土地增值稅清算思路和模式

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅怎么計(jì)算土地增值稅計(jì)算的大邏輯全國都是一樣的,但是各地具體 計(jì)算方法又略有不同.1計(jì)算邏輯與公式土地增值稅計(jì)算的大邏輯是：用銷售收入減去扣除金額,得到一個(gè)增值額,用這個(gè)增值 額除以扣除金額得到一個(gè)增值比例,根據(jù)比例不同,適用 不同的稅率和速算扣除系數(shù).土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率,再減去扣除金額 與速算扣除系數(shù)的乘積.具體計(jì)算公式如下：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除工程金額土地增值稅=增值額X適用稅率-扣除工程金額X速算扣 除系數(shù)2扣除工程金額包括哪些？1取得土地使用權(quán)支付金額以下簡稱A:即土地出讓金、補(bǔ)繳地價(jià)款、契稅；特別注意：在計(jì)算增值稅及附加的時(shí)候,契稅不能抵扣

2、, 而在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候,那么可以抵扣.2 房地產(chǎn)開發(fā)本錢以下簡稱B:包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、 公共設(shè)施配套費(fèi)、 開發(fā)間接費(fèi)用.3房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以 下簡稱C:指的是銷售費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)?并提供金融機(jī)構(gòu)證實(shí)的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按 商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額.其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi) 用,按A B的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證實(shí)的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按A、B的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除.看起來有點(diǎn)復(fù)雜,別管利息有沒有金融機(jī)構(gòu)

3、證實(shí)了,直接 根據(jù)計(jì)算扣除就行了,公式是C= A+B*10%4 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以下簡稱D: “營改增 后指的就是增值稅附加5 加計(jì)20%扣除以下簡稱 E:E= A+B*20%3 “營改增以后計(jì)算土地增值稅時(shí),每項(xiàng)都不含增值稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額不含稅=銷售收入含稅-銷項(xiàng)稅；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額不含稅=銷售收入-銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/1.1*0.1這樣就把銷項(xiàng)稅扣除了.扣除工程金額：全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅4 一分法 VS. 二分法 VS. 三分法首先,土地增值稅是以工程為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開 發(fā)的工程,以分期為單位清算.那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？ 有三種方法：一分法、二分法和

4、三分法.一分法就是一起算二分法分為：普通住宅,其它三分法分為：普通住宅、非普通住宅、其它.需要注意的是,車位分有產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán)的；有產(chǎn)權(quán)的才需 要交土地增值稅,放在“其它里面,如果開發(fā)商賣的是沒 有產(chǎn)權(quán)的車位,那其實(shí)是一種長租的性質(zhì),不用交土地增值 稅,而應(yīng)該交房產(chǎn)稅.那么應(yīng)該選用哪一種分法來算呢？要看當(dāng)?shù)囟惥值囊?具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下,如果搜不到,就要問問兄 弟企業(yè)在當(dāng)?shù)卦趺此愕?那么一個(gè)高層住宅建筑,如何界定它屬于普通住宅,還是 非普通住宅呢？又是那句話：各地要求不一樣！大體來說,一般從這三方面考慮：1、容積率在1.0以下不含1.0；2、單套建筑面積在多少平方米以上12年說是144平

5、,后來又改成120平,但是各地要求不一樣、或者房屋交易成交價(jià)在多少萬以上.3、實(shí)際成交價(jià)格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價(jià)；以上三點(diǎn)只要符合一個(gè),即為非普通住宅.反之那么為普通住宅.特注意：具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下當(dāng)?shù)匾?一般能搜 到,如果搜不到,就根據(jù)非普通住宅來算.現(xiàn)在市面上能 被稅局界定為普通住宅的房子比例不高特別注意：算土地增值稅一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆址ㄋ?不能把 所有業(yè)態(tài)全部放在一起算,差異巨大,一個(gè)10億總銷的小工程光這一點(diǎn)算法不同,利潤能差上千萬.由于一般來說,車位算下來都是虧錢的,普通住宅略賺,別 墅和商業(yè)賺得多,如果全部放在一起算,相當(dāng)于把車位、普 通住宅的本錢攤到別墅里去了,整體增值率降

6、低,稅率的檔 比擬低,整體稅少很多.5分?jǐn)傇敲炊址?、三分法?huì)要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進(jìn)行分?jǐn)?那么分?jǐn)偟脑敲词鞘裁茨?？這是計(jì)算土地增值稅最難的一關(guān).其實(shí)這個(gè)分?jǐn)偡椒ǜ鞯匾膊惶粯?下面介紹的是比擬常用的,可以參考：銷售收入：根據(jù)實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn). 比方普通住宅賣了多少, 非普通住宅賣了多少,其它賣了多少.取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷本錢等怎么分?jǐn)?？大概可以這么算：分期開發(fā)的：根據(jù)占地面積法即某一期的占地面積占總 用地面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：根據(jù)可售面積法 即某一期的可售建筑 面積占總可售建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?【注意：這里的可售面積只指地上可售面積,不包括車位等

