項目開發(fā)的市場調(diào)查內(nèi)容

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-146編號：_項目開發(fā)的市場調(diào)查內(nèi)容審核：_時間：_單位：_項目開發(fā)的市場調(diào)查內(nèi)容用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。一、城市投資環(huán)境調(diào)查(一)政策法律環(huán)境調(diào)查1. 城市發(fā)展戰(zhàn)略2. 城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃3. 土地利用總體規(guī)劃4. 房改政策5. 開發(fā)區(qū)政策6. 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、經(jīng)營的法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及相關(guān)政策7. 房地產(chǎn)稅收政策

2、:營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、投資方向調(diào)節(jié)稅等8. 房地產(chǎn)金融政策:信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平9. 土地制度和土地政策:土地供給政策、遞加補償規(guī)定、土地收費規(guī)定、土地出讓方式10. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策:建設(shè)項目控制、政策性資金控制、外資投向指引11. 人口政策、戶籍制度(二) 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查1.城市總體發(fā)展規(guī)劃2.地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域3.國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)4.政府辦事效率及工作作風5.政府財政收支狀況6.房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的比重7.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)8.就學條件9.基礎(chǔ)設(shè)施情況(三) 人口及社會環(huán)境1.人口總量和密度2.居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平3.家庭規(guī)模

3、與結(jié)構(gòu)4.居民就業(yè)狀況及收入水平5.社會治安情況6.居民需求結(jié)構(gòu)及特征(四)房地產(chǎn)市場調(diào)查1. 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查a)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點b)市場需求發(fā)展趨勢c)市場需求影響因素:如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向,使用中建筑物的物理狀況 d)購買行為:投資、投機、自住,影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等e)住宅消費狀況:居民現(xiàn)有住宅人均面積;居民住宅形態(tài)及比重;五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。2. 房地產(chǎn)市場供給情況調(diào)查a)可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要

4、求狀況b)各種類型土地供應量:上年土地供應量;今年土地供應量;下年土地供應量預測。c)樓面地價或單位地面價d)房產(chǎn)供應量(來自:)上年房產(chǎn)供應量;今年房產(chǎn)供應量;下年房產(chǎn)供應量預測。e)新開發(fā)房地產(chǎn)面積:計劃、新開工、在施工、竣工3. 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查a) 現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期b) 居民對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求:區(qū)位要求、戶型面積要求、價格要求、物業(yè)管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設(shè)施要求、售后服務要求等c) 居民對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度d) 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的應用情況e) 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況4. 房地產(chǎn)價格及交易情況調(diào)查a)

5、本城市房地產(chǎn)市場的價格狀況b) 房地產(chǎn)市場價格趨勢c) 市場供求情況的變化趨勢d) 影響房地產(chǎn)價格變化的因素:如政府價格政策e) 房地產(chǎn)價格需求彈性和供給彈性的大小f) 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響g) 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應h) 各類房產(chǎn)成交量:上年成交量;今預測量;5. 房地產(chǎn)促銷調(diào)查a) 廣告的時空分布及廣告效果測定b) 廣告媒體使用情況的調(diào)查c) 廣告預算與代理公司調(diào)查d) 人員促銷的配備狀況e) 各種公關(guān)活動對租、售績效的影響f) 各種營業(yè)推廣活動的租、售績效6. 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查a) 營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況b) 市場營銷方式的采用情況、發(fā)

6、展趨勢及其原因c) 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況d) 客戶對租售代理商的評價二、意向投資項目調(diào)查 ; (一)投資項目自身情況調(diào)查1. 項目土地現(xiàn)狀調(diào)查a) 土地使用權(quán)獲得方式:招標、拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)讓b) 地理位置、土地面積、形狀及四至c) 土地價格:樓面地價、單位地面價d) 土地規(guī)劃使用性質(zhì)、年限e) 地質(zhì)地貌狀況f) 九通一平現(xiàn)狀(道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、閉路、燃氣、場地平整)g) 地下、地上附著物現(xiàn)狀及遷除完成情況h) 周邊道路及綜合管網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃目標i)項目用地規(guī)劃控制指標:容積率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、建筑風格、高度、用途、內(nèi)外交通組織、停車位、

