房地產(chǎn)買賣；抵押期滿以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓 單位之間交換房地產(chǎn)有實物形態(tài)收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資、公司制改造、合并、分立中的房地產(chǎn)權(quán)屬變化；合作建房建成后轉(zhuǎn)讓.2不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況不征：房地產(chǎn)繼承無收入；房地產(chǎn)贈與對象有限定,無收入；房地產(chǎn)出租權(quán)屬未變；房地產(chǎn)抵押期內(nèi)權(quán)屬未變；房地產(chǎn)的代建房行為權(quán)屬未變；房地產(chǎn)評估增值；與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 無關(guān)的重組投資、公司制改造

3、、合并、分立中房地產(chǎn)權(quán)屬變化.3免征或暫免征收土地增值稅的情況：個人之間互換自有居住用房地產(chǎn),經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實；合作建房建成后按比例分房 自用；因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；20%勺;建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除工程金額20%勺.【相關(guān)鏈接】這里要注意土地增值稅與增值稅、契稅征稅范圍的比照記憶,三個稅種在征稅范圍方面存在差異,其存在差異的原因主要是由于契稅的納稅人是承受方,而增值稅和土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓方.具體情況是否為土地增值 稅征稅范圍是否為契稅征 稅范圍是否為增值稅征 稅范圍國有土地使用權(quán)出讓不是是是免稅土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是是是房屋買賣含以房產(chǎn)抵 債、投資、買房拆料或翻

4、 建新房等視同房屋買賣 行為是是是房屋贈與含獲獎、繼承 方式贈與直系親屬、 承當(dāng)直接贍養(yǎng)義 務(wù)人以及公益性 贈與、繼承不是, 上述以外均是法定繼承不 是,除此之外 均是贈與直系親屬、 承當(dāng)直接撫養(yǎng)義 務(wù)人或贍養(yǎng)義務(wù) 人以及繼承、受 遺贈免稅,上述 以外均是房屋交換是個人交換居 住用房,經(jīng)核實 可免稅是等價交換 免稅是【例題單項選擇題】以下房地產(chǎn)交易行為中,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅的是.2021年A.房地產(chǎn)公司出租別墅B.非營利的基金會將合作建造的房屋轉(zhuǎn)讓C.房地產(chǎn)公司通過國家機關(guān)將其擁有的房屋贈與學(xué)校D.城市居民之間互換自有居住用住房且經(jīng)核實【答案】B二、稅率土地增值稅采用四級超率累進稅率.本稅種的

5、累進依據(jù)為增值額與扣除工程金額之間的比率.【提示】土地增值稅采用四級超率累進稅率,是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種.【建議】記憶土地增值稅的稅率表,測試時有時不提供該稅率表.級數(shù)增值額與扣除工程金額的比率稅率速算扣除系數(shù)%1不超過50%勺局部30%02超過50%100喃局部40%53超過100%200喇局部50%154超過200%勺局部60%35三、應(yīng)稅收入與扣除工程一應(yīng)稅收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益.從形式上看包括 貨幣收入、實物收入和其他收入.非貨幣收入要折合成貨幣金額計入收入總額.【特別提示】2021年5月“營改增后,土地增值稅納稅

6、人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入.適 用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方 法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)工程土地增值稅清算時,按以下方法確定應(yīng)稅收入：土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 +營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入【提示】教材上的土地增值稅納稅申報表與本段表述有矛盾,且與國家稅務(wù)總局發(fā)布的?關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知?稅總函2021309號不一致.【例題單項選擇題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人,2021年4月30日前

7、轉(zhuǎn)讓A工程局部房產(chǎn),取得轉(zhuǎn)讓收入30000萬元；2021年5月1日后轉(zhuǎn)讓A工程局部房產(chǎn),取得含稅收入50000萬元.該工程已達土地增值稅清算條件,該房地產(chǎn)企業(yè)對A工程選擇“簡易征收方式繳納增值稅.該企業(yè)在土地增值稅清算時應(yīng)確認(rèn)收入萬元.A.80000.00B.76190.48C.77619.05D.75045.05【答案】C【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)工程土地增值稅清算時,按以下方法確定應(yīng)稅收入： 土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 + 營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入 =30000+50000 + 1+5% =77619.05 萬元.【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)

8、公司增值稅一般納稅人于2021年6月受讓一宗土地使用權(quán),依據(jù)受讓合同支付政府部門地價款 7000萬元已取得相關(guān)部門的財政票據(jù),當(dāng)月辦妥土地使用證并支付相關(guān)稅費.自2021年7月起至2021年3月末,該房地產(chǎn)開發(fā)公司在受讓土地上開發(fā)建造一棟寫字樓,并銷售建筑面積的80%其余面積出租.依據(jù)銷售合同共計取得含稅銷售收入20000萬元.該公司在土地增值稅清算時確認(rèn)不含稅轉(zhuǎn)讓收入多少萬元？【答案及解析】 該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項稅額=20000-7000 X 80% + 1 + 10% X10%=1309.09 萬元該房地產(chǎn)開發(fā)公司的不含稅轉(zhuǎn)讓收入金額=20000-1309.09=18690.91萬元

