設(shè)備設(shè)施管理手冊

1、西安長征物業(yè)管理有限責(zé)任公司 設(shè)備設(shè)施管理手冊設(shè)備設(shè)施管理手冊第一章 設(shè)備設(shè)施通用管理制度一、設(shè)備設(shè)施安全管理1、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）應(yīng)建立健全設(shè)備臺帳。2、設(shè)備管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）轉(zhuǎn)業(yè)技術(shù)人員實(shí)施；相關(guān)專業(yè)人員必須具備相應(yīng)的資質(zhì)、上崗證。3、智能控制、消防、電梯、供水設(shè)備管理試行24小時值班制度；為經(jīng)主管部門領(lǐng)導(dǎo)許可，非值班人員一律不得進(jìn)入值班室及設(shè)備運(yùn)行間。4、設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)必須嚴(yán)格按照相關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行，并做好相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，謹(jǐn)防事故發(fā)生。5、設(shè)備管理、運(yùn)行、維修人員應(yīng)全面了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹“預(yù)

2、防為主”方針，防止安全事故發(fā)生。6、值班室、設(shè)備運(yùn)行間應(yīng)按規(guī)范要求，配備合格的消防器材及相關(guān)警示標(biāo)志。7、值班室、設(shè)備運(yùn)行間等工作場地，嚴(yán)禁吸煙。8、值班室、設(shè)備運(yùn)行間等工作場地、設(shè)備及附屬設(shè)施應(yīng)始終保持清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁堆放雜物及搭晾衣物。9、設(shè)備運(yùn)行間應(yīng)保持通風(fēng)、照明良好，應(yīng)急燈始終完好，門窗開啟靈活五破損，并有防鼠、防蛇、防小動物進(jìn)入的相關(guān)措施。10、每年年底前，工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）對所管物業(yè)項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行一次拉網(wǎng)式大檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題制訂下一年年度設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃、年度設(shè)備設(shè)施大中修計劃。二、設(shè)備設(shè)施檢查管理1、每季度（或每月），工程部經(jīng)理組織專業(yè)人員對年度計劃

3、落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，并填寫季度/月度設(shè)備設(shè)施檢查記錄。2、每天（或每周），由設(shè)備專業(yè)主管人員對所管轄設(shè)備的運(yùn)行狀況進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)異?；蚴鹿孰[患時及時排除，重大問題及時向工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）、管理處主任匯報；同時應(yīng)按要求如實(shí)填寫相關(guān)設(shè)備日檢記錄。3、設(shè)備責(zé)任人必須保證設(shè)備安全運(yùn)行，每天對設(shè)備安全狀況、線路、零部件等進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)鼓掌隱患及時排除，確保安全。三、設(shè)備設(shè)施值班管理1、值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，不得干與工作無關(guān)的事宜。2、嚴(yán)格按照操作規(guī)程及崗位職責(zé)要求，進(jìn)行巡視檢查，準(zhǔn)點(diǎn)操錄各設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行記錄、交接班記錄。3、密切監(jiān)控設(shè)

4、備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)事故隱患后及時處理。當(dāng)班人員無法處理時，應(yīng)及時報告上一級主管協(xié)調(diào)處理。4、交接班規(guī)程（1）值班人員按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不值班時，必須提前辦理請假手續(xù)，返回后及時銷假。（2）交班時，交班人員必須20分鐘作好交班準(zhǔn)備。（3）接班時，接班人員必須提前15分鐘到達(dá)值班崗位準(zhǔn)備接班。（4）交接班時主要在做好“五交”-交安全、交紀(jì)錄、交工具、交場地衛(wèi)生、交設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)”。交班后，雙方在交接班記錄上簽字確認(rèn)。（5）下列情況下不得交接班： 沒有完全達(dá)到“五交”規(guī)范要求時。 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班。 接班人員有酒醉現(xiàn)象或其他神志不清情況而

5、未找到頂班人時。 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，有交班人負(fù)責(zé)處理事故。接班人協(xié)助。四、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理1、各物業(yè)公司一律不許自行對高壓供電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，如遇此類設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)報請專業(yè)供電主管部門處理。2、各物業(yè)公司所有特種設(shè)備設(shè)施（如空調(diào)、電梯、鍋爐、壓力容器、壓力管道、起重機(jī)械消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)機(jī)械維修檢查等）一律實(shí)行外委維護(hù)保養(yǎng)。對于外委項(xiàng)目維保，工程部應(yīng)指派專人監(jiān)督維修保養(yǎng)質(zhì)量；每次外委項(xiàng)目實(shí)施作業(yè)前，外委單位應(yīng)先到工程部辦理進(jìn)場作業(yè)手續(xù)方可到設(shè)備安裝地點(diǎn)進(jìn)行作業(yè)。3、維修（1）檢查中如發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施存在隱患或性能惡變，維修主管應(yīng)提前備好相關(guān)備件，預(yù)訂維修時間實(shí)施作業(yè)。（2）如

6、在預(yù)定維修時間施工影響業(yè)戶正常生活，則需報經(jīng)管理處主任同意后方可實(shí)施，并提前告知轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶。（3）維修主管應(yīng)督導(dǎo)維修人員按時作業(yè)。（4）施工前，維修人員應(yīng)備好工具及備件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場。（5）維修完畢后，工程部應(yīng)就維修情況進(jìn)行檢查，填寫設(shè)備設(shè)施維修記錄。4、保養(yǎng)（1）實(shí)施保養(yǎng)計劃前，各維修班長應(yīng)制訂材料采購并報批，提前組織維修保養(yǎng)材料。（2）正式施工前，維修人員應(yīng)準(zhǔn)備好操作工具、協(xié)調(diào)相關(guān)部門創(chuàng)造保養(yǎng)條件，提前攜至作業(yè)現(xiàn)場；施工時，應(yīng)先按安全要求懸掛警示牌，做好安全防護(hù)措施，要求相關(guān)人員做好配合。（3）保養(yǎng)完畢后，保養(yǎng)人員應(yīng)如實(shí)填寫設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄5、緊急事故處理（1）接到緊急故障請求，工程部

7、主管應(yīng)迅速組織人力至故障現(xiàn)場搶修；重大故障，應(yīng)同時向管理處主任、公司主管領(lǐng)導(dǎo)報告。（2）到達(dá)現(xiàn)場后，工程部主管應(yīng)查看現(xiàn)場、了解故障原因，制訂搶修方案。（3）實(shí)施搶修前，嚴(yán)格按照安全規(guī)范做好防護(hù)措施，并要求相關(guān)人員予以配合。（4）維修時以不擴(kuò)大故障及隱患為前提。無法確認(rèn)故障原因時，切不可盲目亂動，應(yīng)集中商議，找出最佳方案；如屬特種設(shè)備，應(yīng)請求有關(guān)單位配合支援，并按中華人民共和國國務(wù)院令（第373號）特種設(shè)備安全監(jiān)察條例執(zhí)行。（5）故障處理完畢后，應(yīng)做好事故起因分析，制訂相應(yīng)防范措施。（6）每次緊急故障處理完畢后，工程部經(jīng)理應(yīng)如實(shí)填寫出書面報告上報相關(guān)部門。五、設(shè)備設(shè)施大中修、更新、改造管理1、工

