福建泉州洛江吉源雅苑住宅項目營銷暨廣告推廣講義

1、全案營銷推廣暨開盤前廣告計劃The case before the opening ad*cum*marketing plan陽光海岸02011 6 220悠活泉楸宅在城瓶司營晶用重任輸?shù)诘谝徊糠謪^(qū)I域I市場I分析7泉州房地產(chǎn)市場重點樓盤商品房市場存量一整體市場運行特征區(qū)域項目名稱存量合計總計嘉琳廣場80163 m2城匯龍大江盛世244808 m2東三盛四季公園1期8563.84 m2洛中駿裕景灣82396.48 m2579168 m2江冠亞凱旋門120500 m2中駿雍景臺20570.8 m2聞馨一品22166.31 m282.8 萬 m2東東海灣太古廣場37552 m2富臨嘉園32270.

2、36 m2196771 m2海海景國際126948 m2香江美域19317.8 m2明光花園3421 m2江輝映江山二期9929 m252075 m2南摩卡小鎮(zhèn)3708 m2海西汽配城15700 m2力標(biāo)一二司0活（州毛在桂樂從市場存量來看，泉州房地產(chǎn)市場重點樓盤存量為82.8萬褶，其中城東洛江存量為57.9萬褶，近占70%,可以預(yù)見，城東洛江將成為泉州房地產(chǎn)市場競爭最激烈的板塊。 城東洛江樓盤項目分布圖粕然（州毛在城里、城東洛江區(qū)域近期推出項目概況司mSJB 45活（州毛在桂樂項目名稱推出體量開盤時間主力戶型瀾湖郡9.4 萬 m2小LOFT墅質(zhì)公館三盛四季公園2期27 萬 itf2011年7

3、月87-90 itf小三房和135-150 四房中超水木春天32 萬 itf2011年卜半年40 itf單身公寓，76 itf兩 房，110 itf三房銘基新天地8萬itf小小吉源雅苑5萬itf2011年年底90 itf小三房合計81.4 萬 m22011年下半年城東洛江板塊新項目即將推出量為81.4萬itf ,市場競爭態(tài)勢相當(dāng)激烈；從產(chǎn)品形態(tài)上看，新推出樓盤主打小戶型,均屬于剛需面積范圍產(chǎn)品，特別是小三房為目前市場最暢銷的產(chǎn)品城東洛江近一年來土地供應(yīng)市場地塊編 號洛江電子產(chǎn) 業(yè)集中區(qū) 6-1地塊力安中心城區(qū)C3-23和 C3-28-1地塊濱海大道填 海區(qū)域A、B地塊力安中心 城區(qū)C2-48

4、號 地塊2011-11 號地 塊2010-43 號地 塊洛江力安N0205地塊洛江力安中心區(qū)B21地塊洛江區(qū)杏宅AB地塊 （B20-13、 B20-17）洛江力安中心城區(qū)A-10地塊出讓面 積（平 方米）9000021144.5788882602035041.3270551531411763.592055616803.53地塊坐 落萬安塘西十 八坎山力安街道 萬福社區(qū)萬安街道力 福社區(qū)洛江區(qū)力 安中心城 區(qū)泉州豐澤區(qū) 華大片區(qū)城東片區(qū)，東 至城東污水處 理廠、西至安 吉路、北至滯 洪區(qū)、南鄰40米城市道路力安中心區(qū)（原 仁和醫(yī)院用地）力安中心區(qū)力 安中心城區(qū)力 榮街與安達(dá)路 父義路口西北 側(cè)力

