某北路地塊可研報告

1、 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 政府公開掛牌樓面價為政府公開掛牌樓面價為11251125元元/ /平米；平米；根據目前市場形勢，預計成交樓面價為根據目前市場形勢，預計成交樓面價為20002000元元/ /平米平米（本報告按（本報告按20002000元元/ /平米測算）平米測算）項目位置行政區(qū)富陽市地段金橋北路西側（緊鄰萬科金色家園項目）占地面積代征地面積0計容積率建筑面積可售面積301631凈地面積153336住宅面積294280小計153336非住宅面積0容積率2.0商業(yè)7351地價地價總額底價3.45億車庫(不含地下)0測算價6.13億不可售面積5041土地單價底價150萬元/畝小計

2、306672測算價267萬元/畝不計容積率建筑面積可售面積70537可售樓面地價底價1125元/m2不可售面積21280測算價2000元元/m2小計91817土地使用權歸屬國有土地規(guī)劃用途商業(yè)辦公、住宅用地（商業(yè)辦公面積總建面5%）轉讓方式公開招拍掛 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 面積面積人口人口經濟經濟市域面積（平方公里）建成區(qū)面積（平方公里）常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）GDP（億元）二產比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.719042 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 未來3-5年內仍將維持其區(qū)域性購房特征富陽市行政隸屬于杭州，定位為杭州“第四副城”；為其城區(qū)與杭州的主要通路從杭州發(fā)展規(guī)

3、模以及其余副城的，對于“第四副城”的發(fā)展“”運動休閑產業(yè)功能區(qū)現代工業(yè)經濟功能區(qū)沿江（富春江）、沿路（320-23國道）兩條軸線，形成了圍繞主城區(qū)的塊狀產業(yè)布局結構是江南江南新城新城下沙新城下沙新城臨平新城臨平新城320320國道國道之江轉塘之江轉塘杭千高速杭千高速沿江大道沿江大道本地塊本地塊西西湖湖之江轉塘之江轉塘三墩城西三墩城西富富陽陽繞城高速 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 項目所在之城北片區(qū)成為開發(fā)熱點 區(qū)域人氣在逐步積累的過程中，大型居住片區(qū)形成趨勢明顯富江春320國道西山虎山傳統(tǒng)老城區(qū)第一輪發(fā)展沿江西擴沿江西擴金橋北路北向腹地成為發(fā)展北向腹地成為發(fā)展主要方向主要方向傳統(tǒng)城區(qū)位于東南部“沿江西擴”

4、告一段落西臨西山、東靠虎山、南臨富春江的北向發(fā)展成為必然趨勢沿線逐步形成商品房開發(fā)本地塊本地塊 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 西西湖湖本地塊本地塊江南江南新城新城下沙下沙新城新城臨平臨平新城新城富陽富陽320國道之江轉塘之江轉塘杭千高速沿江大道繞城高速 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 地塊位于富陽市中心以北約3公里，金橋北路與公園西路交界處，萬科金色家園項目西側；距離杭州市中心約30公里，約40分鐘車程市中心市中心本地塊本地塊金色家園金色家園 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 金橋北路金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 金橋北路金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃

5、道路 宗地現狀為魚塘宗地現狀為魚塘 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 宗宗地地阿周海鮮大酒店阿周海鮮大酒店拆遷安置房拆遷安置房綠化帶及小區(qū)綠化帶及小區(qū)市第三期經濟適用房市第三期經濟適用房容大酈城一期容大酈城一期金色金色家園家園魚塘魚塘魚塘魚塘 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 道路交通情況良好道路交通情況良好, ,公共交通匱乏公共交通匱乏 具有一定景觀、環(huán)境資源（安居房有一定影響）具有一定景觀、環(huán)境資源（安居房有一定影響） 配套處于完善過程中配套處于完善過程中道路道路金橋北路、春秋北路兩條南北主軸聯通項目與傳統(tǒng)城區(qū)金橋北路、春秋北路兩條南北主軸聯通項目與傳統(tǒng)城區(qū)公交公交暫無公交配套暫無公交配套配套配套大型購物設施：大潤發(fā)賣場

