社區(qū)物業(yè)管理基本知識

1、_社區(qū)物業(yè)管理社區(qū)物業(yè)管理一、社區(qū)管理的基本涵義：所謂社區(qū)管理，就是在一定的社會環(huán)境下，社區(qū)管理組織為了維護(hù)社區(qū)的正常秩序，滿足居民物質(zhì)生活、精神生活等特定需要，通過各種體制、手段、方式等對社區(qū)公共事務(wù)以及自身進(jìn)行的一系列的自我管理和行政管理。二、社區(qū)管理的主要特征：公共性；綜合性；規(guī)范性；具體性三、社區(qū)管理主體1、依據(jù)他們的權(quán)利與社區(qū)的關(guān)系可分為：一類是其權(quán)力產(chǎn)生于社區(qū)，并以社區(qū)公共事務(wù)為取向的各管理主體；一類是指不直接參與社區(qū)活動，但對社區(qū)各管理主體有指導(dǎo)或領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力的組織。2、按照各管理組織的性質(zhì)分為：行政管理系統(tǒng)；社會自治管理系統(tǒng)；生活服務(wù)管理系統(tǒng)四、社區(qū)管理的內(nèi)容社區(qū)內(nèi)的公共事務(wù)五、社

2、區(qū)管理的主要方法：行政方法；經(jīng)濟(jì)方法；法律方法；情感教育方法。六、社區(qū)管理體制與模式：（一）社區(qū)管理體制社區(qū)管理體制是指參與社區(qū)管理的管理主體組織結(jié)構(gòu)、職權(quán)劃分和運行機(jī)制的總稱。（二）社區(qū)管理模式社區(qū)自治模式：社區(qū)主導(dǎo)、居民主動參與、由下而上實施政府主導(dǎo)模式：政府主導(dǎo)、居民響應(yīng)參與、自上而下推行混合模式：政府居民處于雙重主導(dǎo)地位、自上而下及自下而上兩種實施方式并行（三）我國社區(qū)管理模式的創(chuàng)新探索1、上海盧灣區(qū)模式：其特點是權(quán)力重心下移至街道，強(qiáng)化街道辦事處的權(quán)限和職能，使街精品資料_道辦事處成為社區(qū)建設(shè)的管理機(jī)構(gòu)。2、沈陽模式：其特點是理順關(guān)系，明晰社區(qū)責(zé)權(quán)，還權(quán)、轉(zhuǎn)權(quán)、賦權(quán)于社區(qū)，建立了比較

3、系統(tǒng)的社區(qū)內(nèi)部管理體制。3、武漢江漢區(qū)模式：其特點是工作重心下移社區(qū)，以體制的創(chuàng)新推動政府職能的轉(zhuǎn)變。4、寧波海曙區(qū)模式：其特點是構(gòu)建社居委和職業(yè)化社工“選聘分離”的管理體制。5、深圳羅湖模式市場化模式：其特點是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)下，引入市場運作機(jī)制。即政府主導(dǎo)、市場運作、企業(yè)參與、物業(yè)介入。第二章物業(yè)與社區(qū)物業(yè)管理一、物業(yè)1、物業(yè)的概念：專指已進(jìn)入了消費領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品，即已建成并投入使用的各種房屋及與之配套的設(shè)施、設(shè)備和場地。2、物業(yè)的構(gòu)成部分： （ 1）已建成并具有使用功能的各類居住和非居住的建筑物（2 ）與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施（3）相關(guān)場地及內(nèi)部非主干道3、物業(yè)的性質(zhì)：自然屬

4、性 ：二元性、有限性、差異性和多樣性、固定性、永久性和長期性、配套性，社會屬性 ：經(jīng)濟(jì)屬性商品屬性、短缺性、保值、增值性、配套性。法律屬性。4、物業(yè)的分類：（ 1 ）按功能劃分：居住型、非居住型及綜合型（ 2 ）按產(chǎn)權(quán)劃分：國有、集體所有、私有、公私合有、外資及中外合資（ 3 ）按經(jīng)營性質(zhì)劃分：收益性物業(yè)、非收益性物業(yè)5、社區(qū)物業(yè)的特點：（1 ）居住功能單一，相對封閉獨立精品資料_（ 2 ）社區(qū)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，形成相對獨立的社區(qū)文化（ 3 ）社區(qū)居住物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會化（ 4 ）規(guī)劃建設(shè)合理，配套齊全，居住方便二、物業(yè)管理1、現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展：（1 ）傳統(tǒng)意義上的“