5、安開發(fā)區(qū) 杏宅社區(qū)萬安中心城區(qū)力 榮街與安平路交 叉路口東北側(cè)土地用 途商服用地- 批發(fā)零售用 地（商店）、住宅用地- 城鎮(zhèn)住宅用地商住用地商住用地商服用地 （不可分割銷售）- 批發(fā)零售 用地（商場）商服用地-批 發(fā)零售用地 （商場）、商 服用地-商務(wù) 金融用地（辦 公）、住宅用 地-城鎮(zhèn)住宅用地商住用地商服用地（不可 分割）-批發(fā)零 售用地（商場）、 住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地商服用地-批發(fā) 零售用地（商 場）、住宅用地 -城鎮(zhèn)住宅用地商服用地-批 發(fā)零售用地 （商場）、住 宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地商服用地-批發(fā) 零售用地（商 場）、住宅用地- 城鎮(zhèn)住宅用地出讓年 限商業(yè)40年、 住宅70年商業(yè)40

6、年、住宅70年商業(yè)40年、 住宅70年40年商服40年、辦公50年、住宅70年商業(yè)40年、住宅70年商業(yè)40年、住宅70年商業(yè)40年、住宅70年商業(yè)40年、住宅70年商業(yè)40年、住宅70年容積率3.0以下1-3.53.4/3.5 以下2.7以下3.96以下3.5以下3.0以下3.0以下3.6/3.0 以下3.0以下總建面 積27000074006308060.616254138763.54894692.54594235290.7768720.0850410.6供地條 件現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀現(xiàn)狀出讓方 式掛牌拍賣拍賣掛牌拍賣拍賣拍賣拍賣拍賣拍賣受讓人泉州宏益房 地f發(fā)有 限公司王

7、建國匯龍集團(tuán)泉州五金 機(jī)電商城 房地產(chǎn)公 司蘇文欽福建省沃豐房 地產(chǎn)開發(fā)有限 公司許金岑許金岑成交價（萬 元）14404.5952096500139531600306009000800050485842成交時2010 年 102011 年 22011年2月2010 年10 月 21 日2011年3月2011 年 3 月 302010 年 8 月 272010 年 4 月 142010年4月2010 年 4 月 14間月29日月23日18日30日日日日14日日備注瀾湖郡銘基新天地匯總統(tǒng)計，城東洛江片區(qū)近一年來土地供應(yīng)量為332580 - （約500畝），總建面積高達(dá)926215.5也（除去瀾湖郡

8、和銘基新天地）洛江區(qū)近一年房地產(chǎn)市場銷售情況洛江區(qū)商品房銷售價量走勢圖70006000500040003000 20001000 0近一年洛江商品房銷售面積為 38.7萬平方米，2011年5月洛江區(qū)商品房成交均價為 6539元/平方米（六）分析1 .從2010年6月至2011年5月的市場銷售數(shù)據(jù)來看，近一年時間，城東洛江區(qū)域消化了38.7萬褶,僅占目前市場存量的67%占整個市場新推出量和土地供應(yīng)量的 22%由此說明，城東洛江房地產(chǎn)市場真正意義上的激烈競爭階段尚未到來；2 .洛江區(qū)域房價由2009年5月份的4800元/W漲至6539元/褶,漲幅達(dá)36.2 % ,創(chuàng)造了洛江區(qū)商品房銷售均價的最高點

9、；3 .從市場供應(yīng)、推出量來看，未來的城東洛江區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)多盤大盤競爭格局；日志山州毛在城在,4、整個泉州房地產(chǎn)市場的競爭，將會是城東洛江板塊，江南板塊（下半年推出南益鯉景灣 28萬褶、卓輝金色外灘33 萬褶等大盤），和東海行政中心板塊三個板塊的競爭。39、周邊樓盤概況分析司0活（州一毛在城樂匯龍大江盛世開盤時間2011年1月8日ag洛江區(qū)萬福路與濱江大道交界處占地面積（itf）17.72 萬總建(rn2)55萬住宅起價6000元/住宅均價7100 元/itf容積率3.92綠化率32%項目規(guī)劃：一期共占地約 130畝，分為4個組團(tuán)，開發(fā)面積約為 38方平方米，由26棟1226層 的小高層及高層建

