中海成本管理36個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻精講

1、成本管理學(xué)習(xí)分享關(guān)鍵詞：中海地產(chǎn)學(xué)習(xí)交流課郭京濤【引言】 成本管理遇到的一些疑惑成本管理需要全方位關(guān)注成本管理不僅是單純的成本估算和控制體系，而是對(duì)成本與利潤(rùn)、公司戰(zhàn)略、產(chǎn)品創(chuàng)新、客戶滿意過程的綜合考慮。如果將成本管理局限在估算、控制、結(jié)算等事后控制上已變得越來越不合時(shí)宜。關(guān)注冰山下的要素價(jià)格（經(jīng)濟(jì)標(biāo)）使用性（技術(shù)標(biāo)）顧客滿意 公司運(yùn)作供貨期公司戰(zhàn)略市場(chǎng)生產(chǎn)能力 員工的能力供方認(rèn)證供方的服務(wù)或材料質(zhì)量成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第1頁【引言】 成本管理遇到的一些疑惑德魯克談成本管理人員的使命案例：地產(chǎn)成本部對(duì)于入伙兩年的項(xiàng)目不知道成本是多少大豆清點(diǎn)者這些天的日子不太好過，他們正在因?yàn)橛绊懨绹?guó)生產(chǎn)的諸多問題

2、備受指責(zé)。21世紀(jì)的企業(yè)中，生產(chǎn)成本管理者將扮演他所曾扮演過的重要乃至更重要的角色。但是大豆清點(diǎn)的方法卻應(yīng)該有所不同，在新的生產(chǎn)成本管理中，其目標(biāo)是將生產(chǎn)、成本與企業(yè)的戰(zhàn)略連接起來。德魯克成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 2頁【引言】 改變傳統(tǒng)成本管理意識(shí)成本管理的價(jià)值體現(xiàn)全員參與重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新需永久關(guān)注做好核算的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注成本控制和價(jià)值創(chuàng)造全員的成本控制原則成本關(guān)系到每個(gè)人的口袋，全員成本管理是一種責(zé)任成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 3 頁1關(guān)鍵時(shí)刻1-建立成本管理文化樹立人人關(guān)注成本的意識(shí)，為成本管理創(chuàng)造氛圍成本是公司管理結(jié)果的反映：每一個(gè)員工都成本了嗎？成本是公司內(nèi)部、外部管理的最終結(jié)果，無論優(yōu)勢(shì)與

3、劣勢(shì)均體現(xiàn)在最終的成本數(shù)據(jù)上-? 公司內(nèi)部效率高、流程順暢反饋的結(jié)果就是內(nèi)部溝通成本低、內(nèi)耗少；? 公司人員素質(zhì)低、責(zé)任心差、能力不足反饋的結(jié)果就是執(zhí)行成本高、錯(cuò)誤多；? 公司決策錯(cuò)誤反饋的結(jié)果就是付出金錢代價(jià)與時(shí)間代價(jià)我們需要一種“成本文化”從這個(gè)意義上說，企業(yè)必須形成一種“成本文化”，形成一種人人關(guān)心成本、人人了解成本、人人節(jié)約成本的文化，企業(yè)才有希望、才有不斷發(fā)展的可能！成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 4頁企業(yè)管理的四件大事管心-文化管權(quán)-組織管人-績(jī)效管事-流程1關(guān)鍵時(shí)刻1-建立成本管理文化改變我們對(duì)成本的認(rèn)識(shí)戰(zhàn)略本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別傳統(tǒng)的成本管理戰(zhàn)略的成本管理成本規(guī)劃時(shí)不考慮市場(chǎng)狀況成本決