8、程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）根據(jù)設(shè)備使用狀況提出設(shè)備中修、大修、更新、改造的實(shí)施方案，上報物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后，交友小區(qū)/大廈業(yè)主委員會審批（業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向全體業(yè)主公示，征求意見）。2、實(shí)施方案獲得業(yè)主委員會批準(zhǔn)后，按相關(guān)規(guī)定申請或續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。3、資金籌集到位后，工程部負(fù)責(zé)方案實(shí)施。4、工程部竣工后，工程部組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，并按規(guī)定辦理款項(xiàng)支付簽字手續(xù)（按西安市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，須由業(yè)主委員會全體成員簽字）。六、設(shè)備資料管理1、物業(yè)驗(yàn)收交接應(yīng)移交有關(guān)機(jī)電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗(yàn)報告、說明書等（弱電設(shè)備還應(yīng)移交程序軟件備份盤等），物業(yè)公司檔案室專柜

9、保管。2、工程部（設(shè)備管理部門）建立設(shè)備運(yùn)行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺帳、設(shè)備運(yùn)行管理資料和維修資料等。機(jī)電設(shè)備檔案主要包括：設(shè)備臺帳、隨機(jī)資料圖冊、設(shè)備設(shè)施維修記錄表、設(shè)備報廢審批表。3、智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄、巡視檢查和保養(yǎng)記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。4、所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特種設(shè)備，應(yīng)定期對設(shè)備管理記錄內(nèi)容進(jìn)行分析，掌握設(shè)備運(yùn)行情況。5、借閱、查找設(shè)備管理記錄應(yīng)按規(guī)定辦理登記手續(xù)，并及時歸還。第二章 變配電設(shè)備設(shè)施管理制度一、供電系統(tǒng)管理規(guī)定除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：1、建立健全變配電運(yùn)行制度、電器

10、維修制度，加強(qiáng)日常維護(hù)維修。2、電器線路符合設(shè)計、施工技術(shù)要求。3、停電、限電應(yīng)提前24小時向使用該部分負(fù)荷的業(yè)主發(fā)出停電通知；對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)先了解停電原因，并向業(yè)主做出解釋。4、禁止亂拉、亂接供電線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷用電；對臨時施工工程、業(yè)主裝修等要制訂臨時用電管理措施。5、發(fā)生特殊情況（如短路、火災(zāi)、地震、水災(zāi)等）時，必須按規(guī)定及時切斷電源，并采取相應(yīng)措施。6、按時檢查配電室的溫度、濕度是否達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。7、做好配電房的防水、防鼠、防潮工作，堵塞漏洞。8、值班員必須加強(qiáng)變配電設(shè)備設(shè)施日常巡視：（1）巡視要求變配電室值班電工每班巡視配電柜、電容柜不少于2次。變配電室值班電工應(yīng)按規(guī)定的頻次

11、進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并做好相關(guān)記錄。對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，值班電工應(yīng)及時采取整改措施加以解決。（2）巡視內(nèi)容變壓器油位、油色是否正常，密封出是否漏油。變壓器運(yùn)行是否過載、超溫（油浸濕變壓器溫度不得超過85%）。有異常響聲和氣味。密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況（功率因數(shù)補(bǔ)償?shù)陀?.9時，因及時調(diào)整），嚴(yán)禁變壓器、開關(guān)超載運(yùn)行。單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍內(nèi)。各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡。防鼠設(shè)施是否完好。接地線有無銹蝕或松動。各種表示牌、表示物是否完好。安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置。（11）值班員應(yīng)如實(shí)填寫交接班記錄、配電室運(yùn)行記錄。（12）建立健全

12、各類供電設(shè)備檔案。二、變配電設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程1、安全注意事項(xiàng)(1)操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)程操作，保證設(shè)備正常運(yùn)行。(2)作高壓設(shè)備設(shè)施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、棉布工作服、使用絕緣工作桿（或設(shè)備專用工具），站在高壓絕緣墊上工作；絕緣安全工器具必須符合電力部門相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（參照國家電網(wǎng)公司電力安全工作規(guī)程。）(3)在室內(nèi)高壓設(shè)備設(shè)施上工作，應(yīng)在工作場地兩側(cè)及對面懸掛“止步，高壓危險！”標(biāo)示牌。(4)操作低壓設(shè)備設(shè)施時，必須穿絕緣鞋、戴線手套、避免正向面對操作設(shè)備。(5)嚴(yán)禁操作帶電高壓設(shè)備。(6)操作帶電低壓設(shè)備時，必須具備以下條件：有工作許可有監(jiān)護(hù)人（必須2人以上工作）。所有工器具材料齊全（絕緣

13、平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠等）并符合安全要求。(2)電流互感器不得開路，電壓互感器不得短路，不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。(3)倒閘操作前，電梯應(yīng)降至基站。2、配電室安全保證措施(1)組織保證措施在電氣設(shè)備上工作，保證安全的組織措施為：工作票制度在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填寫用工作票或按命令執(zhí)行：填用工作票的工作為：高壓設(shè)備及線路上工作需全部分停電者；低壓設(shè)備及線路上的工作需將高壓設(shè)備停電或部分停電者；高壓室內(nèi)二次接線上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者。工作票簽發(fā)或命令發(fā)布人（工作領(lǐng)導(dǎo)）所負(fù)的安全責(zé)任：工作的必須性和安全性；工作票上所填安全措施是否正確完備；工作負(fù)責(zé)人和工作班人

14、員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）所負(fù)的安全責(zé)任：正確安全的組織工作；工作前應(yīng)將工作責(zé)任、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細(xì)向工作人員交代清楚，并結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；工作負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實(shí)際條件。工作許可人（值班員）應(yīng)負(fù)責(zé)檢查工作票上所寫各項(xiàng)安全措施是否完備及符合現(xiàn)場條件，并正確執(zhí)行；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的可能。工作許可制度施工人員在完成施工現(xiàn)場的安全措施后，還應(yīng)：會同監(jiān)護(hù)人到現(xiàn)場再次檢查所做的安全措施，以手觸試，證明檢修設(shè)備確無電壓。對監(jiān)護(hù)人指明帶電設(shè)備的位置和注意事項(xiàng)。和監(jiān)護(hù)人在工作票上分別簽