6、與本案相距約大型購物設施：大潤發(fā)賣場與本案相距約1.3km教育配套：永興初中部與本案相距教育配套：永興初中部與本案相距500m醫(yī)療、金融、文體、休閑、娛樂等服務類商業(yè)設施醫(yī)療、金融、文體、休閑、娛樂等服務類商業(yè)設施 目前處于匱乏狀態(tài)目前處于匱乏狀態(tài)景觀景觀西北向可眺望遠山景觀西北向可眺望遠山景觀環(huán)境環(huán)境東臨經濟適用房東臨經濟適用房空氣質量優(yōu)于城區(qū)空氣質量優(yōu)于城區(qū)環(huán)境清幽，噪音較少環(huán)境清幽，噪音較少規(guī)劃規(guī)劃本案西北側規(guī)劃富陽市人民醫(yī)院本案西北側規(guī)劃富陽市人民醫(yī)院本案正北項規(guī)劃賣場本案正北項規(guī)劃賣場距離市政府直線距離約食品廠旅館海鮮酒樓公元名家農民房永興幼兒園永興幼兒園（待定）（待定）萬科萬科金色

7、家園金色家園宗地宗地 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 宗地宗地 宗地周邊教育配套完善，有富陽最好的私立宗地周邊教育配套完善，有富陽最好的私立學校學校富陽永興學校（含中學部及小學部）；富陽永興學校（含中學部及小學部）； 周邊商業(yè)配套雖有涉及但是氛圍不濃厚；周邊商業(yè)配套雖有涉及但是氛圍不濃厚； 醫(yī)療和健身配套還比較欠缺。醫(yī)療和健身配套還比較欠缺。商業(yè)商業(yè)教育教育醫(yī)療醫(yī)療土地土地屬性屬性描述（配套共分成描述（配套共分成5個等級）個等級）配配套套設設施施教育文化教育文化項目周邊項目周邊1公里范圍內，有全市最好的公里范圍內，有全市最好的私立學校私立學校富陽市永興學校（含中學部富陽市永興學校（含中學部及小學部）和富陽市

8、第四小學；項目及小學部）和富陽市第四小學；項目3公里范圍之內有市二中和鎮(zhèn)二小。公里范圍之內有市二中和鎮(zhèn)二小。商業(yè)配套商業(yè)配套項目項目1公里范圍內有太陽城堡酒店和綠公里范圍內有太陽城堡酒店和綠檳榔廣場；項目檳榔廣場；項目3公里范圍內有玉長城公里范圍內有玉長城商業(yè)廣場（銀泰已簽約）、國美電器、商業(yè)廣場（銀泰已簽約）、國美電器、世紀聯華和大潤發(fā)超市等世紀聯華和大潤發(fā)超市等醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療衛(wèi)生項目周邊有吳氏腫瘤專科醫(yī)院；項目項目周邊有吳氏腫瘤專科醫(yī)院；項目3公里范圍內有婦保醫(yī)院、富陽中醫(yī)骨傷公里范圍內有婦保醫(yī)院、富陽中醫(yī)骨傷科醫(yī)院和富陽預防保健所。科醫(yī)院和富陽預防保健所。景觀健身景觀健身項目東南側項目東南

9、側2公里有兒童公園。公里有兒童公園。 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 宗地宗地商業(yè)商業(yè)教育教育醫(yī)療醫(yī)療太陽城堡酒店太陽城堡酒店富陽市永興學校富陽市永興學校富陽市綜合市場富陽市綜合市場綠檳榔廣場綠檳榔廣場富陽第四小學富陽第四小學玉長城商業(yè)廣場玉長城商業(yè)廣場（銀泰已簽約）（銀泰已簽約） 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 金橋北路金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路地塊東側金橋北路及地塊紅線南側均有高壓電塔地塊東側金橋北路及地塊紅線南側均有高壓電塔 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 地價包含內容與價款組成：凈地價格總額：61334萬元；土地單價：267萬元/畝；樓面2000元/平方米支付節(jié)奏支付進度2009年9月20

10、09年9月2010年3月2010年9月2011年3月支付金額（萬元） 6900536749067付款條件支付掛牌保證金公開摘牌后10日內支付20%（保證金可抵扣）6個月內，支付地價款總額20%12個月內，支付地價款總額30%18個月內，支付地價款總額30%公開掛牌樓面價為公開掛牌樓面價為1125元元/平米；本版測算按平米；本版測算按2000元元/平米計；平米計；政府規(guī)定付款周期為政府規(guī)定付款周期為18個月，付款節(jié)奏為個月，付款節(jié)奏為2:2:3:3；為保證為保證2011年結算，本地塊計劃在年結算，本地塊計劃在2010年年3月付清地價款月付清地價款 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 宗地宗地出讓時間：出讓時間：2

