選址案例分析之邯鄲美食林

1、選址案例分析之邯鄲美食林【摘要】 ：美食林作為邯鄲市具有代表性的大型超市，它的成功很大一方面歸于選址的成功。美食林利用商圈進行超市選址分析，使其決策更加科學(xué)化、直觀化，同時還提高了決策效率，降低決策風(fēng)險度。商店位置的選擇,是商店經(jīng)營戰(zhàn)略成敗的關(guān)鍵因素。選址就是選顧客， 選址錯了會導(dǎo)致客源不足，也就是能接受某一超市的產(chǎn)品、價格、服務(wù)、環(huán)境的潛在顧客數(shù)量不夠多，導(dǎo)致超市銷售量很低，營業(yè)額不足以實現(xiàn)盈虧平衡，甚至持續(xù)虧損。一、企業(yè)簡介河北美食林成立于1992 年，經(jīng)過十七年的發(fā)展，目前集團下屬有超市、便利店、餐飲住宿、物流配送、食品加工、廣告?zhèn)鞑?、房地產(chǎn)等 26 家企業(yè)，共計230 個 網(wǎng)點， 主要

2、有美食林購物廣場、千鑫購物廣場、美食林商場、新宇購物廣場、新豪超市、新秀超市、春天百貨購物廣場、新喜超市、新園超市；山東高唐美食林怡園購物廣場等十幾家大型超市；200 家 “時刻 ”連鎖便利店；春滿園餐飲超市、 六合香鍋城等餐飲企業(yè)；圣安娜食品有限公司等4 家加工企業(yè)； 及 “每日快遞 ”書報刊發(fā)行有限公司等。創(chuàng)業(yè)期（創(chuàng)業(yè)期（1992 年 1996 年）美食林建成開業(yè)，營業(yè)面積和經(jīng)營規(guī)模在全市排第一位和經(jīng)營規(guī)模在全市排第一位，1992 年 12 月 31 日美食林建成開業(yè)，營業(yè)面積和經(jīng)營規(guī)模在全市排第一位，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，“想吃不必東西走， 美食林中樣樣有”。 深入民心，家喻戶

3、曉，一舉奠定了市場領(lǐng)先地位。1994 年以后，邯鄲食品市場競爭加劇。美食林于1995 年投資 700 多萬元完成二期擴建。成長期（成長期（1996 年 2002 年）邯鄲市幾家大型商場和超市相繼建成開業(yè)，面對市場格局的新變化，美食林 1999 年，邯鄲市幾家大型商場和超市相繼建成開業(yè)，面對市場格局的新變化，美食林制定了新的發(fā)展戰(zhàn)略。從選址、建設(shè)到成功開業(yè)，僅用7 個月時間就建成了制定了新的發(fā)展戰(zhàn)略。從選址、建設(shè)到成功開業(yè)，店、 千百家購物廣場等五個新企業(yè)，開創(chuàng)了邯鄲市商業(yè)企業(yè)從建設(shè)到開業(yè)時間短，網(wǎng)點千百家購物廣場等五個新企業(yè)，開創(chuàng)了邯鄲市商業(yè)企業(yè)從建設(shè)到開業(yè)時間短，多的先河，多的先河，標(biāo)志著美

4、食林從食品商場向超市業(yè)和食品加工業(yè)進軍，標(biāo)志著美食林從食品商場向超市業(yè)和食品加工業(yè)進軍，管理方式也由傳統(tǒng)的柜臺式轉(zhuǎn)向信息化管理過度。柜臺式轉(zhuǎn)向信息化管理過度。發(fā)展期（發(fā)展期（ 2002 年 2008 年）美食林集團公司建設(shè)的“ 1123項目， ”平方米，2002 年，美食林集團公司建設(shè)的“ 1123項目， ”總建設(shè)規(guī)模達(dá)50000 平方米， 美食林 滏東購物廣場、滏春購物廣場、千百家購物廣場（擴建）、千鶴超市和物流配送中心，滏東購物廣場、滏春購物廣場、千百家購物廣場（擴建） 、 千鶴超市和物流配送中心，） 、 千鶴超市和物流配送中心年底、初成功開業(yè)。"四店一中心"、 八個項