5、物業(yè)管理”起源于19 世紀(jì) 60 年代的英國。（2 ）真正意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于19 世紀(jì)最后10 年的美國。（3 ） 20 世紀(jì) 50 年代香港地區(qū)的物業(yè)管理開始起步。（4 ）內(nèi)地對物業(yè)管理的探索始于20 世紀(jì) 80 年代初期。2、物業(yè)管理的概念及特點（社會化專業(yè)化市場化）（ 1 ）物業(yè)管理的概念： 物業(yè)管理就是由物業(yè)管理經(jīng)營專業(yè)機(jī)構(gòu)人員，受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托，依照有關(guān)的法律、法規(guī)，按照合同和契約，運用現(xiàn)代化的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)的手段管理房屋及其附屬設(shè)施，并對房屋周圍的環(huán)境實施有償管理活動的總稱。“三位一體：”管理服務(wù)經(jīng)營3、物業(yè)管理內(nèi)容：服務(wù)內(nèi)容1、常規(guī)性的公共服務(wù)

6、：房屋建筑物的基本管理。房屋設(shè)備、設(shè)施的基本管理。環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。安全防范和消防管理。車輛停放秩序和道路、場地的管理。物業(yè)維修費用和維修基金的賬務(wù)管理。物業(yè)檔案資料的管理。2 、針對性專項服務(wù)3、委托特約服務(wù)經(jīng)營內(nèi)容、社會管理內(nèi)容4、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：（ 1 ）物業(yè)管理的策劃階段：物業(yè)管理的前期介入；制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)精品資料_服務(wù)企業(yè)。（ 2 ）物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段：物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的機(jī)構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制定。（ 3 ）物業(yè)管理的啟動階段：物業(yè)的接管驗收；用戶入住；產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立；首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立

7、。（ 4 ）物業(yè)管理的日常運作階段：日常的綜合服務(wù)與管理；系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。三、社區(qū)物業(yè)管理1.社區(qū)物業(yè)管理的概念：社區(qū)物業(yè)管理是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用現(xiàn)代管理理念及管理手段，依法或依合同對其負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的居民、房屋建筑及其配套的設(shè)備設(shè)施、綠化、交通、治安、環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕、整治及服務(wù)的過程，使社區(qū)內(nèi)的居民有一個優(yōu)美、方便、舒適、安全、安靜的居住環(huán)境。2、社區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)：社區(qū)物業(yè)管理要實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及心理效益的統(tǒng)一。3、社區(qū)物業(yè)管理的特點：（ 1 ）服務(wù)為主，管理重物； （ 2 ） 業(yè)主差異多，管理難度大；（ 3 ）自律是基礎(chǔ)、強(qiáng)制是輔助；（ 4 復(fù)雜性決定權(quán)威性； （

8、5 ） 日趨專業(yè)化；（ 6 ）綜合性特征明顯4、社區(qū)物業(yè)管理的原則： 業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則；依法管理原則；有償服務(wù)原則；狀態(tài)化管理原則；超前管理原則。四、社區(qū)物業(yè)管理模式荷蘭：提前介入的物業(yè)管理德國：一絲不茍的物業(yè)管理俄羅斯：福利型的物業(yè)管理；瑞士： 物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合法國：民主式物業(yè)管理意大利： 互助會式物業(yè)管理日本：一專多能的物業(yè)管理。精品資料_2、我國現(xiàn)有社區(qū)物業(yè)管理模式（ 1 ）以房管為主的管理模式：以房屋管理所為主，對擁有產(chǎn)權(quán)的房屋實現(xiàn)管理。（ 2 ）以街道辦事處為主的管理模式：以街道辦事處為主，具體由居民委員會實施。（ 3 ）以街道為主的三結(jié)合模式： 街道辦事處牽頭

