房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查模板

1、_“項目名稱”房地產(chǎn)融資項目盡職調(diào)查報告模板申請企業(yè)名稱融資金額融資期限總息費(fèi)率業(yè)務(wù)類型：抵押質(zhì)押其他主要擔(dān)保條件業(yè)務(wù)團(tuán)隊精品資料_盡職調(diào)查聲明我們在此聲明與保證： 本報告是按照 XXXXX 有限公司盡職調(diào)查規(guī)范 要求和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點(diǎn)設(shè)計交易模式、制定方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。盡調(diào)人員：調(diào)查日期：年月日協(xié)助盡調(diào)人員：協(xié)助調(diào)查日期：年月日精品資料_目錄一、項目背景6二、方案與風(fēng)控措施6（一

2、）基本要素6（二）交易結(jié)構(gòu)61 、項目的進(jìn)入62 、項目的退出63 、項目公司的管理6（三）風(fēng)控措施6三、交易對手6（一）申請人 /項目公司71 、基本情況及歷史沿革72 、申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)73 、組織結(jié)構(gòu)74 、高管層情況介紹75 、經(jīng)營情況調(diào)查7（二）控股股東 /實際控制人7（三）項目公司財務(wù)狀況71 、項目公司稅收政策72 、項目公司財務(wù)信息8精品資料_（四）項目公司征信情況12四、融資項目13（一）項目基本情況131 、項目概況及現(xiàn)狀132 、控規(guī)指標(biāo)143 、開發(fā)計劃154 、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹16（二）項目市場情況171 、項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況172 、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)

3、市場總體情況173 、項目市場情況17（三）項目分析181 、總投資182 、建設(shè)成本預(yù)測223 、項目銷售預(yù)測224 、項目財務(wù)效益評估235 、盈虧平衡分析24五、項目綜合評價241 、客戶定位242 、項目 SWOT 分析24六、還款來源24精品資料_1 、還款來源介紹242 、項目現(xiàn)金流分析24七、風(fēng)險評估25八、結(jié)論及建議25九、項目資料附件列表25精品資料_一、項目背景二、方案與風(fēng)控措施（一） 基本要素融資申請人：融資項目名稱：申請融資金額：融資期限：融資用途：融資方式：融資息費(fèi)成本：還本付息方式：（二） 交易結(jié)構(gòu)1、項目的進(jìn)入2、項目的退出3、項目公司的管理（三） 風(fēng)控措施三、交

4、易對手精品資料_（一） 申請人 /項目公司1、基本情況及歷史沿革2、申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)（以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實際控制人）3、組織結(jié)構(gòu)4、高管層情況介紹（法定代表人、財務(wù)總監(jiān)以及項目負(fù)責(zé)人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學(xué)校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記錄）5、經(jīng)營情況調(diào)查（二） 控股股東 /實際控制人對于控股股東 :重點(diǎn)介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)項目情況、是否多元化經(jīng)營、是否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對項目追加投入（資本公積及其他應(yīng)付款），比照原始積累，進(jìn)行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2

5、、如存在多元化經(jīng)營情況，要進(jìn)一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對公司經(jīng)營的貢獻(xiàn)程度）。（三） 項目公司財務(wù)狀況1、項目公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅土地使用稅精品資料_土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅 /費(fèi)企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）地方教育費(fèi)附加施工合同印花稅購房合同印花稅2、項目公司財務(wù)信息列示項目公司近三年及最近一期的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，并對報表中的重點(diǎn)科目進(jìn)行詳細(xì)說明。應(yīng)在現(xiàn)場查閱借款方會計憑證和相關(guān)賬目的前提下，認(rèn)真核實各相關(guān)會計科目的財務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對應(yīng)的會計科目明細(xì)表。精品資料_（1）預(yù)付

