簽訂房屋買賣合同注意事項

1、簽訂房屋買賣合同注意事項“一房二賣” 、“定金退還” 、“房屋無法過戶” 、“戶口無 法遷出”及“學區(qū)房”等問題在二手房買賣糾紛中所占比例 最高。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其原因就 在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、 約定不明確所致。 因為買賣雙方所簽訂的房屋買賣合同絕大部分都來自于中 介公司的或者網(wǎng)上的范本，而這類格式性合同的內(nèi)容或多或 少都會存在一些問題。俗話說： “授人以魚不如授人以漁” 筆者希望通過對“房屋買賣合同”粗淺的剖析，能夠教會大 家如何正確的簽訂“房屋買賣合同”并達到防患于未然的目 的。由于篇幅有限，筆者只能就重點問題進行講解，難免有 所疏漏，還望大家多多諒解

2、。一、簽訂合同前應當注意的事項1、核對房屋所有權(quán)證 （以下簡稱“房證” ）上的房 屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對“房證” 與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。法律風險提示：仔細核對上述信息可以盡量避免無處分 權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等 情形的發(fā)生。2、 核實房產(chǎn)證上共有情況是“單獨所有”還是“共同 所有”。 （注：一些時間比較久的“老房證”上并未記載房屋 產(chǎn)權(quán)的共有情況，需要親自核實）法律風險提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就 簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對方同意而擅 自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方 的財產(chǎn)共有

3、權(quán)，極有可能被認定為房屋買賣合同無效，從而 引發(fā)不必要的爭端。律師支招：當該房屋是“共同所有”時，買方一定要調(diào) 查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給 第三人的情形，是否存在被司法機關(guān)查封等限制過戶的情形。法律風險提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分 銀行貸款尚未還清，是無法完成過戶手續(xù)的，只有在償還全 部貸款并解除抵押的情況下才能過戶。如果買方在房屋不能 過戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無法過戶”或 者是“一房二賣”的法律風險。也許有的人會說：“房子雖 然沒過戶，但是我都搬進去住了好幾年了，這樣應該沒什么 問題了吧？” 答

4、案是否定的， 因為房屋不同于其他一般商品， 房屋的所有權(quán)以登記為準。如果該房屋未經(jīng)過戶登記，從法 律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風險之大顯而易見。法律依據(jù)： 物權(quán)法第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變 更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生 效力。律師支招：如何才能避免此類問題的發(fā)生呢？一方面， 買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán) 屬登記信息（俗稱“查檔” ），親自確認該房屋不存在影響房 屋過戶的情形，順便還可以確認一下房產(chǎn)證的真?zhèn)巍Ａ硪环?面，如果無法確認該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的 承諾而交付房款。 （至于房屋解貸的方法， 后文有詳細敘述）4、確認該房屋是否

5、存在租賃給他人的情形。法律風險提示：很多買方都比較重視房屋過戶、交付等 重要問題，而往往忽略一些細節(jié)問題。 例如： 如果該房屋存 在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻 無法入住的局面。原因就在于，我國合同法遵循“買賣不破 租賃”原則，簡而言之就是： “房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后， 原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無權(quán)要 求承租人搬出去” 。再加上賣方在出售該房屋時，原承租人 還享有在同等條件下的“優(yōu)先購買權(quán)” ，如果處理不當，極 易引發(fā)不必要的糾紛。律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況， 再決定是否購買，如果打算購買已經(jīng)租賃出去的房子，最好 讓房主提供一份

6、該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承 租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購買權(quán)”即可。5、買方要睜大雙眼謹防“定金”陷阱，支付大額定金 前一定要三思而后行， 因為一旦預先支付數(shù)額較大的 “定金” 非常容易喪失主動權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地?！娟P(guān)鍵詞：定金】（1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？ 是指房屋買賣合同的雙方當事人為了確保合同的履行， 在尚未簽訂合同前由買方預先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔保。（2）房屋買賣合同里的“定金”有什么用？ 該“定金”作為一種擔保，當給付定金的一方（買方） 不履行合同時，無權(quán)要求賣方退還定金；當收受定金的一方 （賣方）不履行約定的內(nèi)容時，