15、名。完成上述手續(xù)后，施工人員方可開始工作；監(jiān)護(hù)人、施工人員任何一方不得擅自變更安全措施，施工人員不得變更有關(guān)檢修設(shè)備的運(yùn)行接線方式。工作中如遇特殊情況需要變更時，應(yīng)事先取得對方的同意。工作監(jiān)護(hù)制度施工人員經(jīng)許可開始工作后，監(jiān)護(hù)人應(yīng)對施工人員的安全加以監(jiān)護(hù)。監(jiān)護(hù)人必須始終在工作現(xiàn)場，及時糾正違反安全的動作。工作期間，監(jiān)護(hù)人因故必須離開工作地點(diǎn)時，應(yīng)指定能勝任的人員臨時代替，離開前應(yīng)將工作現(xiàn)場交代清楚，并告知施工人員；原監(jiān)護(hù)人返回工作地點(diǎn)時，也應(yīng)履行同樣的交代手續(xù)。監(jiān)護(hù)人除擔(dān)任監(jiān)護(hù)工作外，不得兼做其他工作。監(jiān)護(hù)人在全部停電時，可以參加施工作業(yè)。但在部分停電時，只有在安全措施可靠、人員集中在一個工作

16、地點(diǎn)并不至誤碰導(dǎo)電部分的情況下，方可參加施工。監(jiān)護(hù)人如發(fā)現(xiàn)施工人員違反安全的規(guī)程、危及施工人員安全的情況，應(yīng)及時提出改正意見，必要時可暫時停止工作，并立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)。工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度工作間斷時，工作班人員從工作現(xiàn)場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負(fù)責(zé)人保存；間斷后繼續(xù)工作，無需通過工作許可人，由工作負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)全班工作人員回到工作地點(diǎn)繼續(xù)工作。在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，高壓運(yùn)行工不得將檢修設(shè)備合閘送電。在工作期間，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應(yīng)先將工作班全體人員離開工作地點(diǎn)的確認(rèn)，通知工作負(fù)責(zé)人，在得到工作負(fù)責(zé)人可以送電的答復(fù)后，并拆除臨時遮攔、

17、接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔、清理現(xiàn)場后方可合閘送電。檢修工作結(jié)束以前，若需將設(shè)備試加工作電壓，可按下列條件進(jìn)行：全體工作人員撤離工作地點(diǎn)；收回工作票，拆除臨時遮攔、接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔；工作負(fù)責(zé)人和值班員進(jìn)行全面檢查無誤后，由值班員進(jìn)行加壓試驗(yàn)。工作班若需繼續(xù)工作時，應(yīng)重新履行工作許可手續(xù)。在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需要再辦轉(zhuǎn)移工作手續(xù)，但工作負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時，應(yīng)向工作人員交待帶電范圍，安全措施和注意事項(xiàng)后方可開工。工作完畢后，工作班應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場。工作負(fù)責(zé)人應(yīng)先周密檢查，待全體工作人員撤離工作地點(diǎn)后，

18、再向值班員講清所修項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)的問題、試驗(yàn)的結(jié)果和存在的問題等。并與值班員共同檢查設(shè)備狀態(tài)，有無遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終結(jié)時間，經(jīng)雙方簽名后，工作票方可終結(jié)。只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨時遮攔和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔后，方可合閘送電，嚴(yán)禁自行停送電。(1)技術(shù)保證措施在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作，必須完成下列措施：停電驗(yàn)電裝設(shè)接地線懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮攔。上述措施由高壓運(yùn)行工執(zhí)行。對于無經(jīng)常值班人員的電氣設(shè)備，由斷開電源人執(zhí)行，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人在場。3、操作程序(1)電力變壓器停電操作程序：先關(guān)閉無功補(bǔ)償器，并斷開隔離開關(guān)。依次斷開各出線低壓負(fù)荷開

19、關(guān)。斷開低壓側(cè)進(jìn)線總開關(guān)。斷開電力變壓器溫度控制器。斷開電力變壓器高壓側(cè)開關(guān)。驗(yàn)電。裝設(shè)接地線。懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮攔。(2)電力變壓器送電操作程序拆除標(biāo)示牌、拆除遮攔。拆除接地線。合上電力變壓器高壓側(cè)開關(guān)。合上電力變壓器溫度控制器。合上低壓側(cè)進(jìn)線總開關(guān)。依次合上各出線低壓負(fù)荷開關(guān)。合上隔離開關(guān)，打開無功補(bǔ)償器。觀察指示燈、電壓、電流表工作是否正常。(3)發(fā)電機(jī)送電操作程序確認(rèn)油位、水位及蓄電瓶電壓。 關(guān)鍵部位注潤滑油（保養(yǎng)時用此條應(yīng)刪除）。 閉合發(fā)電機(jī)控制電源。 啟動發(fā)電機(jī)。閉合發(fā)電機(jī)出線總電源開關(guān)。依次閉合各負(fù)荷開關(guān)。觀察指示燈、電壓、電流表工作是否正常。(4)發(fā)電機(jī)停電操作程序：依次斷開各

20、出線低壓負(fù)荷開關(guān)。斷開發(fā)電機(jī)出線總電源開關(guān)。 關(guān)閉發(fā)電機(jī)控制電源。 關(guān)閉發(fā)電機(jī)組(5)低壓配電柜停電操作程序：斷開各支路開關(guān)。斷開總進(jìn)線開關(guān)。 驗(yàn)電。懸掛接地線。在總電源開關(guān)處懸掛“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌。(6)低壓配電柜送電操作程序：拆除接地線。 拆除標(biāo)示牌。 合上總進(jìn)線開關(guān)。合上各支路開關(guān)。觀察指示燈、電壓、電流表工作是否正常。(7)倒閘操作程序1、倒閘操作必須根據(jù)值班負(fù)責(zé)人命令，受令人復(fù)誦無誤后執(zhí)行。發(fā)布命令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰、使用正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名稱，即設(shè)備名稱和編號。發(fā)令全過程和聽令報告時都要做好記錄。2、倒閘操作由操作人填寫操作票，每張操作票只能填寫一個操作任務(wù)。3、停電拉閘操

21、作必須按照開關(guān)負(fù)荷側(cè)刀閘、電源側(cè)刀閘順序依次操作，送電合閘的順序與此相反；嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉倒閘。4、下列項(xiàng)目應(yīng)填寫操作票內(nèi)：(1)應(yīng)拉、合的開關(guān)和刀閘。(2)檢查開關(guān)和刀閘。(3)檢查接地線是否拆除。(4)檢查負(fù)荷分配。 (5)切換保護(hù)回路和檢驗(yàn)是否無電壓。5、操作票應(yīng)用鋼筆或簽字筆填寫，票面應(yīng)清楚整潔，不得任意涂改。操作人員和監(jiān)護(hù)人應(yīng)分別對所填寫的操作項(xiàng)目簽字確認(rèn)。6、操作前應(yīng)核對設(shè)備名稱、編號和位置，操作中應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)復(fù)誦制。必須按操作順序操行，每操作完一項(xiàng)，做一個記號“”，全部操作完畢后進(jìn)行復(fù)查。7、倒閘操作必須由兩人執(zhí)行，其中一人對設(shè)備較為熟悉者作監(jiān)護(hù)；特別重要和復(fù)雜的倒閘操作，由熟練的