5、目，分別于 2002 年底、 2003 年初成功開業(yè)。引進發(fā)展了圣安娜四店一中心" 八個項目，奶糕店、石家莊春滿園餐飲超市和享有世界三大御廚之稱的楊貫一大師創(chuàng)制的香港阿一奶糕店、鮑魚等全國叫得響的行業(yè)品牌，安排社會就業(yè)人員 2000 余名,深受市民認(rèn)可，企業(yè)發(fā)展余名,深受市民認(rèn)可，鮑魚等全國叫得響的行業(yè)品牌，又有了一個新的飛躍。又有了一個新的飛躍。騰飛期（ 至今 至今） 騰飛期（ 2008 年 至今）經(jīng)過一個時期的積累和謀劃后，經(jīng)過一個時期的積累和謀劃后，2009 年，美食林集團投資20 億元轟轟烈烈地籌建了商貿(mào)、服務(wù)、大項目，并涉足百貨經(jīng)營。投資規(guī)模之大，數(shù)額之巨，商貿(mào)、服務(wù)、工農(nóng)

6、業(yè) 13 大項目，并涉足百貨經(jīng)營。投資規(guī)模之大，數(shù)額之巨，這在美 食林1 7年的發(fā)展中是史無前例的。繼邯鄲城區(qū)的新豪超市、新宇購物廣場開業(yè)后，食林1 7年的發(fā)展中是史無前例的。繼邯鄲城區(qū)的新豪超市、新宇購物廣場開業(yè)后，成 1 7年的發(fā)展中是史無前例的 安春天百貨、邯鄲春天百貨、涉縣春天百貨、武安春天百貨、新園購物廣場、安春天百貨、邯鄲春天百貨、涉縣春天百貨、武安春天百貨、新園購物廣場、新喜超市春天百貨等相繼落成迎賓！余個。 等相繼落成迎賓！13 個項目建成后可為社會提供就業(yè)崗位10000 余個。二、美食林的選址原則2.1 目標(biāo)市場原則。美食林連鎖超市的目標(biāo)市場是高、中檔次的工薪收入的階層，地址

7、大多都選擇在商業(yè)中心、居民聚集區(qū)和工薪階層工作區(qū)域。2.2 容易接近原則。美食林連鎖選擇在交通便利的商業(yè)區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、文化區(qū)附近，并有規(guī)模相當(dāng)?shù)耐＼噲龊团R近公交站點，方便顧客來往。所以美食林按所在地人們行進、停留的規(guī)律進行選址分析，選擇在顧客容易接近的地段和位置。2.3 具有可見度原則。商業(yè)的可見度是指美食林選址位置的明顯程度，比如說選址的位置無論在街頭、街中、巷尾，應(yīng)讓顧客從任何一個角度看，都能獲得對零售商業(yè)的規(guī)模和外觀的感知，當(dāng)然這需要從建筑、裝飾等幾個方面來完善。2.4 投資預(yù)期目標(biāo)原則。美食林在選址時，除考慮外部因素外，還應(yīng)考慮自身的條件，如經(jīng)營品種、規(guī)模、方式等，要以能實現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)

8、的地點來衡量地理位置 三、 選址參考的因素3.1 人口因素(1)人口與收入水平。2008年末，邯鄲市全市總?cè)丝?60.9 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 161.35 萬人；女性人口428.96 萬人；市區(qū)人口147.11 萬人。2006年人口自然增長率5.64 %。2008年，全市城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入達(dá)15348 元，比上年增加2548 元，增 長19 9，其中人均可支配收入14457 元，增長14 9。城鎮(zhèn)居民收入呈現(xiàn)以下特點：工資性收入增長較快。2008 年，全市城鎮(zhèn)居民人均工資性收入為9453 63 元，比上年增長27，占家庭總收入的比重為61 59；財產(chǎn)性收入穩(wěn)定增長。2008 年，全市城鎮(zhèn)

9、居民人均財產(chǎn)性收入為236 17 元，比上年增長102 09 元；轉(zhuǎn)移性收入增幅平穩(wěn)。2008 年， 全市城 鎮(zhèn)居民人均轉(zhuǎn)移性收入為5277 4 元，比上年增長16 7。 邯鄲市已經(jīng)成為百萬人口的大型城市，零售業(yè)的潛景十分廣闊，美食林發(fā)展的空間還很大，隨著居民收入的增加，居民的消費能力將得到飛躍的提高(2)消費習(xí)慣。消費者的購買習(xí)慣，主要指其何時購買、何處購買、如何購買的問題。美 食林主要從事的是超市連鎖，主要服務(wù)群體是工薪階層，他們一般消費時間在周末或下班后的六七點，而且購買量大， 他們購買時差不多把一周生活用品都購買齊全。這些人會選擇大 型超市購買，開車去的人比較多。(1)人口與收入水平:

10、大型零售商業(yè)選址往往首先考慮的就是輻射人口的數(shù)量、人均收入、消費水平等因素，并由此來確定商業(yè)的經(jīng)營形式和經(jīng)營規(guī)格。(2)消費習(xí)慣:流行時尚和風(fēng)俗習(xí)慣的往往能在很大程度上影響消費者對都市中眾多零售商業(yè)的選擇。3.2 客流量分析以邯鄲復(fù)興路美食林超市威力，靜園小區(qū)內(nèi)部的居民量大，以邯鄲復(fù)興路美食林超市威力，靜園小區(qū)內(nèi)部的居民量大，并且沒有形成規(guī)模的和比較規(guī)小區(qū)內(nèi)部的居民量大范的類似于大型的零售業(yè)態(tài)，居民在生活的便利性上有較大的缺陷，這恰恰是美食林所要范的類似于大型的零售業(yè)態(tài)，居民在生活的便利性上有較大的缺陷，這恰恰是美食林所要大型的零售業(yè)態(tài)填補的空白。靜園小區(qū)內(nèi)的住宅樓到小區(qū)入口處路程比較短，居民

11、購買比較方便，填補的空白。靜園小區(qū)內(nèi)的住宅樓到小區(qū)入口處路程比較短，居民購買比較方便，小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)的住宅樓到小區(qū)入口處路程比較短的住戶都是美食林的目標(biāo)顧客。的住戶都是美食林的目標(biāo)顧客。美食林的目標(biāo)顧客1 影響客流量的環(huán)境因 素 超市客流量是一個隨季節(jié)、氣候、貨源、人們經(jīng)濟狀況以及商家促銷手段等多種因素變化的量。對超市的客流量及人員密度分布規(guī)律的研究結(jié)果可以作為確定新風(fēng)量、排風(fēng)量、產(chǎn)塵量、 CO2 產(chǎn)生量以及產(chǎn)菌量、氣流組織、空氣過濾方法等的重要依據(jù)，同時也可以使我們更 準(zhǔn)確地計算超市建筑的冷負(fù)荷以及安全疏散路線。2 時間因素 周 末 客 流 量 峰 值 出 現(xiàn) 在 10:0011:00 、14

12、:3015:30 、18:3019:30 ， 工 作 日 客 流 量 峰 值 出 現(xiàn) 在 10:0011:00 、 14:3016:30 、 18:3020:00 。周末全天的平均客流量約相當(dāng)于一天中峰值 客流量的71.1%， 工作日全天的平均客流量相當(dāng)于一天中峰值客流量的64.577.1% 。從此 結(jié)果可以看出，工作日和周末相比，上午客流量峰值出現(xiàn)時間一致，而下午則持續(xù)較長。原因在于周末人們不上班，因此選擇下午購物的人數(shù)增加。對于工作日來說，下午客流量峰值小于晚間，而對于周末則相反。這是因為周末在家休息的人一部分選擇了下午購物，而不是象平常一樣晚間購物。3 顧客在超市平均逗留時間不同顧客在商

13、場停留時間有長有短，我們可以通過統(tǒng)計調(diào)查得出顧客平均逗留時間。它是一 個隨季節(jié)、氣候、商品布局、營業(yè)方式、建筑層數(shù)、超市所處地域、是否有自動扶梯、收銀 臺數(shù)、收銀員工作熟練程度、顧客經(jīng)濟狀況等多個因素而變化的量，但是對于同一地域來說相差不大。被測超市建筑面積周末客流量為34600 人， 營業(yè)時間為8:3022:00 ，平均人員密度值為0.23 人 / m2 建筑面積）平均在場人數(shù)為5610；（， 工作日客流量為24000 人， 營業(yè)時間為8:3021:00 ， 平均人員密度值為0.14 人 /（ m2 建筑面積），平均在場人數(shù)為3428。通過計算可以得到周末顧客平均停留時間為2.07h ；工作