4、定價(jià)格市場(chǎng)情況驅(qū)動(dòng)成本規(guī)劃價(jià)格決定成本浪費(fèi)和低效是成本消減的重點(diǎn)成本消減不是由客戶驅(qū)動(dòng)成本管理人員對(duì)成本消減負(fù)責(zé)產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)是成本消減的關(guān)鍵顧客需求引導(dǎo)成本消減跨職能團(tuán)隊(duì)對(duì)產(chǎn)品成本負(fù)責(zé)供應(yīng)商不參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)供應(yīng)商參與產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 5 頁2關(guān)鍵時(shí)刻2-構(gòu)建成本管理框架分清各部門承擔(dān)成本職責(zé)，使成本管理有規(guī)矩可循利潤(rùn)物業(yè)管理質(zhì)量?jī)r(jià)格成本設(shè)計(jì)土地儲(chǔ)備費(fèi)用成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 6頁2關(guān)鍵時(shí)刻2-構(gòu)建成本管理框架從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與企業(yè)的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)看成本管理案例：綠城走高端，提高售價(jià)案例：恒大開發(fā)34線城市進(jìn)攻戰(zhàn)原則了解老大的長(zhǎng)處長(zhǎng)處之中找弱點(diǎn)集中優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)突破競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是占有資源迂回包抄戰(zhàn)原則沒有設(shè)防

5、的地方出其不意閃電戰(zhàn)進(jìn)攻戰(zhàn)防守戰(zhàn)原則只有老大能玩自己打自己注意對(duì)手的行動(dòng)迂回包抄戰(zhàn)游擊戰(zhàn)乘勝追擊游擊戰(zhàn)原則防守戰(zhàn)小得別人看不上的地方夾著尾巴作人隨時(shí)準(zhǔn)備撤離沒有失敗者，就沒有勝利者成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 7 頁2關(guān)鍵時(shí)刻2-構(gòu)建成本管理框架全方位規(guī)劃成本管理的框架成本信息庫(kù)成可本行估性算研究成本戰(zhàn)略成本領(lǐng)先差異化本七測(cè)對(duì)算眼成與合招約標(biāo)分判工程制造簽證變更銷售推廣結(jié)算IT平臺(tái)成本管理系統(tǒng)投資市場(chǎng)定位規(guī)劃決策概念設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)售后服務(wù)期間費(fèi)用管理：管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)目標(biāo)成本責(zé)任成本作業(yè)成本合同與供方管理人員和組織保障全員成本意識(shí)成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 8 頁3關(guān)鍵時(shí)刻3-規(guī)定成本管理原則形成成本管理的價(jià)

6、值觀和大家必須遵循的行為1市場(chǎng)導(dǎo)向原則2以客戶價(jià)值為核心3事前控制原則4準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則5動(dòng)態(tài)管理原則6可追溯性有責(zé)任主體成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 9 頁4關(guān)鍵時(shí)刻4-規(guī)范成本科目分類落實(shí)責(zé)任成本，便于成本測(cè)算，為成本考核奠定基礎(chǔ)12345對(duì)成本科目進(jìn)行分類主要包含的內(nèi)容細(xì)分明確各開發(fā)階段對(duì)應(yīng)的成本成本分?jǐn)傇瓌t責(zé)任部門成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 10 頁5關(guān)鍵時(shí)刻5-建立成本管理流程分清各環(huán)節(jié)成本管理的輸入和輸出以及工作要求新項(xiàng)目發(fā)展產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施計(jì)工圖設(shè)材施料與工采組竣工結(jié)算購(gòu)織成本估算測(cè)目算標(biāo)成一本測(cè)目算標(biāo)成二本測(cè)目算標(biāo)成三本目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)成本執(zhí)行結(jié)分算析成本目標(biāo)成本形成主講：王金升成本管