9、， 派出所和開發(fā)商參與， 成立管理委員會。（ 4 ）市場型專業(yè)化管理模式：獨立的、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過投標(biāo)在市場競爭中接管物業(yè)。第三章社區(qū)物業(yè)管理市場第一節(jié)社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)一、市場市場的含義 ： 狹義理解 :市場即在一定的時間、一定的地點進(jìn)行商品交換的場所。廣義理解 :市場是指商品交換和商品買賣關(guān)系的總和。二、物業(yè)管理市場（一）物業(yè)管理市場的概念所謂物業(yè)管理市場，就是圍繞出售和購買以物業(yè)為對象的管理服務(wù)而進(jìn)行的全部交易活動的總和，是物業(yè)管理服務(wù)交換的載體，是權(quán)利轉(zhuǎn)移的“場所”，也是物業(yè)管理交換關(guān)系的總和。（二）物業(yè)管理市場的特點： 1.非所有權(quán)性； 2.“生產(chǎn)”與消費同步性 ； 3.

10、品質(zhì)差異性4.服務(wù)綜合性與連鎖性； 5.需求的伸縮性。（三）物業(yè)管理市場的形成1.物業(yè)的特殊性使物業(yè)管理服務(wù)成為獨立交換對象具備了可能性2.社會對物業(yè)管理服務(wù)需求的日益增加促使了物業(yè)管理市場的形成（四）物業(yè)管理市場的結(jié)構(gòu)1 、物業(yè)管理市場主體是指參與物業(yè)管理市場活動的各種實體，包括個人和組織。精品資料_2 、物業(yè)管理市場客體是指物業(yè)管理市場上被交易的對象或商品，也就是指物業(yè)管理服務(wù)。3 、物業(yè)管理市場環(huán)境是指交換賴以進(jìn)行的一整套制度框架和確立市場運作法則的一系列政策規(guī)定，以及一定的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)環(huán)境。三、社區(qū)物業(yè)管理市場（一）社區(qū)物業(yè)管理市場的概念社區(qū)物業(yè)管理市場主要圍繞住宅物業(yè)市場，是以

11、住宅物業(yè)為主要對象而進(jìn)行的提供和購買物業(yè)管理服務(wù)的全部交易活動的總和。（二）社區(qū)物業(yè)管理市場的特征：1、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)作用對象的特殊性2、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)供給主體的限制性3、社區(qū)物業(yè)管理市場是一個特殊的勞務(wù)市場4、社區(qū)物業(yè)管理市場是一個非完全市場（三）社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)1、社區(qū)物業(yè)管理市場的主體結(jié)構(gòu)：（ 1 ）社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)供給主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)（ 2 ）社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)需求主體社區(qū)住宅物業(yè)的所有者和使用者（ 3 ）社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)媒介主體信息咨詢服務(wù)公司或委托代理公司（ 4 ）社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理主體政府行政管理部門及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會（ 5 ）社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)調(diào)主體社區(qū)管理委員會（或居

12、民委員會）2、社區(qū)物業(yè)管理市場的客體結(jié)構(gòu)（ 1）根據(jù)社區(qū)物業(yè)管理客體的內(nèi)容劃分，可分為房屋維修服務(wù)市場、綠化服務(wù)市場、保安服務(wù)市場、保潔服務(wù)市場和信息服務(wù)市場。（ 2）根據(jù)社區(qū)物業(yè)管理市場客體作用對象投入使用時間的不同，可分為新建社區(qū)物業(yè)管理市場和舊有社區(qū)（存量）物業(yè)管理市場。精品資料_（ 3）根據(jù)物業(yè)的銷售范圍或業(yè)主及使用者的不同劃分，可分為涉外社區(qū)物業(yè)管理市場和國內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理市場。3、社區(qū)物業(yè)管理市場環(huán)形結(jié)構(gòu)：第二節(jié)社區(qū)物業(yè)管理市場中業(yè)主組織的市場運作一、業(yè)主（一）業(yè)主的概念業(yè)主是指物業(yè)的所有人。即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人。業(yè)主分為“獨立所有權(quán)人”和“區(qū)分所有權(quán)人”。（二）建筑物區(qū)

13、分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時， 各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)之間共同關(guān)系所生的成員權(quán)之總稱。（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征： 1復(fù)合性； 2專有所有權(quán)的主導(dǎo)性；3一體性4登記公示性；5權(quán)利主體身份的多重性二、專有所有權(quán)1、內(nèi)涵 ：專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利。2、專有部分范圍的界定：中心說：專有部分的范圍達(dá)到墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線空間說：專有部分僅限于墻壁、地板與天花板所圍成的空間部分最后粉刷表層說：專有部分包含至隔間