22、值班員操作，值班負(fù)責(zé)人或主管負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)；嚴(yán)禁兩人同時進(jìn)行倒閘操作，以免發(fā)生事故。8、操作中發(fā)生疑問時，不準(zhǔn)擅自更改操作票，不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置，應(yīng)立即向值班負(fù)責(zé)人或主管報告，弄清楚后再進(jìn)行操作。9、在發(fā)生人身觸電事故后，為解救觸電人，可不經(jīng)許可即行斷開有關(guān)設(shè)備的電源，但事后必須立即報告上級。10、操作票應(yīng)先編號，按照編號順序使用，作廢的操作票應(yīng)注明“作廢”字樣，已操作的要注明（或蓋章）“已操作”字樣，上述操作票保存三個月。三、變配電設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程變配電設(shè)備設(shè)施每年至少保養(yǎng)1-2次。1、高壓開關(guān)柜保養(yǎng)規(guī)程（1）高壓開關(guān)柜保養(yǎng)規(guī)程在高壓開關(guān)柜停電保養(yǎng)前24小時，以書面形式告知業(yè)主計劃停送電起止時間

23、。停電前做好一切準(zhǔn)備工作（工具、安全措施、相關(guān)手續(xù)等）。由維修主管統(tǒng)一組織實(shí)施。（2）保養(yǎng)程序?qū)嵤╇娏ψ儔浩魍ｋ姴僮鞒绦?。斷開高壓各分路開關(guān)。斷開高壓主進(jìn)線開關(guān)，將進(jìn)線開關(guān)置于冷備用狀態(tài)（斷開隔離刀閘或裝置）。保養(yǎng)項(xiàng)目：母線是否變形和損壞，有無放電現(xiàn)象。直流屏裝置（電瓶、充放電裝置、檢測裝置、報警裝置等）是否正常。緊固螺栓，緊固饋線纜。避雷裝置是否完好。主觸頭是否完好。檢查滅弧罩（室）是否燒黑和損壞。清潔柜內(nèi)灰塵。合閘機(jī)構(gòu)是否靈活。檢查并緊固各線路端子、儀表接線。檢查柜內(nèi)照明裝置。接地裝置不宜超過4歐姆。（3）以上項(xiàng)目保養(yǎng)完畢后，拆除安全裝置，閉合負(fù)荷開關(guān)，逐級送電，并觀察各分路供電是否正常。

24、（4）保養(yǎng)人員如實(shí)填寫設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄。2、低壓柜（控制柜）保養(yǎng)規(guī)程（1）準(zhǔn)備工作在配電柜停電保養(yǎng)前24小時，以書面形式告知業(yè)戶計劃停送電起止時間。停電前做好一切準(zhǔn)備工作（工具、安全措施、相關(guān)手續(xù)等）。由維修主管統(tǒng)一組織實(shí)施。（2）保養(yǎng)程序?qū)嵭蟹侄伪ｐB(yǎng)。保養(yǎng)項(xiàng)目：母線是否變形和損壞。有無放電現(xiàn)象。緊固螺栓，緊固供饋主線纜。主觸頭是否完好。檢查滅弧罩（室）是否燒黑和損壞。清潔柜內(nèi)灰塵。合閘機(jī)構(gòu)是否靈活。緊固各線路端子。檢查各儀表接線是否牢固。電容器接線及接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象。檢查測量儀表、計量裝置是否良好。（3）以上項(xiàng)目保養(yǎng)完畢后，拆除安全裝置，閉合負(fù)荷開關(guān)，逐級送電，并觀察

25、各分路供電是否正常。（4）保養(yǎng)人員如實(shí)填寫設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄。四、發(fā)電機(jī)使用管理規(guī)定除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：1、發(fā)電機(jī)房應(yīng)做好防水、防潮工作。 2、經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否符合發(fā)電機(jī)運(yùn)行要求，儲備適當(dāng)油量以滿足發(fā)電機(jī)滿負(fù)荷運(yùn)行（根據(jù)各項(xiàng)目情況自定最小滿負(fù)荷運(yùn)行時間）3、發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行1-2次，運(yùn)行時間約15-20分鐘；平時應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于“手動”狀態(tài)（酒店等特種物業(yè)，按合同要求執(zhí)行）。4、發(fā)電機(jī)起動時，操作人員應(yīng)檢查啟動條件（冷卻水、機(jī)油、柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動送新風(fēng)設(shè)備。發(fā)電機(jī)首次投運(yùn)時，應(yīng)做全面檢查。5、每次運(yùn)行、保養(yǎng)完畢后，如實(shí)填寫

26、發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄。6、發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。7、冬季發(fā)電機(jī)保養(yǎng)，冷卻系統(tǒng)應(yīng)加防凍液。五、發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程1、啟動前的準(zhǔn)備（1）全面檢查柴油機(jī)各部分是否正常。（2）檢查水箱水位。（3）檢查機(jī)油油位。（4）檢查燃油是否充足，檢查油箱開關(guān)及有無滲漏。（5）檢查蓄電池電壓是否正常，蓄電池內(nèi)液體是否足夠。2、啟動及運(yùn)行（1）啟動電機(jī)連續(xù)工作時間不宜超過10秒；如一次啟動不成功，應(yīng)于2分鐘后再次做第二次啟動，第三次無法啟動應(yīng)檢查原因。（2）試運(yùn)行時，可用手動啟動。（3）啟動后應(yīng)調(diào)整數(shù)據(jù)（電壓380-400V、頻率50HZ）。（4）運(yùn)行期間應(yīng)仔細(xì)巡視觀察，并做好各項(xiàng)記錄。3、停機(jī)確認(rèn)

27、市電正常后，方可進(jìn)行“停機(jī)”操作。（1）停機(jī)前應(yīng)先依次斷開發(fā)電機(jī)所供的負(fù)荷。（2）空載運(yùn)行5分鐘后方可停機(jī)。（3）停機(jī)后，將開關(guān)轉(zhuǎn)至“手動”狀態(tài)。第三章 暖通設(shè)備設(shè)施管理制度一、鍋爐房管理制度1、安全管理除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：（1）配備人數(shù)必須合乎相關(guān)規(guī)定。（2）未經(jīng)注冊、登記、年檢及存在缺陷的鍋爐，不準(zhǔn)投入運(yùn)行。（3）所有管道要涂有標(biāo)志色，并標(biāo)出介質(zhì)流動方向；所有閥門應(yīng)標(biāo)出開閉方向、工作狀態(tài)。（4）應(yīng)有防凍、防潮措施。（5）保持通道暢通。（6）排污設(shè)施無故障。（7）鍋爐房平面布置圖、系統(tǒng)圖、運(yùn)行規(guī)程及安全操作規(guī)程等制度上墻。（8）鍋爐運(yùn)行發(fā)生故障危及安全時，應(yīng)立