7、理關(guān)鍵時(shí)刻第 11頁5關(guān)鍵時(shí)刻5-建立成本管理流程作業(yè)控制要領(lǐng)合約分判與招標(biāo)事前定價(jià)新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理合同結(jié)算準(zhǔn)確測(cè)算亦步亦趨動(dòng)態(tài)反饋及時(shí)結(jié)算數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存工作的重心成本管理的工作重心必須前移準(zhǔn)確測(cè)算、亦步亦趨、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算20字成本管理方針成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 12 頁5關(guān)鍵時(shí)刻5-建立成本管理流程全過程成本控制對(duì)應(yīng)環(huán)節(jié)準(zhǔn)確測(cè)算 亦步亦趨 事前定價(jià)動(dòng)態(tài)反饋 及時(shí)結(jié)算可行性研究投資決策七對(duì)眼合招約標(biāo)分判與規(guī)劃設(shè)計(jì)簽證變更預(yù)結(jié)算市場(chǎng)定位概念設(shè)計(jì)工程制造銷售推廣售后服務(wù)準(zhǔn)確測(cè)算、亦步亦趨、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算可行性研究進(jìn)行成本估算七對(duì)眼睛進(jìn)行成本測(cè)算合約分判與招標(biāo)成本

8、落實(shí)簽證與結(jié)算成本控制成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 13 頁6關(guān)鍵時(shí)刻6-可行性研究八股化統(tǒng)一測(cè)算模版和數(shù)據(jù)，確保拿地階段成本控制風(fēng)險(xiǎn)最低控制要點(diǎn)控制指標(biāo)? 每平米地價(jià)? 土地獲得時(shí)間? 地價(jià)支付方式? 資料完整性? 土地屬性控制流程包含四步分項(xiàng)? 土地信息收集? 項(xiàng)目可行性研究? 決策土地簽約? 項(xiàng)目跟蹤管理管理制度? 房地產(chǎn)開發(fā)用地投標(biāo)、競(jìng)拍管理辦法? 地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引? 新項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)濟(jì)測(cè)算表? 資料收集完整? 合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)。? 準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本案例：土地屬性案例案例投資決策市場(chǎng)定位概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程制造銷售推廣售后服務(wù)成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 14 頁7

9、關(guān)鍵時(shí)刻7-刻畫業(yè)主產(chǎn)品需求根據(jù)客戶要求制定成本，為客戶為企業(yè)節(jié)約一份一毫案例 太陽馬戲團(tuán)的故事-節(jié)約成本從客戶需求入手高太陽馬戲團(tuán)的價(jià)值曲線玲玲戲團(tuán)的價(jià)值曲線低價(jià)格表演明星動(dòng)物表演場(chǎng)內(nèi)特許銷售多臺(tái)表演有趣幽默刺激和危險(xiǎn)獨(dú)特的場(chǎng)地主題高雅的觀看環(huán)境多套制作藝術(shù)性的音樂和舞蹈成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 15 頁7關(guān)鍵時(shí)刻7-刻畫業(yè)主產(chǎn)品需求創(chuàng)造新的價(jià)值曲線的四步動(dòng)作框架圖減少哪些元素的含量應(yīng)該減少到產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)以下剔除表演明星動(dòng)物表演增加獨(dú)特的場(chǎng)地剔除哪些被產(chǎn)業(yè)認(rèn)定為理所當(dāng)然的元素需要剔除下新的價(jià)值曲線創(chuàng)造哪些產(chǎn)業(yè)從未有過的元素需要?jiǎng)?chuàng)造場(chǎng)內(nèi)的特許銷售多臺(tái)同演的表演場(chǎng)地減少有趣與幽默刺激和危險(xiǎn)創(chuàng)造高雅的觀看

10、環(huán)境多套制作藝術(shù)性的音樂和舞蹈增加哪些元素的含量應(yīng)該增加到產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)以上成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 16頁7關(guān)鍵時(shí)刻7-刻畫業(yè)主產(chǎn)品需求通過客戶細(xì)分研究客戶對(duì)產(chǎn)品的需求確立成本定設(shè)計(jì)準(zhǔn)則選擇客戶根據(jù)根據(jù)客戶的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)根據(jù)圖紙計(jì)算成本案例：客戶細(xì)分、多視角看產(chǎn)品和成本成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 17 頁8關(guān)鍵時(shí)刻8-市場(chǎng)利潤(rùn)決定成本以利潤(rùn)最大化制定目標(biāo)成本，以實(shí)際計(jì)算驗(yàn)證成本成本管理的第一個(gè)階段：確立目標(biāo)成本市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)價(jià)格客戶細(xì)分產(chǎn)品定位產(chǎn)品特性和規(guī)劃目標(biāo)成本競(jìng)爭(zhēng)分析利潤(rùn)要求?目標(biāo)成本不是根據(jù)施工圖紙來確定出來的成本，而是根據(jù)公司的產(chǎn)品以及長(zhǎng)期的利潤(rùn)規(guī)劃等參數(shù)確定?目標(biāo)成本的確立包含了市場(chǎng)細(xì)分、客戶細(xì)分、

