物業(yè)公司工程部工作手冊

1、工程部工作手冊 編制： 日期： 審核： 日期： 批準： 日期：聲明：工程部工作手冊未經許可，不得翻印。 責任部門：工程部 目 錄工程部組織架構工程部經理職責工程部主管職責工程部領班職責維修工職責弱電工職責給排水工職責土建工（泥工）職責配電工職責設備保養(yǎng)與維修制度工程管理交接班制度機電設備的中修、大修管理制度設備巡視檢查制度配電室工作制度電梯安全管理制度電梯機房管理制度工程設施、設備維修維護保養(yǎng)修繕工作程序入戶維修操作程序用戶報修工作流程強電突發(fā)事件應急方案電梯系統(tǒng)突發(fā)事件應急方案機械管道系統(tǒng)突發(fā)事件應急處理方案維修服務規(guī)程作業(yè)指導書供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導書給排水設備維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導

2、書機電及其它設施維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導書水箱管理規(guī)程作業(yè)指導書中控室設備維修保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導書消防栓的保養(yǎng)規(guī)程作業(yè)指導書外管網維修保養(yǎng)操作規(guī)程作業(yè)指導書工程部工作考核評分細則工程工作范圍及細則工程部組織架構圖 工程部經理 工程主管 土建工維修工給排水工弱電工配電工工程部經理崗位職責1、 在總經理的領導下，負責公司所轄房屋建筑、公共設施、機電設備的技術管理工作，制定本部門的各項制度及應急措施。2、 對管理處工程維修部工作的檢查指導，對發(fā)生重大事故組織調查分析及處理工作。3、 負責制定年度維修保養(yǎng)計劃及三電節(jié)能計劃。4、 負責參與樓宇工程驗收交接工作，組織新接物業(yè)的機電設備調試運行。5、 負責管理處

3、提交的分、包合同的制定、審核、采購、監(jiān)督，工程維修物品申購的審核。6、 負責本部門招聘的新員工面試工作及本部門員工培訓考核計劃制定。7、 負責根據實際情況，組織調配各管理處工程人員、工程設施設備和維修工具。8、 完成領導交待的其它工作。工程部主管職責1、 負責組織對機電設備、公共設施、日常運行、保養(yǎng)和維修工作安排與工程質量跟蹤。2、 負責所有機電設備的大、中修計劃報批，并組織本部門員工參與實施。3、 負責對工程維修人員的維修保養(yǎng)工作提供工作指導及檢查、監(jiān)督。4、 負責本部門物品采購計劃的匯總。5、 負責三電節(jié)能工作，確保電氣設備安全經濟運行。6、 負責外委維修的聯系工作。7、 負責指導建立設備

4、臺帳、設備卡，并收集、建立、整理設備技術資料、檔案，做到設備檔案齊全。8、 參與工程接管與驗收，監(jiān)控二次裝修質量。9、 督查工程維修部工作人員做好設備運行、維修保養(yǎng)記錄。10、 組織人員對遺留工程及改造工程、房屋翻新的施工與質量驗收。11、 負責對工程維修部工作人員的培訓，提高員工專業(yè)技能、職業(yè)道德、服務意識。12、 負責對工程維修部員工的檢查、考評。13、 負責對本部門范圍內投訴的處理及不合格服務的糾正。14、 負責組織對申購物品的檢查。15、 負責指導對分包方的監(jiān)管。16、 負責貫徹落實公司制定的各項規(guī)章制度的實施。17、 負責對工程維修部各崗位人員工作的日檢、周檢及月檢的組織。18、 完

5、成管理處主任交待的其它工作。工程部領班職責1、 帶領全班員工，按質按量及時完成各項維修保養(yǎng)工作。2、 組織員工技術練兵，帶領全班員工掌握本崗位設備技術性能，確保設備正常運行。3、 以身作則，技術精益求精，遵章守紀，嚴把質量關。4、 制定物品采購計劃，報主管匯總。5、 配合主管收集、整理、建立設備臺帳、設備卡、技術資料，督促員工做好設備運行記錄、維修保養(yǎng)記錄，并收集上交歸檔管理。6、 參加并帶領工程維修人員參與設備大、中修，及時處理突發(fā)事件。7、 配合主管做好員工的思想工作。8、 督促員工按時抄水、電表，及時通知用戶交納水、電費，杜絕偷電、漏電行為。9、 牢固樹立安全第一思想，遵守安全制度，堅決