7、】特別注意：地下車位不分?jǐn)偼恋乇惧X除非像廣州某些區(qū)域, 土地出讓合同里明確寫了地下面積要補(bǔ)繳多少地價(jià)開發(fā)本錢等：根據(jù)實(shí)際發(fā)生.但是我們投資人員在測算時(shí) 無法把本錢分到物業(yè),那么就根據(jù)總建筑面積分?jǐn)?包括地上和地下建筑面積這里要注意,很多地區(qū)要求,車位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候根據(jù)可售 的產(chǎn)權(quán)面積來算,而不是根據(jù)真實(shí)的地下車位建筑面積.比 如一個(gè)車位真實(shí)面積一般 35-40平,但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能 只有12平左右.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用銷售費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用：回憶一下之前的公式,C=A+B *10%,是計(jì)算扣除的,根據(jù)分類計(jì)算即可.6預(yù)征和清繳清繳的時(shí)候多退少補(bǔ),跟增值稅及附加也是一樣的,補(bǔ)是肯定要補(bǔ)的,退卻

8、不一定.很多時(shí)候根本就退不了.我個(gè)人傾向于,如果沒有案例可以證實(shí)稅局能退,那么就全部根據(jù)不能退計(jì)算.預(yù)征土地增值稅=銷售回款-預(yù)繳的增值稅x預(yù)征率 收到回款的次月就要申報(bào).回憶一下之前預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式：預(yù)繳的增值稅=預(yù)收款/ 1+適用稅率或征收率*3%簡易征收方法是銷售回款心+5%*3%一般征收方法是銷售回款/1+10%*3%那么土地增值稅的預(yù)征率是多少呢各地要求不一樣！分不同業(yè)態(tài),一般來說普通住宅2%非普通住宅 3%有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè),這些預(yù)征率更高.土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)：規(guī)那么太復(fù)雜,各地實(shí)際要求又不一樣,我自己一般就簡化 為竣工驗(yàn)收后清算.詳細(xì)而復(fù)雜的規(guī)那么如下 ：關(guān)于印發(fā)?土地

9、增值稅清算治理規(guī)程?的通知納稅人符合以下條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算.一房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；二整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的；三直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的.對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土 地增值稅清算.一已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85沏上,或該比例雖未超過85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；二取得銷售預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的；三納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的；四省自治區(qū)、直轄市、方案單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的 其他情況.7計(jì)算土地增值稅的例子我看過很多公眾號(hào)的計(jì)算例子,

10、我這個(gè)應(yīng)該是最復(fù)雜的. 但是我這個(gè)也是最接近真實(shí)發(fā)生案例的,如果這個(gè)例子看 懂了,那么就可以實(shí)際去操作測算了.4、當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O(shè)這是個(gè)新工程；當(dāng)?shù)赜萌址?；高層住宅在?dāng)?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征稅率如下：2、計(jì)算土地增值稅：根據(jù)土地增值稅政策假設(shè) ,這個(gè)工程分兩類：非普通住宅高層住宅、其它商業(yè)、車位先算預(yù)征：預(yù)征土地增值稅=銷售回款-預(yù)繳的增值稅X預(yù)征率 回憶一下上一節(jié)講的,預(yù)繳增值稅= 攵入/1.1*3%非普通住宅收入=90000萬元其它類收入=商業(yè)收入+車位收入=29000萬元預(yù)征土地增值稅=90000-90000/1.1*3%*3%+29000- 29000/1.1*

11、3%*4%=3470 萬元再算應(yīng)繳土地增值稅額：核心就是算出三個(gè)數(shù)： 轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額 不含稅、 取 得土地使用權(quán)支付金額 不含稅、 房地產(chǎn)開發(fā)本錢 不 含稅轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額不含稅：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額不含稅=銷售收入-銷項(xiàng)稅=119000-8091=110909 萬元這工程是三分法,根據(jù)假設(shè)條件,分為非普通住宅和其他 兩類,那么收入總額如何分?jǐn)偰?？可以根?jù)分類實(shí)際一個(gè)個(gè)算,也可以簡化一點(diǎn),根據(jù)銷售 額分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額不含稅,非普通住宅=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額非普通住宅/總銷售額*非普通住宅銷售額 =110909/119000*90000=83881 萬元轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額不含稅,其它=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總