9、.二扣除工程重要1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用,計入“取 得土地使用權(quán)所支付的金額中扣除.2 .房地產(chǎn)開發(fā)本錢適用新建房轉(zhuǎn)讓包括土地征用及拆遷補償費土地征用費、耕地占用稅 等、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等.3 .房地產(chǎn)開發(fā)費用適用新建房轉(zhuǎn)讓1納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證實的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+ 取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢X

10、5%X內(nèi)【注意】上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額.超期利息、超標(biāo)利息及罰息不得扣除.2納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證實的包含全部使用自有 資金沒有利息支出的情況允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢X 10%A內(nèi)3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上 述1、2項所述兩種方法.【拓展知識點】土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除.【例題】某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額不含增值稅,下同為1000萬元；房地產(chǎn)

11、開發(fā)本錢為6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金發(fā)生利息支出400萬元能提供金融機構(gòu)貸款證實且可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程合理分?jǐn)?其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該房地產(chǎn)所在地政府規(guī)定能提供金融機構(gòu)貸款證實且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅?其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=400-100 + 1000+6000 X 5%=650萬元.4 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅.教育費附加視同稅金扣除.【糾結(jié)】P432,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的印花稅能否作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？【說明】根據(jù) 2021年12月

12、3日財政部發(fā)布的關(guān)于印發(fā)?增值稅會計處理規(guī)定?的通知財會202122號,全面試行營業(yè)稅改征增值稅后,“營業(yè)稅金及附加科目名稱調(diào)整為“稅金及附加科目,印花稅也在 該科目中核算.因此,印花稅不再列入治理費用,從稅理看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)不存在費用、稅金 雙重扣除的可能性了,應(yīng)該可作為稅金及附加扣除.但由于房地產(chǎn)建設(shè)跨越時間較長,有些工程貫穿“營改增前后,扣與不扣很難一概而論,因此,稅務(wù)機 關(guān)沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅能否單獨扣除作出明確規(guī)定,現(xiàn)實中稅務(wù)機關(guān)一般都延續(xù)執(zhí)行老的不能扣除的 規(guī)定,由此出現(xiàn)政策之間的矛盾. CPA測試命題一般會回避爭議問題,因此考生復(fù)習(xí)時根據(jù)教材掌握即可.考生還要

13、辨析計算土地增值額時可扣除的與轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)有關(guān)稅金的具體規(guī)定.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金扣除政策存在差異：企業(yè)類型轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)口扣除稅金詳細(xì)說明房地戶升 發(fā)企業(yè)城建稅、教育費附加“營改增后,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 為不含增值稅收入,因此轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金 中不必重復(fù)扣除收入中已不包含的增 值稅非房地 產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)1印花稅2城建稅、教育費附加印花稅稅率為0.5 %.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)【說明1】印花稅能否扣除？【說明2地方教育附加能否扣除？5 .財政部規(guī)定的其他扣除工程適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)本錢x 20%【提示】1此項加計

14、扣除僅對 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 轉(zhuǎn)讓新建房有效,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有此項政策；2取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的,不得加計扣除.【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房,與商品房相關(guān)的取得土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)本錢共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)工程計算分?jǐn)偨杩罾ⅲ辉摴こ趟谑≌?guī)定,計征土地增值 稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬元.計算轉(zhuǎn)讓該商品房工程繳納的土地增值稅時,應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除工程的合計金額=10000X10%+20% =3000 萬元.6 .舊房及建筑物的評估價格適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅法規(guī)定,

15、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家 統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金不含增值稅,作為扣除工程金額計征土地增值稅.評估彳格=重置本錢價x成新度折扣率例如,某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)認(rèn)定的重置本錢價為12000萬元,成新度折扣率為70% 那么該辦公樓評估價格 =12000X 70%=8400萬元.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),根據(jù)?條 例?第六條第一、三項規(guī)定的扣除工程的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的 本錢、費用,或者舊房及建筑物的評估價格,

16、可按發(fā)票所載金額并從購置年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除.計算扣除工程時“每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計一年；超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年.對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除,但不作為加計5%勺基數(shù).【提示】契稅的扣除：轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)一一取得土地使用權(quán)時繳納的契稅在“取得土地使用權(quán)支付金額中扣除；轉(zhuǎn)讓存量房不能取得評估價格一一購房時契稅在“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)；轉(zhuǎn)讓存量房能夠取得評估價格一一購房時契稅不得扣除.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價格

17、,又不能提供購房發(fā)票的,稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)?稅收征管法?第 35條的規(guī)定,實行核定征收.對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支 付的金額.【例題】位于縣城的某商貿(mào)公司增值稅一般納稅人2021年12月銷售一棟舊辦公樓,取得含增值稅收入1000萬元,繳納印花稅 0.5萬元.因無法取得評估價格,公司提供了購房發(fā)票,該辦公樓購于2021年1月,購價為600萬元,繳納契稅18萬元能提供契稅完稅憑證.該公司選擇簡易計稅方法計算增值稅,那么該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時,可扣除工程金額的合計數(shù)為多少萬元？【答案及解析】 可扣除工程金額的合計數(shù) =600X 1+5% 4+18+0.5+ 1000-600 + 1+5% X 5%< 5%+3%+2% =740.40 萬元.【特別提示】?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?等規(guī)定的土地增值稅扣除工程涉及的增值稅進項稅額,允許在銷項稅額中計算抵扣的,不計入扣除工程；不允許在銷項稅額中計算抵扣的,可以計入扣除工程.即： 扣除工程中包括不得抵扣的