7、應雙倍返還定金。范例：甲乙簽訂了一份50萬元的房屋買賣合同，乙支 支付甲5萬元定金。如果乙不履行約定的內(nèi)容，則無權(quán)要求 甲退還該5萬元定金。如果甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍 返還乙10萬元。（3）交付定金時需注意的事項。1該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當事人約定，但不 得超過房屋總價款的20%，超過的部分， 人民法院不予支持。范例：甲乙簽訂了一份50萬元的買賣合同，最多只能 約定10萬元的定金，超過10萬元的部分不適用定金的相關(guān) 法律規(guī)定。2不要將“定金”寫成“訂金” ，雖然只是一字之差， 但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。法律風險提示： “定金”在二手房買賣過程中很常見， 現(xiàn)實

8、生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來，那都是 相當困難的，因為這小小的“定金”里邊可是大有門道。也 許有的人會產(chǎn)生疑問： “如果交易失敗，是由于賣方或者中 介的原因所致，那么定金能退回來嗎？”答案是：不一定！ 大家看了下面這兩個小例子就會明白“定金”的水到底有多 深了例一：如果賣方或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實信 息，很容易給買方造成誤解， 當買方交付定金后才發(fā)現(xiàn)問題， 若此時買方提出：之前對該房屋存在誤解，現(xiàn)在知道真相后 不想購買了并要求退還定金，對方往往會以買方先違約為由， 不予退還定金。例二：房屋買賣雙方談好價格后，買方交付了定金，一 些不講誠信的房主有時會覺得房價賣低了，不想賣了

9、，于是 就會千方百計的找理由提出苛刻的條件或者要求增加交易 成本，使得買方知難而退，從而達到不退還定金的目的。類 似上述的例子還有很多，結(jié)果要么是走上漫長的法律維權(quán)之 路，要么是自認倒霉任對方宰割律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢？一方面， 由于我國法律目前對于交付“定金”的數(shù)額沒有一個統(tǒng)一的 標準，只有一個不得超過主合同標的額的20%的上限限制買方在需要交付定金的情形下，要爭取跟房主協(xié)商適當交付一些定金表明誠意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦 發(fā)生糾紛，可能會增加不必要的損失。另一方面,一定要在 合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應在一定期限 內(nèi)（比如30日內(nèi)）與買方簽訂房屋買

10、賣合同，否則定金交 給誰誰就有責任如數(shù)退還。 （買方一定要保留好交付定金的 收據(jù)，而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時間及接收定金的 主體）二、簽訂合同時應當注意的事項1、核對買賣雙方的基本信息是否填寫完整，與身份證 記載是否相一致。法律風險提示（一） ：在簽訂房產(chǎn)買賣合同時要求 房屋共有人都要到場，如果有特殊情況確實不能到場的，可 以要求其代理人出具“授權(quán)委托書” （該委托書經(jīng)過公證法 律效果更佳） 。法律風險提示 （二）：如果父母以未成年子女名義購房， 由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單 獨簽訂房屋買賣合同，此時需要法定代理人與其一起簽署。2、核對房屋的基本狀況 （主要包括：

11、 房屋的坐落位置、 房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書編號、規(guī)劃用途和建筑面積等信 息）與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。三、房屋交易稅費承擔應當注意的事項1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費由雙方共同承擔，還是各自承擔。（主要是指：契稅、交易費、營業(yè)稅和個人所得 稅等）法律風險提示：現(xiàn)實生活中普遍存在因稅費約定不明而 導致的糾紛，所以稅費由誰承擔一定要約定清楚。律師支招： 一方面除了上述主要稅種外， 還有必要在“合 同其他約定”中對工本費、土地增值稅、查檔費、印花稅等 小額稅種進行約定，具體細化應由哪一方承擔。另一方面， 還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過戶前，遇國家、本 地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費用增加時由誰