10、筑組成。戶型配比戶型面積范圍（花）套數(shù)占比兩房894717%三房132/139/15522081%復(fù)式32022%合計269100.00%0 ;古州毛在】桂樂嘉琳廣場開盤時間2011年2月19日ag洛江區(qū)萬福街與福廈公路交界處占地面積（itf）373畝總建（no67.2 萬住宅起價5880元/itf住宅均價6500 元/itf容積率2.5綠化率72%項目規(guī)劃：項目規(guī)劃有一座20000平米的四層商場、74棟23層的豪華別墅、18棟3133層的高層住宅?？倯魯?shù)約 2000戶。其中最新開盤的是 13#樓中庭樓王，共 376套。戶型配比戶型面積范圍（花）套數(shù)占比,房6612634%三房12012634

11、%四房18812031%復(fù)式28041%合計376100.00%白暈 B 1a fj" 廿;聞馨一品開盤時間2010.12.18ag豐澤區(qū)城東安吉路與 42號路交叉口西南側(cè)占地面積（itf）11800總建（no67000住宅起價7088 元/itf住宅均價7800元/itf容積率4.8綠化率35%項目規(guī)劃：規(guī)劃 3棟33層高的百米古典歐式建筑，為純住宅小區(qū)，沒有商業(yè)。總戶數(shù)480戶。戶型配比戶型面積范圍（值）套數(shù)占比一房6612025%兩房10212025%三房14311624%四房177-18111624%復(fù)式200.67/28282%合計480100.00%開盤時間2010.12

12、.7a®豐澤區(qū)城東街道辦事處西福社區(qū)（城東中學(xué)旁）占地面積（itf）66666總建（no25萬住宅起價6200 元/itf住宅均價6700 元/itf店面價格2.1-2.3 元/itf層（Wj3.9米容積率3.27綠化率38%項目規(guī)劃：項目規(guī)劃 3棟30層、5棟27層的高層。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有15000平米的中庭，3000平米左右的幼兒園。整個項目 1, 2, 5, 6, 7, 8#作為安置房，3#文淵樓、4#文博樓為商品房。戶型配比戶型面積范圍（花）套數(shù)占比一房57-604412%兩房95-984412%三房134-14722060%四房158-1634512%復(fù)式223-285144%

13、合計367100%學(xué)府上城55活（川毛在株里司0活（州一毛在城樂海城花苑開盤時間2011年5月ag豐澤區(qū)海峽體育中心北門正對面占地面積90畝總建（no22 萬 itf住宅起價4999 元/itf住宅均價6157 元/itf容積率3.8綠化率40%項目規(guī)劃：本項目可售部分為1#, 2#兩棟，共672套，其中店向11間，面積1434 m地卜車位409個。首創(chuàng)網(wǎng)上拍賣形式銷售。戶型配比戶型面積范圍（花）套數(shù)占比二房兩廳兩衛(wèi)125 -131.65698%A復(fù)式18381%B復(fù)式225-22881%合計672100%開盤時間2010.10.30a®洛江區(qū)安吉路與萬盛街交匯處（洛江地稅旁）占地面

14、積（itf）113220總建(rn2)38.5 萬住宅起價5316 元/ m2住宅均價7000 元/ m2容積率3.4綠化率36%項目規(guī)劃：一期規(guī)劃 1棟15層和6棟26-32高層住宅，一期總戶數(shù) 821戶。其中最新開盤的是6#、7#和8#樓共484套。戶型配比戶型面積范圍（花）套數(shù)占比兩房8310622%三房126-1294810%四房138-14233068%合計484100%（六）三盛四季公園一期司0活（州一毛在城樂開盤時間2010.12.6ag豐澤區(qū)安吉路東側(cè)海峽體育中心南側(cè)占地面積（itf）114畝總建（no30萬住宅起價6800 元/itf住宅均價8300 元/itf店面價格250

