買賣房屋合同分析(共6頁).doc

1、特別提醒：1、甲乙雙方均應(yīng)當(dāng)認真閱讀本合同。2、甲乙雙方應(yīng)當(dāng)知道，在簽訂本合同過程中各方所做出的口頭承諾均不能作為另一方主張權(quán)利的證據(jù)。3、將乙雙方在簽訂本合同時，應(yīng)當(dāng)深知丙方作為居間方已經(jīng)為甲乙雙方付出了相應(yīng)勞動，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向丙方支付相應(yīng)居間費用。這是寫在合同最上面，一個小方框里面的。第一條就是要求我們認真閱讀本合同，可是他們一看價錢談好了，就趕快寫合同，根本就沒有讓我們看（當(dāng)然，也是我們自己失誤），只是到最后就告訴我們往哪里簽字，按手印，不到十分鐘，就讓我們把合同簽了。所以，不管談到多晚，合同還是一條一條的讀，一條一條的仔細看，這樣對自己肯定沒有壞處，省的事后后悔！作者：a

2、hui0919回復(fù)日期：2006-8-412:52:00  房 屋 買 賣 合 同賣方（以下簡稱甲方）： 買方（以下簡稱乙方）： 見證方（以下簡稱丙方）： 甲、乙雙方依據(jù)國家法律、法規(guī)，在自愿、平等和誠實信用的原則下，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，共同委托丙方見證甲、乙雙方之間的房屋買賣行為，并訂立本合同，以茲各方共同遵守。第一條、房產(chǎn)狀況：甲方擁有位于 的房產(chǎn)，房屋所有（共有）權(quán)證書號為 ；房屋所有權(quán)人為 ；房屋建筑面積為 平方米（以上內(nèi)容以房屋所有權(quán)證登記為準(zhǔn)）。乙方自愿購買甲方上述房產(chǎn)。 作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-412:56:18 第一條沒有什么，就是按

3、照房產(chǎn)證上的填的，核對一下沒有錯誤就行了。作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-412:59:52 第二條、成交價格：甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意本合同項下房產(chǎn)及其配套設(shè)施的總價款為：人民幣（大寫）_佰_拾_萬_千_佰_拾_元整（小寫_元）此價格下，包含該房屋的相關(guān)配套設(shè)施有：_。 作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:02:56 第二條的價格肯定是商量好的價格，看清楚就行了，就是在配套設(shè)施上面，要寫得盡量詳細，比如裝修狀況，包括什么電器，什么家具，什么燈飾等等，能記起來的都寫上，所以開始看房子的時候，也要記清出屋子里面有什么，省的日后交房子的時候，里面

4、的東西有什么出入，但是你也沒有證據(jù)。不要怕寫得多麻煩，不然人家留那么空地兒干嘛，再說了，你光說就行了，反正有人替你寫，是吧，呵呵我這次是因為碰到的買家比較好，所以在這上面沒有吃什么虧。作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:08:36 第三條、乙方于本合同簽訂時支付傭金及定金人民幣（大寫）_元整，（其中傭金人民幣（大寫）_元整，余額作為代收的定金。）甲方同意該定金在辦理完房產(chǎn)過戶手續(xù)前有丙方保管。甲方自本合同簽訂時將售房保證金人民幣（大寫）_元整或房屋所有權(quán)證交由丙方保管，作為對房屋的真實性提供擔(dān)保。這一條里面也是需要談的，因為傭金的價格是可以變得，不過最好在和賣家談價

5、錢之前就談好，等房子價錢談好了，那中介肯定是不會降價了。還有，這時候還要說辦證費的價錢。我記得樓上有位不是說好多中介都不收辦證費了，所以一定要說清楚，而且在后面的合同上也要注明。這里需要注意的是支付傭金及定金的多少問題。不知道是不是傭金這時候要全部付清，當(dāng)然這個最好也事先談一談，如果能先付一部分最好，這樣中介的壓力就會大一些，態(tài)度可能會好一些。如果傭金中介不讓步，必須一次性付清的話，這時候就要注意定金多少的問題了，因為余額是作為代收的定金，在后面的條款中又說明，這里的定金轉(zhuǎn)為物業(yè)交割保證金的。如果房子存在什么問題，你需要賣家修復(fù)后才打算接受的，這里就要多交一點定金，等賣家把房子修好以后，物業(yè)順

6、利交割，有買方的簽字，他才能拿到這部分錢（這一條最好也寫到后面的合同里面），這樣也是給賣家一個壓力，省的到時候賣家就是不管，你也沒有辦法。 作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:23:22 還是上一條的問題，買房子的時候，要求賣方把房產(chǎn)證押在中介那里，這樣我覺得比較放心。作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:24:21 第四條、付款方式：甲乙雙方同意使用本條的第_種付款方式。1、一次性付款：乙方應(yīng)在立契的當(dāng)日，向甲方付清全部房款，同時定金沖抵方款并轉(zhuǎn)為物業(yè)交割保證金，仍暫由丙方保管，待物業(yè)全部及時、完整交割完畢時，甲方憑買賣雙方簽字的物業(yè)交割