12、來承擔。如果 雙方解除合同， 由某一方承擔， 還是由雙方按比例共同承擔。2、 一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費、 水電煤氣費 等費用的情形，而不能輕信房主一面之詞。法律風險提示：有個別房主可能會隱瞞拖欠上述費用的 事實，尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費很可能一筆不 小數(shù)目。所以買方在尚未查明上述費用拖欠情況前不要盲目 支付全款，否則當你知道真相時，追悔莫及律師支招：一方面，買賣雙方可以明確約定，在辦理房 屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費、物業(yè)費、供暖費、 有線電視收視費、寬帶費等各項費用由賣方承擔，而交接完 畢后發(fā)生的費用由買方承擔（具體細節(jié)可以自行協(xié)商） 。另 一方面，一定在交付房款時預

13、留尾款，以防止賣方有陳欠。3、明確約定“公共維修基金”的歸屬問題，還要約定賣方應協(xié)助買方辦理公共維修基金的過戶手續(xù)法律風險提示： “公共維修基金”需要買賣雙方的配合 才能過戶，現(xiàn)實生活中經(jīng)常會發(fā)生因買方拿不出來交款憑證， 而無權(quán)享用該公共維修基金的情形，再加上時間久了，很可 能聯(lián)系不到原房主，從而無法對 “公共維修基金” 進行過戶 律師支招：由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證 復印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復印件等材料及時到相 關(guān)單位辦理更名手續(xù)。四、房屋總價款及付款方式應當注意的事項1、寫明房屋的“總價款” ，同時應注意將“總價款”的 大小寫填寫完整。2、注明簽訂合同之前交付了多少定金

14、，同時約定該定 金抵作同等金額的購房款。3、在介紹購房的付款方式之前，大家有必要了解一下 什么是“資金監(jiān)管” 。（注：目前我國不同城市對資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一 致，僅供參考） ?！娟P(guān)鍵詞:資金監(jiān)管】（1）為什么要“資金監(jiān)管”？ 因為二手房買賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易， 期間往往需要1-3個月的時間，由于買賣雙方缺乏足夠的信 任，對于“先過戶”還是“先給錢”的問題一直存在爭議，而且對買賣雙方都存在著風險。（2）什么是“資金監(jiān)管”？ 通俗來講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過程中，購 房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關(guān)過戶手續(xù)后，需要將先支付 的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶” ，由銀行暫時將

15、該 房款凍結(jié)，若買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過戶手續(xù)，購房 者拿到新房產(chǎn)證的同時，銀行會自動將該“資金監(jiān)管賬戶” 內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣方的賬戶下，如果交易失敗，則該筆房款 會自動退還至購房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的 交易安全。4、簡單介紹一下幾種常見付款方式應當注意的事項。（注：以下賣方簡稱“甲方” ，買方簡稱“乙方” ）（1）一次性支付方式付款應當注意的主要事項。1明確約定甲乙雙方過戶的時間節(jié)點。范例：甲乙雙方約定年月日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過 戶手續(xù)。2明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。范例：在乙方新契稅證明下發(fā)日內(nèi)支付甲方購房款元整 （別忘了大小寫）同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方

16、辦理資金監(jiān) 管手續(xù)。3明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件 和期限（要堅持一個原則：一手交錢，一手交房，同時盡量預留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛） 。 范例：在乙方新房證下發(fā)日內(nèi)給付甲方購房尾款元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。 注：因為乙方新房證下發(fā)后，銀行會將資金監(jiān)管賬戶內(nèi) 的錢自動轉(zhuǎn)入甲方賬戶下，所以無需約定乙方下發(fā)新房證后 將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的具體時間。（2）商業(yè)貸款方式付款應當注意的主要事項。1明確約定乙方辦理貸款審批的時間節(jié)點，以及辦理過 戶的前提條件和期限。范例：甲乙雙方于年月日之前一同到銀行辦理貸款審批 手續(xù)，待貸款審批通過個工

17、作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交 易部門辦理過戶手續(xù)。2明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和 期限。范例：在乙方新契稅證明下發(fā)日內(nèi)支付甲方第一筆購房款元整（注明:大小寫），同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方須在 房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。3明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后個工作日內(nèi) 由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。 （注意：不 要具體約定銀行貸款的放款日期，這個日期甲乙雙方無法確 定）4明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件 和期限。范例：在甲方收到銀行的放款后個工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款元整（注明大小寫）同時，甲乙雙方按照合同 約定交接房屋。5為了保險起見，最好在“合同的其他