14、墻壁、梁、柱等境界部分表層所粉刷的墻面部分折中說（壁心和最后粉刷表層說）：專有部分之范圍依內(nèi)部關(guān)系及外部關(guān)系而定：在區(qū)分所有人相互間對建筑物維持、管理關(guān)系上， 專有部分僅包括墻壁、天花板、地板等境界部分表層所粉刷之部分；在外部關(guān)系（如買賣、保險、稅金）等關(guān)系上，專有部分達(dá)到墻壁、精品資料_天花板、地板等境界部分厚度的中心線。3、專有所有權(quán)的內(nèi)容（ 1 ）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利：所有權(quán)；相鄰使用權(quán)。（ 2 ）區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù)：不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益；維持建筑物存在的義務(wù)；不得隨意變更通過其專有部分的電線、水管、煤氣管道等；遵守公共秩序，維護(hù)住宅

15、區(qū)的安全與衛(wèi)生。三、共有所有權(quán)1、內(nèi)涵 ：共有所有權(quán)，或稱共用部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。共用部分的范圍包括法定的共用部分和約定的共用部分。2、相關(guān)法規(guī)中共用部分的界定：（ 1 ）物權(quán)法的規(guī)定：道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房車位、車庫（ 2 ）物業(yè)管理條例的規(guī)定：3、共有所有權(quán)的內(nèi)容：（1 ）區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有人的權(quán)利對共用部分的使用權(quán)，這是建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的一項基本權(quán)利。收益權(quán)。對共有部分的單純的修復(fù)和修繕改良權(quán)。（2 ）區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人

16、的義務(wù)按共用部分的本來用途使用共用部分。分擔(dān)共同的費用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。四、成員權(quán)精品資料_1、內(nèi)涵 ：成員權(quán)亦稱為構(gòu)成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分割的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利，也要承擔(dān)一定的義務(wù)。2、成員權(quán)的內(nèi)容（1 ）成員權(quán)人的權(quán)利包括：表決權(quán)；參與制定規(guī)約權(quán)；選聘和解聘管理者的權(quán)利；請求權(quán)。（ 2 ）成員權(quán)人的義務(wù)包括：執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體所作出的決議；遵守管理規(guī)約的義務(wù)；接受管理者管理的義務(wù)。五、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1 、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服

17、務(wù)； （二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2 、業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的

18、規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。六、業(yè)主大會概述內(nèi)涵： 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護(hù)精品資料_物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。（一）業(yè)主大會的召開1 首次業(yè)主大會：第一次業(yè)主大會在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時，由政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，由業(yè)主按法定程序和形式召開。2、業(yè)主大會定期會議：業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。3、業(yè)主大會臨時會議：

19、有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：（ 1 ） 20% 以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議；（ 2 ）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理的；（二） 業(yè)主大會的職責(zé)1、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；2、制定和修改管理規(guī)約；3 、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；4 、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5、籌集和使用專項維修資金；6、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。2003 年物業(yè)管理條例規(guī)定：業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1 2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則， 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)

20、籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2 3以上通過。2007 年物業(yè)管理條例規(guī)定：業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項籌集和使用專項維修資金和第（六） 項改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意； 決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（1 ）表決比例的變化：特別多數(shù)變成普通多數(shù)。精品資料_（ 2 ）標(biāo)準(zhǔn)的增加：房屋建筑面積及對應(yīng)的投票權(quán)數(shù)改為專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且人數(shù)也要超過半數(shù)（三）召開業(yè)主大會的程序和形式1.召開業(yè)主大

21、會的程序(1) 由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主大會籌備情況；(2) 由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員會候選人情況，同時候選人本人進(jìn)行自我介紹；(3)審議、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；(4) 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；(5) 審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的重大事項。2.業(yè)主大會會議召開的形式業(yè)主大會會議召開的形式包括兩種：（集體討論、書面征求）（四）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則1 、管理規(guī)約：指由全體業(yè)主承諾的并對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。2 、管理規(guī)約所應(yīng)包括的主要內(nèi)容：物業(yè)名稱、地點、面積及戶數(shù)；公共場所及公用設(shè)施狀況； 業(yè)主大會的召集