14、日顧客平均停留時間為1.75h 。 客流量是超市等商業(yè)建筑經(jīng)常統(tǒng)計和關(guān)注的數(shù)據(jù)之一，通過調(diào)查與現(xiàn)場測試發(fā)現(xiàn)超市客流量呈三峰分布，晚飯后至關(guān)門前的客流高峰是其具有的特點之一。3.3 交通分析以復(fù)興路美食林便利店為例，它選在東西的復(fù)興路，復(fù)興路是通往邯鄲火車站的主道，以復(fù)興路美食林便利店為例，它選在東西的復(fù)興路，復(fù)興路是通往邯鄲火車站的主道，縣級市的客車前往火車站都要經(jīng)過這里，有利于對便利店的宣傳，南北是鐵西大街，級市的客車前往火車站都要經(jīng)過這里，有利于對便利店的宣傳，南北是鐵西大街，南北大街有一所復(fù)興區(qū)孟件小學(xué)，學(xué)生家長在送孩子上學(xué)的途中經(jīng)過便利店。街有一所復(fù)興區(qū)孟件小學(xué)，學(xué)生家長在送孩子上學(xué)的

15、途中經(jīng)過便利店。路過這里的公交車路等公交車通過這里， 有 15、 39、 53、 76、 101 路等公交車通過這里，交通十分便利、 、 、 、 路等公交車通過這里美食林大都設(shè)在小區(qū)的入口處，住宅樓到小區(qū)入口處的路程比較短，美食林大都設(shè)在小區(qū)的入口處，住宅樓到小區(qū)入口處的路程比較短，不會影響居民購物的設(shè)在小區(qū)的入口處便利性，并且小區(qū)旁邊有一個廣場，便停車。這樣不僅能擁有小區(qū)內(nèi)部的自身客流，便利性，并且小區(qū)旁邊有一個廣場，方便停車。這樣不僅能擁有小區(qū)內(nèi)部的自身客流，周旁邊有一個廣場邊的超市公園也能夠為便利店帶來部分分享客流和派生客流。邊的超市公園也能夠為便利店帶來部分分享客流和派生客流。每個超市

16、附近有公交站點，可以吸引的潛在顧客較多。每個超市附近有公交站點，可以吸引的潛在顧客較多。公交車的往返站點經(jīng)過該商圈公附近有公交站點交車的起站與經(jīng)過路線。經(jīng)過該商圈公交車將行駛路線與終點站經(jīng)過該商圈公交車的路數(shù)和站數(shù)。3.4 購買力 商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如 北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000 個。經(jīng)過匯總分析，這2000 戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50，500 1000 元的占 20，1000 1500

17、元的占 20， 人均月收入500 元以下的10； 人均月收入2000 元以上的約占10 。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。 織夢內(nèi)容管理系統(tǒng)美食林在選擇立地時，主要以青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址。 五、 美食林競爭對手分析對于與周邊各超市或其他零售業(yè)態(tài)的競爭，美食林便利店有一定的優(yōu)勢。對于與周邊各超市或其他零售業(yè)態(tài)的競爭，美食林便利店有一定的優(yōu)勢。便利店有一定的優(yōu)勢5.1 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略. 規(guī)模優(yōu)勢。經(jīng)過近20 年的發(fā)展，目前集團下屬有超市、便利店、餐飲住宿、物流配送、 食品加工、廣告?zhèn)鞑ァ⒎康禺a(chǎn)等26 家企業(yè)， 共計 230

18、個網(wǎng)點，具有一定的規(guī)模。.物流管理優(yōu)勢。美食林統(tǒng)一進貨、集中庫存 ”， 即實行中央采購政策，來實行統(tǒng)一陳列、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一促銷策劃、統(tǒng)一核算。信息化優(yōu)勢。 信息技術(shù)的采用有效地解決美食林門店及時補貨換貨問題，降低缺貨成本。信息系統(tǒng)的完善為供應(yīng)商創(chuàng)造價值，比如說供應(yīng)商可以在銷售不佳的區(qū)域進行調(diào)研、促銷來提升銷售量。5.2 差異化戰(zhàn)略服務(wù)創(chuàng)新優(yōu)勢。在服務(wù)方面的創(chuàng)新，一是要持之以恒，推陳出新；二是要降低提供創(chuàng)新服務(wù)的成本，繼續(xù)保持自己的比較優(yōu)勢。. 特色產(chǎn)品優(yōu)勢。在外購產(chǎn)品上的差別是開發(fā)自有專享的供應(yīng)商來提供土特產(chǎn)品創(chuàng)造特色，或通過進口產(chǎn)品來豐富品種，提升檔次。在內(nèi)生產(chǎn)品的提供上提供了各具特色早點小

