XXXX年5月沈陽匯景地產(chǎn)肇工街項目市場分析報告

1、匯景地產(chǎn)肇工街項目市場分析報告沈陽眾聯(lián)社2010年5月市場分析市場分析沈陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀鐵西區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀競品項目分析報告需要解決的問題？項目所處鐵西區(qū)的區(qū)位特征？項目的目標人群？項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面一、沈陽市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀？一、沈陽市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀？1.3月，沈陽房屋銷售漲幅居月，沈陽房屋銷售漲幅居70個城市第個城市第62，價格指數(shù)排名第，價格指數(shù)排名第83月份，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比上漲11.7，2月份，這數(shù)字還是10.7。2月份環(huán)比增幅為0.9，而3月份擴大至1.1。與全國數(shù)字相比，沈陽3月份同比上漲幅度只有3

2、.8，漲幅在70個大中城市里位居第62位，沈陽房屋銷售價格指數(shù)3月份環(huán)比數(shù)字高達1.4，在全國70大中城市中排名第8。2.沈陽新建住宅指數(shù)漲幅全國第十二沈陽新建住宅指數(shù)漲幅全國第十二3月份沈房價指數(shù)環(huán)比漲幅全國第八；新建住宅價格指數(shù)漲幅全國第十二。隱形信息：沈陽市房地產(chǎn)市場目前仍處于比較平穩(wěn)的一個狀態(tài)。漲幅小，價格平穩(wěn)上漲。3.沈陽購房者對開發(fā)商滿意指數(shù)下降沈陽購房者對開發(fā)商滿意指數(shù)下降42.4個點個點2010年第一季度“中國購房者信心指數(shù)”研究報告顯示：由于房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)上漲以及可選樓盤數(shù)量的稀少，沈陽購房者對開發(fā)商信用水平缺乏信心，現(xiàn)狀滿意指數(shù)僅為77.3點。相比2009年第四季度的

3、119.7點，下降幅度達42.4點。隱形信息：購房者對房價的抗性日漸明顯。購房需求受到打擊。4.沈陽二手房網(wǎng)當日掛牌登記轉讓的房源數(shù)量猛增沈陽二手房網(wǎng)當日掛牌登記轉讓的房源數(shù)量猛增沈陽二手房網(wǎng)當日掛牌登記轉讓的房源數(shù)量達到1925套，而房市調控政策發(fā)布前的4月14日，當日掛牌登記的數(shù)量僅為138套，此前相當長時間里，該網(wǎng)日掛牌登記房源量維持在100-300套不等。隱形信息：投資客開始拋售二手房，將對一手房造成一定影響.通過以上隱形的信息我們可以看到：通過以上隱形的信息我們可以看到：從從4月中旬起出臺的一系列房產(chǎn)調控政策，在國內(nèi)一線市場迅速掀起波瀾。月中旬起出臺的一系列房產(chǎn)調控政策，在國內(nèi)一線市

4、場迅速掀起波瀾。“五一五一”期間，在國家和地期間，在國家和地方方“樓市新政樓市新政”的輪番轟炸下，各地樓市普遍遇冷。雖然目前沈陽房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢趨穩(wěn)，但已經(jīng)的輪番轟炸下，各地樓市普遍遇冷。雖然目前沈陽房地產(chǎn)市場整體態(tài)勢趨穩(wěn)，但已經(jīng)面臨很大的價格上漲壓力。沈陽走高的速度很慢，這面臨很大的價格上漲壓力。沈陽走高的速度很慢，這說明沈陽的房地產(chǎn)市場主要是自住房市場，說明沈陽的房地產(chǎn)市場主要是自住房市場，屬于合理消費市場，而不是投資市場。屬于合理消費市場，而不是投資市場。”項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面（一）2010年1-5月鐵西區(qū)商品房成交價格走

5、勢4861元/當前均價：5115 走勢： 0.04%12月4月5月n4300n4800n53003月1月2月4857元/4879元/4981元/5113元/5115元/小結：1.從上圖可看出，從09年到2010年5月，鐵西區(qū)商品房成交價格走勢呈平穩(wěn)且逐步攀升的態(tài)勢。2.且均價穩(wěn)定在4900-5200元左右。3.鐵西區(qū)商品房成交價格走勢穩(wěn)定。整個鐵西區(qū)的開發(fā)環(huán)境比較穩(wěn)定，需求強烈。二、鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場概況二、鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場概況項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面探討鐵西區(qū)的房地產(chǎn)市場概況，我們首先要從幾個方面入手，第一回顧整個鐵西區(qū)房價走勢、第二