11、競(jìng)爭(zhēng)分析、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品屬性清單描述、研究市場(chǎng)能夠接受的價(jià)格、以及公司對(duì)利潤(rùn)的要求綜合確定?從公司的利潤(rùn)增長(zhǎng)率推出下年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和利潤(rùn)目標(biāo)，分解到一線公司，分解到每個(gè)項(xiàng)目，由客戶可以接受的有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格共同導(dǎo)出目標(biāo)成本成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 18 頁9關(guān)鍵時(shí)刻9-控制設(shè)計(jì)八大環(huán)節(jié)成立設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)對(duì)關(guān)鍵設(shè)計(jì)節(jié)進(jìn)行成本成本控制8材料部品控制7景觀方案設(shè)計(jì)6示范區(qū)綜合控制5立面設(shè)計(jì)4單體設(shè)計(jì)三級(jí)評(píng)審二級(jí)評(píng)審3詳細(xì)規(guī)劃2規(guī)劃設(shè)計(jì)一級(jí)評(píng)審1 概念設(shè)計(jì)成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 19 頁9關(guān)鍵時(shí)刻9-控制設(shè)計(jì)八大環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)階段成本控制三項(xiàng)原則1提升產(chǎn)品品質(zhì)滿足客戶要求以此提高收益降低成本2縮短開發(fā)周期，避免因圖紙延誤

12、帶來的成本增加3降低圖紙出錯(cuò)率從而降低相關(guān)成本成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 20 頁9關(guān)鍵時(shí)刻9-控制設(shè)計(jì)八大環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)概述控制要點(diǎn)控制指標(biāo)? 每平米設(shè)計(jì)費(fèi)? 設(shè)計(jì)缺陷率? 規(guī)劃方案? 規(guī)劃指標(biāo)? 建造指標(biāo)? 每平米鋼筋含量? 每平米含砼量案例：控制流程? 投資分析? 概念設(shè)計(jì)? 規(guī)劃設(shè)計(jì)? 方案設(shè)計(jì)? 施工圖設(shè)計(jì)? 景觀設(shè)計(jì)管理制度? 設(shè)計(jì)階段成本管理工作指引? 各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書? 目標(biāo)成本控制指引? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)? 設(shè)計(jì)周期? 設(shè)計(jì)質(zhì)量案例案例投資決策市場(chǎng)定位概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程制造銷售推廣售后服務(wù)成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 21頁10關(guān)鍵時(shí)刻10-制定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)把設(shè)計(jì)階段成本控制落到實(shí)處每

13、一個(gè)部門和材料控制上設(shè)計(jì)部門牽頭主要指標(biāo)?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表?擬建產(chǎn)品層數(shù)與擬用結(jié)構(gòu)形式指標(biāo)?限額設(shè)計(jì)指標(biāo)主要參與部門?經(jīng)營(yíng)銷售部們定位限額采購(gòu)?現(xiàn)場(chǎng)工程管理部門?成本管理的相關(guān)部門?材料采購(gòu)的管理部門?相關(guān)公司領(lǐng)導(dǎo)?單項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)（鋁合金、樁基等）?景觀綠化指標(biāo)?配套專業(yè)指標(biāo)（水電、會(huì)所）?部品指標(biāo)建立問責(zé)機(jī)制成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 22 頁11關(guān)鍵時(shí)刻11-開展設(shè)計(jì)方案優(yōu)化在滿足規(guī)范下，降低結(jié)構(gòu)和設(shè)備成本結(jié)構(gòu)和安裝成本降低結(jié)構(gòu)成本控制要點(diǎn)?方案優(yōu)化?基礎(chǔ)優(yōu)化安裝成本控制要點(diǎn)?給排水成本控制?電氣成本控制?燃?xì)獬杀究刂?智能化成本控制?主要設(shè)備成本控制成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 23 頁12關(guān)鍵時(shí)刻12-降低