19、吃，如鴨血粉絲、嘉興粽子，并專辟空間給就餐的顧客，這在一定程度上也吸引了客源?？鐦I(yè)聯(lián)營優(yōu)勢。最后，與附近一些雜貨店相比，便利店的優(yōu)勢顯然是絕對的。便利店的購物環(huán)境好，最后，與附近一些雜貨店相比，便利店的優(yōu)勢顯然是絕對的。便利店的購物環(huán)境好，選擇 范圍廣， 商品質(zhì)量有保障。范圍廣，商品質(zhì)量有保障。信譽和服務(wù)都比雜貨店好環(huán)境分析(1)區(qū)域規(guī)劃:潛在地點的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、建筑布局規(guī)劃是在確定大型零售商業(yè)選址之前必須充分了解的。因為區(qū)域規(guī)劃往往會涉及到建筑物的拆遷和重建，如果未經(jīng)了解，盲目選址， 在成本收回之前就遇到拆遷，會使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢。同時，掌握區(qū)域規(guī)劃后便于我們根

20、據(jù)不同的區(qū)域類型，確定不同的經(jīng)營形式和經(jīng)營規(guī)格等。(2)位置:零售商業(yè)經(jīng)營所在的區(qū)域適宜選擇在城市核心商業(yè)中心、旅游中心以及住宅聚 集區(qū)內(nèi)，至少在其10分鐘15分鐘步行距離或便捷交通輻射范圍。(3)可見度和形象特征:為讓消費者能夠便利找到目標(biāo)商場，特別是對開車的人，在行駛當(dāng)中尋找會更加困難，因此要有遠(yuǎn)距離確認(rèn)、中距離確認(rèn)和近距離確認(rèn)。我們說的遠(yuǎn)距離通 常是 200 米以外，近距離就是50 米，這樣會看到商業(yè)店標(biāo)有大、中、小、高、矮，有不同的層次。所以實際選址中，商業(yè)建筑應(yīng)有明顯的指路標(biāo)示，在建筑的外墻還有大型的店標(biāo)，甚至在路邊上要設(shè)有店標(biāo)的指示牌;建筑臨街的長度應(yīng)保持適當(dāng)?shù)拈L度，通常在60 米

21、以上。(4)交通狀況 :交通狀況往往意味著客源，獲得本地區(qū)車輛流動的數(shù)據(jù)以及行人的分析資料，以保證商業(yè)建成以后，有充足的客源。關(guān)于目標(biāo)地點的街道交通狀況信息可以從公路系統(tǒng)和當(dāng)?shù)卣畽C關(guān)獲得，并對人流、車流數(shù)量采集適量樣本數(shù)據(jù)作為分析參考。3.市場因素。(1)競爭狀況。一個地區(qū)零售行業(yè)的競爭狀況可以分成兩個不同的部分來考慮。一是直接競爭的評估，即提供同種經(jīng)營項目，同樣規(guī)格、檔次的零售企業(yè)可能會導(dǎo)致的競爭。二是非直接競爭，包括不同的經(jīng)營內(nèi)容和品種，或同樣品種、不同規(guī)格或檔次的零售企業(yè)，這類競爭有時起互補作用，對零售企業(yè)是有利的。在選擇零售商業(yè)經(jīng)營區(qū)域時，如果無任何一種形式的競爭，將具有壟斷地位；如

22、果有任何一種形式的競爭，都是值得在投資前認(rèn)真研究和考慮的。 (2)規(guī)模和外觀。零售商業(yè)位置的地面形狀以長方形、方形為好，必須有足夠大的空間容納建筑物、停車場以及展示臺等其他必要設(shè)施。三角形或多邊形的地面除非它非常大，否則是不足取的。同時，在對地點的規(guī)模和外觀進行評估時也要考慮到未來消費的可能。4.經(jīng)濟成本。(1)土地價格或建筑物租金：地價或租金的費用是在逐漸上漲的，而且零售商業(yè)在投資時，土地費用或建筑物租金所占的比重也是較大的。城市不同區(qū)域、不同街道、不同地段其地價或租金相差是很大的。因此在選址時，應(yīng)選擇地價或租金合理的，有較大潛在成長優(yōu)勢的位置。(2)貨源的供應(yīng)及價格水平：零售商業(yè)經(jīng)營經(jīng)常須