22、程序及決定物業(yè)重大事項的方式；業(yè)主使用其物業(yè)和公共場所、公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；物業(yè)管理中維修、養(yǎng)護(hù)及管理等各項費用的繳納；業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反管理規(guī)約的責(zé)任。3、業(yè)主大會議事規(guī)則：業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。七、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。精品資料_（二）業(yè)主委員會的產(chǎn)生1 、符合條件的物業(yè)，業(yè)主召開首次業(yè)

23、主大會，選舉成立業(yè)主委員會。2 、業(yè)主委員會的產(chǎn)生按照自愿報名和業(yè)主推薦相結(jié)合，選舉產(chǎn)生的程序和公平、公正、公開的原則進(jìn)行。3 、業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5 年。4 、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30 日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。（三）業(yè)主委員會的組織1、業(yè)主委員會主任、副主任2 、負(fù)責(zé)處理本會日常事務(wù)的執(zhí)行秘書3、業(yè)主委員會委員為兼職，主任可以為專職或兼職4、業(yè)主委員會主任罷免與補(bǔ)選（四）業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會會議包括例會和特別會議兩種1、例會：是常規(guī)會議，每3 個月至少舉行一次。有三分之一以上的委員提議或主任、副主

24、任認(rèn)為有必要時，可召開特別會議。2、會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，會議進(jìn)行表決時，每一委員有一票表決權(quán)（五）業(yè)主委員會的職責(zé)業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。精品資料_第三節(jié)社區(qū)物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實體。（一）物業(yè)管理公司是獨立

25、的企業(yè)法人（二）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)（三）物業(yè)管理公司承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門的城市管理的職能二、物業(yè)管理公司的類型（一）按存在形式劃分：有獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類（二）按服務(wù)范圍劃分：有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類（三） 按管理層次劃分：可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司（四）按企業(yè)資質(zhì)劃分：一二三級物業(yè)管理公司三、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批（一）物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件1、 對物業(yè)管理的經(jīng)營者的資質(zhì)進(jìn)行管理，是保證物業(yè)管理市場秩序的前提。物業(yè)管理條例第32 條規(guī)定：“國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度?！?/p>

26、2、物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括：（ 1 ）有符合國家規(guī)定的注冊資本。（ 2 ）有與其從事的物業(yè)管理活動相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員。（ 3 ）有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。精品資料_省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證

27、書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。四、物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)1 、物業(yè)管理公司的權(quán)利1.根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定物業(yè)管理辦法；2. 依照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法對物業(yè)實施管理；3.依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費；4.有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；5.有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；6.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；7.可以實行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費。2、物業(yè)管理公司的義務(wù)1. 履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營；2.接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人的監(jiān)督；3.重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)；4.接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)； 5.至少每 6 個月應(yīng)向全

28、體業(yè)主公布一次管理費用收支賬目；6.提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化；7.發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報告；8.物業(yè)服務(wù)合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)。五、物業(yè)管理公司與相關(guān)部門和組織的關(guān)系1、與政府行政主管部門的關(guān)系物業(yè)所在地政府行政主管部門對物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)， 物業(yè)管理公司應(yīng)接受其指導(dǎo)，但政府行政主管部門不直接介入物業(yè)管理過程中具體的業(yè)務(wù)工作，是一種間接管理。2 、與屬地街道辦事處(或居委會 )的關(guān)系物業(yè)管理公司應(yīng)與其保持密切的聯(lián)系，互相配合，互相支持，構(gòu)成高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。3、與專業(yè)管理公司的關(guān)系專業(yè)公

29、司就是為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專門機(jī)構(gòu)。具體的精品資料_管理操作，一切按經(jīng)濟(jì)合同辦事。4、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關(guān)系（ 1 ）業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司是一種合同關(guān)系。 （ 2）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是獨立運作、互不干擾的主體。 （3）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會在工作上是合作關(guān)系。六、物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置1、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求：它設(shè)置必須滿足以下三個基本要素：（ 1）具備服務(wù)性功能（ 2 ）充分發(fā)揮員工的潛能（ 3）效率與效益2、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實現(xiàn)公司的總目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則：A 目標(biāo)原則B 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與

