歐洲最大的養(yǎng)老護(hù)理公司ORPEA的成功模式

1、深度解讀：歐洲最大的養(yǎng)老護(hù)理公司 ORPEA的成功模式 在老齡化的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被看作一個(gè)實(shí)實(shí)在在的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。 很多人看中 這一萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)的巨大潛力，如蝗蟲般涌入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，卻發(fā)現(xiàn)先鋒變成了先烈，真 命題變成了個(gè)偽命題。不要說(shuō)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?，一進(jìn)去就掉進(jìn)運(yùn)營(yíng)的大坑里，就像萬(wàn) 科這樣的地產(chǎn)大鱷都不敢再推養(yǎng)老了。 作為一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，為什么就難以孵化出一個(gè)億級(jí)規(guī)模的標(biāo)桿企業(yè)呢？ 老驢啟對(duì)這個(gè)類似丁哥德巴赫猜想的命題白思不得其解， 只好發(fā)揮倔驢的脾 氣研究個(gè)活楚，市場(chǎng)上成功的案例往往是最有說(shuō)服力的， 那今天就拿歐洲知名的 養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商法國(guó)歐葆庭集團(tuán)（下面簡(jiǎn)稱 ORPEA）來(lái)探究下大型養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商成功 的奧秘

2、 （本來(lái)老驢啟傾向丁選市值最高的 Brookdale Senior Living ,但他老人家 年年虧損，14年虧損突破1.5億，乂創(chuàng)新高，只好忍癰棄之）。 集團(tuán)簡(jiǎn)介 ORPEA集團(tuán)成立丁 1989年，現(xiàn)是歐洲第二大養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商（15年Korian 和Medica強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，總算把ORPEA從第一的寶座拉下來(lái)）。 現(xiàn)今擁有600家養(yǎng)老院58,334個(gè)床位，其中9101個(gè)床位在建。ORPEA 的業(yè)務(wù)除了大本營(yíng)法國(guó)外，還遍布比利時(shí)，德國(guó)，意大利，西班牙，瑞典，奧地 利和捷克共和國(guó)。 r Cermany O(J hei iit困 6f 372 beda 36.39億元（折合人民幣239.58億元）。主營(yíng)

3、業(yè) 務(wù)是提供長(zhǎng)短期的養(yǎng)老介護(hù)服務(wù)，現(xiàn)建立了一個(gè)由療養(yǎng)院，急癥看護(hù)和精神病護(hù) 理院組成的養(yǎng)老物業(yè)網(wǎng)絡(luò)，未來(lái)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)是歐洲其余國(guó)家和中國(guó)345 fF?nce 咨 1,871 bq Spain 匕 fjciliies 3,4fj8 betfe * 1 Czech Republic O facilities 300 b&k ，* Austria Svitzrhnd J- 27 facilities 2,696 Ms x* ltaly I J li曲 1,553 Mi 5 2 facilities b ds 截至目前集團(tuán)總市值達(dá)到? 療養(yǎng)院 精神病護(hù)理院 ORPEA 一直堅(jiān)持?jǐn)U張規(guī)?；纳虡I(yè)模

4、式， 近幾年利潤(rùn)不斷增長(zhǎng)，14年凈利 潤(rùn)達(dá)到1.36億，比13年增長(zhǎng)16.6%。ORPEA獲得如此耀眼的成就，老驢啟認(rèn) 為其在物業(yè)建設(shè)、服務(wù)質(zhì)量和財(cái)務(wù)管理有其獨(dú)到之處。 ,精挑細(xì)選的物業(yè)位置 ORPEA每年有大量的在建物業(yè)，這些物業(yè)不是哪里便宜就建在哪里, ORPEA有一套資產(chǎn)選址的方案。 首先物業(yè)必需位丁城市中心或者大型衛(wèi)星城 ,這些城市擁有堅(jiān)實(shí)的人口基數(shù), 更重要的是物業(yè)具有較大的升值空間， 這有利丁 ORPEA未來(lái)出售物業(yè)套現(xiàn)，從使命宣言 為居民和病人提 供整合性護(hù)理方 案 急癥看護(hù)和 康篡中心 風(fēng)險(xiǎn)較大的重資產(chǎn)轉(zhuǎn)為較安全的輕資產(chǎn)，為物業(yè)不斷的新建提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 其次，這些物業(yè)周邊