11、009-1面積：面積：32000方方容積率：容積率：2.3成交樓面地價：成交樓面地價：2100元元/方方出讓時間：出讓時間：2007-10面積：面積：140.5畝畝容積率：容積率：2.5成交樓面地價：成交樓面地價：1300元元/方方 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 宗地宗地面積：合計約面積：合計約80畝畝容積率：容積率：2.0地價未定地價未定面積：合計約面積：合計約360畝畝容積率：容積率：1.8-2.0地價未定地價未定面積：合計約面積：合計約230畝畝容積率：容積率：1.5-2.3地價未定地價未定 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 C（未來有向G升級的潛力）改善型富陽高端城市公寓地塊規(guī)模較大，形狀規(guī)整臨近主干道金橋北路與

12、公園西路，交通便捷地處富陽城市發(fā)展方向周邊樓盤集聚，未來會成為大型居住區(qū)，逐步形成良好的居住氛圍相對富陽市場容量，地塊體量過大現狀配套欠成熟 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 產業(yè)結構產業(yè)結構工業(yè)總產值占當地工業(yè)總產值占當地GDP總量的總量的70以上以上以通訊器材及紙業(yè)基地聞名全國以通訊器材及紙業(yè)基地聞名全國經濟實力經濟實力2007年全市實現生產總值年全市實現生產總值289億元，增長億元，增長21.2%2007年全國百強縣排名第年全國百強縣排名第28位位生活水平生活水平2007城鎮(zhèn)居民人均可支配收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19042元，增長元，增長14.2%人均儲蓄余額人均儲蓄余額16079元

13、，增長元，增長4.5%。典型的浙江縣城經濟發(fā)展模式，整體產業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期，民間資本比較富庶典型的浙江縣城經濟發(fā)展模式，整體產業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期，民間資本比較富庶總體市場與杭州關聯度不高，未來若干年仍是獨立區(qū)域市場總體市場與杭州關聯度不高，未來若干年仍是獨立區(qū)域市場 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 富陽市場總體富陽市場總體供求匹配，非常健康城市化和城市擴張穩(wěn)步進行中，市場容量供求匹配，非常健康城市化和城市擴張穩(wěn)步進行中，市場容量穩(wěn)步擴大（穩(wěn)步擴大（0808年受新增供應影響）；年受新增供應影響）；從從07-0807-08年土地出讓有限，未來新增供應有限，供求非常健康年土地出讓有限，未來新增供應有限，供求非常健康

14、 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 20072007年富陽企業(yè)職工人數與工資情況年富陽企業(yè)職工人數與工資情況數據來源：數據來源：20072007年富陽統(tǒng)計年鑒年富陽統(tǒng)計年鑒 機關事業(yè)單位、泛公務員以及大型制造業(yè)企業(yè)的中高管，必定機關事業(yè)單位、泛公務員以及大型制造業(yè)企業(yè)的中高管，必定會成為住宅的主力消費群體。會成為住宅的主力消費群體。 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 宗地類型：高層公寓類型：高層公寓 G2+TOP G2+TOP 賣點：稀缺的市中心地塊賣點：稀缺的市中心地塊G2G2產品：產品：65000-750065000-7500元元/ /方方 舒適性三房、四房（舒適性三房、四房（130-170130-170方方) )TOP

15、TOP產品：江濱產品：江濱1818號公館，一線江景房，號公館，一線江景房，1.21.2萬元，萬元，200-350200-350方平層公寓（已售罄）方平層公寓（已售罄）城北板塊城北板塊市中心板塊市中心板塊鹿山新區(qū)鹿山新區(qū)類型：排屋類型：排屋+ +公寓公寓賣點：自然環(huán)境，低密度住宅賣點：自然環(huán)境，低密度住宅排屋：排屋：300-500300-500方，方，15000-1600015000-16000元元/ /方方疊排：疊排：230-300230-300方，方，11000-1200011000-12000元元/ /方方公寓：公寓：120-160120-160方，方，7000-80007000-8000

16、元元/ /方方類型：高層公寓，少量花園洋房類型：高層公寓，少量花園洋房賣點：發(fā)展?jié)摿?，合理總價賣點：發(fā)展?jié)摿Γ侠砜們r產品：舒適性三房、四房，少量經濟型兩房產品：舒適性三房、四房，少量經濟型兩房售價：售價：5000-65005000-6500元元/ /方方 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 *主流產品：主流產品：120-140120-140方方( (三房三房) ) 次主力產品：次主力產品：9090方（兩房），方（兩房），160-200160-200方方 ( (四房四房) )0808年，年，9090方產品的集中供應，造成了方產品的集中供應，造成了0808年年9090方以下產品成交量井噴式提升；方以下產品成交量井