30、分級管理原則C 分工協(xié)作原則D 責(zé)權(quán)對應(yīng)原則E 有效管理幅度原則3 、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的程序（ 1）確定公司性質(zhì)（2）進(jìn)行外圍調(diào)研（3 ）對各部門工作進(jìn)行定位（4 ）擬定內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置草圖（5）擬定部門職責(zé)與崗位（6 ）討論、修正和審批組織機(jī)構(gòu)設(shè)計（7）招聘和安排工作人員4、物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置模式目前物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架主要有：（ 1 ） 直線制企業(yè)的各級組織機(jī)構(gòu)從上到下實行垂直領(lǐng)導(dǎo)， 各級主管人員對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)專門的職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作（2 ）直線職能制特點：A 垂直指揮職能 +專業(yè)管理職能B 在各級領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)或人員C 一般的

31、大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式（ 3 ）職能制：職能制適合與規(guī)模不是很大但管理難度較高的物業(yè)服務(wù)項目（ 4 ）矩陣式管理構(gòu)架其特點：精品資料_1 在同一組織中既設(shè)置縱向職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；2 參加項目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項目組的領(lǐng)導(dǎo)。（ 4）事業(yè)部制特點：（ 1 ）管理按內(nèi)容和專業(yè)的不同，建立獨立事業(yè)部；（ 2 ）每個事業(yè)部在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實行獨立核算、獨立經(jīng)營，對總公司負(fù)有完成利潤的責(zé)任，且有經(jīng)營自主權(quán)。適用范圍：大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)5、物業(yè)管理公司的崗位設(shè)置與職責(zé)分工一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理管理層、職能部門層、 下屬企業(yè)及管理處

32、等三個層級的組織形式。通常物業(yè)管理公司內(nèi)部崗位設(shè)置如下圖：（ 1 ）經(jīng)理部：經(jīng)理部是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu)。一般設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名。（ 2 ）辦公室：（ 3 ）財務(wù)部：（ 4 ）工程部：工程部是物業(yè)管理公司的一個重要的技術(shù)部門，主要負(fù)責(zé)各類房屋及各類設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)。監(jiān)督裝修管理、維修工程的外派及監(jiān)管等（ 5 ）管理部：（ 6 ）經(jīng)營部：七、物業(yè)管理公司競爭策略物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不同發(fā)展時期競爭策略的選擇不同：低成本競爭策略差異化競爭略品牌策略1、品牌戰(zhàn)略所謂物業(yè)管理品牌，就是要在服務(wù)理念、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)品種、服務(wù)深度、服務(wù)范圍等方面形成優(yōu)勢，通過服務(wù)得到業(yè)主對企業(yè)的認(rèn)可，從而贏得更多的

33、物業(yè)管理市場份額， 它是管理服務(wù)水平與質(zhì)量的標(biāo)志，也是持久的高質(zhì)量的服務(wù)升華形成的一種信譽和品質(zhì)象征。品牌經(jīng)營是目前物業(yè)管理的新軸心。第四節(jié)社區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)概述一、物業(yè)管理招投標(biāo)的基本概念精品資料_1、物業(yè)管理招標(biāo) :是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（業(yè)主委員會），在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的過程。2、物業(yè)管理投標(biāo):是指符合招標(biāo)文件要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動。3、物業(yè)管理招投標(biāo)實

34、質(zhì)：是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式，是物業(yè)管理市場化的主要措施。二、物業(yè)管理招標(biāo)的主要方式：公開招標(biāo)；邀請招標(biāo)；協(xié)議招標(biāo)三、物業(yè)管理招投標(biāo)原則：公平原則；公正原則；合理原則四、物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制1、物業(yè)管理招標(biāo)文件是指物業(yè)管理招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的指導(dǎo)投標(biāo)工作的規(guī)范性文件, 是投標(biāo)單位編制標(biāo)書.進(jìn)行投標(biāo) ,招標(biāo)單位評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同的共同基礎(chǔ)。2、招標(biāo)文件的內(nèi)容：招標(biāo)單位基本情況；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求.對投標(biāo)企業(yè)的基本要求投標(biāo)書應(yīng)包括的基本內(nèi)容管理總體構(gòu)想；評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法招標(biāo)活動方案；物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明3、招標(biāo)備案的內(nèi)容：（ 1 ）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目建設(shè)的土地、規(guī)劃建設(shè)、施工許

