淺談建筑施工項目總承包合同管理

1、淺談建筑施工工程總承包合同管理 淺談建筑施工工程總承包合同管理 【摘要】建筑工程施工合同管理活動是工程工程施工中重要環(huán)節(jié)，它總括全局又關系到工程各方利益。因此在實際合同管理工作活動中，各個步驟都有許多方面探索與討論，這樣既可以完善建筑工程工程施工合同的科學化管理工作，又可以平衡合同各方利益與權益，以實現(xiàn)雙贏甚至是多贏局面。 【關鍵詞】建筑工程總承包施工合同管理 中圖分類號：F715.4 文獻標識碼：A 文章編號： 在建筑領域中，合同管理是經(jīng)營管理的核心內(nèi)容，也是工程工程管理的核心，合同的內(nèi)容成為開展建筑活動的主要依據(jù)，如何有效的預防和消除各種風險，在企業(yè)決策和市場環(huán)境相結(jié)合的同時，經(jīng)營風險要降

2、到最低，合同管理是關鍵。 一、工程總承包 工程總承包以及他的衍生管理總承包經(jīng)營模式已經(jīng)完全占據(jù)現(xiàn)今建筑市場，以其業(yè)主傾向、資源配置、綜合效益和開展趨勢等諸多優(yōu)勢，逐漸成為工程發(fā)包的主流模式。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程工程的質(zhì)量、工期、本錢等向業(yè)主負責。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的局部工作發(fā)包給具有相應資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負責。 合同管理作為工程工程管理的重要組成局部，它必須融合于整個工程工程管理中。要實現(xiàn)工程工程的目標，必須對整個工程、工程實施的全過程和各個環(huán)節(jié)、工程的所有工程活動實施有效的合同管理。在工程建設中，沒有合同意識，那么工程工程整體目

3、標不明；沒有合同管理，那么工程管理難以形成系統(tǒng)，難以有高效率，并使效益喪失殆盡。沒有有效的合同管理，那么不可能有有效的工程工程管理，當然就不可能實現(xiàn)工程工程的目標。加強合同管理使爭取企業(yè)經(jīng)濟效益的最正確途徑。在市場競爭日趨劇烈的當今，以及投資結(jié)構(gòu)的多元化，使得即使是施工工藝復雜的高層建筑工程，建設合同利潤也微乎其微，而合同風險卻增大了，合同條件日趨苛刻。不正確認識這些客觀條件的變化，放松工程建設施工過程中的合同管理，就很難取得工程盈利，甚至造成工程虧損。 二、目前建筑施工合同管理中存在的問題小結(jié) 1、合同公正性欠缺，權益過多的傾向于發(fā)包單位 從目前實施的建設施工合同文本看，施工合同中絕大多數(shù)條

4、款和發(fā)包控制價是對發(fā)包方制定的，其中大多強調(diào)了承包方的義務，對業(yè)主的制約條款偏少，特別是對業(yè)主違約、賠償?shù)确矫娴募s定不具體，給索賠工作造成了許多干擾因素。承包控制價缺乏市場評估和論證。承包商以爭取中標為目標，降低了自我保護意識和索賠意識，導致合同履約過程中承包商多發(fā)違約和虧損。另，簽訂合同的同時在工程價款和工程量等細節(jié)方面的約定比擬模糊，也造成工程結(jié)算中這兩方面的爭議大，結(jié)算價款遲遲不能定論。 2、合同管理制度不健全 建筑總承包企業(yè)，在進行工程管理的過程中，組建和總結(jié)一些實際的管理方案和隊伍建設，但是真正的管理中還是有些方面比擬薄弱或者是管理中的力度不強，著重注意和業(yè)主以及外圍關系的開展，犧牲