6、劃分鐵探討鐵西區(qū)的房地產(chǎn)市場概況，我們首先要從幾個方面入手，第一回顧整個鐵西區(qū)房價走勢、第二劃分鐵西區(qū)房地產(chǎn)幾大發(fā)展板塊、最后分析影響鐵西區(qū)商品房價格的因素、西區(qū)房地產(chǎn)幾大發(fā)展板塊、最后分析影響鐵西區(qū)商品房價格的因素、二、鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場概況二、鐵西區(qū)房地產(chǎn)市場概況項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面版塊版塊區(qū)域區(qū)域特征特征均價均價樓盤樓盤形象核心區(qū)建大及北一路沿線1.鐵西最具代表的國際化都市展示區(qū)2.近年來發(fā)展迅猛，吸引萬科、華潤等大盤進駐。 3.房價居鐵西區(qū)各大版塊之首。6500-10000華潤凱旋門、金域國際、巴塞羅那、鑫豐御景華庭、愛再城

7、新興商業(yè)區(qū)興華南街及沈遼路沿線1.依托原有鐵百商業(yè)區(qū)，形成新興的區(qū)域商業(yè)區(qū)。2.以萬達為代表精裝公寓產(chǎn)品興起。65008000萬達廣場、龍城公館、宏發(fā)城市主場工業(yè)老城區(qū)工業(yè)老城區(qū)重工街、肇工街沿線重工街、肇工街沿線1.是從前鐵西重工業(yè)區(qū)。是從前鐵西重工業(yè)區(qū)。2.居住形象陳舊，鐵西工人的集中居住區(qū)居住形象陳舊，鐵西工人的集中居住區(qū)3.區(qū)域升級置業(yè)需求強烈，多為中低檔樓盤。區(qū)域升級置業(yè)需求強烈，多為中低檔樓盤。5600第一城、美好愿景、亞美第一城、美好愿景、亞美利加利加鐵西 新區(qū)開發(fā)大道及沈盤公路沿線1.鐵西西擴新城區(qū)區(qū)域。2.距離市區(qū)較遠，小產(chǎn)權樓盤眾多。3800優(yōu)詩美地、水墨丹青、中央湖畔北部

8、及南部于洪新城沈陽繞城高速與重工街沿線1.區(qū)域上分屬于洪區(qū)管轄，距離鐵西城區(qū)較近2.優(yōu)惠的價位、近鐵西的區(qū)位吸引眾多鐵西及其他區(qū)域客群購買3.近年房價隨鐵西中心區(qū)房價漸高4500瑞士風情、華城世界、恒大綠洲、碧桂園、陽光100（三）幾大板塊對比分析項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面小結：小結： 1.市場：市場：保利、第一城等大盤進入本區(qū)域，品牌性的開發(fā)理念給本案帶來沖擊。2.2.地域限制地域限制因地處老城區(qū)，觀念上仍存在離市區(qū)遠，交通不便商業(yè)等配套薄弱問題。目前，本區(qū)域樓盤購買人群主要來源于拆遷居民及本地區(qū)原住居民。項目名稱項目名稱金域國際項目

9、地址項目地址鐵西建設中路12號 開發(fā)商開發(fā)商沈陽萬科金域曦郡地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基本資料基本資料總占地面積總占地面積27249 總建筑面積總建筑面積119273 容積率容積率4建筑形式建筑形式高層總戶數(shù)總戶數(shù)1000銷售率銷售率即將開盤開盤時間開盤時間5月9日戶型區(qū)間戶型區(qū)間70-117建筑類型建筑類型高層、多層均價均價8000起建大板塊產(chǎn)品類型：高層為主開發(fā)商：實力品牌均價：均價8000主力戶型：70-100中大戶型人群：人群：市內(nèi)五區(qū)高端客戶群，由地鐵經(jīng)市內(nèi)五區(qū)高端客戶群，由地鐵經(jīng)濟及鐵西發(fā)展前景，聚焦絕對購買力客濟及鐵西發(fā)展前景，聚焦絕對購買力客戶群。戶群。置業(yè)動機：投資自住各占半壁江山項

10、目名稱項目名稱巴塞羅那巴塞羅那項目地址項目地址鐵西云峰街36號(沈陽市鼓風機原址) 開發(fā)商開發(fā)商沈陽巴塞置業(yè)有限公司 基本資料基本資料總占地面積總占地面積15000平方米 總建筑面積總建筑面積45000平方米 容積率容積率2.50 建筑形式建筑形式高層、多層 總戶數(shù)總戶數(shù)銷售率銷售率未開盤開盤時間開盤時間待定戶型區(qū)間戶型區(qū)間35-130 建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)3棟6層，3棟28層 均價均價7500（三）幾大板塊購買人群分析項目名稱項目名稱萬達廣場項目地址項目地址沈遼路和興華街交匯處開發(fā)商開發(fā)商沈陽萬達房地產(chǎn)有限公司基本資料基本資料總占地面積總占地面積201700平方米總建筑面積總