35、可等政府批件；（ 2 ）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；（ 3）招標(biāo)文件； （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。4、物業(yè)管理投標(biāo)程序：購買閱讀招標(biāo)文件；考察物業(yè)現(xiàn)場；制定管理方法及服務(wù)內(nèi)容并測算工作量；制定資金計劃；標(biāo)價試算；編制標(biāo)書；封送標(biāo)書。精品資料_5、投標(biāo)書的內(nèi)容：1.標(biāo)書封面2.標(biāo)書的序3. 標(biāo)書目錄4.標(biāo)書正文5.附件具體內(nèi)容一般包括：公司簡介；擬采取的管理方式和工作計劃；物業(yè)管理規(guī)章制度物業(yè)管理費用；開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)6、開標(biāo)所謂開標(biāo)是指招標(biāo)單位在預(yù)先規(guī)定的時間里，將各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件正式啟封揭曉。具體程序是：1.宣布評委會成員;2.招標(biāo)單位法人代表講話;3.宣布事項 ;4.公證人員當(dāng)場驗

36、證投標(biāo)函;5.評標(biāo)委唱標(biāo)。7 、評標(biāo)所謂評標(biāo)是指在評標(biāo)委員會的組織下，由招標(biāo)委員會選擇標(biāo)價較低，資信條件較好的投標(biāo)公司進(jìn)入合同簽訂談判過程。8 、定標(biāo)定標(biāo)是指在評標(biāo)委員會對所有招標(biāo)文件進(jìn)行篩選評定后，將由招標(biāo)人通過再次評審最終選擇確定中標(biāo)人的活動。招標(biāo)人在投標(biāo)有效期截止時限30 日前確定中標(biāo)人。9、物業(yè)服務(wù)合同：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30 日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第四章社區(qū)物業(yè)管理前期介入及接管入住第一節(jié)社區(qū)物

37、業(yè)管理前期介入一、社區(qū)物業(yè)管理前期介入的概念社區(qū)物業(yè)管理前期介入，通常是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。（一）物業(yè)管理前期介入的必要性1.物業(yè)管理前期介入能在房地產(chǎn)開發(fā)中更為有效地考慮用戶呼聲和市場需求精品資料_2.物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷售：提高價格20% 30%3.根據(jù)過去的操作情況調(diào)整未來的行為（二）、物業(yè)管理前期介入的意義1有利于優(yōu)化設(shè)計，減少返工，防止后遺癥2有利于全面了解所管社區(qū)物業(yè)3有利于為后期管理工作做好鋪墊4有利于維護(hù)物業(yè)管理公司的良好形象二、物業(yè)管理前期介入可行性研究（

38、一）經(jīng)濟(jì)效益可行性1.從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來分析2.從物業(yè)管理公司的角度分析3 從社會總體的角度綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的前期介入是可行的。（二）技術(shù)力量1.長期介入人員為 23 人，由管理員、結(jié)構(gòu)工程師，設(shè)備工程師組成。長期介入人員從項目一開始就進(jìn)入角色，一直到項目結(jié)束，參與項目全過程。2. 短期介入人員為 34 人，由公司經(jīng)理部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。主要是定期或不定期地進(jìn)入角色，參與早期檢查、幫助、指導(dǎo)長期介入的人員的工作。正是通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。（三）政府法律制度1. 制訂有關(guān)物業(yè)管理前期介入的一些法律、法規(guī)、制度2.

39、政府委托行業(yè)協(xié)會成立監(jiān)督機(jī)構(gòu)， 對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行監(jiān)督， 保證前期介入的進(jìn)行。三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容1、立項決策階段：（1 ）介入形式向物業(yè)建設(shè)單位及其聘請的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供專業(yè)咨詢意見（選址、 投資額、精品資料_目標(biāo)市場、市場定位等），同時，對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體規(guī)劃。（ 2 ）主要工作內(nèi)容根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計物業(yè)管理框架性方案。2、規(guī)劃設(shè)計階段（ 1 ）介入形式參與各項規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、 增值等角度， 對設(shè)計方案提出意見或建議， 從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風(fēng)險；減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。（ 2 ）主要工作內(nèi)容就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；就物業(yè)環(huán)境設(shè)計，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見及建議；提供設(shè)備、設(shè)施的