15、00-28000 元/ m2層（Wj容積率2.5綠化率35%項目規(guī)劃：18棟18-33層的高層建筑。最新推出的是6#、14#、13#、15#、17#樓共454套。戶型配比戶型面積范圍（花）套數(shù)占比兩房8919242%三房124-12719242%四房141-1427016%合計454100%（七）中駿裕景灣司0活（州一毛在城樂S5 ；古,，(t -(A)冠亞凱旋門1、2期開盤時間2011年1月8日ag泉州福廈公路坪山乂交橋附近占地面積(itf)8萬總建(no20萬住宅起價6190 元/itf住宅均價8200 元/itf容積率2.5綠化率75%項目規(guī)劃：6棟15-18層、11棟30-33層和1棟

16、3層2000平米獨立幼兒園?？倯魯?shù)約2000戶。其中1期城的是5#、6#、7#和8#阻368套。5#、6#、7#、8#樓會均價 7485元/ ,7603元/m2,7201 元/ itf 和 8653 元/ m2 ；2期開盤時間為 3月20日，推出1#、2#、3#和9齦，共372套。1#、2#、3糊口 9#成交均價 7777 元/itf、8071 元/itf、7931 元/itf 和 9116 元/itf?？梢钥闯?，戶型相同、位置相似的情況下，2期開盤整體均價比1期高出500元/itf。1期戶型配比2期戶型配比戶型面積范圍 (itf)套數(shù)占比戶型面積范圍 (itf)套數(shù)占比一房6812433%一

17、房6812433%兩房83-8818450%兩房83-8918650%三房124.46017%三房124.46217%合計368100.00%合計372100.00%三 即將開盤項目分析冠亞凱旋門3期活山州毛在城樂1、開盤時間：6月26日 2、推出部分推出1、2期銷售基本完畢，僅剩下9#樓剩余24套高層住宅；現(xiàn)3期推出13#、18掰口 19齦，共418套戶型配比戶型面積范圍（itf）套數(shù)占比兩房74-765813.9%三房86-9236086.1%合計418100%3、開盤策略沒有相關(guān)預(yù)約優(yōu)惠策略，開盤均享 9.8折優(yōu)惠，一次性9.6折。三盛四季公園2期55活塞卅毛在城里1、開盤時間：2011

18、年7月 2、推出部分?jǐn)M推出11#、12掰口 13#樓，共360套房源。開盤時間2011.7a®洛江區(qū)安吉路與萬盛街交匯處（洛江地稅旁）占地面積（itf）120畝總建(rn2)27萬住宅起價兀/ itf住宅均價兀/ itf容積率2.96綠化率40%項目規(guī)劃：2期規(guī)劃13棟18-28高層住宅，配套會所，托兒所、一個景觀泳池面積約815 1rf和1個面積約3800 1rf的下沉式園林。戶型配比戶型面積范圍（花）套數(shù)占比兩房87-9011632.2%三房120-14724467.8%合計360100%3、開盤策略三盛四季公園一期分別于 2010年7月1日、10月18日開盤，開盤當(dāng)日去化90姒

19、上，現(xiàn)二期開始預(yù)約，預(yù)約方式：在中國銀行卡上預(yù)存50000元，簽訂預(yù)約合同然后銀行凍結(jié)資金，預(yù)約客戶可享9.7折，開盤當(dāng)日成交再享9.8折優(yōu)惠。嘉琳廣場15齦1、開盤時間：2011年10月2、推出部分司mSJE 55活塞用毛在株陽推出15#樓央景樓王，共380套戶型配比戶型面積范圍（Itf ）套數(shù)占比二房80-9413134.4%四房138-14824363.9%17361.7%合計380100.00%3、開盤策略項目于2011年2月19日開盤中庭樓王13#ft,銷售率在60流右；現(xiàn)15齦央景樓王開始預(yù)約，交預(yù)約金 20000抵50000元，預(yù)約成功當(dāng)場獲贈價值200元禮品力標(biāo)吉源蟀-埴堵州由