28、即停爐進(jìn)行檢修，必要時上報公司主管領(lǐng)導(dǎo)、上級主管部門；嚴(yán)禁設(shè)備故障運(yùn)行。2、運(yùn)行規(guī)程除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：（1）司爐工負(fù)責(zé)鍋爐及附屬設(shè)備的運(yùn)行、定時巡檢（每小時1次），按規(guī)定填寫燃?xì)?燃油鍋爐運(yùn)行記錄。（2）巡回檢查路線（以天然氣鍋爐為例）：鍋爐本體及燃燒機(jī)安全附件管道閥門風(fēng)機(jī)房循環(huán)泵房水處理及除氧補(bǔ)水、除氧泵軟水箱。（3）巡檢內(nèi)容主要包括： 鍋爐及附機(jī)的控制操作系統(tǒng)是否正常。 壓力、供回水溫度、水位、排煙溫度在規(guī)定范圍內(nèi)。 安全附件、保護(hù)裝置和儀表靈敏可靠，無泄漏現(xiàn)象。 受壓部件可見部位無鼓包、滲漏；爐內(nèi)燃燒情況良好，無漏水漏氣聲。 鍋爐外殼、前后煙門及人孔、手

29、孔完整牢固、無破損。 管道、閥門無泄漏，閥門開啟靈活。 燃燒器運(yùn)轉(zhuǎn)有無異常響聲，風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常。 循環(huán)泵運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異?，F(xiàn)象。 鍋爐房照明良好，道路通暢，消防設(shè)施、可燃?xì)怏w報警裝置正常。 軟水箱儲水充足。如有下列情況，司爐人員應(yīng)增加巡檢次數(shù)：設(shè)備存在某些暫時不影響安全運(yùn)行的一般缺陷時。新改裝、長期停運(yùn)或新檢修后的設(shè)備投入運(yùn)行時。設(shè)備運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象時。（4）定期維修保養(yǎng)鍋爐、燃燒器及附屬設(shè)備。3、操作規(guī)程（1）運(yùn)行前準(zhǔn)備司爐工在操作運(yùn)行前必須熟悉自控裝置說明書和鍋爐運(yùn)行說明書。天然氣/油供給管道應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)壓力，燃?xì)?燃油系統(tǒng)無泄漏（如為燃油鍋爐，應(yīng)確保日用油箱油量充沛）。鍋爐給水系統(tǒng)正常，

30、軟水水質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、水位量達(dá)到規(guī)定值（熱水鍋爐應(yīng)排盡空氣），如實(shí)填寫鍋爐房水處理記錄。鍋爐運(yùn)行控制柜是否能正常工作。鍋爐受壓元件的檢查：鍋爐爐墻、安全附件、保護(hù)裝置及儀表。給水、回水、出水及供汽系統(tǒng)閥門管件。天然氣/油管道及閥門。準(zhǔn)備工作：調(diào)整閥門到啟動狀態(tài)。向鍋爐注水，達(dá)到規(guī)定數(shù)值。開啟循環(huán)泵。檢查水箱水位達(dá)到滿水位值。系統(tǒng)檢漏、排氣，達(dá)到工作壓力。（2）正常運(yùn)行循環(huán)泵運(yùn)轉(zhuǎn)正常后，合上鍋爐電控箱電源，按下鍋爐電控箱啟動按鈕，鍋爐即進(jìn)入自動點(diǎn)火程序，開始正常燃燒。司爐工根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動力高度命令調(diào)整鍋爐出水溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實(shí)際情況確定高度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。

31、（3）關(guān)機(jī)停爐 正常停爐將燃燒機(jī)負(fù)荷降為最低后按“停爐”按鈕，燃燒器進(jìn)行后吹掃狀態(tài)，延時到自動停止。停爐后循環(huán)水泵繼續(xù)運(yùn)行，待水溫降止50以下時，方可停泵。 緊急停爐當(dāng)出現(xiàn)緊急事故時，直接按“停爐”按鈕，關(guān)閉天然氣/油源，根據(jù)需要停止循環(huán)泵運(yùn)行。當(dāng)出現(xiàn)鍋爐自動停爐時，根據(jù)報警情況檢查系統(tǒng)，解決出現(xiàn)的問題后重新啟動。4、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程（1）對于外委維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目，工程部應(yīng)派專檢人員跟蹤監(jiān)督，確保維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果。（2）對于內(nèi)部維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目，由工程部主管組織各工種嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行作業(yè)。（3）大修項(xiàng)目，應(yīng)報物業(yè)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核，業(yè)委會、上級主管部門審批后進(jìn)行（鍋爐本體大修需報質(zhì)檢部門備案）。（4）大修項(xiàng)目，

32、一般應(yīng)安排在非供暖期進(jìn)行；臨時維修項(xiàng)目，應(yīng)避開供熱時間進(jìn)行，確保對用戶的供熱質(zhì)量。（5）鍋爐大修后，應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自檢，報請質(zhì)檢部門進(jìn)行檢驗(yàn)，合格后方可運(yùn)行。（6）每次完成保養(yǎng)后，須填寫設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄。（7）每年供暖前，應(yīng)校驗(yàn)安全閥、壓力表；供暖結(jié)束后，對鍋爐、壓力容器進(jìn)行年檢。5、鍋爐水質(zhì)化驗(yàn)規(guī)程（1）嚴(yán)格按照GB1576-2001工業(yè)鍋爐水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，做好水處理工作，保證鍋爐無垢或薄垢（0、5毫米/年）運(yùn)行。（2）嚴(yán)格按運(yùn)行操作規(guī)程進(jìn)行水處理設(shè)備操作。（3）水質(zhì)檢測規(guī)程及合格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格按熱水鍋爐水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（4）水質(zhì)化驗(yàn)工作每班應(yīng)不少于兩次；對于出現(xiàn)水質(zhì)失效時，應(yīng)及時通知司爐

33、工，采取相應(yīng)措施處理。（5）水質(zhì)化驗(yàn)人員必須經(jīng)培訓(xùn)考核，獲取質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的“鍋爐水處理”操作證后方可操作。（6）水質(zhì)化驗(yàn)數(shù)據(jù)應(yīng)如實(shí)填寫鍋爐水質(zhì)檢驗(yàn)記錄，并妥善保管。（7）化驗(yàn)儀器設(shè)備應(yīng)定期進(jìn)行定驗(yàn)和維護(hù)。（8）工業(yè)鍋爐水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（GB15762001）：項(xiàng)目鍋外化學(xué)處理給水鍋水懸浮物，/L5總硬度，mmol/L0.6PH值（25）710-12溶解氧，/L0.1總堿度mmol/L8-26溶解固形物/L5000二、交換站管理制度1 安全管理除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：(1)配備人數(shù)必須合乎相關(guān)規(guī)定。(2)未經(jīng)注冊、登記的特種設(shè)備及存在缺陷的交換設(shè)備，不準(zhǔn)投入運(yùn)行。(3所