17、噴式提升；首置首置首改首改再改再改主力產品主力產品次主力產品次主力產品次主力產品次主力產品 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 說明：數據統(tǒng)計不全面，取主力在說明：數據統(tǒng)計不全面，取主力在售樓盤數據售樓盤數據20072007年年兩房（兩房（9090方）方）集中在：集中在：5050萬以內萬以內三房（三房（125-144125-144方）方）集中在：集中在：50-9050-90萬萬四房（四房（144-210144-210方）方）集中在：集中在：90-11090-110萬萬大四房（大四房（210-300210-300方）方）公寓：公寓：90-13090-130萬萬疊排：疊排：200-300200-300萬萬排屋（排屋

18、（300-500300-500方）方）集中在：集中在：400-600400-600萬萬（表格未體現）表格未體現） 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 標準兩房標準兩房 50萬以內萬以內排屋排屋400-600萬萬舒適三房舒適三房 50-90萬萬四房四房 90-130萬萬疊排、市中心疊排、市中心TOPTOP 200-300萬萬供需特征：舒適三房、四房，主流市場，容量較大，但競爭激烈。其供需特征：舒適三房、四房，主流市場，容量較大，但競爭激烈。其中中G2G2品類項目，四房熱銷。品類項目，四房熱銷。CC品類項目三房熱銷品類項目三房熱銷典型項目：丁香公寓、城市花園等典型項目：丁香公寓、城市花園等機會點分析：主流市場，機會

19、點分析：主流市場，直面競爭直面競爭。溢價能力中等，非最佳選擇方案溢價能力中等，非最佳選擇方案供需特征：非主力需求，容量有限，現有產品多屬于供需特征：非主力需求，容量有限，現有產品多屬于9090指標被迫選擇指標被迫選擇典型項目：公元名家、陽光里等典型項目：公元名家、陽光里等機會點分析：機會點分析：溢價能力最弱，不建議開發(fā)此產品溢價能力最弱，不建議開發(fā)此產品供需特征：集中在鹿山新區(qū)，供應量有限，市場認可度較高供需特征：集中在鹿山新區(qū)，供應量有限，市場認可度較高典型項目：錦繡蘭庭、御園、水印林語典型項目：錦繡蘭庭、御園、水印林語機會點分析：環(huán)境，產品均具有較高的稀缺性，溢價能力最高。機會點分析：環(huán)境

20、，產品均具有較高的稀缺性，溢價能力最高。供需特征：排屋社區(qū)中的補充產品。供需特征：排屋社區(qū)中的補充產品。 整體供應量有限，認可度較高整體供應量有限，認可度較高. .沿江沿江TOPTOP產產僅一個項目（江濱僅一個項目（江濱1818號公館），已售罄。號公館），已售罄。機會點分析：該總價段產品供應量有限，供需矛盾最大，溢價能力較高。機會點分析：該總價段產品供應量有限，供需矛盾最大，溢價能力較高。項目可通過品質提升，產品精裝修產品，彌補地段不足項目可通過品質提升，產品精裝修產品，彌補地段不足可提供空中復式產品，合理控制面積，控制總價，取得競爭優(yōu)勢可提供空中復式產品，合理控制面積，控制總價，取得競爭優(yōu)勢

21、 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 宗地宗地項目規(guī)模：項目規(guī)模：總建筑面積約總建筑面積約1818萬萬方，其中地上建筑面積方，其中地上建筑面積1515萬方萬方；產品：高層公寓產品：高層公寓120-140120-140方三房為主，方三房為主，160-170160-170方緊湊四房為輔；方緊湊四房為輔；總戶數：總戶數：11001100余套余套車位比：車位比：1 1：0.60.6售價：售價：60006000元元/ /方方銷售情況：銷售情況：樓盤名稱樓盤名稱總套數總套數已推量已推量去化量去化量在售剩在售剩余套數余套數成交均價成交均價 （元（元/ /）丁香花園11047536431105680 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 規(guī)劃：強