5、了企業(yè)的局部利益和職工利益。而且一些建筑施工企業(yè)始終未能形成一整套嚴謹?shù)暮贤芾碇贫龋狈尚械挠行У暮贤芾眢w系及操作流程，對合同的審核、簽訂、履行、變更、中止或終止、解除及合同管理的監(jiān)督考核全過程未能實現(xiàn)系統(tǒng)化、標準化和科學化，分包管理經(jīng)驗相當薄弱。 3、缺乏專業(yè)性的合同管理人才 合同管理是一項系統(tǒng)性的工作，涉及內(nèi)容面廣、專業(yè)性強，對合同管理人員的綜合素質(zhì)要求很高。目前建筑施工企業(yè)工程部合同管理人員往往身兼數(shù)職，而且合同法等相關法律意識淡薄和學習能力差，導致合同管理僅是一個管理職責行為，很難提高到一個較高的綜合水平。 施工企業(yè)在工程建設過程中，缺乏專業(yè)技術人員管理合同，或在崗合同管理人員缺

6、少培訓，將合同管理簡單地視為一種事務性工作。一旦發(fā)生合同糾紛，處理過程又缺少必要的法律支援，對施工企業(yè)的信譽打擊很大。人才建設和培養(yǎng)，對企業(yè)合同管理水平的提高起著重要作用。 三、高層建筑工程總承包施工合同管理 1、加強合同談判技巧和能力 合同談判的過程就是具體內(nèi)容達成一致的過程。作為施工企業(yè)目的在爭取中標和合理價格的同時，也爭取改善合同條款有利于我們實現(xiàn)合同履約的成功。通過仔細分析招標文件，資料收集，分析高層建筑施工具體人材機狀況以及發(fā)包方是否具備誠信等。談判中，因為各方的利益不同，在相關條款的較量時，會產(chǎn)生較大分歧，施工單位作為利益集中的一方，掌握會議進程和引導會談多方進入具有共識的議題。這

7、個需要施工談判代表能有效的控制會議形成一個緩和氣氛，又能縮小多方差距，推進談判進程。同時，會議談判人還要注意懂得分配談判時間，不用過多拘泥于細節(jié)性問題。這樣可以縮短談判時間，降低交易的本錢，有時為了緩解壓力，采取像自助式飯桌談判的方式，也不失為一個事半功倍的選擇。 2、建立和健全完善的總、分包合同管理體系 工程自中標到竣工完成，這個階段是施工單位合同管理工作內(nèi)容集中的時間段，能否有效的建立一個好的合同管理制度，選定好的負責的管理人員，對工程能順利履約影響深遠，還可以實現(xiàn)企業(yè)的價值目標。 總承包合同管理包括內(nèi)容繁多，主要在于選定適宜的分包施工單位和業(yè)主方主合同的控制和索賠兩方面的工作，分包合同管

8、理主控措施包含合同評審和合同交底兩個大的程序。 分包合同管理從工程管理角度來講，合同管理是典型的兩個層級需要分工清楚的一項工作，因主合同的訂立是施工企業(yè)層次面簽訂的，前期風險和本錢盈虧測算根本確定。而到了合同的履行階段，具體的施工現(xiàn)場負責合同管理的是工程經(jīng)理部，經(jīng)理部的主要權限是負責對分包管理的合同本錢控制和風險分擔，以及在施工過程中充分利用設計變更、工藝改變并結(jié)合市場本錢變化，為工程部爭取適當?shù)慕?jīng)濟利益。所以企業(yè)和工程部兩者的權限、界面一定要有清楚的界定。合同管理體系要進行動態(tài)控制，及時調(diào)整，不斷完善。 3、提高合同管理人員素質(zhì) 合同管理人員綜合素質(zhì)要求比擬高，在高層、超高層房屋建筑工程這樣

9、工藝復雜、管理層面多變的工程體系中，合同管理者不但要有比擬扎實的施工經(jīng)驗，更要有較強的協(xié)調(diào)管理能力。 根據(jù)企業(yè)與市場的實際，組織合同管理人員進行學習和交流，結(jié)合法律專業(yè)或經(jīng)濟管理專業(yè)的學習，同時必須進行職業(yè)道德教育，建立崗位責任制，明確其責、權、利，建立相應的競爭機制，對有奉獻的人員給予獎勵。通過以上途徑，全面提升總承包工程合同管理人員的綜合素質(zhì)，包括思想水平、法制水平、協(xié)調(diào)管理和業(yè)務能力。 四、不同階段合同管理工作的重點 對于建筑施工企業(yè)來說，過程合同管理應遵循以下程序: 合同評審、合同訂立、合同實施方案、合同實施控制、合同綜合評價、有關知識產(chǎn)權的合法使用。 1、合同評審 合同評審是合同決策