14、圖紙的出錯(cuò)率降低圖紙出錯(cuò)的四項(xiàng)關(guān)鍵措施通過設(shè)計(jì)指導(dǎo)書提高設(shè)計(jì)質(zhì)量?jī)?nèi)部圖紙預(yù)審圖紙外審降低圖紙出錯(cuò)率加強(qiáng)關(guān)鍵部品二次設(shè)計(jì)TextText圖紙不出錯(cuò)就是最大的成本管理成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 24 頁13關(guān)鍵時(shí)刻13-加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖標(biāo)準(zhǔn)化提高設(shè)計(jì)效率提高設(shè)計(jì)質(zhì)量以降低成本客戶細(xì)分居住要求居住標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1234成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 25頁14關(guān)鍵時(shí)刻14-將強(qiáng)圖紙深度審核減少和杜絕現(xiàn)場(chǎng)洽商和簽證發(fā)生圖紙審核管理要點(diǎn)編寫施工圖深度要求和設(shè)計(jì)指導(dǎo)書編寫圖紙審核要點(diǎn)，提高員工審圖能力加持持續(xù)審圖加強(qiáng)變更標(biāo)注向設(shè)計(jì)院做詳細(xì)交底包括設(shè)計(jì)指導(dǎo)書中的成本要求成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 26 頁15關(guān)鍵時(shí)刻15-嚴(yán)肅設(shè)計(jì)周期不拖為清

15、單招標(biāo)創(chuàng)造條件，確保項(xiàng)目如期開盤規(guī)范和執(zhí)行流程概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖規(guī)劃設(shè)計(jì)改進(jìn)流程概念設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)1、流程優(yōu)化2、設(shè)計(jì)周期控制3、輸入條件控制4、設(shè)計(jì)單位選擇和人員管理單體設(shè)計(jì)景觀方案部品設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)景觀、示范區(qū)施工圖指導(dǎo)書施工圖成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 27 頁16關(guān)鍵時(shí)刻16-規(guī)范變更簽證流程設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證遵循的原則公司對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證管理實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無效，如對(duì)公司造成損失，追究越權(quán)簽字人的責(zé)任權(quán)力限制原則時(shí)間限制原則公司對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證及其結(jié)算實(shí)行嚴(yán)格的時(shí)間限制，禁止事后補(bǔ)辦設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證遵守的原則-1一個(gè)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證單應(yīng)編制一

16、份結(jié)算單，且對(duì)應(yīng)一個(gè)工程合同一單一算原則一月一清原則每月10日前，發(fā)包單位、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，核清造價(jià)并簽字確認(rèn)，交部門領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 28 頁16關(guān)鍵時(shí)刻16-規(guī)范變更簽證流程設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證遵循的原則設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證完工后，發(fā)包方現(xiàn)場(chǎng)工程師和監(jiān)理工程師必須在完工后5日內(nèi)簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其覆蓋之前簽字確認(rèn)完工確認(rèn)原則原件結(jié)算原則設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的結(jié)算必須要有齊備的、有效的原件作為結(jié)算的依據(jù)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證遵守的原則-2設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的造價(jià)結(jié)算至少要經(jīng)過二級(jí)以上的審核多級(jí)審核原則法律約束原則50萬元以上的工程合同，