22、化小組團的圍合感 景觀：貝爾高林設計，內部高低錯落社區(qū).內水景較多，疊式噴水池、噴泉、人工湖組成； 立面：新古典主義的建筑手法,模仿綠城風格,大氣、典雅、流暢、穩(wěn)重 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 宗地宗地項目規(guī)模：總占地項目規(guī)模：總占地9090畝，總建筑面積近畝，總建筑面積近1212萬萬平米平米產品：產品：135135方，三房；方，三房；180180方，四房為主方，四房為主總戶數：總戶數：1616幢，幢，588588戶戶綠化率：綠化率：40%40%售價：售價：70007000元元/ /方方銷售情況：銷售情況：城市花園城市花園 樓盤名稱樓盤名稱總套數總套數已推量已推量去化量去化量在售剩在售剩余套數余套數成交

23、均價成交均價 （元（元/ /）龍祥城市花園5845844351496500 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 立面：立面：新古典建筑風格，模仿綠城風格，成熟 穩(wěn)重戶型：戶型：大開間客廳，弧形的落地飄窗，南北雙陽臺，采光通風良好；景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃：規(guī)劃中央大景觀，一些水系、雕塑等戶型圖（戶型圖（180180方）方） 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 宗地宗地總用地面積：總用地面積：7 7萬平米，總建筑面積萬平米，總建筑面積9 9萬，容積率萬，容積率1.151.15；產品：產品：排屋：排屋：430430450450平方米平方米疊排：疊排：265265320320平方米平方米多層、小高層：多層、小高層：108108套，套，1101

24、10、140140、160160售價：售價：排屋：單價排屋：單價13000-1600013000-16000元元/ /，起價起價475475萬萬/ /套套疊排：單價在疊排：單價在11000-1200011000-12000元元/ /，總價在，總價在260-350260-350萬萬/ /套套公寓：公寓：80008000元元././（毛坯）左右（毛坯）左右錦繡蘭庭錦繡蘭庭 錦秀蘭錦秀蘭庭庭 聯排：聯排：90套套4幢小高幢小高層層共共108套套二期：二期：總建總建0.78萬萬疊排：疊排：132套套 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 效果圖效果圖戶型圖（戶型圖（322322方）方） 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 u 整體市場：發(fā)

25、展比較健康，未來兩年供需關系平穩(wěn)；整體市場：發(fā)展比較健康，未來兩年供需關系平穩(wěn)；u 土地屬性：城市發(fā)展方向，市政府主力打造區(qū)塊，周邊教育資源、醫(yī)療配套土地屬性：城市發(fā)展方向，市政府主力打造區(qū)塊，周邊教育資源、醫(yī)療配套（規(guī)劃）、商業(yè)配套（規(guī)劃）齊全，無重大不利因素；（規(guī)劃）、商業(yè)配套（規(guī)劃）齊全，無重大不利因素；u 產品競爭力：區(qū)域市場品牌開發(fā)商僅金都房產（也告罄），復地房產（未上產品競爭力：區(qū)域市場品牌開發(fā)商僅金都房產（也告罄），復地房產（未上市）總體產品素質不高，項目產品較容易引領市場；市）總體產品素質不高，項目產品較容易引領市場；u產品供需特征：產品供需特征：200-300200-300萬

26、，總價市場供應量有限，溢價能力較高萬，總價市場供應量有限，溢價能力較高項目可通過品質提升，精裝修產品，彌補地段不足項目可通過品質提升，精裝修產品，彌補地段不足, ,可提供復式產品可提供復式產品（類疊排產品），合理控制面積，控制總價，取得競爭優(yōu)勢（類疊排產品），合理控制面積，控制總價，取得競爭優(yōu)勢 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 富陽高端再改社區(qū)富陽高端再改社區(qū)客戶特征：再改客戶為主，少量高端首改客戶客戶特征：再改客戶為主，少量高端首改客戶主力：市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高端私營企業(yè)主主力：市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高端私營企業(yè)主補充：政府及事業(yè)單位、金融行業(yè)的高管補充：政府及事業(yè)單位、金融行業(yè)的高管產品要點：

27、產品要點： 類疊排復式產品、奢華精裝修、公園式園林景觀、體貼周到物業(yè)管理類疊排復式產品、奢華精裝修、公園式園林景觀、體貼周到物業(yè)管理類疊排復式產品，通過合理控制面積，控制總價，取得競爭優(yōu)勢類疊排復式產品，通過合理控制面積，控制總價，取得競爭優(yōu)勢充分滿足客戶愛面子，炫富的心態(tài)（客人最容易看到的，就是最重要的），重點提升充分滿足客戶愛面子，炫富的心態(tài)（客人最容易看到的，就是最重要的），重點提升立面、大堂等最能體現樓盤檔次的地方；立面、大堂等最能體現樓盤檔次的地方；高端再改客戶改善的重點：居住環(huán)境（重點是景觀）的改善、物業(yè)服務的提升高端再改客戶改善的重點：居住環(huán)境（重點是景觀）的改善、物業(yè)服務的提升

