二手房按揭貸款

1、目錄展開(kāi)二房按揭貸款定義申請(qǐng)條件申請(qǐng)資料 相關(guān)規(guī)定 力卩息后最新二手房按揭貸款禾率 費(fèi)用二手房交易十項(xiàng)注意 注意事項(xiàng)定義申請(qǐng)條件申請(qǐng)資料相關(guān)規(guī)定加息后最新二手房按揭貸款禾率 費(fèi)用二手房交易十項(xiàng)注意 注意事項(xiàng)?基本操作流程編輯本段定義二手房按揭貸款是指?jìng)€(gè)人在購(gòu)買(mǎi)售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場(chǎng)上流通交易的住房或商業(yè)用房時(shí)，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購(gòu)買(mǎi) 的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的貸款。編輯本段 申請(qǐng)條件1. 借款人合法的身份證件；2. 借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；3. 借款人家庭戶口登記簿；4. 有配偶的借款人需提供夫妻關(guān)系證明；5. 有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共

2、同還款責(zé)任的書(shū) 面承諾；6. 所購(gòu)二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明；7. 與售房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，及售房人提供的劃款賬號(hào)8. 如抵押物須評(píng)估的，須由貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物評(píng)估 報(bào)告；9. 所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書(shū)面授權(quán)文件；10. 貸款人要求提供的其他文件或資料。編輯本段 申請(qǐng)資料買(mǎi)方需要提供的資料1. 身份證（夫妻雙方）、暫住證（外地人口）2. 戶口本（夫妻雙方）3. 婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明）4. 收入證明或償債能力證明（單位出示）5. 所在單位加蓋公章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件（單位出示）6. 學(xué)歷證明（大專(zhuān)以上提供）7. 申請(qǐng)人的貸款銀行活期存折8. 銀行要求

3、提供的其他材料 賣(mài)方需要提供的資料1. 身份證（夫妻雙方）、暫住證（外地人口）2. 戶口本（夫妻雙方）3. 婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明）4. 配偶、共有人同意出售證明 （固定格式）5. 房屋產(chǎn)權(quán)證6. 出售已購(gòu)公房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、回遷房須提供原購(gòu)房合同、 協(xié)議及有關(guān)批準(zhǔn)文件7. 銀行要求提供的其他材料 特殊情況外籍人士購(gòu)房所需資料：臺(tái)灣人 大陸往來(lái)通行證（臺(tái)胞證）、戶籍藤本（可證明婚姻狀 況）、在京購(gòu)房審批表、抵押公證書(shū)（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）香港人 香港身份證、結(jié)婚證、抵押公證書(shū)（委托辦理后期領(lǐng)房 本及抵押登記）韓國(guó)人 護(hù)照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、戶口

4、本中文翻譯公證（可證明婚姻狀況）、抵押公證書(shū)（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押 登記）其他國(guó)籍- 護(hù)照中文翻譯公證、名字中文翻譯公證、結(jié)婚證中文 翻譯公證、抵押公證書(shū)（委托辦理后期領(lǐng)房本及抵押登記）賣(mài)方為企業(yè)需提供資料：法人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、董事會(huì)出售決議、公司章程、授權(quán)委托書(shū)、受托人身份證、收款賬戶證明（以上資料都需要 加蓋公章）、房產(chǎn)證編輯本段相關(guān)規(guī)定二手房貸款根據(jù)借款人的人品、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購(gòu)住 房（包括抵押住房）變現(xiàn)能力等情況確定。貸款期限：一般在二十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過(guò)借款人 的65歲的年齡。貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限

5、 為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。編輯本段加息后最新二手房按揭貸款利率調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、城鄉(xiāng)居民和單位存款1（一）活期存款0.360.36（二）整存整取定期存款三個(gè)月1.711.91半年1.982.20一年2.252.50二年2.793.25三年3.333.85五年3.604.20二、各項(xiàng)貸款六個(gè)月4.865.10一年5.315.56一至三年5.405.60三至五年5.765.96五年以上5.946.14編輯本段費(fèi)用支付方買(mǎi)方支付評(píng)估費(fèi)600元貸款服務(wù)費(fèi)3000元，貸款超過(guò)30萬(wàn)元部分加收2% 1抵解押登記服務(wù)費(fèi)200元（抵押）編輯本段二

6、手房交易十項(xiàng)注意（1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋 交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其 抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所 以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有 夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是 部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有 人同意的情況下一般是無(wú)效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人

7、只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可 能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn) 可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合 同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用 從而引起較多糾紛。（4）. 土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿?土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金， 買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房 屋的土地使用權(quán)僅有 40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng) 該按同地段土地使用權(quán)為 7