7、清單及有關(guān)單據(jù)，向丙方領(lǐng)取物業(yè)交割保證金。2、按揭貸款：甲、乙雙方于簽訂合同后，應(yīng)共同到貸款銀行辦理相關(guān)按揭貸款手續(xù)。乙方應(yīng)在立契時，將首付房款人民幣（大寫）_元整（小寫_元）交付甲方，剩余房款人民幣（大寫）_元整（小寫_元）由銀行放貸之日向甲方支付。以上款項具體金額以貸款銀行確定的金額為準(zhǔn)，如果貸款銀行確定的貸款金額少于本合同約定的貸款金額，乙方應(yīng)當(dāng)在首付房款交付時一次性補足。定金沖抵首付房款的同時轉(zhuǎn)為物業(yè)交割保證金，仍暫由丙方保管，待物業(yè)全部順利交割完畢后，甲方憑買賣雙方簽字的物業(yè)交割清單及有關(guān)單據(jù)，向丙方領(lǐng)取物業(yè)交割保證金。這里面我用的是一次性付款，所以對按揭的情況我不了解，我也說不出來

8、什么：）不過錢是在辦理過過戶手續(xù)以后，才付給賣方的，所以這里面最好把第一條改一改，省的到時候賣方按合同來，咱們也無話可說。作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:26:35 第五條、立契過戶時間：甲、乙雙方應(yīng)在本合同簽訂之日起_個工作日內(nèi)，共同到房管局立契并辦理房產(chǎn)過戶及相關(guān)手續(xù)。這一條就是看買賣雙方什么時候有時間了，因為辦證的時候，要買賣雙方都親自到場的。還有要看錢什么時候湊齊了：）所以這個也是要談的，不要讓中介胡填，他們當(dāng)然想越快越好，這樣就不用再管你們了。我當(dāng)時辦的很急，總覺得心里面不踏實。我覺得還是穩(wěn)點好。 作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:

9、30:15 第六條、甲方須保證該房屋權(quán)屬真實無爭議，其房屋財產(chǎn)的共有人對出售此房屋無異議。若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛，由甲方負責(zé)解決并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任。若甲方房產(chǎn)不符合國家及鄭州市房屋上市交易的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，雙方均有權(quán)解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。這一條里面主要是針對賣方的，所以我沒什么可說的。：） 作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:36:11 第七條、交付房屋：1、甲方應(yīng)在收到除物業(yè)交割保證金之外的房款之日起_日內(nèi)向乙方完整有效的交付本合同項下之房產(chǎn)及其它相關(guān)配套附屬設(shè)施，并保證在立契之日起_日內(nèi)將該房產(chǎn)名下所有戶口全部遷出。2、乙

10、方應(yīng)在接受房產(chǎn)的同時進行物業(yè)交割驗收，如果甲方怠于辦理物業(yè)交割，經(jīng)乙方書面通知后十日內(nèi)仍不予辦理的，乙方憑借書面通知的證據(jù)可向丙方要回物業(yè)交割保證金，甲方同意按照此種方式辦理，并同意丙方將上述物業(yè)交割保證金交與乙方。3、交房時甲方應(yīng)保證以下設(shè)施的正常使用，并完整地交付給乙方（如有不符，甲乙雙方同意暫扣物業(yè)交割保證金）：配套設(shè)施 上下水 電 天然氣 管道液化氣 暖氣 有線電視使用狀況_本條款內(nèi)所有房屋的設(shè)施及水電、氣、暖、物業(yè)費等交付情況由乙方在交付房屋時驗明，交付之前發(fā)生的費用由甲方結(jié)清。自交付的次日起，房屋及其配套設(shè)施物品損壞或所發(fā)生費用由乙方自行承擔(dān)。4、在簽訂本合同之日起，甲方應(yīng)維持房屋

11、現(xiàn)狀，不得改變。若交付房屋時，房屋狀況與本合同約定的房屋狀況不符，甲方應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，如果經(jīng)乙方書面通知后甲方仍不恢復(fù)原狀的，則視為甲方放棄全部物業(yè)交割保證金，此時丙方有權(quán)直接將物業(yè)交割保證金交付乙方。作者：tianxiami回復(fù)日期：2006-8-413:37:40 thanks作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:40:54 這里面的第1條，里面的日期也不要讓中介胡填，根據(jù)買賣雙方協(xié)商填寫。第2條就是我上面說的物業(yè)交割保證金的問題，記得如果出現(xiàn)什么問題，一定要找中介寫出書面通知。第3條也要寫清楚，這都是以防萬一的憑證。第4條我也沒什么說的，也是跟物業(yè)交割保