28、 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 類型類型面積范圍面積范圍產品產品裝修標準裝修標準面積配比面積配比分布基本原則分布基本原則主力200復式（四房）200060%位于小區(qū)內部次主力150-160平層（小四房）25%位于臨街位置250復式（四房）15%位于社區(qū)中央，景觀最佳位置景觀較佳的頂樓復式 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 用地性質用地性質住宅用地住宅用地總用地面積總用地面積173929平方米平方米代征地面積代征地面積20593凈地面積凈地面積153336平方米平方米綜合容積率綜合容積率地上總建筑地上總建筑面積面積306670 住宅建筑面積住宅建筑面積294280 凈地容積率凈地容積率2.0公建建筑面積公

29、建建筑面積12390 人防要求人防要求車位比車位比1.5輛輛/戶戶(160方以上方以上)建筑密度建筑密度20綠地率綠地率35建筑層數建筑層數24-28F限高限高100m建筑間距要點建筑間距要點面寬大于面寬大于32米的板式高層住宅南北間距為米的板式高層住宅南北間距為1.0h,面寬小于面寬小于32米的點式住宅南北間距為米的點式住宅南北間距為0.6h；同時需進行日照分析報告，主照面的住宅需要同時需進行日照分析報告，主照面的住宅需要3小時的日照時間；小時的日照時間；*注：注：h為建筑高度，為建筑高度，s為建筑正南北向投影寬度為建筑正南北向投影寬度退紅線要求退紅線要求東面退金橋北路多層為東面退金橋北路多

30、層為10m,高層為高層為18m西面退規(guī)劃路多層為西面退規(guī)劃路多層為8m,高層為高層為15m南面退規(guī)劃道路多層為南面退規(guī)劃道路多層為7m,高層為高層為12m北面退公園路多層為北面退公園路多層為10m,高層為高層為18m配套要求配套要求物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房1073，社區(qū)用房，社區(qū)用房224，垃圾收集站，垃圾收集站40交通規(guī)劃要點交通規(guī)劃要點四周道路均可設置車行入口四周道路均可設置車行入口其他規(guī)劃要點其他規(guī)劃要點容積率容積率2.0，限高，限高100；需建；需建3200平米幼兒園平米幼兒園 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 地塊價值排序地塊價值排序本地塊四周均為城市道路，東面與北面為城市主干道，土地價值較低，幾個

31、城市道路轉本地塊四周均為城市道路，東面與北面為城市主干道，土地價值較低，幾個城市道路轉角適合做角適合做160平米戶型、南面為景觀道路，東面為規(guī)劃城市支路。小區(qū)內中央集中綠地平米戶型、南面為景觀道路，東面為規(guī)劃城市支路。小區(qū)內中央集中綠地逾逾40000平方米，周邊適合做大戶型。平方米，周邊適合做大戶型。交通流線交通流線小區(qū)車行主入口設置在北面公園路，解決小區(qū)主要車流，在東側金橋北路設置小區(qū)次入小區(qū)車行主入口設置在北面公園路，解決小區(qū)主要車流，在東側金橋北路設置小區(qū)次入口，內部以環(huán)形車道溝通，基本到達每一單元，滿足日常使用和消防要求。地下車庫出口，內部以環(huán)形車道溝通，基本到達每一單元，滿足日常使用

32、和消防要求。地下車庫出入口靠近主入口設置，以利于保持小區(qū)內部安靜。入口靠近主入口設置，以利于保持小區(qū)內部安靜。環(huán)境景觀環(huán)境景觀小區(qū)景觀主軸由北側小區(qū)出入口廣場開始，通過會所直至中央集中綠地，周邊的住宅左小區(qū)景觀主軸由北側小區(qū)出入口廣場開始，通過會所直至中央集中綠地，周邊的住宅左右對稱布置，形成強烈的景觀序列。另一條景觀軸由金橋北路次入口開始一直到達中央右對稱布置，形成強烈的景觀序列。另一條景觀軸由金橋北路次入口開始一直到達中央集中綠地，與景觀主軸相交形成完整的軸線體系。集中綠地，與景觀主軸相交形成完整的軸線體系。沿城市周邊的住宅間距也達到了沿城市周邊的住宅間距也達到了80-90米，可以進行豐富