18、約定”中明確：如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補齊。（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項大同小異， 在此就不做過多贅述。5、【特殊】：所購房屋存在“貸款尚未還清”情形下， 過戶和付款應當注意的事項。如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時 想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由 “買方替賣方還款解貸” 。由于采用后者方式購房風險很大， 所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶 來的法律風險。1買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去 房管局“查檔”,核實一下是否存在影響過戶的情形2明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的 時間節(jié)點。

19、范例：甲乙雙方約定于年月日之前去銀行辦理還款及注 銷手續(xù)，辦理當日乙方支付甲方第一筆購房款人民幣元整 （注明:大小寫）用于銀行還款，同時甲方辦理該房屋的抵押備案注銷3明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付第二筆購房 款的期限。范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的工作日內(nèi) 去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當日， 乙方支付甲方第二筆購房款人民幣元整（注明:大小寫），同 時根據(jù)國家政策，甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。4明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件 和期限。范例：在乙方新房證下發(fā)后個工作日內(nèi)，乙方支付甲方 購房尾款元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約 定

20、交接房屋。五、房屋的戶口遷出應當注意的事項1、一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，如果存在需要戶口遷出的情況時，一定要明確約定該“戶口 遷出”的期限和違約責任。法律風險提示：如果買賣雙方在合同中對于戶口的遷出 問題沒有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報警和起 訴都不能直接解決。因為戶口的遷入和遷出要受到很多戶籍 政策的限制，所以公安機關(guān)在一般情況下，不會直接將賣方 的戶口強行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出， 法院一般會以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。律師支招：一方面，可以直接去當?shù)嘏沙鏊樵兘灰追?屋的戶籍狀況，另一方面，可以約定

21、戶口遷出的期限和戶口 無法按期遷出時的違約責任。到時候以賣方違約為由，向法 院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。六、購買“學區(qū)房”應當注意的事項1、什么是學區(qū)房？ 顧名思義“學區(qū)房”是歸屬于一些教學質(zhì)量好、水平高 的中小學學區(qū)地段的房產(chǎn)。所謂的教學質(zhì)量優(yōu)劣實質(zhì)上是教 育資源分配不均衡所致，家長們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠?跑線上，不惜花費重金購置“學區(qū)房”，也是拼了2、購買學區(qū)房需要注意哪些事項？ 確認所購房屋是否屬于入讀學校的學區(qū)，有時候所購房 屋雖然距離學校僅一墻之隔，但不一定是“學區(qū)房” 。律師支招：不能輕信賣方或者中介關(guān)于“學區(qū)房”的口 頭承諾， 也不能僅憑距離遠近就判斷其

22、是否屬于 “學區(qū)房”， 最好實地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學校最靠譜。了解所購買的“學區(qū)房”落戶時間是否符合入讀學校的 要求。律師支招：家長們有必要在購房之前到將要入讀的學校 詳細詢問落戶的年限、入學的年限、同一套房的名額標準等 問題，確定自己的購房條件和學校入學要求相吻合，此外還 要咨詢學校有沒有充足的名額可以讓孩子入學等，確保買的 安心、住的放心。（3）一定要對所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視?！皩W區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無法遷入，那 么孩子的名校夢，只能去夢中實現(xiàn)了。（4） 將賣方對“學區(qū)房”的承諾寫進合同里去， 并約 定好違約責任。（口說無憑，寫進合同里也算有個保障

23、）（5）最后，筆者還是忍不住要提醒一下，房屋主要還 是用來居住的，所購房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度 等因素同樣重要，切勿一味追求“學區(qū)房”而因小失大。七、合同的違約責任和解除條款應當注意的事項1、 對于合同的違約行為， 買賣雙方一定要明確其所適 用的違約責任，否則合同內(nèi)容約定的再詳細、再明確都是徒 勞的。律師支招：對前文所述的稅費問題、延期付款、延期辦 理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細節(jié)問題或者因賣方隱瞞事 實而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理 方式”和“違約責任的承擔方式” ，以便于日后維護自身的 合法權(quán)益。2、最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后 的責任劃分問題。八、房屋的交付應當注意的事項1、詳細約定房屋