20、在喈樂第二部分進(jìn)場后觀I場接待情況(20115312011620)、來訪客戶情況匯總來訪情況分析來訪量總接待新客戶老客戶市調(diào)其中自住投資累計1501435210142獲知途徑報紙派報路過DM戶外廣告短信朋友介紹其它累計1211426來訪區(qū)域洛江市區(qū)惠安晉江石獅永春德化其它累計12810212需求戶型單身公寓一房二房三房四房復(fù)式店向累計3195161來電情況分析總來電76累計來電76獲知途徑報紙派報路過DM戶外廣告短信朋友介紹其它累計1966來電區(qū)域洛江市區(qū)惠安晉江石獅永春德化其它累計422611123需求戶型單身公寓一房二房三房四房復(fù)式店向儂累計868上表分析:力您J 4 1、接待來訪客戶共計

21、143組；日話泉州毛在桂莊2、需求住宅客戶共計126組，占來訪客戶量的88%其中二房31組，三房95組；3、需求店面客戶共計17組，占來訪量的12%分析：從進(jìn)場日起，客戶量前期保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，客戶來訪首先關(guān)心的是我們的戶型及開盤時間包括價格。房型方面：(1)看三房的客戶居多，該房型關(guān)心度高，理想范圍在100到120平方之間，但有一部分客戶認(rèn)為我們的三房面積過小，不能滿足他們的需求。雖然贈送面積后達(dá)到100左右，還是無法達(dá)到預(yù)想。也可以從這部分人群看出，他們屬居住型客戶，購買欲望強烈。(2)在兩房上，該客戶群相對減弱許多，這部分群體基本上是年輕人結(jié)婚用或是買個老人居住，從這點反映出有一定的局

22、限性。當(dāng)然我們的戶型結(jié)構(gòu)上不管從三房還是二房客戶都是較為滿意的。苣瞬死(3)下一階段，根據(jù)現(xiàn)場客戶需求，將兩套兩房按 120平方的戶型布置裝修效果供參考。目的：加快兩房的消化量(該戶型占總量的一半)，兩房與三房面積差距僅十幾個平方，戶型的多樣化能 更好的吸引更多的客戶群。(4)現(xiàn)項目的廣告僅限于圍墻廣告，客戶量有明顯的減少。(5)客戶的關(guān)心重點是開盤時間，價格是否過高與預(yù)期有差距？公攤面積大、用地面積小從而影響配套、 綠化、棟距、包括實驗小學(xué)能否就讀等諸多問題。(6)店面的客戶相對量不多，主要在等待開盤時間及價格。、來電客戶情況統(tǒng)計自2011年6月16日本項目發(fā)布首次售樓處公開短信，截止到 2

23、0日，共計接聽來電76組。三、來訪客戶區(qū)域分布來訪客戶主要以洛江、雙陽區(qū)域的居多，客戶量占 85%。其他市區(qū)等地的占15%。下一階段工作重點在于 我們將結(jié)合廣告推廣吸引客戶來現(xiàn)場。牙量11州軍遷城翹第三部分項I目總體營銷安排 及I媒體時I劃日志（州毛在:桂樂推售安排及目標(biāo)預(yù)估封頂重要工程節(jié)點正負(fù)零 地面3層階段劃分6月10月2012年1月 2月 3月4月產(chǎn)品預(yù)熱期預(yù)約期 . 一期開盤一期強銷5月二期開盤10月商業(yè)開盤銷售目標(biāo)推售思路iiI預(yù)約登記300套銷售148套意向登記500組預(yù)約登記300套.銷售153套累計銷售230套累計378套匕恁*州毛在株在項目形象塑造期營銷節(jié)點項目形象塑造期時間