6、賬款按照分期、分項目匯總列示明細(xì)分類金額付款時間 /期間按照同期、同項目，不同的收款單位列示明細(xì)一期收款單位付款金額付款時間 /期間二期（2）存貨按照分期、分項目匯總列示明細(xì)分類金額付款時間 /期間按照同期、同項目，不同的對方單位列示明細(xì)一期科目收款單位付款金額付款時間 /期間土地出讓金及契稅精品資料_拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)二期精品資料_往來款明細(xì)表報表科目金額款項性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系歸還時間（是否關(guān)聯(lián)公司）應(yīng)收賬款合計其他應(yīng)收款合計應(yīng)付賬款合計其他應(yīng)付款合計精品資料_短期借款明細(xì)表借款方借款金額貸款方借款期限借款方式抵押物信息擔(dān)保方（四） 項目公司征信情況1、查詢?nèi)嗣胥y

7、行征信系統(tǒng)；2、查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、通過查閱報刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報告和上網(wǎng)查詢等方式。（如有負(fù)面信息，應(yīng)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查核實，并予以說明。）精品資料_四、融資項目（一） 項目基本情況1、項目概況及現(xiàn)狀項目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積（包括土地面積、規(guī)劃用地面積），業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容（如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部分的情況介紹，包括不限于（在項目中的位置，期數(shù)，土地面積，建筑面積，各建筑用途的建筑面積，商業(yè)部分需要分層寫明面積，未來定位等，車位需要確認(rèn)地下車位個數(shù)，地上不用計算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫總層建筑面積主力戶型主力戶物業(yè)類型所在樓層備注數(shù)

8、（平方米）面積型比例高層住宅25-1000040-6070%簡裝多層住宅-毛坯花園洋房-疊拼別墅-獨(dú)棟別墅-寫字樓-層高 4米1500層高 6米2300層高 4米商業(yè)434004500精品資料_地下車位90 個-2其他用房合計2、控規(guī)指標(biāo)項目基本控規(guī)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱一期指標(biāo)二期指標(biāo)單位1總用地面積m21.1道路及公共用地面積m21.2建設(shè)用地面積m22綠地率3建筑密度4建筑高度4 規(guī)劃容積率5總建筑面積m25.1地上建筑面積m25.1.1住 宅m25.1.1.1住宅m25.1.1.2=90 m25.1.1.3(90 ， 120 )5.1.1.4 1205.1.2商業(yè)精品資料_項目基本控規(guī)指標(biāo)

9、表寫字樓廉租房、保障房5.2地下建筑面積m25.2.1車位個5.2.2商業(yè)m25.2.3人防m(xù)23、開發(fā)計劃完成時間序號節(jié)點(diǎn)名稱一期二期1 取得土地使用證2 設(shè)計單位確定3 概念設(shè)計完成4 規(guī)劃設(shè)計報批文本完成5 取得規(guī)劃用地使用許可證6 擴(kuò)初設(shè)計完成7 施工報建圖完成8 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證9 全套施工圖完成10 總包單位確定（招標(biāo)）11 取得施工許可證精品資料_完成時間序號節(jié)點(diǎn)名稱一期二期12 景觀施工圖完成13 基礎(chǔ)施工至± 0.00014 售樓處建成15 達(dá)到預(yù)售條件16 取得預(yù)售許可證17 樣板間開發(fā)時間18 主體結(jié)構(gòu)封頂21 外立面裝飾工程完成22 室內(nèi)裝飾工程完成23

10、 安裝工程及調(diào)試完成24 室外配套、園建完成25 竣工備案時間26 預(yù)驗收時間27 竣工驗收完成28 交房時間4、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹項目實施單位規(guī)劃設(shè)計單位建筑設(shè)計單位施工總承包商精品資料_監(jiān)理單位（二） 項目市場情況1、項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況人口總量、 CPI 在全省排名以及人均收入情況2、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況包括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場銷售情況3、項目市場情況（1）項目區(qū)域交通情況（附位置圖）（2）項目配套設(shè)施情況（3）周邊主要土地成交情況（4）周邊競爭項目分析樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價產(chǎn)品備案價格開盤時間銷售情況精品資料_數(shù)據(jù)來源土地周邊成交情