23、大量商品貨物的供應(yīng)，如果所在地區(qū)及周邊區(qū)域供應(yīng)不足或物流系統(tǒng)不暢通，會影響零售商業(yè)的發(fā)展和聲譽，如從遠(yuǎn)距離地區(qū)供應(yīng)無疑會增加成本，影響企業(yè)經(jīng)營。(3)勞動力供應(yīng)狀況及工資成本高低：零售商業(yè)經(jīng)營需要使用大量、各種層次的人員，包括管理人員和具有一定技能的服務(wù)人員等。 潛在市場上是否具有企業(yè)所需要的人員及其工資標(biāo)準(zhǔn)對零售商業(yè)經(jīng)營尤為重要，這關(guān)系到整個商業(yè)集團的服務(wù)水平和管理成本，以及向其他地區(qū)的拓展問題。人口調(diào)查的內(nèi)容包括該區(qū)域的人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、購買習(xí)慣、經(jīng)濟收入、人流量的大小等。 人口數(shù)量與人口結(jié)構(gòu)這兩個要點主要是調(diào)查該地的消費容量。如人口數(shù)量不及5 萬，而 且人口結(jié)構(gòu)又是以一線打工者的郊區(qū)、

24、工業(yè)區(qū)，首先就可以篩選出局。購買習(xí)慣與經(jīng)濟收入兩個要點主要是確定銷售的終端與產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。如：沈陽、大連、北京、天津等北方地區(qū)的各個城市則以商場為主，東北地區(qū)由于大賣場VS 小店鋪、 時尚 VS 低收入、渠道空間狹窄市場進入門檻高、投入大產(chǎn)出小、區(qū)域小差異大對商場極度信任的現(xiàn) 象。溫州、成都、株州等南方地區(qū)的各個城市雖也有商場，但是消費者對連鎖專賣店的消費信任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了北方地區(qū)那種現(xiàn)象；另外中西部地區(qū)與沿海地帶的各個城市經(jīng)濟收入有極大差距， 因而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上有很大的不同，比如在鞋行業(yè)中西部地區(qū)的注塑鞋類有較大市場消 費，而在沿海地區(qū)以長三角市場為例則更注重的產(chǎn)品款式和產(chǎn)品休閑趨勢。人流量的大小調(diào)

25、查主要是就地城市街區(qū)的氛圍營造，也是決定是否開店的主要因素。如 溫州的五馬街商業(yè)區(qū)，同在一個街區(qū)不同地段因人流量的分流造成的營業(yè)額也就大不相同。著名品牌 HQT 的五馬街專賣店年銷額可達(dá)200 多萬，而在勝利路、公園路一帶則只有70萬80萬的年銷額。2.競爭品牌。競爭品牌的調(diào)查主要以競爭品牌的數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)、潛在競爭品牌等要素來進行分析。 競爭品牌數(shù)量、品牌結(jié)構(gòu)的要素調(diào)查主要是調(diào)查當(dāng)?shù)厥袌鍪欠耧柡?、競爭是否激烈，如果是同一個行業(yè)品牌數(shù)量極多、品牌結(jié)構(gòu)比較豐富，那么就很容易吸引顧客的高度聚集，增加整個區(qū)域的市場容量，當(dāng)然這是選擇的重要場所。如：重慶沙坪壩商圈的大洋百貨休閑少 女裝區(qū)域共有30 多

26、個品牌，其中主要是國外品牌如ONLY等， 國內(nèi)品牌只有艾格這個品牌在當(dāng)?shù)厥袌龅南碛休^高的商譽。潛在的競爭品牌的分析，也將預(yù)示著未來的市場提升。如：長沙商業(yè)步行街的女裝連鎖專賣店在2005 年之時主要有只有歌莉婭、浪漫一身等品牌專賣店，但后來其他品牌紛紛跟進相繼出現(xiàn)了淑女屋、江南布衣等品牌。3.基本費用?；举M用調(diào)查的調(diào)查要素主要有：轉(zhuǎn)讓費、租金、物業(yè)管理費、國稅、地稅、水電費、裝修費、人員工資等。 二、影響商圈大小的因素1. 商業(yè)信譽。信譽好的商店,其商圈規(guī)模會比同行業(yè)其他商店大。2.經(jīng)營規(guī)模。商店的經(jīng)營規(guī)模越大，商品經(jīng)營范圍越廣，花色品種越齊全，其吸引顧客的空間范圍也越大。3.商品種類。經(jīng)營