24、周期2011年6月2011年9月營銷主題悠活泉州宅在城東營銷任務(wù)(1)市區(qū)候車亭廣告投放(2)短信廣告媒體推廣類別媒體形式主題投放計劃候車亭3房的空間，2房的價格。2011.7短信廣告(售樓處公開)3房的空間，2房的價格。 吉源雅苑售樓處公開接 待，歡迎品鑒。2011.7短信廣告區(qū)位、地段、戶型等賣點 傳達(dá)2011.8社區(qū)廣告針對力標(biāo)開發(fā)的樓盤投 放社區(qū)燈桿旗、電梯間平 面廣告2011.8銷售現(xiàn)場接待客戶與引導(dǎo)，進(jìn)行意向登記45活(州一毛在It樂項目預(yù)熱期營銷節(jié)點項目預(yù)熱期時間周期2011年9月2011年12月營銷主題城巾精英生活圈營銷任務(wù)(1)通過軟文進(jìn)行區(qū)域炒作，對城東首席中小戶型住宅投資

25、榜樣“吉源雅苑”進(jìn)行預(yù)熱；(2) DS派發(fā)，PR活動展開；(3)戶外版面迅速更換，區(qū)域概念進(jìn)一步傳達(dá)。媒體推廣類別媒體形式主題投放計劃報紙媒體軟文+硬廣(結(jié)合) 圖文并茂投資生態(tài)健康城，投資 璀璨未來2011.10 2011.12中小戶型投資，選哪 里？投資竅門：用兩房的 錢，買三房的空間！直效媒體短信廣告區(qū)域投資價值引導(dǎo)2011.12營銷活動活動主題內(nèi)容執(zhí)行時間PR活動中秋博餅活動2011.9銷售現(xiàn)場通過國慶節(jié)假日，舉辦小型 SP客戶回饋活動三、客戶預(yù)約期吉源雎苑 營銷節(jié)點客戶預(yù)約期營銷節(jié)點客戶預(yù)約期時間周期2012年1月2012年2月營銷主題品位城東，精英領(lǐng)域營銷任務(wù)(1)項目核心價值的推

26、廣(通過 DM短信等宜效媒體，鎖定目標(biāo)客戶)； (2)加大廣告投放力度，增加外圍廣告布點，爭取更多的肩效客源。媒體推廣類別媒體形式主題投放計劃報紙媒體硬廣1可樂，一座悠活之城2011.12 2012.1占領(lǐng)城東價值局地中小戶型榜樣力作戶外廣告工地圍墻項目實質(zhì)性賣點2011.12 2012.1營銷活動活動主題內(nèi)容執(zhí)行時間酒會新春答謝酒會2012.1 2012.2銷售現(xiàn)場DMM發(fā)結(jié)合現(xiàn)場客戶活動(春節(jié)返鄉(xiāng)客、新春答謝會等)推售計劃1#樓A梯、B梯出活(卅毛在城樂四、開盤強銷期營銷節(jié)點一期開盤強銷期時間周期2012年3月2012年4月營銷主題做東部城市主人，預(yù)約精彩人生營銷任務(wù)(1)產(chǎn)品價值整合傳播

27、，產(chǎn)品賣點整合推介(2)開盤SP活動的籌備與執(zhí)行(3)開盤銷售與簽約工作媒體推廣類別媒體形式主題投放計劃報紙媒體硬廣+新聞報 道城東區(qū)域價值2012.2開盤廣告3房空間，2房價格項目熱銷新聞報道直效媒體短信廣告開盤廣告 時間+核心賣點2012.2電梯廣告平向廣告開盤告知 時間+核心賣點2012.2 2012.4電臺廣告904、889開盤告知 創(chuàng)意性訴求開盤前一周營銷活動活動主題內(nèi)容執(zhí)行時間開盤活動制定開盤流程，及相關(guān)促銷優(yōu)惠措施，開 盤活動的籌備與執(zhí)行2012.3銷售現(xiàn)場短信與電訪客戶，開盤活動的籌備與執(zhí)行出活(卅毛在城樂五、二次開盤期營銷節(jié)點二次開盤期時間周期2012年5月2013年6月營銷