12、證金有關(guān)的，大家仔細看看。作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:41:54 第八條、甲、乙雙方共同到鄭州市房地產(chǎn)交易管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，應(yīng)以國家相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定繳納有關(guān)稅款及相關(guān)費用，甲方負擔(dān)總稅費用的_ %，乙方負擔(dān)總稅費用的_%。丙方的傭金由甲方支付人民幣（大寫）_元，乙方支付人民幣_元。依據(jù)中華人民共和國合同法已其它相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在本合同經(jīng)甲、乙任一方違約或雙方違約，而導(dǎo)致本合同解除、終止履行，三方確認，按以下方式支付傭金：單方違約時，由違約方承擔(dān)全部傭金，甲乙雙方同時違約時，各負擔(dān)總傭金的一半。第八條又關(guān)系到錢了，所以要看的仔細一點，呵呵這里

13、的個稅和傭金由誰來付，肯定在談價錢的時候都談好了，所以核對一下有沒有錯誤。作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:43:58 第九條、如乙方采用按揭貸款方式付款，則房屋過戶后，乙方應(yīng)按約定按時辦理抵押登記和貸款手續(xù)。這一條，我想著只要是真心買房子的肯定都能做到，所以不用多說：） 作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:46:32  第十條、甲乙雙方同意共同委托丙方代為辦理房屋交易相關(guān)手續(xù)，并商定簽訂本合同時，由乙方向丙方支付代辦費用人民幣伍佰元整。這一條說的就是辦證費的問題，如果沒有辦證費的話，一定要劃掉。如果有辦證費的話，記得要在后面的協(xié)議里面

14、寫清楚，他們收辦證費以后要做的有哪些工作。別光聽他們說得好聽，那些人可是一收錢都不認賬了，自己說過的話，就跟放屁似的，所以合同上一定要寫得清清楚楚，不行的話就告他們，根本不用心慈手軟作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:48:14 第十一條、違約責(zé)任：1、甲方若違反本合同第五條的約定，則視為其單方解除合同，應(yīng)雙倍返還乙方交付的定金（原交丙方代為保管的定金，甲方無權(quán)要回，丙方有權(quán)將定金直接給付乙方，除非三方達成新的協(xié)議）。2、乙方若違反本合同第五條的約定，則視為其單方解除合同，其無權(quán)要求返還定金（丙方有權(quán)直接將定金、房屋產(chǎn)權(quán)證或受房保證金交付甲方，除非甲、乙、丙三方代成

15、新的協(xié)議）。3、如甲、乙雙方均違反本合同第五條的約定，在甲乙雙方各向丙方支付本合同約定總房款1%的傭金后，丙方應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)證或售房保證金退還甲方，同時，將保管的定金交與乙方。4、甲乙雙方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的約定履行相關(guān)義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)向本合同房屋買賣的守約方支付本合同約定總房價款1%o的違約金。5、房屋過戶后，如甲方不按本合同約定履行交房義務(wù)，每逾期一日，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付本合同約定總房價款1%o的違約金，若逾期30日甲方仍不履行，乙方將行使房產(chǎn)所有權(quán)人之權(quán)利，并且乙方有權(quán)依前述之約定獲取違約金，同時甲方同意該款項由丙方直接從物業(yè)交割保證金中扣取交付乙方，如物業(yè)交割保證

16、金不足，不足部分甲方仍須償付。6、如乙方未按照本合同第九條的約定及時履行義務(wù)，每逾期一日，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付本合同約定總房價款1%o的違約金，并賠償甲方因此所造成的損失，若逾期30日乙方人不予履行，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋交易過程中所發(fā)生的全部費用。這一條里面主要講的是違約責(zé)任，我覺得認真讀讀，那些有疑問的要問清楚，當(dāng)時就提出來，需要改的讓他們改作者：ahui0919回復(fù)日期：2006-8-413:49:17 第十二條、其它約定事項（需經(jīng)三方協(xié)商一致，可以變更以上條款）：_第十三條、如果本合同第十二條的約定與其它條款的約定不一致，以第十二條約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。來就座沙發(fā)第十二條

17、就是自己有什么要求，或者要明確的東西一定要寫出來，不要讓他們什么都不填就劃掉，那樣到最后還是自己吃虧。比如說他們辦證的內(nèi)容，有房產(chǎn)證，土地證，物業(yè)交割，還有水、電、氣得過戶，都要有他們來辦，如果他們不辦，就可以拿這個告他們，而不象我，錢交了，他們卻在這里踢皮球，什么都不管了：（還有就是，如果房子有什么問題，比如說玻璃爛了，房子漏水了等等任何問題，都要在上面寫清楚，而且寫明由誰來負責(zé)維修，當(dāng)然有賣方的情況比較多，所以這時候就有牽扯到物業(yè)交割保證金的問題了，要寫清楚，他們把這些東西都處理好以后，才能領(lǐng)取物業(yè)交割保證金。 第十四條、爭議解決方式：本合同在履行中如發(fā)生爭議，由丙方進行調(diào)解，調(diào)解不成的，雙方同意按以下第 種方式解決糾紛。1.提交鄭州仲裁委員為仲裁。2.依法向人民法院提起訴訟。這一條里面，中介