27、日用品的商店的商圈較小，經(jīng)營選購品、特殊品的商店的商圈較大。4.競爭商店位置。相互競爭的商店之間的距離越大，它們各自的商圈也越大。但是， 有 時相互競爭的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會因競爭而擴大。 5. 顧客流動性。顧客流動性大，光顧商店的來源會更廣，商店的邊緣商圈因此會擴大，從而整個商圈規(guī)模會擴大。6.交通地理狀況。商店位于中心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會因此擴大。7.促銷活動。商店可以通過各種促銷手段擴大其知名度和影響力,吸引更多的邊緣商圈顧客慕名光顧 ,從而使其商圈規(guī)模擴大。三、 確定商圈的理論方法1.零售引力法則。零售引力法是商圈傳統(tǒng)定義的進一步拓

28、展。該法則認(rèn)為，城市的人口越多、規(guī)模越大、商業(yè)越發(fā)達(dá)，其對顧客的吸引力就越大。商店的吸引力是由鄰近商圈的人口和距離共同作用的結(jié)果。具體可用如下公式計算。式中： d 為城市 A 和 B 之間的距離；pa 為 A 城市人口；pb 為 B 城市人口； Dab 為 A 城市商圈的限度。2.商圈飽和度。測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和程度，可以幫助新設(shè)商店的經(jīng)營者了解某個地區(qū)內(nèi)同行業(yè)商店是過多還是不足。一般來說，在飽和程度較低的地區(qū)開店，成功的概率較高。商圈飽和程度可以用如下的飽和指數(shù)來反映。式中：C 為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE 為某地區(qū)每一顧客平均購買額；RF 為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店

29、營業(yè)總面積；IRS 為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。四、 考察商圈的GIS 技術(shù) 在選址時一般也利用GIS 技術(shù)進行商圈的選址評估。目前國內(nèi)市場上在零售選址中采用GIS 技術(shù)的零售企業(yè)只有家樂福、沃爾瑪?shù)葮O少數(shù)國際零售巨頭。其他國內(nèi)外零售企業(yè)由于 各種原因，尚未見有在選址工作中應(yīng)用GIS 技術(shù)，但有不少企業(yè)已經(jīng)開始這方面的嘗試，例如上海聯(lián)華、北京物美等。GIS 是Geographic Information System 的縮寫，翻譯過來就是地理信息系統(tǒng)。 GIS 是將計 算機硬件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及系統(tǒng)管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進行高效獲取、存儲、更新、操作、分析及顯示的集成。1

30、.GIS 選址分析的步驟。超市的選址問題是一個很復(fù)雜的綜合性商業(yè)決策過程，既需要定性考慮，又需要定量分析。 通過分析、比較， 我們得出了超市選址的一般性規(guī)律和解決途徑。即選址問題主要取決于店鋪位置的地形特點及其周圍的人口狀況、城市設(shè)施狀況、交通 條件、 地租成本和競爭環(huán)境等，其主要步驟有: 第一步， 在深入研究之前先以專題地圖的形式對區(qū)域進行粗選，把明顯不符合選址要求的區(qū)域排除在外，選出大致合適的地區(qū)再做進一步分析。第二步，根據(jù)對選址區(qū)域幾何和屬性信息的了解，利用評估預(yù)測計算程序進行商圈評估。若符合條件，則可以在此范圍內(nèi)作出具體位置的預(yù)選。反之，可以重新選擇其他區(qū)域和其他位置。第三步，結(jié)合GI