11、況（純土地情況）土地面土地位置容積率土地用途成交價樓面地價地面地價成交 /叫價時間積（三）項目分析對于我公司只介入分期開發(fā)的項目中的某一期項目的情況，還應(yīng)具體分析我司介入該期項目的資金運(yùn)用與來源的情況。1、總投資1）總投資測算借款期總建筑面積：可售面積：可售面積：已投入 (萬按總建筑面按可售面積單項目名稱投資額元)未投入 (萬元 )積單價 (元 )價(元)精品資料_開發(fā)成本土地費(fèi)用政府行政事業(yè)性收費(fèi)前期工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)（分住宅、商業(yè)、寫字樓）其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)其他工程費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)管理費(fèi)用（列明：取費(fèi)依據(jù)）財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用（列明：取費(fèi)依精品資料

12、_據(jù)）其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用項目總投資2）總投資資金來源構(gòu)成序號項目金額（萬元）1自有資金2融資籌資3銷售收入4政府補(bǔ)助合計資金流入序號項目金額（萬元）占總投資比例總投資自有資金1（注冊資本及資本公積）2信托貸款3銀行貸款4我司貸款精品資料_序號項目金額（萬元）占總投資比例5其他借款6銷售回款3）已投入資金來源及合理性分析此處按照工程形象進(jìn)度、 施工合同約定的付款進(jìn)度和單方合理成本對開發(fā)商在建工程進(jìn)行逐棟測算，加計后與最近一期財務(wù)報表中的資產(chǎn)科目進(jìn)行比對，確認(rèn)已投入資金的真實性。須附上每棟建筑的照片。）對于支付的拆遷成本，獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；獲取開發(fā)商制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)

13、地政策和市場水平進(jìn)行對比，分析其合理性；當(dāng)必要并可行時，從拆遷名單里隨機(jī)抽取拆遷戶進(jìn)行訪問，確認(rèn)拆遷成本支付的真實性；將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報告中，并準(zhǔn)備向風(fēng)控提供所獲取的原始文件資料。需披露在拆遷過程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項目建設(shè)進(jìn)度的其他事項。4）融資額度的合理性分析此處列明在項目可獲其他重大資金來源例如預(yù)售回款之前的各項用資明細(xì)。精品資料_在建筑安裝工程費(fèi)方面，須按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安成本）和建至可預(yù)售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進(jìn)度（若尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例）來進(jìn)行資金需求合理性匡算，將計算過程和結(jié)果進(jìn)行列示。對于超出合理需求的，須對真實用

14、途進(jìn)行徹底的調(diào)查和說明。2、 建設(shè)成本預(yù)測測算前提條件： (各項費(fèi)用假設(shè)占比 )， 見（附表一）。3、 項目銷售預(yù)測測算前提條件： (分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)及依據(jù)、價格假設(shè)及依據(jù)等)1）銷售方案2）銷售預(yù)測（附表二）業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計單價總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店車庫 /地下車位精品資料_4、項目財務(wù)效益評估成本利潤表科目金額 (萬元 )可售面積單方(元 /平方米 )1.銷售收入2.銷售成本3.期間費(fèi)用營銷費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.銷售稅費(fèi)土地增值稅營業(yè)稅及附加5.銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計7.企業(yè)所得稅8.營業(yè)凈利潤經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：銷售凈利率投資利潤率項目投資財務(wù)評價指標(biāo)精

15、品資料_項目總投資項目總收入項目資金峰值股本投資項目稅前利潤項目稅后凈利潤銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)5、盈虧平衡分析（1）當(dāng)銷售利潤為零時的銷售單價（假定銷售比例不變）；（2）當(dāng)銷售利潤為零時的銷售比例（假設(shè)銷售單價不變）五、項目綜合評價1、客戶定位2、項目 SWOT 分析優(yōu)勢（ S）劣勢（ W）機(jī)會（ O）威脅（ T）項目 SWOT 結(jié)論六、還款來源1、還款來源介紹2、項目現(xiàn)金流分析（1）正常情況下的現(xiàn)金流業(yè)態(tài)借款期內(nèi)銷售面積銷售單價借款期內(nèi)銷售周期去化率精品資料_累計凈現(xiàn)金流（2）壓力測試下的現(xiàn)金流A、在銷售進(jìn)度不變的情況下，假設(shè)銷售單價下降5% 、10% 、20% 時對該