6、制止違章操作。10、 安排班內每天工作，同主管一起按規(guī)定檢查、落實。11、 完成主管交辦的其它工作任務。維修工職責1、 負責小區(qū)供配電、水泵系統(tǒng)、電梯等供配電設備的操作、維修、保養(yǎng)。2、 熟練掌握機電設備的操作規(guī)程，安全可靠、按質按量準時完成維修任務。3、 負責供配電設備運行的操作、監(jiān)控、記錄。4、 供配電設備發(fā)生異常，及時報告并在主管及班長協(xié)助下排除故障。5、 負責配合消防中心對自動報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)進行維護保養(yǎng)。6、 每月按時抄表，及時督促用電單位、業(yè)主按時繳納電費。7、 牢固樹立“安全第一”的原則，認真做好本職工作。8、 經常檢查有無偷、漏電及違章線路架設，發(fā)現問題及時處理或向領導報告。

7、9、 負責責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作。10、 負責保管好個人工具、公用工具、檢測儀表和電器材料。11、 負責本崗位用電設備的監(jiān)護管理。弱電工職責1、 負責電梯、水泵變頻柜、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等弱電設備的管理、維修、保養(yǎng)。2、 熟練掌握弱電設備的技術性能及工作原理，及時、準確地完成維修任務。3、 負責督促、協(xié)助專業(yè)維修單位做好維修保養(yǎng)。4、 負責申請購買維修所需的材料及元件報主管后上報公司。5、 每周對弱電系統(tǒng)進行一次細致的檢查、調整，根據運行狀況做維護保養(yǎng)，并作好記錄。6、 認真做好工程維修部主管或班長安排的其它工作任務。給排水工職責1、 負責小區(qū)內給排水設備的運行、監(jiān)控、維護、保養(yǎng)工

8、作。2、 負責水池(箱)的管理對水池(箱)的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作。確保向業(yè)主（住戶）供應衛(wèi)生合格的用水。3、 熟練掌握轄區(qū)內管網情況和設備技術性能，確保設備運行正常。4、 確保給排水設備(設施)處于良好技術狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。5、 負責業(yè)主（住戶）水表的抄查及派單，及時督促用戶按時繳納水費。6、 負責編制給排水設備的技術檔案，負責申報給排水備用品、備用件計劃。7、 開展節(jié)約用水宣傳。8、 負責責任區(qū)域內的清潔衛(wèi)生工作。9、 每月至少一次疏通地下排污管網。10、 認真完成管理處安排的其他有關工作。土建工（泥工）崗位職責7、 負責房屋本體公用配套設施及住宅區(qū)內室外公用配套設施

9、的維修及保養(yǎng)。8、 服從工程維修部主管及班長的工作安排，協(xié)助其他維修工做好各項維修工作。9、 負責管理處內水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷磚、瓷片等公共設施的維修及養(yǎng)護工作。10、 負責房屋天面隔熱保溫層及墻體的裂縫、起灰、起殼、剝落的維修保養(yǎng)工作。11、 負責鋼門窗、鐵欄桿、鐵門、電梯房、防盜網、停車場防護欄及小區(qū)內污水井蓋、雨水井蓋等市政網蓋的除銹及刷油漆工作。12、 負責土建方面的維修工作，做到急修不過夜，小修、小補應及時修完。13、 配合水工確保轄區(qū)內地上、地下排污管（溝）、雨水管（溝）道的暢通。14、 認真完成工程維修部交給的其它任務。15、 遵守公司的各項規(guī)章制度。配電工崗位

10、職責一、 掌握供電系統(tǒng)線路布置情況、設備技術性能及實際操作規(guī)程。二、 堅守崗位，定時巡視配電房、水泵房設備，掌握設備運行情況，注意負荷變動，發(fā)現異常情況分析原因及時處理，認真做好運行記錄及巡查記錄。三、 發(fā)生人身觸電事故和火災事故時，值班人員應立即斷開有關設備的電源，以進行搶救。四、 認真抄錄各種儀表數據，監(jiān)視負荷變化。五、 做好防小動物、防水、防火工作，確保安全運行，認真經常巡視設備并做好記錄。六、 發(fā)生事故或停電時頭腦保持冷靜，按規(guī)程操作，及時排除故障，執(zhí)行工作票制度、操作票制度，正確停、送電。七、 按時上、下班，不脫崗。緊急事故未排除嚴格執(zhí)行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班兩班協(xié)

