房地產(chǎn)操作流程專題

1、房地產(chǎn)操作流程專題This manuscript was revised by JIEK MA on December 15th, 2012. 房地產(chǎn)操作流程專題做-個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具有市場(chǎng)戰(zhàn)略眼 光，樹(shù)立全局觀念，重視長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，由于房地產(chǎn)商品的保值增值性， 其開(kāi)發(fā)不能只注重眼前利益，而要加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查分析和科學(xué)預(yù)測(cè)，選 擇既符合現(xiàn)實(shí)需求又具有增值潛力的物業(yè)。本專題共三篇，分別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的策劃、房地產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)流程。本專題詳細(xì)介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本程序，對(duì)于項(xiàng)目的策劃和后 期銷(xiāo)售的內(nèi)容在其他篇章另有詳細(xì)說(shuō)明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第一章房地產(chǎn)立項(xiàng)和報(bào)批一、對(duì)取得土地和準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打可行性研究

2、報(bào)告和立項(xiàng)申請(qǐng)，然后到計(jì) 劃發(fā)展委員會(huì)中請(qǐng)立項(xiàng)。二、憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，有規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取 得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖。三、將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過(guò)后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃 許可證。四、總體規(guī)劃通過(guò)后如果一次規(guī)劃分批實(shí)施，就將分期實(shí)施的詳細(xì)規(guī)劃和 相應(yīng)的單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。五、在審批期間，將各規(guī)費(fèi)收繳部門(mén)繳費(fèi)流轉(zhuǎn)審批完畢，其中包括消防、 建設(shè)、教育地方配套、衛(wèi)生防疫、白蟻防止、綠化等。六、領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準(zhǔn)備實(shí)施的單體建筑的施工圖紙送建 設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過(guò)后領(lǐng)取建筑工程施 工圖審核批準(zhǔn)書(shū)。七、如果投資方（項(xiàng)目

3、控股方）是國(guó)有資產(chǎn)，建筑工程必須通過(guò)當(dāng)?shù)卣型?標(biāo)辦公室進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)，對(duì)中標(biāo)的施工單位發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。八、憑建筑工程施工圖審核批準(zhǔn)書(shū)和施工單位中標(biāo)通知書(shū)到建設(shè)局建管處 中領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證。九、憑建設(shè)工程施工許可證，和商品房核價(jià)的有關(guān)資料送當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)進(jìn) 行商品房預(yù)售核價(jià)。十、憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批準(zhǔn)文件到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局開(kāi)發(fā)辦（或者是 房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)處）領(lǐng)取商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證。第二章工程項(xiàng)目概論及操作程序項(xiàng)目規(guī)劃中報(bào)的步驟具體手續(xù)建設(shè)工程規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目選址建設(shè)用地規(guī)劃第三章取得土地使用權(quán)木章詳細(xì)介紹辦理各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)的基 本程序，增強(qiáng)審批工作的透明度，為開(kāi)發(fā)商更好地服務(wù)。根據(jù)中華人民共和

4、國(guó)土地管理法和中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土 地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例及有關(guān)規(guī)定，凡在我市進(jìn)行商業(yè)、旅游、 娛樂(lè)和商品住宅、寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，都應(yīng)到市土地管理局辦理土地出讓審批手續(xù)。在土地出讓方式上，一般采取協(xié)議出讓和招標(biāo)、拍賣(mài)。具體流程：一、手續(xù)1、協(xié)議岀讓土地使用權(quán)的報(bào)批程序和必備文件持下列文件到市土地局申報(bào)審批：a、用地單位提出書(shū)面申請(qǐng)；b、規(guī)劃部門(mén)簽發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃證；c、計(jì)劃部門(mén)下達(dá)的基建計(jì)劃；d、工程項(xiàng)目用地平面布置圖；e、中請(qǐng)使用國(guó)有土地呈報(bào)表:f、需提供的其它相關(guān)材料。2、招標(biāo)或拍賣(mài)土地使用權(quán)的報(bào)批程序和必備文件：a、市土地管理局依據(jù)城市規(guī)劃，發(fā)布招標(biāo)或拍賣(mài)土地公告。

5、b、投標(biāo)者或競(jìng)買(mǎi)者報(bào)名，并支付一定數(shù)量的保證金，填寫(xiě)土地競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)。c、投標(biāo)者或競(jìng)買(mǎi)者在規(guī)定時(shí)間參加招標(biāo)或拍賣(mài)會(huì)，進(jìn)行投標(biāo)或競(jìng)買(mǎi)。d、成交者與市土地管理局依據(jù)城市規(guī)劃簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)。e、簽訂土地出讓合同。二、辦理基建計(jì)劃和投資許可證1、建設(shè)單位主管部門(mén)中請(qǐng)列入年度基木建設(shè)計(jì)劃的報(bào)告2、建設(shè)資金存款證明3、規(guī)劃設(shè)計(jì)院出具的平而規(guī)劃4、工程項(xiàng)目建議書(shū)、可行性報(bào)告、初步設(shè)計(jì)批復(fù)5、初步設(shè)計(jì)圖紙或施工圖紙6、市地名辦出具的建筑物名稱審核證明7、建設(shè)單位法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件三、辦理規(guī)劃設(shè)計(jì)1、委托規(guī)劃2、進(jìn)行審查3、領(lǐng)取規(guī)劃四、辦理環(huán)保、消防、人防、城管、財(cái)政等項(xiàng)審批手續(xù)a. 建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年計(jì)劃批準(zhǔn)文件；b、建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件；b、 土地權(quán)屬文件；d、平而規(guī)劃圖（經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)）；e、建筑施工圖紙（須提前3個(gè)工作日?qǐng)?bào)給消防局）。五、辦理規(guī)劃、報(bào)建、招標(biāo)、統(tǒng)籌、施工許可、造價(jià)、質(zhì)監(jiān)、安全等項(xiàng)目 的審批以上具體基木建設(shè)審批手續(xù)由規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)辦理。建設(shè)單位按下列程序辦理基木建設(shè)手續(xù)，并提供所需文件資料及圖紙。第四章工程招標(biāo)投標(biāo)及管理開(kāi)發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)，主要包括建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)、設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)、設(shè)備招標(biāo)投標(biāo)、施工