10、的重要根底，合同評審應在合同簽訂之前進行，主要是對招標文件和合同條件進行審查、認定和評價。包括以下內(nèi)容: 1)招標內(nèi)容和合同的合法性審查，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程，一定要清楚該工程的手續(xù)是否齊全。 2)招標文件和合同條款的合法性和完備性審查。區(qū)別不同情況分別對待，可以通過現(xiàn)場考查、對發(fā)包人提出咨詢、要求發(fā)包人對招標文件和合同條款加以澄清等。 3)合同雙方責任、權益和工程范圍認定。 4)與產(chǎn)品或過程有關要求的評審。 5)合同風險評估。綜合以上內(nèi)容，最終要做出一個決定: 是否參加投標。 2、合同訂立 簽訂合同須特別注意的幾點: 1) 工程名稱，有時甲方會變更工程名稱，但是合同中的工程名稱一定要與

11、招標文件及中標通知書上工程名稱保持一致; 2) 承包范圍，如為清單招標工程，承包范圍應為“招標文件及工程量清單中包括的全部工程施工總承包，而不是“施工圖紙范圍內(nèi)包括的全部工程; 3) 開工日期，由于合同簽訂時，施工現(xiàn)場往往不具備開工條件，因此要注明合同中約定的開工日期為“方案開工日期，準確開工日期以開工報告為準; 4) 保修金的支付時間，一般建設單位都要扣留3%的保修金，待一定期限后再支付。但我們要特別注意，有保修期有保修責任，并不意味著一定要有保修金，尤其是 2021 年國務院發(fā)布的建設工程質(zhì)量管理條例，規(guī)定地基根底和主體結(jié)構(gòu)工程的保修期為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，因此更不能把保修

12、期與保修金完全對等起來，等保修期滿后再支付保修金; 5) 分包配合費，在合同中一定要明確，如發(fā)包人有分包工程，總承包人計取配合費的費率，以免合同履約過程中發(fā)生分包時，總承包人應有的權益得不到保障。 3、合同實施方案 合同實施方案包括合同實施總體安排、分包籌劃以及合同實施保證體系的建立等內(nèi)容。合同實施保證體系應與其他管理體系協(xié)調(diào)一致，須建立合同文件溝通方式、編碼系統(tǒng)和文檔系統(tǒng)。承包人應對其同時承接的合同做總體協(xié)調(diào)安排。承包人所簽訂的各分包合同及自行完成工作責任的分配，應能涵蓋主合同的總體責任，在價格、進度、組織等方面符合主合同的要求。 4、合同實施控制 方案與實際執(zhí)行總是會有一些偏差的，而控制的任務就是要不斷的糾正這種偏差、減少偏差。包括合同交底、合同跟蹤與診斷、合同變更管理和索賠管理工作。在合同實施前，合同談判人員應進行合同交底。合同交底應包括合同的主要內(nèi)容、合同實施的主要風險、合同簽訂過程中的特殊問題、合同實施方案和合同實施責任分配等內(nèi)容。管理層應監(jiān)督工程經(jīng)理部的合同執(zhí)行行為，并協(xié)調(diào)各分包人的合同實施工作。根據(jù)建筑法的有關規(guī)定，總包單位與分包單位對分包工程承當連帶責任，不管是質(zhì)量方面還是平安方面，所以工程經(jīng)理部要加強對分包合同的管理。 總結(jié) 總之，工程總承包企業(yè)的合同管理從工程投標、發(fā)標開始直至質(zhì)保期滿收到最后的質(zhì)量