11、同排除，并詳細記錄故障情況，且及時匯報。八、 經常保持配電房、變壓器房、值班室內外的清潔衛(wèi)生.工作。九、 持證上崗，遵守員工守則和各項規(guī)章制度，服從領導及部門分配安排。十、 嚴格遵守安全操作規(guī)程，除經主管批準并制訂可靠的安全措施外，一般情況下不允許帶電作業(yè)，停電作業(yè)線路柜的主開關要及時掛上“線路檢修，嚴禁合閘”牌。十一、 管理好安全用具和設備，認真做好環(huán)境衛(wèi)生工作。十二、配電工應不斷加強業(yè)務學習，提高專業(yè)技術水平設備保養(yǎng)與維修制度1.0目的 維護好設備設施，保證設備最大限度的使用及保證維修人員的安全及設備性能完好。2.0 適用范圍 對管理區(qū)域的設備、設施維修保養(yǎng)3.0職責預防為主。堅持日常保養(yǎng)

12、與計劃維修并重的原則，使設備、設施經常處于良好狀態(tài)。4.0管理制度4.1 工程部各專業(yè)技術人員要求對設備做到：“三好”“四會”和“五定”?！叭谩笔侵赣煤茫藓煤凸芾砗弥匾獧C電設備?！八臅笔枪こ叹S修人員對機電設備要會使用，會保養(yǎng)，會檢查，會排除故障。“五定”是指工程技術人員對設備的清潔、潤滑， 維修要做到定量、定人、定點、定時和定質。4.2 工程部實行專業(yè)人員維修與使用操作人修理相結合。以專業(yè)修理為主，同時由工程部協(xié)調其它技術人員相互配合的原則，共同協(xié)作完成修理任務。4.3 由工程部各專業(yè)技術主任制定科學的保養(yǎng)規(guī)程，設備維修后要認真填寫設備維修登記卡，合理制定維修計劃。4.4 修舊利廢，合理

13、更新，降低設備維修費用，發(fā)揮設備最大潛力，提高經濟效益。 工程交接班制度1.0 目的： 為了確保設備的安全運行及在運行過程中出現的問題被及時發(fā)現，使下一班工作人員能進行正常的工作做好準備。2.0 適用范圍 設備機房3.0 管理規(guī)定3.1 值班人員應按巡查表認真填寫巡查內容，發(fā)現問題及時解決，當班出現的問題無特殊原因不留給下一班，并做好記錄。3.2 值班人員必須在交接班前做好機房的環(huán)境衛(wèi)生工作。3.3 接班人員必須提前15分鐘進崗接班，對上班情況應了解清楚，并辦理好交接班手續(xù)方可下班。3.4 接班人員若因故遲到，值班人員應堅守崗位，待接班人員到達后，辦理完交接班手續(xù)后方可下班。3.5 除值班人員

14、外，無關人員未經允許不得進入機房。4.0 相關記錄和表格 交接班表工程設備交接班表序號設備運行情況交班人簽 字交 班時 間接班人簽 字接班 時間備 注備注：交接班時應嚴格填報交接班表，并詳細填寫設備在當班運行的狀況，如設備在運行中出現問題，須將處理結果清楚的填寫在備注中，以備下一班人員及時了解設備的運行情況。填寫時需用正楷字體。機電設備的大、中修管理制度1.0 目的 保證設備恢復和達到應有的運行標準和技術要求。2.0 適用范圍 所有正在運行的設備。3.0 管理制度3.1中修規(guī)定 中修工程是指設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體和更換少量磨損零部件，以保證設備能恢復和達到應有的標準和技

15、術要求，使設備能正常運轉到下次修理，零配件更換一般應控制在10-30%。3.2大修制度 大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有的性能。更換率一般不超過30%。附機電設備大、中修計劃表。4.0 相關記錄和表格 零部件更換及大、中修記錄零部件更換及設備大、中修計劃設備名稱產地單位、臺、噸數量造價合計完成日期負責人備注：設備巡視檢查制度1.0 目的 為了確保設備安全正常運行，保證用戶、業(yè)主生活的正常進行。2.0 適用范圍 設備機房3.0 管理規(guī)定 3.1設備責任人每周要對所管轄的設備進行一次巡視檢查，檢查結果記入“各設備房檢查記錄表

16、”中。 3.2 巡視檢查轉動設備是否靈活，有沒有拖卡現象，設備是否有異聲、異味。 3.3 巡視檢查設備油位及各種儀表指針指示是否完好。 3.4 巡視檢查設備是否有跑、冒、滴、漏現象。 3.5 巡視檢查環(huán)境衛(wèi)生及照明等情況。 3.6 巡視檢查消防設施是否完備。 3.7每次檢查結果要認真記錄，檢查中發(fā)現的問題能自己解決的，盡量自己解決，不能解決的，盡快上報。 3.8 巡視檢查過程中要認真仔細，切勿走馬觀花，走過場。 3.9 工程部主管負責此項工作的檢查監(jiān)督工作。4.0 相關記錄和表格 設備維修記錄表設備巡查記錄表巡查項目時間位 置負責人巡查記錄備 注填表人： 填表時間： 配電室工作制度1.0 目的