28、主題強化精英階層觀念，突出產(chǎn)品稀缺營銷任務(wù)(1)針對一期的銷售情況，確定二期預(yù)約的時間節(jié)點；(2)轉(zhuǎn)向二期產(chǎn)品的推廣；(3)二期客戶積累，產(chǎn)品公開預(yù)約方案的制定。媒體推廣類別媒體形式主題投放計劃報紙媒體硬廣+新聞報 道客戶證言廣告2012.4產(chǎn)品核心價值訴求-居住產(chǎn)品核心價值訴求-投資戶外廣告樓體廣告二期推出的面積與優(yōu)惠2012.4羅馬旗二期推出的面積與優(yōu)惠直效媒體短信廣告二期推出的面積與優(yōu)惠2012.4電梯廣告平聞廠告二期推出的面積與優(yōu)惠2012.4物料宣傳物料二期海報、戶 型單張二期產(chǎn)品價值訴求2012.4營銷活動活動主題內(nèi)容執(zhí)行時間一期客戶回 饋活動針對一期客戶回饋，制定老帶新政策201

29、2.4銷售現(xiàn)場老帶新活動的展開推售計劃2齦及1#樓C力標(biāo)吉源雅苑838州若存看東第四部分開盤前的營銷I思路 及廣告投入細(xì)I化、項目銷售分期控制銷售分期策略項目體量較小，銷售周期不宜過長，適宜采用“短平快”的推售策略。結(jié)合項目503戶、中小戶型，建議項目分兩期逐步推向市場。場。項目價格定位為“中開高走”，一期推向市場應(yīng)為位置、戶型格局、采光 通風(fēng)較劣的戶型，保留較優(yōu)的戶型至二期銷售，給項目預(yù)留提價空間。商業(yè)體量不大，建議封頂以后再銷 售。一期推售分析一期建議推出1#A梯、B梯，主要原因在于1#A梯近鄰安吉路，自大坪山隧道開通后，安吉路過往1輛 陡增，居住上難免受到噪聲的干擾。1#C梯、與2#明顯

30、與安吉路有f 的退讓空間，受噪聲干擾的程度 低。同時1#A梯、B梯偏移中庭景觀，景觀面較窄。1#B梯采光通風(fēng)劣于其余梯位與樓幢，尤其是靠北 面位置。為此，一期適宜推出1#A梯、B梯。備注：因為儲客的時可較長，在辦理一期 VIP前，主要介紹的是2號樓，以最好的朝向吸引客戶。一期 開盤推出1#A梯、B梯，以價格優(yōu)勢引導(dǎo)客戶。二期推售分析二期建議推出1#C梯、2#,主要原因在于1#C梯距安吉路較遠(yuǎn)，屬鬧中取靜的位置，同時 1#C梯直接面 對中庭景觀，有較好的景觀朝向。2#采光通風(fēng)俱佳，同時直接面對中庭景觀與噴泉廣場。 1#C梯、2#較優(yōu)房源利于制定更高的價格出售，因此適宜在二期推出。三期推商業(yè)分析因

31、為冏業(yè)的體量不大，封頂后再推商業(yè)，啟利于商業(yè)價值最大化。時|用大約在2012.10月左右。力標(biāo)一1 _色活（州毛在株里力標(biāo)一L _司ts活山州毛在桂莊二、項目預(yù)約策略1、為了試探市場有多少潛在客戶對本案有購買意愿，并合理規(guī)避公開收取誠意金違規(guī)操作，建議通過辦理“VIP”卡的形式進(jìn)行預(yù)約:2011.1CH 2012.1 月申請辦理VIP客戶不收取預(yù)約金，不發(fā)放 VIP卡。2012.23 月VIP卡免費發(fā)放可以記錄意向房號取得預(yù)售證前15天憑VIP卡，收取一套5000元預(yù)約金享受開盤時每平米200元的優(yōu)惠2、取得預(yù)售證前15天預(yù)約規(guī)劃如下:辦理VIP預(yù)約金5000元，可抵房款優(yōu)惠政策兩房享受開盤時每平米200兀的優(yōu)惠兩房相當(dāng)于優(yōu)惠13000元15400元一套三房享受開盤時每平