34、有管道要涂有標(biāo)志色，并標(biāo)出介質(zhì)流動方向；所有閥門應(yīng)標(biāo)出開閉方向、工作狀態(tài)。(4)應(yīng)有防凍、防漏、防腐措施。(5)保持通道暢通。(6)排污設(shè)施無故障。(7)交換站平面布置圖、系統(tǒng)圖、運(yùn)行規(guī)程及安全操作規(guī)程等制度上墻。(8)交換設(shè)備運(yùn)行發(fā)生故障危及安全時，應(yīng)停止運(yùn)行、進(jìn)行檢修，必要時上報公司主管領(lǐng)導(dǎo)、上級主管部門；嚴(yán)禁設(shè)備違章運(yùn)行。(9)定期排放管道內(nèi)的冷凝水。2 運(yùn)行操作規(guī)程(1)運(yùn)行人員負(fù)責(zé)交換站內(nèi)的設(shè)備運(yùn)行，定時巡檢（每小時1次），按規(guī)定填寫交換站運(yùn)行記錄。(2)運(yùn)行人員必須嚴(yán)格執(zhí)行開機(jī)、停機(jī)時間。做好開機(jī)前的準(zhǔn)備工作，發(fā)現(xiàn)重大問題時及時報告工程部主管，待處理好后方可開機(jī)。(3)運(yùn)行前：認(rèn)真

35、檢查交換器及各類附屬設(shè)備，檢查進(jìn)出水閥門是否打開、安全閥是否正常、設(shè)定溫度數(shù)值是否在要求范圍內(nèi)。(4)送汽/送水程序：汽水交換：確認(rèn)循環(huán)水系統(tǒng)運(yùn)行正常檢查冷凝水疏水閥、緊急泄水閥正常啟動緊急泄水閥慢慢打開蒸汽閥排凈蒸汽管道內(nèi)冷凝水關(guān)閉緊急泄水閥啟動冷凝水疏水閥徐徐向交換器送入蒸汽檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。水水交換：確認(rèn)二次循環(huán)水系統(tǒng)運(yùn)行正常打開一次回水閥門打開一次供水閥門檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。運(yùn)行人員根據(jù)工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）的動力調(diào)度命令調(diào)整供熱水的溫度（各物業(yè)公司根據(jù)各自實(shí)際情況確定高度令發(fā)布人、不同天氣下出水溫度）。(5)停止運(yùn)行：汽水交換：緩慢關(guān)閉蒸汽閥門循環(huán)水系統(tǒng)繼續(xù)循環(huán)水溫降至50以下關(guān)閉

36、循環(huán)泵（如果系統(tǒng)長時間停運(yùn)，應(yīng)將系統(tǒng)循環(huán)水排凈，防止設(shè)備凍裂）。水水交換：關(guān)閉一次供水閥門關(guān)閉一次回水閥門（如果系統(tǒng)長時間停運(yùn)，可將系統(tǒng)循環(huán)水排凈）。(6)交接班應(yīng)在下一班前10分鐘內(nèi)進(jìn)行，并在運(yùn)行記錄上簽字，詳細(xì)記錄當(dāng)班問題和處理結(jié)果。3 維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程遵照各類設(shè)備生產(chǎn)廠家使用說明書要求進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。安全附件、壓力容器按國家規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。每次完成保養(yǎng)后，須填寫設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表。三、中央空調(diào)系統(tǒng)管理制度1、安全管理除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：(1)配備人數(shù)必須合乎相關(guān)規(guī)定。(2)所有管道要涂有標(biāo)志色，并標(biāo)出介質(zhì)流動方向；所有閥門應(yīng)標(biāo)出開閉方向、工作狀態(tài)。(3)應(yīng)有防凍、

37、防漏、防腐措施。(4)保持通道暢通。(5)排污設(shè)施無故障。(6)制冷設(shè)備平面布置圖、系統(tǒng)圖、運(yùn)行規(guī)程及安全操作規(guī)程等制度上墻。(7)制冷設(shè)備運(yùn)行發(fā)生故障危及安全時，應(yīng)停止運(yùn)行、進(jìn)行檢修，必要時上報公司主管領(lǐng)導(dǎo)、上級主管部門；嚴(yán)禁設(shè)備違章運(yùn)行。(8)可燃?xì)怏w報警裝置進(jìn)行正常。2、運(yùn)行操作規(guī)程（1）運(yùn)行前準(zhǔn)備查看主、副機(jī)的電源是否接通、電壓是否正常。查看冷凍水、冷卻水系統(tǒng)是否是注滿，停機(jī)時冷凍水壓力是否正常；未注滿水時，排除故障后補(bǔ)水至滿液狀態(tài)。查看手動閥門、電動閥門是否處于工作狀態(tài)。（2）開機(jī)及運(yùn)行操作開機(jī)前，應(yīng)先查看上一班運(yùn)行記錄，了解主機(jī)運(yùn)行狀況；如主機(jī)為故障停機(jī)，查看電腦的警報信息，排除故

38、障后才能開機(jī)（一小時內(nèi)不得超過四次啟動）。依次啟動各臺冷凍水泵。依次啟動各臺冷卻水泵。啟動冷卻塔的風(fēng)機(jī)?？筛鶕?jù)室外溫度高低，決定工作的臺數(shù)。水系統(tǒng)啟動后，注意觀察電流、電壓、水量、水壓是否正常運(yùn)行，泵和電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有無異常響動，如有異常，立即停機(jī)檢查。調(diào)節(jié)分水罐，確保系統(tǒng)供回水平衡，確保主機(jī)供水量穩(wěn)定、充足。確認(rèn)主機(jī)無異常情況后啟動主機(jī)。啟動后觀察壓差、回油情況、出水溫度及運(yùn)轉(zhuǎn)聲音。如有異常，立即停機(jī)檢查。主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)后將風(fēng)機(jī)盤管總開關(guān)打開，再根據(jù)用戶情況打開或關(guān)閉分層控制開關(guān)。系統(tǒng)啟動后，應(yīng)全面巡視一遍，觀察參數(shù)及運(yùn)轉(zhuǎn)情況有無異常（如有異常，需及時調(diào)整），如實(shí)填寫中央空調(diào)運(yùn)行記錄（各公司根據(jù)空調(diào)設(shè)備

39、特點(diǎn)自行制訂該表）。停用一周以上的，重新開機(jī)時須先預(yù)熱24小時，各數(shù)據(jù)符合啟動條件后方可啟動。3、停機(jī)操作正常停機(jī)先關(guān)掉壓縮機(jī)的電源，保留總電源使主機(jī)處于預(yù)熱狀態(tài)；長時間停機(jī)時應(yīng)關(guān)閉總電源。關(guān)閉冷凍泵出口的閥門，逐臺關(guān)閉冷凍水泵，以免引起管道的劇烈震動。停泵后再將閥門開啟到正常位置。逐臺關(guān)閉冷卻泵。關(guān)閉風(fēng)機(jī)盤管總開關(guān)，保留分層控制開關(guān)。完成上述操作以后，對整個系統(tǒng)巡視一遍，確認(rèn)系統(tǒng)已停止運(yùn)行。事故停機(jī)主機(jī)故障：先關(guān)掉壓縮機(jī)主電源開關(guān)，保留主機(jī)的總開關(guān)；檢查并排除主機(jī)故障，短時間不能排除時按正常停機(jī)操作程序停機(jī)。副機(jī)故障：關(guān)掉故障副機(jī)的控制開關(guān)進(jìn)行停機(jī)檢修；同時，啟動備用副機(jī)，投入系統(tǒng)運(yùn)行。管路