7、公共配套要求等2. 項目用地周邊氣候、環(huán)境調(diào)查a) 項目所在地天氣狀況:日照、風向、降水量、天然周期性災害b) 地塊周邊建筑物情況c) 周邊環(huán)境污染狀況:空氣、水源、噪音d) 周邊衛(wèi)生狀況e) 綠化景觀f) 歷史人文景觀g)建筑抗震設(shè)計等級3. 地塊交通條件調(diào)查a) 周邊市政路網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃路b) 到達、經(jīng)過地塊的交通線路c) 項目所在區(qū)域水、陸、空交通狀況d) 交通近期、中期規(guī)劃情況4. 項目所在區(qū)域配套設(shè)施調(diào)查a) 購物場所b) 醫(yī)療衛(wèi)生c) 文化教育d) 金融服務e) 郵政、通信服務f) 娛樂、餐飲、運動休閑g) 垃圾收集站分布情況5. 其他a) 項目投資優(yōu)惠政策:如稅,費減免、地價款的付

8、款方式等b) 各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式c) 開發(fā)過程中的各項規(guī)費:市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、教育附加費、房屋交易管理費、設(shè)計圖紙審查費、建安工程勞保費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、白蟻防治費、人防費、水電增容費、綠化代植費、排污費、測繪費、當?shù)馗鞣N規(guī)費等d) 當?shù)氐慕ㄖ杀?如各種建筑結(jié)構(gòu)每平方米造價經(jīng)濟指標e) 項目開發(fā)成本測算:土地成本、建安費用、園林綠化費用、開發(fā)規(guī)費、附屬配套費用、稅金、財務費用、管理費用、營銷費用、不可預見費f) 項目是否存在其他債權(quán)、債務問題g) 政府和其他有關(guān)機構(gòu)對該項目的態(tài)度h) 開發(fā)過程中可能遇到的干擾因素(二) 競爭物業(yè)情況調(diào)查競爭物業(yè)定義:同一區(qū)位、相同類

9、型、售價相近的物業(yè);同一城市內(nèi)銷售價位相近的物業(yè);同一城市內(nèi)相同類型的物業(yè);1. 競爭物業(yè)的區(qū)位區(qū)域特征:地域的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生活水準、文化教育等發(fā)展規(guī)劃:政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整周邊環(huán)境:人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活配套 項目狀況:地理位置、規(guī)劃條件、配套狀況交通條件:地塊附近的交通工具和交通方式2.競爭物業(yè)的產(chǎn)品特征建筑參數(shù):總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等面積戶型:戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率裝修標準:建筑風格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛(wèi)建筑結(jié)構(gòu)形式、建筑基礎(chǔ)形式:3.競爭物業(yè)的配套狀況周邊獨有配

10、套設(shè)施:學校、大型購物場所、體育設(shè)施、公園等小區(qū)自建配套設(shè)施:會所、學校、購物場所、運動場所等小區(qū)智能、安防狀況園林景觀物業(yè)管理水平及收費水平水、電、通信、燃氣等立戶費用及辦證費用的承擔情況4. 競爭物業(yè)的工期安排各期開、竣工日期各期交付量、交付時間推盤時間5. 競爭物業(yè)的價格單價:反映樓盤品質(zhì)高低,如起價、平均單價、主力單價、最高單價、層次差、朝向差總價:反映目標客戶群的選擇付款方式:一次性、按揭、分期、開發(fā)商貸款優(yōu)惠方式6.競爭物業(yè)的廣告售樓處:地點選擇、裝修設(shè)計、形象展示、三維動畫、沙盤廣告媒體:報刊、電視、網(wǎng)絡、車體、戶外(路牌、燈箱、條幅、布幅)廣告投放強度:廣告刊登次數(shù)和篇幅,媒體的數(shù)量和大小等廣告風格推廣主題、主廣告語7.競爭物業(yè)銷售情況現(xiàn)場情況:人流頻率、數(shù)量、關(guān)注內(nèi)容、銷售人員狀況銷售率銷售順序:不同總價、戶型、面積的房屋銷售順序,分析市場暢銷戶型分期推盤節(jié)奏銷售形式:內(nèi)部定購、正式簽約客戶群分析:客戶的職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入8. 競爭物業(yè)銷售渠道使用情況租售代理商其他配銷渠道9. 競爭者的實力