17、 為了確保工作人員的人身安全，設備運行安全2.0 適用范圍 各管轄的配電室3.0 管理制度 3.1值班工要樹立高度的責任心，努力學習技術，熟練掌握供電方式，狀態(tài)、路線定向及所管轄設備的原理、技術性能和操作規(guī)程。 3.2 定時巡查電氣設備，密切監(jiān)視設備運行情況，并準確抄錄各項報表，確保電力系統(tǒng)正常運行。3.3嚴格保持各開關和模擬盤相一致，不經領導批準，值班人員不得隨意更改設備和接線的運行方式及各種開關的整定值。3.4 在氣候突變的環(huán)境下，要加強對設備的特別巡視，當發(fā)生事故時，要保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并按要求做好記錄。3.5 值班人員違反制度或失職造成影響運行及損壞設備，要追究當事人

18、的責任。3.6 任何人非因工作不得進入配電室，更不得逗留。4.0 相關記錄和表格 小區(qū)低壓配電房巡查記錄表 小區(qū)變壓器房巡查記錄表 變壓器房巡查記錄表時間室內溫度變壓器溫度室內照明室內通風室內清潔變壓器房名稱 編號時分ABC 年 月 日運行記事：交班人： 接班人： 交班時間：運行記事：交班人： 接班人： 交班時間：運行記事：交班人： 接班人： 交班時間注： 表示正常X表示需維修、整改- 表示沒有此內容O 表示已調整、清掃低壓配電房巡查記錄表光/力柜室內溫度電壓（V）電流（A）功率因數COS有功電度表讀數（KW.h）通風情況照明情況設備清潔電房名稱： 編號：ABBCCAABC 年 月 日星期操作

19、記錄：異常情況（事故）記錄：巡檢人： 時間：備注：O已調整、清掃；X不正常需維修、整改；-表示無此內容；正確、正常； 電梯安全管理制度1.0 目的： 確保電梯技術性能處于良好狀態(tài)，保證安全運行。2.0 適用范圍： 適用于所有電梯的運行管理。3.0 管理制度3.1 電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。3.2電梯維修工每周對各電梯安全巡視一次，發(fā)現問題及時處理。工程部每月組織人員對電梯進行一次檢查，發(fā)現安全隱患，立即組織整修。3.3工程部經理組織人員對電梯大、中修的分包進行評審，評審合格后方可承擔電梯的大、中修的工作。3.4 保持報警系統(tǒng)的完好，每周檢查一次，保證電梯發(fā)生故障時能接到報警。3.5

20、 在電梯機房和值班室懸掛電梯困人救援規(guī)程電梯發(fā)生困人故障時，嚴格按規(guī)程執(zhí)行。3.6質量技術監(jiān)督局檢測不合格，未取得準運證的電梯嚴禁投入使用。電梯機房管理制度1.0 目的 保障電梯機房設備安全、人員安全，電梯正常使用。2.0 適用范圍 管理轄區(qū)電梯機房。3.0 管理制度3.1 每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內不得住人，堆放雜物。3.2 保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不得超過40攝氏度。3.2 保證機房內照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具掛于明顯位置。3.3 比鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。3.4 機房門窗應完好并上鎖，

21、未經部門領導允許，禁止外人進入，并注意采取措施， 防止小動物進入。3.5 電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應清晰并掛于明顯位置。3.6 按規(guī)定定期對機房內設施和設備進行維修保養(yǎng)。3.7 每天巡查機房，發(fā)現達不到規(guī)定要求的及時處理。4. 相關支持文件 電梯困人救援規(guī)程電梯困人救援程序1.0 目的 正確、安全處理電梯故障或停電困人操作。2.0 適用范圍 轄區(qū)內垂直電梯。3.0 職責 電梯工程技術人員負責操作，異常情況報告。4.0 作業(yè)內容 電梯出現故障或停電困人，需要把困在轎廂內的人員救出，可由本單位經過專門訓練的，持有電梯維修證的維修人員按下述方法實施救出。 4.1 把電梯主電源拉斷、防止電