17、發(fā)包單位與承包單位簽署工程合同的同時(shí)，應(yīng)與承包單位另行簽訂關(guān)于設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的協(xié)議，作合同補(bǔ)充協(xié)議，供雙方執(zhí)行。50萬以下的工程合同應(yīng)有符合本管理辦法的相應(yīng)條款成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 29 頁17關(guān)鍵時(shí)刻17-合理設(shè)定營(yíng)銷設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目需要建立臨時(shí)和現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷設(shè)施，降營(yíng)銷費(fèi)實(shí)體樣板根據(jù)營(yíng)銷專業(yè)要求事先做好成本控制成本控制四項(xiàng)要點(diǎn)臨時(shí)樣板根據(jù)營(yíng)銷專業(yè)要求事先做好成本控制成本控制要點(diǎn)園林配套成本人員應(yīng)詳細(xì)了解項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)說明成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 30 頁17關(guān)鍵時(shí)刻18-嚴(yán)格控制營(yíng)銷總額提高品牌投入，降低單一項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用1合理設(shè)定營(yíng)銷費(fèi)用總額2制定詳細(xì)的營(yíng)銷控制計(jì)劃3加強(qiáng)品牌建設(shè)提高客戶忠誠(chéng)度以降低

18、直接營(yíng)銷費(fèi)用成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 31 頁19關(guān)鍵時(shí)刻19-提高會(huì)員服務(wù)質(zhì)量提升企業(yè)品牌價(jià)值和客戶忠誠(chéng)度，降低營(yíng)銷費(fèi)用傳統(tǒng)營(yíng)銷地段規(guī)劃概念品牌行業(yè)周期波峰有樓不愁賣媒體廣告對(duì)客戶的關(guān)注停留在嘴上行業(yè)周期波谷持幣觀望，交易量下降平衡廣告無法打動(dòng)客戶心客戶比我們精明，需要實(shí)惠對(duì)老客戶缺乏足夠的關(guān)注產(chǎn)品同質(zhì)化、服務(wù)無差異關(guān)系營(yíng)銷客戶忠誠(chéng)情感維系忠誠(chéng)度、口碑重要性全過程、客戶生命周期管理當(dāng)市場(chǎng)到低谷的時(shí)候，唯一能救企業(yè)的是客戶忠誠(chéng)成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 32 頁21關(guān)鍵時(shí)刻21-開展供方分級(jí)管理建立長(zhǎng)期總包和主分包合作關(guān)系，促使供方讓利根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)，加強(qiáng)合作與整合，降低采購(gòu)成本周邊資源設(shè)計(jì)專業(yè)單位周邊資源案

19、例：材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)與配合專業(yè)單位案例：總包合作拓展地產(chǎn)承建商專業(yè)單位周邊資源監(jiān)理（顧問）案例：專業(yè)顧問研究產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)監(jiān)理合作研究成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 33 頁22關(guān)鍵時(shí)刻22-規(guī)范清單招標(biāo)流程費(fèi)率招標(biāo)的弊端總價(jià)不確定，對(duì)于項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)；目的和意義結(jié)算核對(duì)工程量時(shí)易發(fā)生糾紛，核對(duì)時(shí)間冗長(zhǎng)；變更簽證的單價(jià)未確定，施工方以難度高、時(shí)間緊為由要求提高單價(jià)；匆忙開工、審圖不細(xì)導(dǎo)致施工過程變更多，增加成本；對(duì)于不合理的技術(shù)指標(biāo)（如鋼筯含量、砼含量）不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能；對(duì)成本人員的個(gè)人水平依賴性較大成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 34 頁22關(guān)鍵時(shí)刻22-規(guī)范清單招標(biāo)流程規(guī)定清單招標(biāo)的流程、

20、時(shí)間和條件，總單價(jià)包死提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對(duì)時(shí)間；目的和意義（中海的故事）降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)成本人員的個(gè)人水平的依賴性降低；在量和價(jià)兩方面引入競(jìng)爭(zhēng)，節(jié)約成本 ；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)：工程總價(jià)準(zhǔn)確，有利于成本管理和各項(xiàng)決策的正確進(jìn)行；有更合理的時(shí)間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤，減少變更及時(shí)評(píng)估出造價(jià)咨詢公司的工作質(zhì)量成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 35頁23關(guān)鍵時(shí)刻23-規(guī)范招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)明確招標(biāo)要求，避免工作失誤導(dǎo)致的合同管理失效? 施工招標(biāo)文件的組成 第一部分定義投標(biāo)人須知招標(biāo)文件構(gòu)成和編制的要求 第二部分 第三部分工程概況及招投標(biāo)范圍?技術(shù)標(biāo)編制的要點(diǎn)?合同條件成本管理關(guān)鍵時(shí)刻