11、建筑面積900000平方米容積率容積率3.78建筑形式建筑形式高層住宅，商業(yè)總戶數(shù)總戶數(shù)2000多戶銷售率銷售率在售400套開盤時間開盤時間2010年4月戶型區(qū)間戶型區(qū)間30-60建筑類型建筑類型33層高層均價均價6500中央商業(yè)區(qū)產(chǎn)品類型：高層為主開發(fā)商：鐵西本土地產(chǎn)開發(fā)品牌均價：均價6500主力戶型：60、70中小戶型人群：受專業(yè)類型的投資客帶動，區(qū)域人群：受專業(yè)類型的投資客帶動，區(qū)域成為初級投資客群熱衷投資型產(chǎn)品。成為初級投資客群熱衷投資型產(chǎn)品。動機：投資為主，自住為輔項目名稱項目名稱龍城公館龍城公館項目地址項目地址鐵西沈遼路與云峰街交匯處 開發(fā)商開發(fā)商遼寧世代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基本資

12、料基本資料總占地面積總占地面積35000平方米 總建筑面積總建筑面積90000平方米 容積率容積率2.39 建筑形式建筑形式高層、多層、洋房 總戶數(shù)總戶數(shù)1000 銷售率銷售率60%開盤時間開盤時間2009-04 戶型區(qū)間戶型區(qū)間高層38-90 建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)多層4層、5層、6層 高層32層 均價均價高層5700多層6500洋房8000項目項目名稱名稱鑫豐御景華庭鑫豐御景華庭項目地址項目地址鐵西北三中路2號 開發(fā)商開發(fā)商沈陽鑫豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基本基本資料資料總占地面積總占地面積45186平方米 總建筑面積總建筑面積96363平方米 容積率容積率2.20 建筑形式

13、建筑形式多層、小高層、高層 總戶數(shù)總戶數(shù)964 銷售率銷售率85%開盤時間開盤時間2010-3-20 戶型區(qū)間戶型區(qū)間50-130 建筑建筑類型類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)2棟28層、4棟9層、7棟6層 均價均價高層6000、小高層6500、多層6000項目名稱項目名稱宏發(fā)英樹項目地址項目地址沈遼路與保工街路口南行500米華城世界生活館開發(fā)商開發(fā)商沈陽宏發(fā)房屋開發(fā)有限公司基本資料基本資料總占地面積總占地面積600000總建筑面積總建筑面積1000000容積率容積率1.23建筑形式建筑形式典式高層總戶數(shù)總戶數(shù)844銷售率銷售率45%開盤時間開盤時間2010.5.7戶型區(qū)間戶型區(qū)間34-80建筑類型建

14、筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)5棟9，5棟10均價均價4700南部于洪新城產(chǎn)品類型：高層、多層開發(fā)商：鐵西本土地產(chǎn)開發(fā)品牌均價：均價4500主力戶型：70中小戶型人群：大部分為工作在鐵西區(qū)附近，人群：大部分為工作在鐵西區(qū)附近，首次置業(yè)者，被區(qū)域相對較高性價首次置業(yè)者，被區(qū)域相對較高性價比吸引自住。比吸引自住。動機：自住為主，投資為輔項目名稱項目名稱富海云天項目地址項目地址鐵西保工街58號 開發(fā)商開發(fā)商遼寧威利房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司基本資料基本資料總占地面積總占地面積8萬平總建筑面積總建筑面積20萬平容積率容積率2.5建筑形式建筑形式洋房、高層、多層總戶數(shù)總戶數(shù)800銷售率銷售率售罄開盤時間開盤時間

15、2008年戶型區(qū)間戶型區(qū)間40-180 建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)6層 25層均價均價洋房：8000多高層：5200項目名稱項目名稱湖景豪庭項目地址項目地址沈陽市鐵西區(qū)南八西路一號開發(fā)商開發(fā)商沈陽恒合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本資料基本資料總占地面積總占地面積3.1總建筑面積總建筑面積6.2容積率容積率2建筑形式建筑形式多層 高層總戶數(shù)總戶數(shù)銷售率銷售率90%開盤時間開盤時間08.8.8戶型區(qū)間戶型區(qū)間42-121建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)均價均價5000老城區(qū)產(chǎn)品類型：高層、多層開發(fā)商：鐵西本土地產(chǎn)開發(fā)品牌均價：均價5600主力戶型：70.80中小戶型人群：低于建大及中央商業(yè)區(qū)