22、梯意外的啟動，但必須保留轎廂照明。4.2 設法弄清電梯轎廂的位置。4.3 當電梯停在距某平層位置約±60公分范圍的位置時，維修人員可在該平層的廳門外使用專用的廳門機械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。4.4 當電梯停在非上述的位置時，則必須用機械的方法移動轎廂后救人。步驟如下：4.4.1 轎門應該保持關閉，如轎門已被拉開，則要乘客把轎門手動關上。通知被困乘客轎廂將會移動以救出他們，要求他們靜待轎廂內，不要亂動(此步工作如電梯有對講電話時可充分利用之)。4.4.2 在曵引電動機軸尾裝上盤車裝置。4.4.3 兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快地移動，

23、 然后另一人采用機械的方法松抱開，注意僅當要轎廂移動時，才可松開抱閘，否則馬上撤消松抱閘的動作。4.4.4 按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢地移動到平層的±150MM位置上。4.4.5 使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外用機械匙打開廳門，拉開轎門，協(xié)助乘客撤出轎廂。4.4.6 注意：當按上述方法和步驟操作時發(fā)現異常情況，應即停止救援，并及時通知具有電梯維修資格的單位作出處理。設備、設施維修維護保養(yǎng)修繕工作程序1.0目的確保設備的優(yōu)良的性能，保證設備、設施的正常運行和使用。2.0 適用范圍各種設備、設施。3.0 工作程序 3.1 定期對物業(yè)公司所管轄區(qū)的設備、設施進行維護保養(yǎng)，是設備保持良

24、好的技術狀態(tài)，降低維修成本，延長設備使用壽命，提高經濟效益。 3.2 工程部按各專業(yè)劃分，技術人員工作分工定期對設備進行巡視檢查，對設施、設備經檢查發(fā)現的異常情況及時向領導反映，并按維修程序進行維修。 3.3 工程部工程主管負責維修質量，檢查和跟蹤。 3.4 工程部負責編制設施設備大、中修。設備維修記錄表格 年 月 日故障項目：故障時間：維修開始時間：維修結束時間：處理內容：維修人： 確認人： 審核人：設 備 卡名稱：型號：功率：電壓：折舊年限：設備編號：負責人：使用日期：出產廠：出廠日期：使用位置：運行狀況：供配電設備檢查保養(yǎng)表單位設備名稱檢查人 年 月 日設備編號序號檢 查 項 目檢 查

25、結 論備 注1配電房照明是否完好是否2柜面元件是否完好無損是否3線路全部是否緊固、無松動是否4電器動作是否正常、無異響是否5開關是否開閉靈活是否6開關是否標志清晰是否7指示燈是否完好指示正確是否8柜體接地是否良好是否9表計是否完好有指示是否10按鈕操作是否正確是否11帶電安全距離是否符合要求是否12柜內是否清潔無異味、無異聲、無雜物是否備注：檢查項目符合要求則在“是”后打“”不符合要求則在“否”后打“x” 年度工程設備維修保養(yǎng)費用計劃表表一 制表日期： 年 月 日序號系統(tǒng)名稱設備（項目）名稱預算費用（元/年）計算依據設備（臺/套）月費用（元）工作內容小 計編制： 管理中心經理： 審核： 年度工

26、程設備維修保養(yǎng)費用計劃表表二 制表日期： 年 月 日序號系統(tǒng)名稱設備（項目）名稱預算費用（元/年）計算依據設備（臺/套）月費用（元）工作內容小 計編制： 管理分部經理： 審核： 年度工程設備維修保養(yǎng)費用計劃表表三 制表日期： 年 月 日序號系統(tǒng)名稱設備（項目）名稱預算費用（元/年）計算依據設備（臺/套）月費用（元）工作內容小 計編制： 管理分部經理： 審核： 入戶維修操作程序1.0 目的為客戶提供優(yōu)良的服務水準，建立服務效果的反饋，確保服務滿足規(guī)定要求。2.0 適用范圍 管理轄區(qū)維修工作3.0工作程序 3.1維修前的準備工作3.1.1維修人員在接受任務時，應詳細了解工作內容，作好維修準備工作。

27、3.1.2按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，工作服整潔干凈。檢查胸牌是否帶好。3.1.3檢查是否帶了抹布和鞋套。3.1.4檢查維修工具和常用備件是否帶齊全。3.1.5維修人員在10分鐘內完成準備工作，緊急事故在接到電話后15分鐘內到達。若遇非緊急情況，與業(yè)主約定時間，準時到達。3.2 入戶3.2.1維修服務人員到達業(yè)主門外，正對門鏡后退一步，按響門鈴，若沒人反應，過5秒鐘再按一次，若沒有門鈴，則用右手中指彎曲敲三次，每次一組，兩組間隔5秒，力度適中，切勿用腳或異物敲門。3.2.2業(yè)主聽到鈴聲后詢問時，應回答：“您好，我是賽諾聯行物業(yè)公司的，約好來給您維修XXX的”。3.2.3業(yè)主開門后，維修工應出示有關維修

