商品房買賣合同解釋

1、?商品房買賣合同解釋?第十四條適用要點(diǎn)I法律法規(guī)：1. ?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原那么處理：一面積誤差比絕對值在以內(nèi)含，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；二面積誤差比絕對值超出，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含局部的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出局部的房價(jià)款由出賣

2、人承當(dāng)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含局部的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過局部的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比×合同約定面積II深層導(dǎo)讀：本條解釋主要解決的問題是“商品房買賣糾紛面積誤差的處理原那么。一、常見商品房房屋面積種類及計(jì)算面積就是長寬之積。但在商品房買賣中面積是房屋使用價(jià)值和房屋交易價(jià)格的根底。在商品房買賣合同中面積的約定很復(fù)雜，經(jīng)常會見到的有關(guān)面積方面的述語，大概就有這樣幾個：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、公攤面積或公用建筑面積等。銷售面積：來源于建設(shè)部制定的?商品房

3、銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?，商品房的銷售面積是指購房者所購置的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房價(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。套內(nèi)建筑面積：就是俗稱的“地毯面積，陽臺如果是不封閉的，按照一半面積算，如果是封閉的包括飄窗按照全部面積算。即成套房屋的套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積套

4、內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺面積。套內(nèi)使用面積：是指實(shí)際的房屋利用面積，即使用面積。套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以下規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計(jì)入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。公攤面積：公攤面積指的是直接為居住效勞的公共空間，比方過道、樓梯等，這局部空間分?jǐn)偟矫刻追恐?，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。房屋銷售面積一般都是由兩局部組成：一局部是室內(nèi)面積，另一局部叫“公攤面積。在消費(fèi)者購置商品房發(fā)生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當(dāng)數(shù)量。針對這一點(diǎn)，建設(shè)部公布

5、了?關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知?，該通知針對因開發(fā)商多算分?jǐn)偣彩褂妹娣e而引起的糾紛事件，詳細(xì)制定出了一定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，從而讓百姓在購房時心中有數(shù)。以上面積種類繁多，購置人根本很難弄明白。二、本條司法解釋對商品房買賣合同中面積的約定是怎樣規(guī)定的？本條司法解釋對商品房買賣合同中面積僅以“房屋套內(nèi)建筑面積或者“建筑面積兩種形式。房屋的套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽臺面積。1、套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以下規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計(jì)入使

6、用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。2、套內(nèi)墻體面積的計(jì)算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。3、陽臺建筑面積的計(jì)算：(1)原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出局

7、部按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)局部按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。三、“房屋套內(nèi)建筑面積和“建筑面積有什么區(qū)別？很明顯，“房屋套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，排除了公攤面積。而“建筑面積那么在“房屋套內(nèi)建筑面積的根底上，另外加上了“公攤面積。近來，一些城市出臺了按“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的新規(guī)定，解除了“公攤面積的紛擾。四、建設(shè)部?新商品房買賣合同示范文本?對面積約定是怎樣的？?新商品房買賣合同示范文本?第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理 ：根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】本條款中均簡稱面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。合同

8、約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第種方式進(jìn)行處理：1雙方自行約定：1；2；3；4。2雙方同意按以下原那么處理：1面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；2面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內(nèi)含3局部的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3局部的房價(jià)款由出賣人承當(dāng)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3局部的房價(jià)款由出賣

9、人返還買受人；絕對值超出3局部的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比×合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。律師提醒：按不同面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋銷售價(jià)格的，差異會很大。所以當(dāng)您聽到房屋價(jià)格時，要查看一下“根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】本條款中均簡稱面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。中，勾是打在哪個面積上，叉掉得是哪個面積。還要注意一個問題是：產(chǎn)權(quán)登記是按建筑面積進(jìn)行登記的；物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用也是按建筑面積收取的。五、住宅公攤面積計(jì)算有什么新的規(guī)定？開展商在向業(yè)主交房時，常常為房高、外裝

10、主體、斜面結(jié)構(gòu)屋頂、不標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)物、變形縫、非垂直墻體、公共通道中的面積測量引起糾紛，為了解決這些問題，國家建設(shè)部日前下發(fā)了通知。通知指出，自2003年5月起，對已有的?房產(chǎn)測量標(biāo)準(zhǔn)?未作規(guī)定或規(guī)定不明確的局部，按?通知?新的規(guī)定進(jìn)行房屋測量。?通知?中明確規(guī)定：但凡計(jì)算建筑面積的房屋，層高均應(yīng)在220米以上含220米，下同。房屋屋頂斜面結(jié)構(gòu)的，層高220米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜以及陽臺、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影計(jì)算建筑面積。對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高220米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋套內(nèi)具有使用功能但層上下于220米的局部，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)