21、第 36 頁25關(guān)鍵時(shí)刻25-科學(xué)制定評(píng)標(biāo)規(guī)則在滿足技術(shù)前提下，盡可能壓低合同總價(jià)和單價(jià)編制計(jì)劃入圍標(biāo)準(zhǔn)入圍考察綜合評(píng)價(jià)制定詳細(xì)的招標(biāo)計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定入圍單位條件組織相關(guān)部門進(jìn)行綜合考察編寫考察和入圍單位推薦報(bào)告合理低價(jià)中標(biāo)成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 37頁27關(guān)鍵時(shí)刻27-有效控制甲供材料通過甲方直接采購(gòu)，降低物料采購(gòu)成本給企業(yè)帶來的收益?有利于提升住宅品質(zhì)、降低維修成本有利于降低管理成本、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率?有利于降低采購(gòu)直接成本有利于供應(yīng)商降低成本、著力提升服務(wù)品質(zhì)成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 38 頁29關(guān)鍵時(shí)刻29-細(xì)化施工過程管理施工現(xiàn)場(chǎng)成本管理要點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)工程部主導(dǎo)控制要點(diǎn)1控制要點(diǎn)2?目標(biāo)成本制定的

22、全程參與?現(xiàn)場(chǎng)方案的布局要多溝通?土方平衡八項(xiàng)注意要注意現(xiàn)場(chǎng)布局管理要注意招標(biāo)環(huán)節(jié)要注意合同制定和執(zhí)行要注意簽證變更要注意配套管理要注意現(xiàn)金流管理要注意監(jiān)理費(fèi)用管理要注意預(yù)結(jié)算管理?施工組織及施工方案的確定?分包工程構(gòu)配件的品質(zhì)定位?工程標(biāo)準(zhǔn)做法的推廣和實(shí)施?現(xiàn)場(chǎng)簽證變更的時(shí)效性和流程合理性?現(xiàn)金流的管理?監(jiān)理費(fèi)用的嚴(yán)格控制?結(jié)算資料確認(rèn)?基礎(chǔ)方案的選擇?圖紙會(huì)審?招標(biāo)文件的關(guān)注及招標(biāo)單位的選擇?合同的合理制定及嚴(yán)格執(zhí)行成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 39 頁30關(guān)鍵時(shí)刻30-加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本控制建立目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本管理體系領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)組織系統(tǒng)責(zé)任成本管理公司總經(jīng)理層管理工具信息系統(tǒng)目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本管理成本管

23、理軟件或表單管理制度控制系統(tǒng)作業(yè)過程管理成本、工程文件成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 40 頁30關(guān)鍵時(shí)刻30-加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本控制合理制定目標(biāo)成本? 目標(biāo)成本：基于市場(chǎng)狀況，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期基本概念售價(jià)和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)（示例）? 成本分類目標(biāo)成本的文件組成?目標(biāo)成本測(cè)算文件1）測(cè)算表 2）夸期分?jǐn)?目標(biāo)成本控制責(zé)任書：用以明確各責(zé)任部門的成本控制責(zé)任范圍，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)?動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 41 頁30關(guān)鍵時(shí)刻30-加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本控制了解動(dòng)態(tài)成本管理作用，積極開展動(dòng)態(tài)管理? 公司經(jīng)營(yíng)管理