16、人群，但人群：低于建大及中央商業(yè)區(qū)人群，但高于于洪新城的初次置業(yè)，多數(shù)為的政高于于洪新城的初次置業(yè)，多數(shù)為的政府機關、教師等升級置業(yè)者。府機關、教師等升級置業(yè)者。動機：完全作為自住的區(qū)域內(nèi)人群升級置業(yè)的第一居所（四）鐵西老城區(qū)房價漲幅（四）鐵西老城區(qū)房價漲幅 本項目所在地正是鐵西老城區(qū)本項目所在地正是鐵西老城區(qū)1.就房價而言，4月份鐵西老城區(qū)的房價為5568元/平方米，環(huán)比上漲4.23%。2.整體而言，在鐵西老城區(qū)選購一套八九十平首付為2萬至15萬元左右生活配套相對成熟的房源并不是很容易的一件事。房價漲跌幅度區(qū)域價格（元/平方米）環(huán)比漲幅（%）環(huán)比漲幅（元/平方米）統(tǒng)計樓盤樣本量上漲200元/

17、平方米以下沈北新區(qū)32910.46%1534蘇家屯32543.50%1106東陵區(qū)48444.02%18712皇姑區(qū)59341.91%11125上漲200-300元/平方米大渾南36757.68%26210于洪新城47414.77%21610北于洪47915.07%23123鐵西老城區(qū)55684.23522637沈河區(qū)87382.80%2388上漲300-400元/平方米西部于洪36329.20%30617鐵西新區(qū)379210.68%36618渾南新區(qū)58367.08538628上漲400元/平方米大東區(qū)55749.04%46223下降216元/平方米和平區(qū)6943-3.02%-21627項項

18、目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面三、競品項目分析三、競品項目分析（一）競品概況（一）競品概況1.保利保利.心語花園心語花園項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項目名稱項目名稱保利心語保利心語項目地址項目地址沈陽市鐵西區(qū)重工街熊家崗路（原沈陽水泵廠）售樓電話售樓電話87798888相關單位相關單位投資商投資商保利地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)商沈陽恒富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計建筑設計哈爾濱工業(yè)大學建筑設計研究院基本資料基本資料總占地

19、面積總占地面積144800平方米總建筑面積總建筑面積336900平方米建筑結構建筑結構框架容積率容積率2.3建筑形式建筑形式多層;小高層開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)目前二期 中央大道總戶數(shù)總戶數(shù)2360戶建筑風格建筑風格現(xiàn)代綠化率綠化率39%外立面外立面涂料裝修標準裝修標準毛坯供暖方式供暖方式地熱銷售率銷售率1期91%開盤時間開盤時間2009.4.7交工時間交工時間2009.10.30戶型區(qū)間戶型區(qū)間46-135主力戶型主力戶型60-80剩余主力面積剩余主力面積60-80建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)18層公攤公攤/ /得房率得房率 24折扣折扣多層：1次性99，按揭98起價多層：6000均價均價多

20、層：6500多層：頂價6700物業(yè)情況物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問公司物業(yè)費物業(yè)費電梯費沈陽保利物業(yè)管理有限公司沈陽保利物業(yè)管理有限公司1.2元/平方米/月12/人/月停車情況停車情況總停車數(shù)總停車數(shù)1156車位住戶比車位住戶比1:2周邊配套周邊配套商業(yè)商業(yè)園區(qū)自營商業(yè)配套教育教育內(nèi)建4000平幼兒園，鐵西區(qū)重工一校 鐵西區(qū)重工二校、鐵西區(qū)重工四校、輕工一小學、輕工二校醫(yī)療醫(yī)療鐵西區(qū)紅十字醫(yī)院、鐵西區(qū)第六醫(yī)院、鐵西區(qū)第九醫(yī)院、鐵西區(qū)中醫(yī)院、鐵西區(qū)人民醫(yī)院交通交通114、278、284、266、240、241等多條公交線路地理位置評估地理位置評估地理位置偏遠項目環(huán)境評估項目環(huán)境評估項目環(huán)境形象較

21、好項目景觀評估項目景觀評估較具品質感SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢品牌力劣勢劣勢地理位置偏遠銷售人員表現(xiàn)銷售人員表現(xiàn)耐心細致2.其仕郡其仕郡項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面三、競品項目分析三、競品項目分析項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項目名項目名稱稱其仕郡其仕郡項目地址項目地址沈陽市鐵西區(qū)保工街北二路售樓電話售樓電話88596666相關單相關單位位投資商投資商美國其仕企業(yè)（國際）有限公司開發(fā)商開發(fā)商沈陽其仕房地產(chǎn)有限公司建筑設計建筑設計都市建筑設計院基本資基本資料料總占地面積總占地面積6