5、配套齊全，環(huán)境優(yōu)美。如多特家德的新建項(xiàng)目就占據(jù)鳳 凰社區(qū)現(xiàn)僅存的湖邊景觀位置，擁有獨(dú)特的湖景資源。而像 Veyrier項(xiàng)目就可以 享有Bois Bougy設(shè)施，并能優(yōu)先服務(wù)丁 La Colline診所的病人。 雖然獲得良好位置的物業(yè)意味著高成本的投入， 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，較高的資產(chǎn) 升值空間和物業(yè)位置對(duì)入住率的積極影響為運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)意想不到的附加值， 從而 緩解現(xiàn)金流的壓力和更容易的重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。 以下是2015年ORPEA準(zhǔn)備新建的三個(gè)項(xiàng)目: 這是在多特蒙德的高附加值的養(yǎng)老項(xiàng)目 口多特蒙德的88床位的護(hù)理院I頁(yè)目 人高間（51平米/床位） a 高水頗務(wù) Iffl有獨(dú)特的地理位置：位于24

6、萬(wàn)平米的 湖區(qū)邊的鳳凰社區(qū) 物業(yè)涵最后的湖邊景觀施 a 周邊物業(yè)設(shè)施包括歸頭，現(xiàn)代兩務(wù)摟.商店 和富人別墅區(qū) 口物業(yè)配套 A88床位的護(hù)理院 *輔助生活設(shè)施 乒高謁公寓 再看柏林辦公樓重建項(xiàng)目 柏林的18。底位的護(hù)理院項(xiàng)目 A100獎(jiǎng)珞入房間（51平米/床位） *25間食肩 口絕佳的位直:位于柏棟,靠近公共交通F 家醫(yī)院和居民區(qū) 口物業(yè)菌來(lái)源: X 800平米辦公樓 斤擴(kuò)張和磚換成9000平米的護(hù)理院，懷星暗 大 此頊目給ORPEA帶來(lái)的利益： M 由DRPEA和閔睥G迥隊(duì)共同開發(fā),分 理開發(fā)河瞼 廿柏林高質(zhì)量的匡療設(shè)施 最后是Veyrier的急性診療護(hù)理院和康復(fù)中心 ,不斷并購(gòu)的擴(kuò)張模式 養(yǎng)

7、老人群在未來(lái)幾年后會(huì)出現(xiàn)井噴式的增長(zhǎng)，單靠不斷新建的擴(kuò)張模式是遠(yuǎn) 遠(yuǎn)不夠。如何快速布局市場(chǎng)（尤其是新市場(chǎng)）是運(yùn)營(yíng)冏必需考慮的事情。ORPEA 口計(jì)劃建造一座43床位的急牲診疔護(hù)埋院 和康復(fù)中心 口項(xiàng)目來(lái)源: 2013年，La Colling所與韋政當(dāng)局合作祠 動(dòng)最復(fù)中心的建設(shè)項(xiàng)日 2014年,Hirsiandeni 診所 收購(gòu)3 Colj i ne 隼團(tuán)決定聚隹自身的蜘列唐 淄果,把寸順目豐給ORPEA 口此項(xiàng)目給。RPEA莆欒的利益： 卜享有G已n巳V區(qū)域。勺也悒H ougvjsilfe A與LaQUjm診所合作；能能旬晴于La CoIBnemA W-r-rpii al 就是不斷揮舞著鈔票大

8、肆收購(gòu)其他歐洲國(guó)家的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張， 但對(duì) 收購(gòu)的對(duì)象是有一定標(biāo)準(zhǔn)，老驢啟研究了 14-15年期間的三大收購(gòu)案：奧地利 的Senecura，德國(guó)的Silver Care和瑞典的Senevita ,發(fā)現(xiàn)有以下的共同點(diǎn)： 1. 運(yùn)營(yíng)商所在的國(guó)家老齡化嚴(yán)重，市場(chǎng)潛力巨大。國(guó)家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ?經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)單養(yǎng)老需求得不到滿足，同時(shí)老人都有較強(qiáng)的購(gòu)買力（德國(guó)和奧地 利的養(yǎng)老支出占GDP的比例超過(guò)整個(gè)歐洲的平均水平），市場(chǎng)的高潛力是實(shí) 現(xiàn)未來(lái)營(yíng)收快速增長(zhǎng)的重要因素。 2. 運(yùn)營(yíng)商是國(guó)家的市場(chǎng)領(lǐng)先者。他們不僅持有大量的物業(yè)，同時(shí)與政府都有緊 密的關(guān)系，深耕多年熟悉市場(chǎng)和深諳當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。這些