28、單據，并將維修項目和內容向業(yè)主說明。3.2.4經業(yè)主同意后，換成鞋套再隨業(yè)主進入室內。3.3維修服務3.3.1進入工作現場，若發(fā)現室內的家具或其它器具妨礙維修工作，特別是維修過程中有可能給裝修外觀性能等帶來一定程度的影響，維修工應向業(yè)主說明，并爭得業(yè)主同意，方可進行挪動維修。3.3.2維修工根據現場情況，對于當時可以進行維修的項目，應向業(yè)主說明大概所需的工時，物料及收費標準等。征得業(yè)主同意后，再進入下一步驟。若業(yè)主不認可，則婉言謝絕此次維修任務。3.3.3準備工作完成后，將工具、材料拿出，放在工具包上，盡量不弄臟地面、墻面等。3.3.4 維修過程中，維修人員若發(fā)現工具和材料沒有帶齊，應向業(yè)主解

29、釋清楚，再回去取。3.3.5 維修過程中，維修工應盡量快速、有效地進行，若需業(yè)主配合，應禮貌地與業(yè)主協(xié)商。3.3.6 維修結束后，維修工應收拾工具，將現場整理干凈，并用抹布檫干凈。3.3.7 請業(yè)主檢查修維修質量，并示范使用功能，業(yè)主驗收合格后，請其在維修單據上簽字，同時請其現場繳費。3.3.8 維修人員維修完畢后，應禮貌的向業(yè)主道再見后離開。3.3.9 維修結束回來，應及時將收取的費用交至收費處。3.3.10 若業(yè)主索要發(fā)票，由收費處開出，并由維修工送回業(yè)主手中。4.0其他注意事項：4.1 在現場不能當時解決的維修項目，維修工應向業(yè)主解釋清楚，說明原因，并約好下次維修時間。4.2 維修工在住

30、戶家中維修時，舉止要文明得體，不能東瞅西看。4.3 在維修過程中，維修人員不得與業(yè)主聊天或談論與工作無關的事，嚴禁與業(yè)主談論公司內部事務。4.5 維修工在與公司聯絡時嚴禁使用業(yè)主家中的電話。4.6 維修工在維修過程中，不得有吃、拿、卡、要等有損公司形象的行為5.0用戶報修工作流程用戶報修（電話或口頭） 值班人員填寫“報修單” 維修人員實施用戶驗收簽字后一式三份用戶及財務管理部各留一份 強電系統(tǒng)突發(fā)事件應急方案1.0目的： 本方案旨在確保強電系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事件或緊急異常情況時能迅速、果斷進行處理，防止事故擴大，將損失降到最低程度。2.0 適用范圍： 轄區(qū)內強電系統(tǒng)3.0職責 3.1 工程部主管負責

31、現場搶險指揮、督導。 3.2 工程人員負責搶險。 3.3 保安員負責安全防范。 3.4 其他員工聽從上級領導的指揮，積極參與救護或搶險。4.0 工作程序4.1程序4.1.1當火災發(fā)生時。4.1.2分支電路設備發(fā)生火災時，必須先切斷電源，后用干粉滅火器滅火；4.1.3母線段發(fā)生火災時，母線段停電，然后進行滅火工作；4.1.4電氣設備附近發(fā)生火災，應設法進行隔離，讓不受影響的設備繼續(xù)運行，若確定災害不可避免，對設備有直接危害時，則應將設備電源切斷，停止運行；4.1.5若10KV高壓配電室發(fā)生不能控制的火災，立即拔打“119”報警，同時爭取切斷進線電源，現場確實不能進行斷電的，即刻通知供電部門，并迅

32、速撤離現場，做好撲滅火災的相關工作；4.1.6區(qū)域發(fā)生火災時，工程人員應立即切斷該區(qū)域的動力照明電源，并配合滅火工作；4.2電纜孔（槽）大量滲水時4.2.1 通知上級領導部門及各用電單位，做好停電的準備工作；4.2.2當值人員立刻協(xié)助做好斷水、堵水、引水、排水搶險工作。4.2.3如水患無法控制時，立即聯系“所在地供電局”請求停電，拉開所有運行中的變壓器開關及主控開關，拉開電源隔離開關。待水患處理后，烘干設備并進行檢測后再聯系“供電局”恢復送電。4.3“供電局”供電中斷時4.3.1 應急柴油發(fā)電機自動啟動（如不能自動則手動開啟）并網送電；4.3.2 發(fā)電機值班人員，監(jiān)視發(fā)電機的負荷情況，避免超負