22、1000平方米總建筑面總建筑面積積130000平方米建筑結構鋼混容積率容積率2.07建筑形式建筑形式多層/高層開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)亞美利加二期總戶數(shù)總戶數(shù)1400建筑風格建筑風格美式風格綠化率綠化率35%外立面外立面劈開磚裝修標準裝修標準毛坯供暖方式供暖方式華發(fā)熱力銷售率銷售率二期50%開盤時間開盤時間2009.5交工時間交工時間2010.10.30戶型區(qū)間戶型區(qū)間多層80-130板高60-90主力戶型主力戶型80-100剩余主力面積剩余主力面積60-130建筑類建筑類型型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)26層11棟 15層公攤公攤25%折扣折扣一次性99，按揭無起價起價5200均價均價6000頂價頂價660

23、0物業(yè)情物業(yè)情況況物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問公司物業(yè)費物業(yè)費電梯費電梯費世邦魏理仕1.5元/平方米/月12/人/月停車情停車情況況總停車數(shù)總停車數(shù)303車位住戶比車位住戶比1:3周邊配周邊配套套商業(yè)商業(yè)星摩爾購物中心教育教育雛鷹東校、127中學、173中學、金搖籃雙語幼兒園醫(yī)療醫(yī)療醫(yī)大、五院、九院交通交通235.204.205.242.283.288等6條公交線路地理位置評估地理位置評估離塔灣近，周邊臨近工廠項目環(huán)境評估項目環(huán)境評估臨近保工街，北二路形象較多項目景觀評估項目景觀評估別墅級景觀SWOTSWOT分分析析優(yōu)勢優(yōu)勢居住型產(chǎn)品、位置優(yōu)勢劣勢劣勢價位較高銷售人員表現(xiàn)銷售人員表現(xiàn)熱情，流程化3.美

24、好愿景美好愿景項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面三、競品項目分析三、競品項目分析項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項目名稱項目名稱美好愿景美好愿景項目地址項目地址沈陽市鐵西區(qū)肇工街與北四路交匯處售樓電話售樓電話25725555相關單位相關單位投資商投資商開發(fā)商開發(fā)商遼寧寶立房產(chǎn)開發(fā)有限責任公司建筑設計建筑設計東北金城建設集團、遼寧金帝建工集團全程策劃全程策劃哈爾濱工業(yè)大學建筑設計院基本資料基本資料總占地面積總占地面積180000平方米總建筑面積總建筑面積530000平方米建筑結構建筑結構短肢剪力

25、墻容積率容積率2.5建筑形式建筑形式多層/小高層/高層開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)一期總戶數(shù)總戶數(shù)2090戶建筑風格建筑風格歐式綠化率綠化率40%外立面外立面貼磚裝修標準裝修標準毛坯供暖方式供暖方式24小時地熱、金牛地熱管銷售率銷售率60%開盤時間開盤時間2009年交工時間交工時間2010.6.30戶型區(qū)間戶型區(qū)間40-160主力戶型主力戶型60-90剩余主力面剩余主力面積積40-140建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)30層21棟公攤公攤20-23%折扣折扣一次性99，按揭無起價起價4300均價均價4750頂價頂價5800物業(yè)情況物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問公司物業(yè)費物業(yè)費電梯費電梯費待定待定1.2元

26、/平方米/月-1.3元/平方米/月12元/人/月停車情況停車情況總停車數(shù)總停車數(shù)840車位住戶比車位住戶比1：2周邊配套周邊配套商業(yè)商業(yè)鐵西百貨、新瑪特教育教育重工四小、36中、雨天實驗中學醫(yī)療醫(yī)療沈陽醫(yī)學院奉天醫(yī)院、鐵西第九人民醫(yī)院、第五人民醫(yī)院、鐵西中醫(yī)院、東藥醫(yī)院交通交通114/278/240/241/235/239地理位置評估地理位置評估位置偏遠位置偏遠項目環(huán)境評估項目環(huán)境評估距離鐵西體育場，周邊居住形象陳舊距離鐵西體育場，周邊居住形象陳舊項目景觀評估項目景觀評估歐式園林景觀歐式園林景觀SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢物業(yè)配套，有會所，形象好物業(yè)配套，有會所，形象好劣勢劣勢高層產(chǎn)品一梯