40、故障：檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時，應(yīng)立即按正常停機(jī)程序停止系統(tǒng)運(yùn)行。排除故障后，再補(bǔ)水投入運(yùn)行。停電：按正常停機(jī)操作程序關(guān)閉主、副機(jī)開關(guān)，保留電源指示，待恢復(fù)供電后重新啟動運(yùn)行，同時如實(shí)在運(yùn)行記錄做出說明?；鹁河龅竭@種情況應(yīng)立即關(guān)閉主、副機(jī)的總開關(guān)。3、維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程（1）冷卻塔冷卻塔每半年進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。用500V搖表檢測電機(jī)絕緣電阻，應(yīng)不低于0、5歐姆，否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈，干燥處理后仍達(dá)不到0、5歐姆以上時則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重，否則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；

41、檢查皮帶是否太松，否則應(yīng)調(diào)整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，否則應(yīng)整修。檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。檢查補(bǔ)水浮球閥是否正常。擰緊所有緊固件。清潔冷卻塔外表。（2）風(fēng)機(jī)盤管風(fēng)機(jī)盤管應(yīng)每年進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)?？照{(diào)運(yùn)行期間每月清洗1次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）；檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。用500V搖表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈，絕緣電阻不低于0、5歐姆；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，否則作相應(yīng)整修。清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。用鹽酸溶液（內(nèi)加緩

42、蝕劑）清除盤壁的水垢。擰緊所有緊固件。清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。（3）冷凝器、蒸發(fā)器冷凝器、蒸發(fā)器每年進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，實(shí)行外委保養(yǎng)。（4）冷卻水泵、冷凍水泵冷卻水泵、冷凍水泵每年進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。（5）水泵水泵每半年進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承。如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵。檢查盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根（不定期）。檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期）。清洗水泵過濾網(wǎng)。擰緊水泵機(jī)組所有緊固螺栓。清洗水泵機(jī)組外殼；如脫漆或銹蝕嚴(yán)重，應(yīng)重新油漆一遍。（6）冷凍水管路、冷卻水管路、新風(fēng)管路冷凍水管路、

43、冷卻水管路、新風(fēng)管路每年進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。檢查冷凍水管路、冷卻水管路、新風(fēng)管路的防結(jié)露保溫層及閥門是否完好。(7)電動機(jī)電動機(jī)每年進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。用500V搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0、5歐姆以上，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)。檢查電動機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象，否則應(yīng)加潤滑油，加潤滑油后仍存在阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)換同型號規(guī)格的軸承。檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象，否則應(yīng)修整處理。檢查底座螺絲是否緊固。檢查接線端子是否牢固及變色。檢查電機(jī)軸承與端蓋的磨損量。(8)按照上述規(guī)定完成保養(yǎng)后，須填寫設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表。4 直燃機(jī)組操作與維保規(guī)程按照設(shè)備使用說明書執(zhí)行（詳略）。第四章 給排水設(shè)備設(shè)施管理制度一、水泵

44、房運(yùn)行規(guī)程1、值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水的現(xiàn)象。2、檢查水泵房控制柜儀器儀表、指示燈、供水管網(wǎng)壓力是否正常；正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關(guān)應(yīng)置于“自動”位置。3、生活水泵每周至少輪換使用一次；消防泵、噴淋泵每月至少手動、自動各試一次（運(yùn)行時間不得低于2分鐘）。4、應(yīng)對蓄水池觀察孔加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應(yīng)用紗布或紗網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中。5、巡檢（1）每天至少對泵房運(yùn)行狀況巡檢2次，如實(shí)填寫水泵房運(yùn)行記錄表。（2）觀察蓄水池（箱）液位顯示器是否正常。（3）檢查控制柜各元器件是否正常，指示燈指示是否正常，手動/自

45、動轉(zhuǎn)換開關(guān)位置是否正確，電壓、電流是否正常。（4）污水泵液位報警顯示器是否正常，水泵有無堵塞。6、二次供水管理（參照西安市衛(wèi)生監(jiān)督所二次供水管理辦法制訂）（1）有二次供水水箱基本檔案（包括水箱總數(shù)、居民樓水箱、所屬管理單位名稱）。（2）有二次供水衛(wèi)生許可證（按期審核，并懸掛在顯著位置）。 （3）二次供水人員具備相關(guān)衛(wèi)生知識，從事二次供水操作人員應(yīng)持有有效健康證。（4）二次供水設(shè)備完整，有衛(wèi)生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保證水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，有清洗、消毒記錄及水質(zhì)檢驗(yàn)報告。（5）二次供水設(shè)備設(shè)施設(shè)有衛(wèi)生防護(hù)標(biāo)志。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。（6）設(shè)備閥門、管道、泵體

46、無跑、冒、滴、漏。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。（7）高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)密的管理措施。供水計量及收費(fèi)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門規(guī)定，無不合理計量及亂收費(fèi)現(xiàn)象，限水、停水能預(yù)先通知用戶。（8）遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。7、維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容及周期（1）電機(jī)：每季測試、緊固1次。（2）泵體：每季緊固、潤滑、調(diào)整1次。（3）附件：每季緊固、潤滑、補(bǔ)漏、除銹、刷漆1次。二、純凈水系統(tǒng)管理規(guī)定（略）三、室外給排水系統(tǒng)維護(hù)規(guī)程（1）污水管網(wǎng)：每季度進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通1次，保持流水暢通。（2）雨水管道：每半年清理1次，保持流水暢通。

47、（3）化糞池：每年至少清理1次，保持暢通。（4）積水坑：每年清理1次，保持污水泵正常運(yùn)行。（5）給水管網(wǎng)：每季對閥門進(jìn)行緊固、潤滑1次；隨時觀察地埋管道，對地面長時間潮濕、積水、冒水的管段，進(jìn)行聽漏，判斷滲漏位置，制訂相應(yīng)維修方案，組織人員進(jìn)行維修。（6）消防管網(wǎng)：每季對消防栓、水泵結(jié)合器、閥門進(jìn)行緊固、潤滑1次（冬季應(yīng)對室外消防栓進(jìn)行保溫處理）；每年對消防栓、水泵結(jié)合器補(bǔ)漆1次。（7）每次維護(hù)完畢后，維護(hù)人如實(shí)填寫設(shè)備設(shè)施維修記錄。第五章 電梯設(shè)備管理制度一、電梯安全管理規(guī)定除嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定：1、機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計，應(yīng)確保機(jī)房溫度不超過40。2、機(jī)房內(nèi)盤車工具