33、的組團景觀設計，與中心景觀米，可以進行豐富的組團景觀設計，與中心景觀區(qū)形成了多層次的景觀空間。區(qū)形成了多層次的景觀空間。 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 金色家園金色家園富陽市人民醫(yī)院(規(guī)劃)大型賣場(規(guī)劃)消防之隊海鮮酒樓永興中學永興中學容大酈城一期永興幼兒園永興幼兒園（代建）（代建）經濟適用房(規(guī)劃)拆遷安置房公公 園園 路路金金橋橋北北路路規(guī)規(guī)劃劃道道路路規(guī)劃道路規(guī)劃道路宗地宗地商業(yè)廣場項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議建議商業(yè)應分布在公園西路；建議商業(yè)應分布在公園西路；東北角建議規(guī)劃小商業(yè)廣場，與金東北角建議規(guī)劃小商業(yè)廣場，與金色家園商業(yè)廣場相呼應，形成區(qū)

34、域色家園商業(yè)廣場相呼應，形成區(qū)域的商業(yè)中心的商業(yè)中心項目規(guī)模建議項目規(guī)模建議定位：社區(qū)型商業(yè)定位：社區(qū)型商業(yè)+ +部分會所功能部分會所功能同時考慮醫(yī)院等規(guī)劃，帶來的未來同時考慮醫(yī)院等規(guī)劃，帶來的未來商鋪價值的提升商鋪價值的提升建議總規(guī)?？刂圃诮ㄗh總規(guī)?？刂圃?7000-80007000-8000方方商業(yè)售價建議商業(yè)售價建議參考容大五環(huán)城市花園參考容大五環(huán)城市花園1000010000元元/ /方方考慮未來土地屬性變化及周邊規(guī)劃考慮未來土地屬性變化及周邊規(guī)劃帶來的商業(yè)價值提升帶來的商業(yè)價值提升建議商鋪售價建議商鋪售價 1300013000元元/ /方方 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 車位比車位比 1：1.5車

35、位個數車位個數 2264個，其中地下車位個，其中地下車位2044個，地面車位個，地面車位220個個車位價格車位價格 8萬元萬元/ 個（金色家園項目擬售個（金色家園項目擬售7萬元萬元/個）個）去化率去化率 到住宅售罄時車位銷售到住宅售罄時車位銷售90%，余，余10%未售出未售出 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 1項目啟動時間2009-9-152規(guī)劃方案設計2009-9-302009-10-203單體方案設計2009-10-202009-11-144施工圖設計2010-3-172010-5-35簽署土地協議或合同2009-9-306取得土地證2010-3-37基礎開工2010-3-258開盤2

36、010-9-309竣工備案2011-11-2610入住2011-12-31 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 開發(fā)計劃開發(fā)計劃（不計地下車位）（不計地下車位）（m2）10952210123890871-301631 銷售面積銷售面積（m2）49297870501028928152645104365869 銷售額銷售額（萬元）（萬元）446477902411071210044972173407006 售價（住宅）售價（住宅）（元（元/ m m2 2）100581116712952148171600213007 售價（商業(yè)）售價（商業(yè)）（元（元/ m m2 2）-1300013000130001300013000

37、 售價（車位）售價（車位）（萬元（萬元/ 個）個）-88888 注：車位按銷售注：車位按銷售90%90%計計 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 銷售收入407,006開發(fā)成本276,123資金峰值88,703現金流為正時間2013年10月項目總投資294,438凈利潤57,419內部收益率20.05%銷售凈利率14.11%銷售面積（m2）49297870501028928152645104365869 銷售金額（萬元）446477902411071210044972173407006 結算面積（m2）-1363471028928152645104365869 結算金額（萬元）-1236711107121004

38、4972173407006 單位凈利潤（元/m2）-4322112249334931904 凈利潤（萬元）-473416606203221575657418 銷售凈利率-4%15%20%22%14% 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 富陽市國土資源局無住宅（設配套公建）70年手續(xù)完備，由政府出讓富陽讀地手冊及合作方富陽容大房產富陽市國土資源局無無 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 土地交易方式：公開掛牌公示時間：2009年8月25日掛牌時間：2009年9月8日掛牌保證金：6900萬競買方式：獨立競買 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 國土、規(guī)劃風險無-拆遷、補償風險無-合作風險無-政策風險無-其它風險無-綠城房產國內知名的