27、七戶高層產(chǎn)品一梯七戶銷售人員表現(xiàn)銷售人員表現(xiàn)專業(yè)，細致，耐心專業(yè)，細致，耐心4.宏久家園宏久家園項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面三、競品項目分析三、競品項目分析項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項目名稱項目名稱宏久家園宏久家園項目地址項目地址沈陽市鐵西區(qū)衛(wèi)工街12號售樓電話售樓電話25418888相關單位相關單位投資商投資商開發(fā)商開發(fā)商沈陽新宏久房屋開發(fā)有限公司建筑設計建筑設計東北建筑設計院基本資料基本資料總占地面積總占地面積17000平方米總建筑面積總建筑面積100000平方米建筑結構建筑結

28、構框架剪力墻容積率容積率5.5建筑形式建筑形式多層/高層開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)一期總戶數(shù)總戶數(shù)1078建筑風格建筑風格現(xiàn)代綠化率綠化率45%外立面外立面高級防水涂料裝修標準裝修標準毛坯供暖方式供暖方式惠天熱電、地熱銷售率銷售率一套一套110110開盤時間開盤時間2009年10月交工時間交工時間2011.1戶型區(qū)間戶型區(qū)間110-135主力戶型主力戶型85剩余主力面積剩余主力面積115建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)6棟33層高層公攤高層公攤/ / 多層得房率多層得房率27%，15折扣折扣無起價起價高層4580均價均價高層5000 多層6480頂價頂價高層6000物業(yè)情況物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)顧

29、問公司物業(yè)費物業(yè)費電梯費電梯費沒定1 1元元/ /平方米平方米/ /月月12/人/月停車情況停車情況總停車數(shù)總停車數(shù)140車位住戶比車位住戶比1：8周邊配套周邊配套商業(yè)商業(yè)樂購、興隆大家庭、中興超市、工人新村市場、十三路大廳教育教育保工五校、肇工二校、勞動幼兒園醫(yī)療醫(yī)療五院、九院、八院交通交通261/278/161地理位置評估地理位置評估臨近勞動公、衛(wèi)工街、一級馬路臨近勞動公、衛(wèi)工街、一級馬路項目環(huán)境評估項目環(huán)境評估衛(wèi)工明渠衛(wèi)工明渠項目景觀評估項目景觀評估SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢銷售人員表現(xiàn)銷售人員表現(xiàn)尾房銷售，不熱情尾房銷售，不熱情項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目

30、定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面5.宏發(fā)長島宏發(fā)長島三、競品項目分析三、競品項目分析項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項目名稱項目名稱宏發(fā)長島項目地址項目地址沈陽市鐵西區(qū)沈遼西路仙女湖公園內(nèi)售樓電話售樓電話25251111相關單位相關單位投資商投資商開發(fā)商開發(fā)商沈陽宏發(fā)房屋開發(fā)有限公司建筑設計建筑設計深圳高域建筑設計顧問有限公司基本資料基本資料總占地面積總占地面積13000平米米總建筑面積總建筑面積200000平米建筑結構建筑結構鋼混剪力墻-框架結構容積率容積率3.44建筑形式建筑形式高層開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)2期總戶數(shù)總戶數(shù)2210建筑風格

31、建筑風格鋼混剪力墻-框架結構綠化率綠化率90%外立面外立面高級涂料裝修標準裝修標準毛坯供暖方式供暖方式地熱銷售率銷售率90%開盤時間開盤時間2008年交工時間交工時間2009年10月戶型區(qū)間戶型區(qū)間57-146主力戶型主力戶型90剩余主力面積剩余主力面積90平以上高層（總）高層（總）層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)12棟35層公攤公攤23%折扣折扣無起價起價4900均價均價5100頂價頂價5300物業(yè)情況物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問公司物業(yè)費物業(yè)費電梯費電梯費沈陽宏發(fā)房屋開發(fā)有限公司1.2元/平方米/月12/人/月停車情況停車情況總停車數(shù)總停車數(shù)960車位住戶比車位住戶比2:5周邊配套周邊配套商業(yè)商業(yè)興隆

32、大家庭、家樂福、樂購、鐵百、大家庭教育教育保工二校、工人村二校、百中、培英中學、二十二中學、三十六中學、一五八中學、培英中學醫(yī)療醫(yī)療鐵西區(qū)第九醫(yī)院 西城中醫(yī)院 醫(yī)大二院附屬醫(yī)院（盛京醫(yī)院）鐵西區(qū)第五人民醫(yī)院 鐵西區(qū)第八人民醫(yī)院，五院交通交通鐵西新區(qū)2線/111/206/283/261/161/206地理位置評估地理位置評估保工街沈遼路臨近鐵西中心區(qū)保工街沈遼路臨近鐵西中心區(qū)項目環(huán)境評估項目環(huán)境評估臨近仙女湖公園臨近仙女湖公園項目景觀評估項目景觀評估SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢臨近仙女湖自然資源優(yōu)勢臨近仙女湖自然資源優(yōu)勢劣勢劣勢典式高層典式高層銷售人員表現(xiàn)銷售人員表現(xiàn)冷淡冷淡6.御林灣御林灣