16、項目的影響；B、在銷售單價不變的情況下，假設(shè)銷售成本增加5% 、10% 和 20% 對該項目的影響七、風(fēng)險評估八、結(jié)論及建議九、項目資料附件列表精品資料_附表一：建筑成本測算201201201201201201201序測算金額2012子項名稱3334444號（萬元）Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3一土地費(fèi)用-1 地價款及市政配套費(fèi)2 合作款項3 紅線外市政設(shè)施費(fèi)4 拆遷補(bǔ)償費(fèi)市政配套設(shè)施的其他5支出二政府行政事業(yè)性收費(fèi)-1 報批報建費(fèi)2 增容費(fèi)三前期工程準(zhǔn)備費(fèi)-1 勘測丈量費(fèi)2 規(guī)劃設(shè)計可研費(fèi)3 三通一平費(fèi)其中：臨時道路臨時用電臨時用水場地平整精品資料_4 臨時設(shè)施費(fèi)5 其他支出主體建筑（裝修

17、）工四-程費(fèi)1 地基與基礎(chǔ)工程2 地下結(jié)構(gòu)及粗裝修3 地上結(jié)構(gòu)及粗裝修4 門窗工程5 室外精裝修6 室內(nèi)精裝修7 其他五主體安裝工程費(fèi)-室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)1備2 室內(nèi)空調(diào)、電梯設(shè)備3 消防系統(tǒng)4 弱電（智能化）系統(tǒng)地下室停車場導(dǎo)引系5統(tǒng)6 其他設(shè)備六社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)-1 室外給排水系統(tǒng)費(fèi)精品資料_2 室外采暖系統(tǒng)費(fèi)3 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)室外高低壓電力系統(tǒng)4費(fèi)5 室外消防系統(tǒng)費(fèi)室外通訊、有線電視6系統(tǒng)費(fèi)七園林環(huán)境工程費(fèi)-1 環(huán)境設(shè)計費(fèi)2 綠化建設(shè)費(fèi)3 建筑小品4 道路及廣場建造費(fèi)5 大門圍墻建造費(fèi)6 室外照明7 樓體泛光8 標(biāo)識系統(tǒng)制作9 室外零星設(shè)施八配套設(shè)施費(fèi)-1 物業(yè)服務(wù)用房2 業(yè)主會所3 幼兒

18、園4 學(xué)校精品資料_5 兒童游樂設(shè)施6 環(huán)衛(wèi)設(shè)施7 運(yùn)動設(shè)施8 超市（配套商業(yè)設(shè)施）9 其他支出九開發(fā)間接費(fèi)-1 工程管理費(fèi)十其他建設(shè)工程支出-1 工程監(jiān)理2 工程造價顧問咨詢3 物業(yè)服務(wù)啟動費(fèi)4 資本化利息5 其他支出成本合計-精品資料_附表二：銷售預(yù)測表201220132014融資Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3后銷售面積銷售比例住宅銷售均價（元）銷售收入（萬元）銷售面積銷售比例寫字樓銷售均價（元）銷售收入（萬元）銷售數(shù)量銷售比例商業(yè)銷售均價（元）銷售收入（萬元）銷售數(shù)量車位銷售比例 銷售均價（元）銷售收入（萬元）注解：對投資項目未來銷售預(yù)測的方法。1.參考前期銷售進(jìn)度和價格。精品資料_2.參考周邊類似樓盤的銷售進(jìn)度和價格3.結(jié)合當(dāng)?shù)刭彿咳后w辦理全款和按揭的比例，并考慮銀行按揭款回款的情況。4.結(jié)合本項目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實力，以當(dāng)?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往年度其他可比項目的整體銷售收入作為本項目未來銷售預(yù)測的參考。精品資料_附表三：現(xiàn)金流量表2012201320