12、額其 它/總銷售額*其它類型銷售額 =110909/119000*29000=27028 萬元取得土地使用權(quán)支付金額不含稅：取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900 萬元注意：土地出讓金和契稅在計(jì)算增值稅的進(jìn)項(xiàng)時(shí)都沒有考慮的,所以不用扣增值稅分?jǐn)偡绞剑喊纯墒勖娣e法特別注意：車位不攤土地本錢 取得土地使用權(quán)支付金額非普通住宅=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950取得土地使用權(quán)支付金額其它=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950房地產(chǎn)開發(fā)本錢不含稅：

13、房地產(chǎn)開發(fā)本錢不含稅=房地產(chǎn)開發(fā)本錢-相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅=34000-1978-192=31829 萬元分?jǐn)?按總建筑面積法：這里要注意,很多地區(qū)要求,車位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候根據(jù)可 售的產(chǎn)權(quán)面積來算,而不是根據(jù)真實(shí)的地下車位建筑面積.比方一個(gè)車位真實(shí)面積一般35-40平,但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右.假設(shè)車位1000個(gè)全部可售,車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個(gè), 那么車位建筑面積為 12*1000=12000平方米,總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積 12000=113000平方 米.因此：房地產(chǎn)開發(fā)本錢不含稅,非普通住宅=房地產(chǎn)開發(fā)本錢不含稅/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31

14、829/113000*91500=25773 萬元房地產(chǎn)開發(fā)本錢不含稅,其它=房地產(chǎn)開發(fā)本錢不含稅/總建筑面積* 商業(yè)建筑面積 +地下車位建筑面積=31829/113000* 9500+12000=6056 萬元特殊情況1、土地增值稅=增值額x適用稅率-扣除工程金額x速算扣除系數(shù)增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除工程金額適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：2、扣除金額包括：A取得土地使用權(quán)支付金額；(B) 房地產(chǎn)開發(fā)本錢；(C) 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：C= (A+B) *10% ;(D) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；(E) 加計(jì) 20%fc除：E=( A+B) *20%3、營改增以后土地增值稅計(jì)算都

15、要扣去增值稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項(xiàng)稅扣除工程金額：全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅4、一分法 VS.二分法 VS.三分法一分法就是一起算；二分法分為：普通住宅,其它；三分法分為：普通住宅、非普通住宅、其它.普通住宅各地定義不一樣.5、分?jǐn)傇敲锤鞯夭惶粯?大概如下：銷售收入：根據(jù)實(shí)際分?jǐn)偼恋乇惧X：分期開發(fā)的根據(jù)占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；其他本錢等：一般根據(jù)總建筑面積分?jǐn)?、預(yù)征和清繳預(yù)征土地增值稅=(銷售回款-預(yù)繳的增值稅)X預(yù)征率預(yù)征率各地不一樣！企業(yè)所得稅怎么計(jì)算？企業(yè)所得稅的大邏輯很簡單：企業(yè)的收入總額減去準(zhǔn)予扣除的金額,再乘以稅率 25%企業(yè)所得稅=銷售收入-準(zhǔn)予扣除的金額*2

16、5%準(zhǔn)予扣除的金額=已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢 +期間費(fèi)用+稅費(fèi) 其中：已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢 包括一土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用 權(quán)或開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、 契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、 土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅 費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等.二前期工程費(fèi)三建筑安裝工程費(fèi)四根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)五公共配套設(shè)施費(fèi)六開發(fā)間接費(fèi).期間費(fèi)用 包括銷售費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)包括增值稅金附加、土地增值稅、印花稅等這些都是我在網(wǎng)上抄的,其實(shí)規(guī)那么非常復(fù)雜,網(wǎng)上有些 公眾號(hào)專門是寫房地產(chǎn)開發(fā)所得稅哪些能抵扣.根據(jù)投資 人員簡化理解,就是只要能開出發(fā)票的,抬頭是這個(gè)工程公司的,不是土地滯納金等等特殊情況的,大概可以抵扣或者根據(jù)一定比例抵扣所得稅.2營改增以后,具體計(jì)算時(shí),都用不含稅的數(shù)據(jù)回憶一下之前土地增值稅計(jì)算時(shí),收入都要扣減銷項(xiàng)稅,本錢都要扣減相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅.具體計(jì)算的時(shí)候,順序是這樣：先算 增值稅及附加,把每 項(xiàng)的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅都留在表格里；再算 土地增值稅,數(shù) 據(jù)都要扣減相應(yīng)的銷項(xiàng)和進(jìn)項(xiàng)稅；最后再算 企業(yè)所得稅, 直接采用算土地增值稅時(shí)不含稅的數(shù)據(jù)即可.注意的幾點(diǎn)：1由于我們用的已經(jīng)是不含增值稅的數(shù)據(jù),扣減稅費(fèi)時(shí)不能扣減增值稅本身