48、、使用標(biāo)實(shí)圖須懸掛于機(jī)房內(nèi)顯眼位置。3、電梯困人救援規(guī)程及各種警示牌須懸掛在電梯機(jī)房、值班室顯眼位置。4、倒閘操作前，應(yīng)將電梯停至基站；倒閘完畢后，檢查電梯運(yùn)行是否正常。5、每年，應(yīng)邀請省（或市）質(zhì)檢部門對所有電梯進(jìn)行一次年度安全檢查；為取得質(zhì)檢部門檢驗(yàn)合格證的電梯，嚴(yán)禁投入使用。6、如發(fā)生火災(zāi)、地震、水淹等情況，按突發(fā)事件處理辦法執(zhí)行。7、工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）每月對電梯外委單位進(jìn)行一次抽查評估（按百分制打分，作為年底綜合評審的依據(jù)）。8、每年，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部及電梯維修主管對電梯委保單位進(jìn)行一次綜合評審，選擇評審合格的單位簽訂委托維護(hù)保養(yǎng)合同，承擔(dān)維保任務(wù)。9、乘梯須知（1）用手按

49、鈕，嚴(yán)禁撞擊。（2）不許吸煙，勿靠廂門。（3）運(yùn)行之時，擠門危險。（4）危險物品，禁止進(jìn)梯。（5）保持清潔，勿吐勿丟。（6）運(yùn)載貨物，須先報批。（7）若遇意外，請按警鈴。（8）超載鈴響，后進(jìn)退出。（9）兒童乘梯，成人陪同。（10）發(fā)生火警，切勿乘梯。二、電梯日運(yùn)行規(guī)程1、運(yùn)行前查看：（1）開啟廳門進(jìn)入轎廂前，轎廂是否停在該層。（2）轎廂內(nèi)的照明是否完好。（3）將電梯上下運(yùn)行數(shù)次，檢查有無異?，F(xiàn)象。（4）當(dāng)廳門、轎門未完全關(guān)閉時電梯不能啟動。（5）平層準(zhǔn)確度有無明顯變化。（6）內(nèi)外召喚按鈕是否正常。2、運(yùn)行時注意事項(xiàng)：（1）載人/載物不能超過電梯額定載重。（2）客梯載客、貨梯載貨（運(yùn)送裝修材料時

50、應(yīng)包裝嚴(yán)密、無撒落），不能混用（特殊情況，須經(jīng)公司批準(zhǔn)，并采取保護(hù)措施）。（3）不允許裝運(yùn)易燃、易爆危險物品（特殊情況，須經(jīng)公司批準(zhǔn)，并采取安全措施）。（4）嚴(yán)禁廳、轎門開啟時用檢修速度作為正常行駛。（5）嚴(yán)禁開啟轎廂頂安全窗、轎廂安全門來裝運(yùn)超長物品。（6）勸告乘客不要依靠轎門、廳門。（7）轎廂頂部不得防止它物。（8）電梯行駛時不得突然換向。（9）嚴(yán)禁用手動啟閉轎門，控制電梯啟動或停止。（10）物品載荷應(yīng)盡可能穩(wěn)妥地安放在轎廂中間。（11）運(yùn)行中遇到突然停電，對于沒有平層復(fù)位的電梯應(yīng)及時查看電梯是否關(guān)人。3、發(fā)生以下故障時，電梯工應(yīng)立即按急停，警鈴按鈕，并及時通知維保人員：（1）廳門關(guān)閉后，

51、而未能正常啟動。（2）運(yùn)行速度有明顯變化。（3）行駛方向與指令方向相反。（4）內(nèi)選、平層、換速、召喚和指層信號失控。（5）發(fā)現(xiàn)異常噪音，或較大的振動和沖擊。（6）超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行。（7）安全鉗誤動作。（8）接觸到任何金屬部分有麻電現(xiàn)象。（9）電器部件因過熱而散發(fā)出焦熱的異味。4、注意事項(xiàng)：（1）電梯需要在機(jī)房用手輪盤車，使電梯做短程升降時，必須先將主電源斷開。（2）電梯行駛時突然發(fā)生停止或失控時，電梯人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，立即按“急停”開關(guān)并勸阻乘客不要跳出轎廂，及時通知維保人員使乘客安全離開轎廂。（3）在廳門外使用三角鑰匙時，看清轎廂是否停在此層，開門時應(yīng)小心以免發(fā)生意外。（4）除電梯工作人

52、員外，其他人不得使用電梯鑰匙。三、電梯維護(hù)保養(yǎng)管理1、所有電梯全部實(shí)行外委維護(hù)保養(yǎng)，由工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）指派專人進(jìn)行跟蹤監(jiān)督。2、電梯管理人員應(yīng)加強(qiáng)電梯巡查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理（如：聯(lián)系外委單位、在底層放置“正在維修，停止使用”標(biāo)識牌等）。（1）每天，電梯管理人員對轄區(qū)內(nèi)電梯運(yùn)行情況進(jìn)行一次巡檢，如實(shí)填寫電梯日巡檢記錄。電梯運(yùn)行過程與正常狀態(tài)有無差別。電梯機(jī)房減速箱工作是否正常。 電梯鋼絲繩外觀是否有斷絲、斷股現(xiàn)象。電梯制動器工作是否正常，緊固件是否松動。電梯維修保養(yǎng)工作是否留有缺陷；電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)、溫度是否正常。各召喚、選層、指示、照明、報警、對講電話是否正常。有無異聲、異味、底坑有無積

53、水現(xiàn)象。（2）每周，電梯維修主管對轄區(qū)內(nèi)電梯進(jìn)行一次抽檢，主要檢查巡檢工作是否到位；如發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即組織整改。2、電梯故障維修管理 （1）電梯發(fā)生故障后，電梯維修人員5分鐘、電梯維修主管30分鐘內(nèi)應(yīng)到達(dá)現(xiàn)場，如有困人，按照電梯困人救援操作規(guī)程實(shí)施救人；（2）電梯維修主管與委保單位一起查看故障現(xiàn)場，分析故障原因、確認(rèn)故障位置并處理、記錄；（3）委保單位的電梯維修記錄交電梯維修主管，工程部負(fù)責(zé)人確認(rèn)；（4）工程部經(jīng)理、維修主管（班長）負(fù)責(zé)電梯故障維修協(xié)調(diào)、組織監(jiān)控工作。3、電梯管理人員對委保單位的委保內(nèi)容、程序、質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督、落實(shí)、維修保養(yǎng)情況記錄在“電梯保養(yǎng)記錄”上，由維修主管（班長）簽字確認(rèn)后交管理處；四、電梯檔案管理電梯維修主管負(fù)責(zé)建立健全電梯檔案資料，并交公司（或管理處）歸檔管