39、大型房地產企業(yè)，以產品品質著稱，杭州市場占有率第一09年上半年，綠城旗下樓盤全線飄紅，全國項目合計總銷售額超過200億威脅程度： 綠城09年至今未在杭州公開獲取新項目； 綠城聯合當地開發(fā)商意向獲取本地塊金都房產杭州本土品牌開發(fā)商，主打科技住宅；目前可售資源匱乏，亟待獲取新項目威脅程度： 金都在富陽銀湖板塊開發(fā)有富春山居別墅項目，在當地具有一定口碑； 傳金都欲參與本地塊爭奪 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 CT2CT2TOP2T2T2CTOP2首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端345,25091,342135,735683,414100,200 395,964 24

40、,428 109,978 210,237 112,59491,342100,270152,8580 0 0 0 58,5499,94623,41428,28476,2480 0 0 0 19,762 2 0.52323223注：注：1 白鷺郡北、竹徑茶語、威尼斯水城、逸天廣場、金色城品、魅力之城等均已基本售罄，不包含在統(tǒng)計范圍內白鷺郡北、竹徑茶語、威尼斯水城、逸天廣場、金色城品、魅力之城等均已基本售罄，不包含在統(tǒng)計范圍內 2 可售面積包含住宅及商業(yè)，不包含車位，統(tǒng)計時間截止可售面積包含住宅及商業(yè)，不包含車位，統(tǒng)計時間截止09年年6月底月底 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 T2及及TOP類產品比重過大類產品比

41、重過大產品線結構產品線結構品類結構品類結構首置首改類產品較缺乏首置首改類產品較缺乏再改及高端類產品比重過大再改及高端類產品比重過大注：按項目可售資源統(tǒng)計注：按項目可售資源統(tǒng)計 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 地地鐵鐵1號號線線杭州繞城杭州繞城 地塊位置地塊位置 萬科項目萬科項目 中心城區(qū)中心城區(qū)地鐵地鐵2號線號線 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 32.8430.5355%51%1.3025.17（08年底）7.20（09年底）從銷售額來看，09年杭州公司因主流產品不足，計劃銷售額有所下降從負債率來看，杭州公司目前計息負債狀況有余力運作新項目從周轉率來看，目前營運資本周轉率相對偏低，急需現金流貢獻型項目實現快速去化來提高周

42、轉率從可售資源來看，如無新項目補充，到09年底杭州公司可售資源將非常匱乏 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 打造富陽標桿性高端城市公寓項目打造富陽標桿性高端城市公寓項目杭州公司杭州公司08年戰(zhàn)略進入富陽，憑借公望項目已在富陽樹立起良好的品牌形象及年戰(zhàn)略進入富陽，憑借公望項目已在富陽樹立起良好的品牌形象及口碑；金色家園項目因高附加值也引起廣泛關注；口碑；金色家園項目因高附加值也引起廣泛關注；本地塊規(guī)模較大，形狀規(guī)整，規(guī)劃指標優(yōu)越，是打造富陽最高端的精裝修城市本地塊規(guī)模較大，形狀規(guī)整，規(guī)劃指標優(yōu)越，是打造富陽最高端的精裝修城市公寓的機會點公寓的機會點補充杭州公司后續(xù)可開發(fā)資源補充杭州公司后續(xù)可開發(fā)資源從現有資源來

43、看，如無新項目補充，到從現有資源來看，如無新項目補充，到09年底杭州公司可售資源將非常匱乏；年底杭州公司可售資源將非常匱乏；本地塊可帶來本地塊可帶來30萬平米優(yōu)質可開發(fā)資源萬平米優(yōu)質可開發(fā)資源 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 041360798261108969873576189407006 1465010802672658745064015725127335123 -14650-66666716836390585785106371882 -14650-81317-74148-37758208207188271882 待決策新項目資金峰值待決策新項目資金峰值 88776 萬元，出現時點萬元，出現時點: 2010 年年 8月月 實現累計現金流為正的時間：實現累計現金流為正的時間：2013 年年10月月 戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展 （一）公司全口徑可調用資金（一）公司全口徑可調用資金 49086133429 其中：救急貸款其中：救急貸款 減：已決策未獲取項目累計擬占用資金減：已決策未獲取項目累計擬占用資金 已決策未獲取項目一已決策未獲取項目一 已決策未獲取項目二已決策未獲取項目二 已決策未獲取項目三已決策未獲取項目三 （二）考慮已決策未獲取新項目后全口徑可調用資金（二）考慮