33、荷運行；4.3.3 聯系“供電局”了解停電原因和復電時間，并協(xié)助他們處理事故；4.3.4 變壓器運行中高壓側或低壓側開關跳閘時4.3.5 變壓器運行中如果是保護跳閘，需查明原因后，方可送電。如果是誤跳，查系統(tǒng)無明顯故障后，可強送一次；4.3.6 當拉合跳閘的開關時，如果高壓側或低壓側開關合不上，首先應檢查開關的控制回路是否有故障，然后再檢查開關的機構部分，在排除故障后，應馬上恢復送電；4.3.7 如開關機構故障維修有困難或開關問題短時間內不能解決，可將同類型的備用開關拉出，替代故障的開關工作（只限于抽屜式或小車式開關柜）。電梯系統(tǒng)突發(fā)應急方案1.0目的本方案旨在發(fā)生突發(fā)事件或異常情況，能迅速正

34、確處理電梯系統(tǒng)。2.0 適用范圍：轄區(qū)內垂直電梯3.0 職責：電梯工程技術人員負責操作。4.0 操作規(guī)程：4.1應急方案：4.1.1火災：所有垂直電梯降至基站。 火災過后，組織有關人員（電梯公司專業(yè)人員及工程部）對電梯進行檢查，在確認其安全性后，才可重新投入使用。4.2地震：4.2.1在確認電梯內沒有任何乘客后，切斷電源，停止所有電梯的運行。4.2.2四級以上地震發(fā)生過后，電梯必須經電梯公司和勞動安全部門檢查合格后方可使用。四級以下的地震可由電梯公司專業(yè)人員以低速運行全面檢查，確認沒有任何異常情況，即可投入使用。4.3停電/電梯困人：4.3.1利用轎廂內緊急對講裝置或其他方式通知轎廂內的乘客保

35、持鎮(zhèn)靜，并加以安慰，使其安心等待救援， 以免擅自逃生發(fā)生危險。4.3.2 按電梯困人救援程序的方法，把轎廂內的乘客救出，送至安全地方。4.3.3 若確認停電時間將很長或電梯有故障，在轎廂里的乘客離開后，將電梯廂門鎖好，掛出“電梯檢修”的標識牌，進行維修。4.4.4 如確認停電，應立即啟用后備電源，以確保電梯最短時間內運行。5.0電梯進水5.1在電梯進水時將受水淹威脅的垂直電梯轎廂停于跑水的樓層以上并關閉電梯及總電源。5.2 電梯濕水后，立即通知電梯公司并配合其進行專業(yè)處理，在確認恢復正常后才可將電梯投入使用。相關支持文件見電梯困人救援程序機械管道系統(tǒng)突發(fā)事件應急處理方案1.0目的：本方案旨在確

36、保機械管道系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事件時，能迅速正確進行處理。2.0 適用范圍： 機械管道系統(tǒng)突發(fā)事件3.0 職責3.1 工程部主管負責搶險現場指揮及督導。3.2 當值人員應嚴守崗位。3.3 保安員負責安全防范，工程技工負責工程技術搶修。3.4 其他員工應服從上級領導的指揮，積極參與救護或搶險。4.0管道系統(tǒng)泄漏4.1接到報警通知后，須以最快的速度到達事故現場，確定管道漏水的準確位置和管道種類。（消防栓、消防噴淋、溫泉熱水、冷給水、污水、雨水等管道系統(tǒng)）4.2迅速對管道發(fā)生泄漏的原因作出正確判斷，立即制定處理方案，并將泄漏情況及時報告公司管理處。5.0一般處理方法： 5.1 堵漏和控制水情。漏點小，堵漏可

37、用竹簽、木簽、自行車內胎、高壓膠布、鉛條等進行封堵；漏點大，壓力小時，可用手、足、衣服或方便拿到能堵漏的物品去封堵，并盡快找到控制的閥門，將之關閉后再作處理。 5.2 關閉閥門的順序是：支管閥門 立管閥門 主管閥門 分區(qū)閥 總閥門停泵或泄水減壓，原則是以先近后遠的順序逐個關閉閥門，直至漏點沒水為止。 5.3 迅速將漏下的水用毛巾、衣服、布、沙袋等物品圍攏起來，引流向附近的地漏口或用容器收集后倒掉，此時應注意水情的擴散和控制。對重要的設備（設施）和機房，如強、弱電間、電梯井道、地插座、倉庫等部位，應用沙袋圍擋在門口，并用塑料布作必要的遮蓋。5.4 通知各相關專業(yè)人員到場，查看各自設備系統(tǒng)受影響情