8、0年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況， 才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房， 在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一 定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者 土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房

9、一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如 果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖 氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi) 了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供 零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受 人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都 要承擔(dān)。（10.）合同約定是否明確二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同

10、那么全面，但對(duì)于一些 細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、 違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。編輯本段注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)一：評(píng)估價(jià)與最高貸款額在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般會(huì)先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般會(huì) 低于其市值。銀行在放貸時(shí)取合同價(jià)和評(píng)估價(jià)兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再 乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。注意事項(xiàng)二：竣工年代與貸款年限房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實(shí)銀行在審批貸 款過(guò)程中，通常會(huì)把竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件， 多數(shù)銀行目前的政策是"房齡+貸款年限W 35年"。例如，某房屋竣工年代

11、為 1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長(zhǎng)為20年（即35-15）。注意事項(xiàng)三：貸款成數(shù)和利率目前北京地區(qū)各銀行對(duì)二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%二套房首付四成、利率上浮10%。對(duì)于公積金貸款的政策是無(wú)論之前是否使用過(guò)商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來(lái)執(zhí)行，但如果之前曾使用過(guò)公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)就需結(jié)清后方可使用（目前有部分省市可以沒(méi)結(jié)清的情況下辦理二次公積金貸款注意事項(xiàng)四：還款方式的選擇銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對(duì)的是不同的客戶推出的

12、。例如等額本息適合教師、公務(wù) 員等收入穩(wěn)定的工薪階層；等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力 的借款人群，如還款方式相對(duì)于前者更能節(jié)省利息；雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。借款人不要為了節(jié)省利息而選 擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請(qǐng)貸款時(shí)還要結(jié)合自身現(xiàn)有 還款能力，一般月供以不超過(guò)家庭收入的50%為宜。注意事項(xiàng)五：貸款銀行的選擇現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所 差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇常見(jiàn)的 房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等 條件來(lái)選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要

13、加以考慮。注意事項(xiàng)六：收入證明與還款能力銀行在批貸時(shí)，會(huì)要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我 們常說(shuō)的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開(kāi)具的收入狀況證明， 如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開(kāi) 具收入證明來(lái)申請(qǐng)貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭 的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行 是一般會(huì)作參考的。注意事項(xiàng)七：借款人自身相關(guān)情況個(gè)人征信：對(duì)于貸款人來(lái)說(shuō)個(gè)人征信紀(jì)錄非常重要，因?yàn)槟壳把胄姓?信系統(tǒng)是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個(gè)人信用的情況直接影 響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。目前信用檔案主要包括：信用

14、卡、房產(chǎn) 抵押貸款和其他各類(lèi)貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細(xì)節(jié)， 雖然信用卡多數(shù)為小額消費(fèi)，但是否按時(shí)還款直接反映了個(gè)人的信用良好 與否。借款人年齡：目前銀行對(duì)借款人年齡一般的規(guī)定是不超過(guò)65歲。舉例來(lái)說(shuō)：若借款人現(xiàn)已 45歲，那么最長(zhǎng)借款年限為 65減45為20年。注意事項(xiàng)八：申請(qǐng)貸款到放貸周期購(gòu)房人申請(qǐng)貸款的過(guò)程需要經(jīng)過(guò)很多機(jī)構(gòu)（包括：評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、3-4個(gè)工7銀行等）的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應(yīng)的擔(dān)保服務(wù) 機(jī)構(gòu)，通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的話銀行一般從買(mǎi)賣(mài)雙方辦理完過(guò)戶手續(xù)起：作日將房款給業(yè)主。加上之前的的評(píng)估和銀行審批時(shí)間，一般最快的話 個(gè)工作日就可以辦理完成。

15、因此，在辦理房貸過(guò)程中一定要配合各個(gè)機(jī)構(gòu)，包括個(gè)人資料的準(zhǔn)備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借 款人在最快的時(shí)間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。編輯本段基本操作流程1、確定按揭服務(wù)公司和貸款方案1 - '1 *- J 1 - Z -.rX* . ' tah II r-f-"7a- -V* I 4 I . b I9 h rw- !-1 F二手房按揭貸款流程2借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公 司提出貸款咨詢，確定貸款方案。2、查詢公積金（如需公積金貸款）與賣(mài)方確定購(gòu)房意向后，借款人提供公積金帳號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn) 行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。3、簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同借款人與賣(mài)方簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。由于交易中心要求不同，江岸、江 漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理 房屋過(guò)戶。4、準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要 由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估；并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。5、簽