11、權(quán)利的歸屬。依照規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計(jì)算。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不管是否利用均不再計(jì)算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不管其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。六、房屋計(jì)量有哪些規(guī)定？商品房面積“缺斤短兩一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了?商品房銷售面積測量與計(jì)算?，對商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測量方法，計(jì)算及測量偏差都作了相

12、應(yīng)規(guī)定。最新公布的?商品房銷售管理方法?與?商品房買賣合同示范文本?均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層高在米含米以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套單元內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三局部組成。一計(jì)算全部建筑面積的范圍：1永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不管其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不管其高度，均按一層計(jì)算。3樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。4封閉的陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。二計(jì)算一半建筑面積的范圍：1與房屋相連

13、有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算。2獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。三不計(jì)算建筑面積的范圍：1凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2半園柱的雨篷。3房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。四應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋效勞的共有房屋和管理用房均作為共有部位計(jì)算建筑面積。2套單元與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻包括山墻墻體水平

14、投影面積的一半，為共有建筑面積。五不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：1附屬于人防工程的地下室、半地下室。2供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?。七、商品房買賣雙方因面積誤差產(chǎn)生糾紛的原因商品房買賣合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)證的面積常有誤差。其主要原因有：1.雙方簽訂房屋買賣合同后因商品房開發(fā)工程的設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差；2.因產(chǎn)權(quán)登記時露臺樓頂平臺不計(jì)算為房屋建筑面積，而買賣雙方在房屋買賣合同中將獨(dú)立或不獨(dú)立使用的露臺樓頂平臺面積計(jì)入房屋建筑面積造成的面積誤差；3.適用的測量規(guī)那么標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕對值一般在3以上，買賣雙方往往因此產(chǎn)生糾紛。另外，由于施工、測繪規(guī)那么允許的誤差

15、而造成的面積誤差在所難免，因誤差比值較小，雙方一般能協(xié)商解決。八、什么是面積誤差？什么是面積誤差比？面積誤差，是指房屋在嚴(yán)格按照規(guī)劃核準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行建設(shè)，竣工后實(shí)測面積與預(yù)測面積產(chǎn)生的誤差。房屋的面積誤差比，根據(jù)?商品房銷售管理方法?相關(guān)規(guī)定，房屋的面積誤差比的計(jì)算公式為： 產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積 面積誤差比× 合同約定面積 九、購房人怎么發(fā)現(xiàn)面積誤差？“很難發(fā)現(xiàn)?？梢哉f公攤面積方面的誤差幾乎無法發(fā)現(xiàn)，第一合同中往往不寫明公攤局部在什么地方，沒有方法確定總測量對象與總面積；第二消費(fèi)者拿不到設(shè)計(jì)與施工圖紙，連墻厚都不知道，怎么測量建筑面積？第三、測量就要將全樓測量，每樓的最低測量

16、費(fèi)用大概不低于3萬元，哪個消費(fèi)者會出3萬元來為一個整樓進(jìn)行測量呢，所以說讓消費(fèi)者核實(shí)面積誤差不可能的。著名房產(chǎn)律師秦兵十、發(fā)現(xiàn)面積誤差，怎么處理？現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會有實(shí)測面積少于圖紙上住房面積的情況出現(xiàn)。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。面積誤差的處理原那么：第一、依據(jù)合同約定的處理原那么處理。購房時應(yīng)在合同中寫明銷售房屋包括套內(nèi)面積和公攤面積在內(nèi)的暫測總建筑面積，并明確約定：“預(yù)售時根據(jù)甲方暫測面積付款，最終以房地局認(rèn)定的實(shí)測面積為準(zhǔn)。以及實(shí)測面積與暫測面積誤差比及其處理原那么。第二、據(jù)實(shí)結(jié)算。如合同無約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)

17、含3%，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持。第三、退房還款。面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。第四、不退房，分別對待。如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%局部的房價(jià)由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%局部的房價(jià)款由出賣人承當(dāng)，所有權(quán)歸買受人。第五、還款與雙倍返還。房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%局部的房價(jià)款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%局部的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。附一：秦兵律師對本條的釋義：釋義：中國的商品房買賣合同

18、中會出多少個面積方面的述語，據(jù)我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實(shí)用面積、公攤面積，其實(shí)面積就是長寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個重要的根本原理是：將簡單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實(shí)用面積這么簡單的內(nèi)容推廣不開，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是因?yàn)閷?shí)用面積太容易核實(shí)了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量為理由開脫責(zé)任；所以說中國的房地產(chǎn)市場是欺詐者的天堂，再老實(shí)的企業(yè)到中國搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點(diǎn)小動作，而且往往從面積開始。這個司法解釋早就開始準(zhǔn)備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測量單位、測量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同承當(dāng)、面積測量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長了，中國商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會更