38、況，必要時需切斷受威脅區(qū)域的設備供電，暫停設備運行，待檢測正常后再投入使用。5.5 修復后，重新開啟閥門注水，仔細檢查修理部位，經24小時不滴、不滲為合格。5.6 總結分析漏水原因，制定整改方案，增加巡查力度，對漏點附近的區(qū)域或相同構造的設施作一次全面的檢查，以求及時發(fā)現隱患，盡早處理。6.0 市政管網停水6.1 工程部報告物業(yè)管理處恢復供水后，先不急于送水，要觀察一下來水的質量，如特別混濁，應把水放掉，直至清澈為止。7.0 水池水質污染7.1 值班人員發(fā)現水池水質受污染后，應立即關閉供水閥門和進水閥門，并報告工程主管，經確認后報管理處經理，并由管理處經理作出相應處理措施。7.2 組織人員盡快

39、查找污染原因，杜絕繼續(xù)污染。把受污染的貯水全部排放掉，并對受污染的設備進行清洗和消毒。7.3 重新注水后，在水池和水箱中抽取水質樣品送檢合格后，恢復正常供水。8.0水泵出現故障8.1 當水泵起動不起來，運行過程中水泵或電機有雜音，盤根漏水嚴重，恒定揚程壓力表讀數大于或小于調定值，自動控制失靈時，都可視為水泵故障。8.2 水泵出現故障應立即停止運行，將備用水泵啟動供水。9.0消防緊急情況的處理方法 9.1 當消防泵或消防噴淋泵自動啟動后，應馬上與中控室聯系，確定火警是否準確，如是誤報將水泵立刻關閉，如確定真實火警，值班人員一個留守消防泵房觀察水泵運行情況，并根據水力警鈴的動作，確定火警區(qū)域，水量

40、不足立即向消防中控室或消防總指揮匯報。如消防車需接駁水源加壓送水，值班人員應將消防車輸水管引至消防接合器，然后返回水泵房將接合器下的泄水閥關閉，注意觀察壓力表讀數及火情區(qū)的用水變化，直至火警解除。維修服務工作指導書目的 規(guī)范管轄區(qū)內的維修管理工作，保障住戶利益，確保維修工作的及時、準確、到位。2.0 適用范圍適用于規(guī)范工程部的維修、安裝服務。工程部負責滿足業(yè)戶的維修、安裝服務的要求。3.0 辦法和過程控制3.1 維修/安裝需求信息的接收和確認.3.2 應向使用人/住戶書面提供本管理處維修/安裝服務的指南，維修/服務指南應明確： a）服務熱線電話號碼； b）維修/安裝的服務項目； c）收費標準。

41、3.3 管理處物業(yè)助理負責接收轄區(qū)各類使用人/住戶的維修/安裝需求（包括電話提出或來訪提出的需求），物業(yè)部人員在接到使用人/住戶需求時，應與使用人/ 住戶確認以下信息： a）使用人/住戶姓名； b）使用人/住戶地址及聯系電話； c）維修和安裝項目； d）電話或來訪時間； e）使用人/住戶要求上門服務的時間。3.4 管理處物業(yè)助理對所確認的信息應登記在有關記錄表格中，并簽字確認，對在與使用人/住戶確認過程中管理處不能滿足的要求（時間要求，維修/安裝要求），物業(yè)助理應和使用人/住戶協(xié)商，達成一致意見。3.5 物業(yè)助理應根據與使用人/住戶確認的信息，填寫使用人/住戶維修單在委托單中明確以下內容，并通

42、知維修人員取單維修。 a）使用人/住戶姓名； b）使用人/住戶地址及聯系電話； c）維修和安裝項目； d）下單時間； e）使用人/住戶要求上門服務時間； f）收費標準。3.6 維修/安裝服務定價。3.7 一般性維修/安裝服務按公開定價標準進行收費，特殊維修/安裝服務，由工程部進行報價后，獲得使用人/業(yè)戶確認，確定服務收費標準。3.8 材料準備。3.9 業(yè)主自備材料：應在預約服務時間之前備齊維修/安裝所用物料。3.10 提供材料： 按服務工程量辦理材料領用手續(xù)，確保預約維修時間之前準備到位。3.11 領料程序及材料申購。3.12 維修人員接獲使用人/住戶維修單到倉庫辦理材料領用，特殊材料應即時辦理材料申購單，并注明需要使用日期，不能在預約維修時間前采購回來的材料，倉管員必須將信息反饋到接獲使用人/住戶維修單的物業(yè)助理，及時通知使用人/業(yè)戶