33、項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面三、競品項目分析三、競品項目分析項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項目名稱項目名稱恒潤御林灣項目地址項目地址沈陽市鐵西區(qū)北四中路13號售樓電話售樓電話25828777相關單位相關單位投資商投資商開發(fā)商開發(fā)商沈陽彬海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計建筑設計上海舜元建設（集團）股份有限公司基本資料基本資料總占地面積總占地面積20000平方米總建筑面積總建筑面積60000平方米建筑結構建筑結構小高層和高層是框剪、多層是混合容積率容積率2.28建筑形式建筑形式多層/高層開發(fā)期

34、數(shù)開發(fā)期數(shù)一期總戶數(shù)總戶數(shù)380建筑風格建筑風格現(xiàn)代綠化率綠化率30%外立面外立面高級涂料裝修標準裝修標準毛坯供暖方式供暖方式地熱銷售率銷售率一期剩余7套二期未開盤開盤時間開盤時間2009.4.30交工時間交工時間2010.10.31戶型區(qū)間戶型區(qū)間38-125主力戶型主力戶型98剩余主力面積剩余主力面積40建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)6層2棟 18層2棟 9層1棟公攤公攤/ /得房率得房率23折扣折扣一次性97.按揭9.9起價起價小高層4950 多層5890 均價均價小高層5000多層6000頂價頂價小高層5390 多層6090物業(yè)情況物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問公司物業(yè)費物業(yè)費電梯

35、費電梯費百升源物業(yè)有限公司1元/平方米/月12/人/月停車情況停車情況總停車數(shù)總停車數(shù)300車位住戶比車位住戶比1:11:1周邊配套周邊配套商業(yè)商業(yè)鐵西百貨、樂購超市、家世界、香江大市場教育教育衛(wèi)工一校、啟工一校、啟工二校、啟工三校、三十二中學、三十六中學、一五七中學、一五八中學醫(yī)療醫(yī)療維康醫(yī)院、八院交通交通114/297/242/135/240/239/175地理位置評估地理位置評估北四路，位置優(yōu)勢不明顯北四路，位置優(yōu)勢不明顯項目環(huán)境評估項目環(huán)境評估沒有突出的自然景觀，環(huán)境優(yōu)勢不突出項目景觀評估項目景觀評估從規(guī)劃上看沒有核心景觀區(qū)從規(guī)劃上看沒有核心景觀區(qū)SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢小戶型

36、產(chǎn)品小戶型產(chǎn)品劣勢劣勢缺乏品牌力，規(guī)劃中規(guī)中矩缺乏品牌力，規(guī)劃中規(guī)中矩銷售人員表現(xiàn)銷售人員表現(xiàn)一般一般7.江南印象江南印象項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面三、競品項目分析三、競品項目分析項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項目名稱項目名稱江南印象項目地址項目地址沈陽市鐵西區(qū)贊工街5號售樓電話售樓電話62390666相關單位相關單位投資商投資商開發(fā)商開發(fā)商遼寧力豐房屋開發(fā)有限公司建筑設計建筑設計基本資料基本資料總占地面積總占地面積27000平方米總建筑面積總建筑面積68000平方米建筑結構建筑結構

37、多層磚混多層磚混容積率容積率2.4建筑形式建筑形式多層/高層開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)一期一期總戶數(shù)總戶數(shù)700建筑風格建筑風格中式綠化率綠化率33%外立面外立面墻磚裝修標準裝修標準毛坯供暖方式供暖方式銷售率銷售率住宅100%開盤時間開盤時間2008年交工時間交工時間2009.12戶型區(qū)間戶型區(qū)間30-110主力戶型主力戶型剩余主力面積剩余主力面積建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)5棟17層公攤公攤折扣折扣一次性一次性9.59.5起價起價4500均價均價4850頂價頂價5200物業(yè)情況物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問公司物業(yè)費物業(yè)費電梯費電梯費暫未定1.2元/平方米/月12/人/月停車情況停車情況總停車數(shù)

38、總停車數(shù)300車位住戶比車位住戶比1：2.33周邊配套周邊配套商業(yè)商業(yè)興隆大家庭/西部汽配城/十二路綜合市場/工人村綜合市場/樂購超市/中興超市/世星國際酒店教育教育53中學，54中學，36中學，22中學，162中學，55中學，157中學醫(yī)療醫(yī)療九院 八院交通交通204/226/266/501/240/261/264/241/278/288/鐵西一線地理位置評估地理位置評估項目環(huán)境評估項目環(huán)境評估項目景觀評估項目景觀評估SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢銷售人員表現(xiàn)銷售人員表現(xiàn)8.第一城第一城項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面三、競品項目