31、S 的數(shù)據(jù)組織方式和地圖表達(dá)形式，對店址選擇相關(guān)的主要因素進行評價，主要評價因素如下：（1）地形特點。用地形狀（圖上表示的 實際形狀）；用地的可進入性（是否臨街）；用地的視覺可見性（是 否臨街、有無交叉路口）；用地面積（可在圖上量算得到）。（2）人口狀況。家庭戶數(shù)：人口文化程度（初等、中等、高等）；常 住人口數(shù)量；人口密度;人口收入狀況；人口年齡結(jié)構(gòu)（青少年、 中年、老年）；人均月零售消費支出。（3）城市設(shè)施狀況。學(xué)校（數(shù) 量、學(xué)生人數(shù)、消費水平）；中小企業(yè)（數(shù)量、職工人 數(shù)、收入狀 況、消費水平）；政府機關(guān)（數(shù)量、編制人數(shù)、收入狀況、消費水 平）；娛樂 場所（數(shù)量、人口保有量）；大型車站（數(shù)

32、量、運量）。 （4）交通條件。 車流密度；人流密度；停車場數(shù)量；道路寬度（可在圖上量算得到）。（5）競爭環(huán)境。商店數(shù)量；商店面積： 營業(yè)額;消費人口保有量。GIS的優(yōu)勢在于它能將不同來源、類型 的大量數(shù)據(jù)通過地理空間結(jié)構(gòu)有效整合在一起，提供其他傳統(tǒng)分析方式不具備的空間分析能力、數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，獲得常 規(guī)方法難以獲得的重要信息。2.利用GIS 進行超市選址分析的優(yōu)勢。（1）決策者可以在電子地圖上更加直觀地看到人口分布、商業(yè)布局及交通道路情況等選址要素的信息，從而更有助于決策者進行科學(xué)的分析和決策。（2）用戶可以通過對不同地圖圖層的控制，對需要的信息進行分層和疊加，同時還可以自由設(shè)

33、置這些要素顯示的風(fēng)格和樣式，有利于決策的科學(xué)化。(3)通過專題地圖的分析，用戶能夠快速發(fā)現(xiàn)可利用的市場空間；用戶在確定預(yù)選位置后，系統(tǒng)可根據(jù)用戶輸入信息的不同進行模擬分析和評估預(yù)測，找出優(yōu)選方案，并以定性和定量的方式將結(jié)果反饋給用戶，極大地提高了用戶的決策效率。(4)用戶可以將地圖上的任意區(qū)域布局設(shè)置和打印，方便分發(fā)和使用。超市的選址策劃具有重要的意義，在進行選址分析時要以便利消費者為首要原則，從節(jié) 省消費者的購物時間、購買精力、購買費用的角度出發(fā)，最大限度地滿足消費者的需要，否則失去了消費者的支持和信賴，商業(yè)網(wǎng)點也就失去了存在的基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會的發(fā)展日新月異， 商業(yè)經(jīng)營環(huán)境變幻迅速，商家必須有

34、效地掌握其變動才能生存。 利用商圈進行超市選址分析，能夠使決策更加科學(xué)化、直觀化，同時還可以提高決策效率，降低決策風(fēng)險度。商圈分析已成為連鎖超市規(guī)劃選址必不可缺的利器美食林在邯鄲的第一家店位于光明北大街與朝陽路交界的商業(yè)一條街， 他們給出自己的選址理由：其一，城西北片區(qū)擁有眾多的居住小區(qū)、 140 余個專業(yè)市場，高達(dá)數(shù)十萬的常住人口在此聚合，但調(diào)查顯示該區(qū)域80%的消費者認(rèn)為本區(qū)域缺乏大型的商業(yè)配套，購物不方便，這說明了區(qū)域的消費潛力并沒能真正釋放，市場有很大的空白點，美食林在此提出“在家門口購物”的口號是恰到好處；其二，邯鄲正著力打造一個會展之都的形象，展銷活動極其頻繁，車展、房展、醫(yī)療、食品、廣告等展會數(shù)不勝數(shù)，為該區(qū)域帶去了極大的商氣人氣，而商業(yè)街扼守會展商圈要沖之地，具有廣闊的發(fā)展前景。1. 便利策略零售企業(yè)進行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征，那些單體規(guī)模小、滿足顧客便利顧客需要，以經(jīng)營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，例如超市、便利店原則上應(yīng)在距離上靠近顧客，而那些單體規(guī)模大、商品品種齊全，以經(jīng)營選擇性較強的商品為主的零售業(yè)態(tài)，例如，百貨店或倉儲式購物中心能夠從遠(yuǎn)處吸引