24、的要求加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本目的? 成本管理人員的價(jià)值體現(xiàn)? 成本工作的基本要求?目標(biāo)成本是構(gòu)成動(dòng)態(tài)成本基礎(chǔ)，為動(dòng)態(tài)成本管理提供依據(jù)；目標(biāo)成本管理與動(dòng)態(tài)成本的關(guān)系?動(dòng)態(tài)成本是目標(biāo)成本的結(jié)果反映，是評(píng)價(jià)目標(biāo)成本管理好壞的依據(jù)。?動(dòng)態(tài)成本管理是目標(biāo)成本管理的一部分內(nèi)容，積累經(jīng)驗(yàn)。?目標(biāo)成本編制是否準(zhǔn)確直接影響動(dòng)態(tài)成本的準(zhǔn)確。成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 42 頁30關(guān)鍵時(shí)刻30-加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本控制根據(jù)市場(chǎng)調(diào)和利潤(rùn)隨時(shí)調(diào)整成本管理策略動(dòng)態(tài)成本=未結(jié)算合同 + 已結(jié)算合同 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本已發(fā)生成本待發(fā)生成本待發(fā)生成本：客觀存在的成本，可以根據(jù)非合同性本項(xiàng)目工程進(jìn)度進(jìn)行估算反映出來。未結(jié)算成本合同性

25、成本已結(jié)算成本簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 43 頁31關(guān)鍵時(shí)刻31-落實(shí)成本管理責(zé)任責(zé)任成本體系的實(shí)施流程總經(jīng)理牽頭組織主體部門配合部門責(zé)任成本管理辦法成本部討 形論 成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)責(zé)任成本管理辦法制定成本階段性目標(biāo)責(zé)任成本考核報(bào)告定期考核公布成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 44 頁31關(guān)鍵時(shí)刻31-落實(shí)成本管理責(zé)任責(zé)任成本管理要素建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍以公司設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、項(xiàng)目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責(zé)任主體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門以定量指標(biāo)為主。評(píng)價(jià)指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如

26、實(shí)反映成本理性及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，責(zé)任范圍責(zé)任主體評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)部門就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 45 頁32關(guān)鍵時(shí)刻32-及時(shí)辦理工程結(jié)算核定項(xiàng)目真實(shí)利潤(rùn)，為后續(xù)工作提供數(shù)據(jù)控制要點(diǎn)控制指標(biāo)? 結(jié)算及時(shí)率? 多級(jí)審核，符合公司流程? 準(zhǔn)確率控制流程? 報(bào)算資料? 審核資料? 編制結(jié)算書? 依照流程審批管理制度? 工程預(yù)結(jié)算管理辦法? 嚴(yán)格審核結(jié)算工程量? 結(jié)算資料案例：案例：案例投資決策市場(chǎng)定位概念設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程制造銷售推廣售后服務(wù)成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 46 頁33關(guān)鍵

27、時(shí)刻33-加強(qiáng)計(jì)劃和效能降低無效成本目的與作用分析項(xiàng)目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實(shí)施無效成本管理與控制無效成本定義無效成本：房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒有作 用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本無效成本管理概念有效成本定義有效成本：能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值，對(duì)促進(jìn)營(yíng)銷有積極作用的成本費(fèi)用無效成本與有效成本的區(qū)分：有效成本在短期或長(zhǎng)期的收益中可以獲得補(bǔ)償，無效成本無法獲得補(bǔ)償。計(jì)算公式：有效成本=總成本-無效成本成本管理關(guān)鍵時(shí)刻第 47頁區(qū)別34關(guān)鍵時(shí)刻34-加強(qiáng)規(guī)范化管理提高工作質(zhì)量以降低成本時(shí)間成本人力資源成本?故事：拿破侖的鮮花?一次性支付地價(jià)30000萬元。銀行貸款利率每年 7%，平均到每天近60000元?人力成本：由于人員成熟度、專業(yè)度、敬業(yè)度不足等原因，造成決策或執(zhí)行失誤所付出的成本?控制人員規(guī)模，提高人力效率；以制度流程管理組織，提高人員能力?流程中如果出現(xiàn)漏洞或缺陷（例如監(jiān)管缺陷），則付出成本代價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)極大流程成本?不受監(jiān)督的權(quán)力，造成的成本（招標(biāo)、審計(jì)）?傳遞中的失真、傳遞過程中中斷、信息收集不全、不完整