39、分析三、競品項目分析項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項目名稱項目名稱第一城項目地址項目地址鐵西建設大路18號售樓電話售樓電話25519999相關單位相關單位投資商投資商香港新恒基集團開發(fā)商開發(fā)商新恒基(沈陽)置業(yè)有限公司 建筑設計建筑設計北京中關村基本資料基本資料總占地面積總占地面積42萬平方米總建筑面積總建筑面積120多萬平方米建筑結構建筑結構框架框架容積率容積率3建筑形式建筑形式小高層、高層開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)目前目前6 6期期總戶數(shù)總戶數(shù)1976建筑風格建筑風格現(xiàn)代綠化率綠化率60%外立面外立面涂料裝修標準裝修標準毛坯供暖方式供暖方式地熱地

40、熱銷售率銷售率目前組團70%以上開盤時間開盤時間2006-9-16交工時間交工時間2011.10.312011.10.31戶型區(qū)間戶型區(qū)間45-78主力戶型主力戶型54剩余主力面積剩余主力面積78建筑類型建筑類型層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)2424公攤公攤19%折扣折扣一次性9.7起價起價47504750均價均價62006200頂價頂價70007000物業(yè)情況物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問公司物業(yè)費物業(yè)費電梯費電梯費新恒基物業(yè)1.20元/平米月12/12/人人/ /月月停車情況停車情況總停車數(shù)總停車數(shù)地下停車地下停車10001000車位住戶比車位住戶比1:21:2周邊配套周邊配套商業(yè)商業(yè)家世界超市、樂購

41、、家樂福、鐵百教育教育啟工一校、啟工二校、啟工三校、保工二校、22中學、36中學醫(yī)療醫(yī)療奉天醫(yī)院、九院交通交通240、239、266、135、264、288、新區(qū)一線(啟工街下車)。地理位置評估地理位置評估地鐵出口地鐵出口項目環(huán)境評估項目環(huán)境評估前期入住率較高居住初具成熟前期入住率較高居住初具成熟項目景觀評估項目景觀評估園區(qū)內(nèi)景觀園區(qū)內(nèi)景觀SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢地鐵出口性價比地鐵出口性價比劣勢劣勢心理位置上遠心理位置上遠銷售人員表現(xiàn)銷售人員表現(xiàn)不熱情不熱情 不冷淡不冷淡9.假日藍灣假日藍灣項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面三、競品項目

42、分析三、競品項目分析項項目分析目分析市市場場分析分析項項目定位目定位營銷營銷策略策略視覺與視覺與平面平面項目名稱項目名稱假日藍灣項目地址項目地址沈陽市鐵西區(qū)衛(wèi)工街北四路售樓電話售樓電話25627777相關單位相關單位投資商投資商香港君臨投資集團開發(fā)商開發(fā)商沈陽西城藍灣地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計建筑設計北京中華建規(guī)劃設計研究院全程策劃全程策劃（美）迪羅高誼國際聯(lián)合設計機構基本資料基本資料總占地面積總占地面積130000平方米總建筑面積總建筑面積300000平方米建筑結構建筑結構鋼混剪力墻-框架結構容積率容積率2.31建筑形式建筑形式多層/高層開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)總戶數(shù)總戶數(shù)3000建筑風格建筑風格綠化

43、率綠化率35%外立面外立面涂料裝修標準裝修標準毛坯供暖方式供暖方式24小時地熱銷售率銷售率一期剩余1套多層70套開盤時間開盤時間2007.12.8交工時間交工時間2009.7.31戶型區(qū)間戶型區(qū)間43-118主力戶型主力戶型82剩余主力面積剩余主力面積高層43 多層100小高層（總）小高層（總）層數(shù)、棟數(shù)層數(shù)、棟數(shù)24層公攤公攤2323折扣折扣高層僅余一套高層僅余一套4040憑必須憑必須1 1次性次性起價起價多層多層50805080均價均價多層：多層：58805880頂價頂價多層多層62806280物業(yè)情況物業(yè)情況物業(yè)顧問公司物業(yè)顧問公司物業(yè)費物業(yè)費電梯費電梯費俊豪物業(yè)俊豪物業(yè)1元/平方米/月12/人/月停車情況停車情況總停車數(shù)總停車數(shù)不詳不詳車位住戶比車位住戶比不詳不詳周邊配套周邊配套商業(yè)商業(yè)樂購，家世界，鐵西百貨，陶林居教育教育啟工一校，啟工二校，沈