9、優(yōu)勢(shì)不僅帶來(lái)大 量的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，也為未來(lái)在區(qū)域內(nèi)新建項(xiàng)目減少了不少的政策成本和適應(yīng)成 本。 3. 運(yùn)營(yíng)商擁有相似的服務(wù)體系和運(yùn)營(yíng)策略。 一個(gè)字就是物以類聚，人以群分， 大家比較相似就容易合作和資源整合，就像有相同愛(ài)好和價(jià)值觀的人比較容 易成朋友和產(chǎn)生好感。短了磨合期就能把精力多放在運(yùn)營(yíng)上而不是陷丁公司 并購(gòu)整合不利的后遺癥中。 所以老驢啟看來(lái) 兼并擴(kuò)張的關(guān)鍵是看活兼并對(duì)象的實(shí)力以及其所在市場(chǎng)的 潛力。實(shí)力弱了對(duì)開拓市場(chǎng)沒(méi)多大助力，市場(chǎng)小了人的購(gòu)買能力不強(qiáng)對(duì)營(yíng)業(yè)收入 快速增長(zhǎng)推動(dòng)不大（就像中國(guó)有市場(chǎng)但沒(méi)好的運(yùn)營(yíng)商， ORPEA去收誰(shuí)去，也只 好先搞搞培訓(xùn)，聊以自慰一下） ,高質(zhì)量的服務(wù)和培訓(xùn)體系

10、再好的物業(yè)沒(méi)有高質(zhì)量的服務(wù)也是白搭，ORPEA為人稱道的就是高質(zhì)量的 服務(wù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，90.6%的家庭滿意或非常滿意ORPEA所提供的服務(wù)，而收購(gòu)的 運(yùn)營(yíng)商也擁有不錯(cuò)的市場(chǎng)口碑，不是服務(wù)方面得獎(jiǎng)的（Senevita 獲得 TerzStifung 獎(jiǎng)），就是在機(jī)構(gòu)評(píng)測(cè)獲得不錯(cuò)得分的（Silver Care在MDK的評(píng)測(cè)報(bào)告評(píng)分處 丁 1.0和1.6之間）o 好的服務(wù)輸出需要大量的優(yōu)秀的國(guó)際人才。 ORPEA開設(shè)的學(xué)術(shù)創(chuàng)新和診所 道德委員會(huì)，聚攏了一批不同背景的國(guó)際專業(yè)人才， 專門研究養(yǎng)老產(chǎn)品創(chuàng)新和制 定服務(wù)培訓(xùn)機(jī)制，為ORPEA的服務(wù)升級(jí)出謀劃策。 而長(zhǎng)時(shí)間的細(xì)致培訓(xùn)大幅提升護(hù)理員的服務(wù)能力。 2

11、014年超過(guò)10000的員 工接受了 275000小時(shí)的培訓(xùn)，而未來(lái)培訓(xùn)的總時(shí)間將以10%的速度增長(zhǎng)。 四，便宜的財(cái)務(wù)成本和穩(wěn)定的現(xiàn)金流量 近幾年，ORPEA借貸成本持續(xù)降低，2014年上半年降到4.10%，預(yù)計(jì)2017 年降到3.60%。主要原因是凈債務(wù)中86%屆丁物業(yè)相關(guān)性的債務(wù)，由丁抵押的物 業(yè)都是價(jià)格波動(dòng)較小的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，隨著歐洲利率的不斷降低，借貸成本也相應(yīng)不 斷減少。 而前面提到優(yōu)質(zhì)物業(yè)較佳的增值能力和持續(xù)增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)收入保障了集團(tuán)擁 有穩(wěn)定的現(xiàn)金流量，可以進(jìn)行不斷的兼并和新建。 2014年整年，ORPEA出售了 大量的舊物業(yè)，獲得超過(guò)2億歐元的凈現(xiàn)金流入，產(chǎn)生大量流動(dòng)資金，可以用丁 各項(xiàng)的投資行為，如新建和維護(hù)花費(fèi)，物業(yè)和無(wú)形資產(chǎn)的收購(gòu)等。 總之，ORPEA的運(yùn)營(yíng)模式雖然看上去沒(méi)有什么特別的地方，簡(jiǎn)單說(shuō)就是通 過(guò)物業(yè)兼并和新建，快速擴(kuò)張形成規(guī)模效應(yīng)，營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)從而獲得高利潤(rùn)。 但ORPEA在做，Brookdale和日醫(yī)同樣也在做，而ORPEA的利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)， Brookdale卻常年虧損。 老驢啟認(rèn)為原因主要是ORPEA在不斷擴(kuò)張的過(guò)程中，能很好的控制成本， 在物業(yè)增值的前提下，從重資產(chǎn)的持有轉(zhuǎn)到輕資產(chǎn)的服務(wù)輸出，在物業(yè)新建（或 企業(yè)并購(gòu)）-增值出售-服務(wù)輸出的鏈條中不斷循環(huán)，最終獲得了不菲的回報(bào) 。 而美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)在地產(chǎn)商，運(yùn)營(yíng)商和REITs三者分工的情況下，像