物業(yè)管理人員應(yīng)知應(yīng)會

1、物業(yè)管理從業(yè)人員的應(yīng)知應(yīng)會國家法律中華人民共和國民法通則中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國合同法中華人民共和國公司法中華人民共和國保險法行政法規(guī)物業(yè)管理條例（國務(wù)院379號令，自2003年9月1日施行）城市私有房屋管理條例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例城市綠化條例中華人民共和國消防條例部門規(guī)章建設(shè)部令：城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定（1989年）；建設(shè)部令：城市新建住宅小區(qū)管理辦法（1994年）；建設(shè)部令：城市危險房屋管理規(guī)定；建設(shè)部令：城市房屋修繕管理規(guī)定；建設(shè)部令：前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法（2003年）國務(wù)院發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布：物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（2003

2、年）建設(shè)部令：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（2004年）（原物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（建住房【1999】261號不執(zhí)行，兩個管理辦法的差異不少）公安部：高層居民住宅樓防火管理規(guī)則（ 1992年）全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準及評分細則地方性法規(guī)廣東省有關(guān)物業(yè)管理之政策文件物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定廣東省物業(yè)管理條例（1998年7月29日通過并自同年10月1日起施行）深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（小區(qū)、工業(yè)區(qū)）達標考評辦法地方政府規(guī)章深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法（1998年7月20日發(fā)布施行）廣州是物業(yè)管理辦法（2001年3月23日發(fā)布施行）廣州市其它有關(guān)規(guī)定市國土局、

3、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字1999185號關(guān)于加強我市物業(yè)管理的通知市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房辦字199932號轉(zhuǎn)發(fā)市物價局關(guān)于物業(yè)管理收費和住宅公用電攤分辦法的通知；市建委下發(fā)的穗建開1999350號關(guān)于規(guī)范商品住宅樓管理的通知»市財政局、地方稅務(wù)局下發(fā)的財字1999804號轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知；市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字1999218號關(guān)于印發(fā)廣州市物業(yè)管理公司資質(zhì)管理暫行辦法的通知；市建委下發(fā)的穗建開1999118號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收管理工作的通知。中國物業(yè)管理協(xié)會：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（2004年）物業(yè)管理條例

4、的主要內(nèi)容（7847624）:建立了7項基本制度；明令8個方面的告知規(guī)定； 明令業(yè)主的4項權(quán)益；明令物業(yè)管理企業(yè)的7 項職責(zé)；明令6項禁止行為；規(guī)范2項書面合同；授權(quán)4項規(guī)定。7項基本制度：1. 業(yè)主大會制度：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，并對業(yè)主大會的職責(zé)等作了明確的規(guī)定；2. 業(yè)主公約制度：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承當?shù)呢?zé)任等事項依法作出約定。并規(guī)定業(yè)主大會有訂立、修改業(yè)主公約的職責(zé)，業(yè)主、使用人有遵守業(yè)主公約的義務(wù)；3. 物業(yè)管理招投標制度：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招標投標的方式選

5、聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，明確了違背這一規(guī)定的法律責(zé)任；4. 承接驗收制度：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。對物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)、退出管理時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收、資料移交手續(xù)等作了規(guī)定；5. 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度；6. 物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度：應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書；7. 專項維修資金制度：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。除了以上基本制度外，條例還對建設(shè)單位的保修責(zé)任、公用事業(yè)單位的維修養(yǎng)護責(zé)

6、任、物業(yè)服務(wù)合同終止時物業(yè)管理企業(yè)的交接責(zé)任、業(yè)主委員會備案等作了明確的規(guī)定8個方面的告知規(guī)定：1. 業(yè)主大會會議告知居委會；2. 主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違規(guī)規(guī)定應(yīng)通告全體業(yè)主；3. 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定告知居委會；4. 業(yè)主改變公共建筑、實施用途告知物業(yè)管理企業(yè)；5. 業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)管理企業(yè)；6. 物業(yè)管理企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主；7. 物業(yè)管理企業(yè)對違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告；8. 發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)及時向有關(guān)行政管理部門報告業(yè)主的4項權(quán)益：1. 業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，

7、必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過2. 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分3. 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途4. 專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用物業(yè)管理企業(yè)的7項職責(zé)1. 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格2. 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。3. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理

8、企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé) 任，保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序時，應(yīng)當履行職責(zé)，不得損害公民的合法權(quán)益。4. 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用于服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部 門制定的物業(yè)管理收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納5. 物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定6.

9、違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。7. 物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)6項禁止行為1.條例19條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理物管的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動（政府監(jiān)管）2.條例27條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分（否則，處510萬元的罰款）3. 條例38條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途（否則，處110萬元

10、的罰款）4. 條例40條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)無委托改專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人（若違反，則限期改正，處合同款30%50%罰款，吊銷資質(zhì)證書；承擔損失賠償責(zé)任）5. 條例50條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途（否則，處1千1萬元，520萬元的罰款）6. 條例51條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、 場地，損害業(yè)主的共同利益（否則，處 1千1萬元，520萬元的罰款）2項書面合同1. 前期物業(yè)服務(wù)合同：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂

11、書面的前期物業(yè)服務(wù)合同2. 物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù) 合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當度物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定4項授權(quán)規(guī)定1. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定2. 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定3. 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。4. 專項維修

12、資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料：1. 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料2. 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、和維護保養(yǎng)技術(shù)資料3. 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件4. 物業(yè)管理所必需的其他文件物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。建設(shè)工程的最低保修期限（建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第 40條）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面

13、的防滲漏，為5年供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和維修工程為2年其他項目的保修期限，由雙方約定。下列情況不屬于保修范圍：因使用不當或者第三方造成的質(zhì)量缺陷 不可抗力造成的質(zhì)量缺陷新建房屋保修期的期限規(guī)定（一般房屋維修管理教材上的說法）1. 民用與公共建筑的土建工程為一年2. 建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月3. 建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期4. 室外的上下和小區(qū)道路為一年保修期滿后的規(guī)定由業(yè)主承擔修繕責(zé)任，并承擔修繕費用對業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)，有以下規(guī)定：1.物管企業(yè)承擔公建部分的修繕責(zé)任2.業(yè)主承擔物業(yè)內(nèi)自用部分和自用設(shè)備的

14、修繕責(zé)任凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償 對公產(chǎn)房屋修繕，按租賃合同約定辦理業(yè)主委員會成立的條件物業(yè)已交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十、 且使用已超過一年的，應(yīng)當依照廣東省物業(yè)管理條例 規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主公約業(yè)主公約是物業(yè)實施物業(yè)管理的基本法則，應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)， 違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定。對全體業(yè)主具有約束力。 主要訂明各項管理規(guī)則，使物業(yè)各業(yè)主、住戶、租戶及物業(yè)管理公司在使用 物業(yè)的公共設(shè)施及私人地方時或在

15、成立業(yè)主委員會時，知所遵守，從而明白自身的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主公約包含的基本內(nèi)容：1. 有關(guān)物業(yè)的使用、維護和管理：物業(yè)管理區(qū)域的名稱、地點、面積及戶數(shù)；共用場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；建筑物各項維修、養(yǎng)護、管理和物業(yè)服務(wù)費用、 專項維修資金以及依照業(yè)主大會決定的有關(guān)分攤費用等的交納2. 業(yè)主的共同利益：業(yè)主使用建筑物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共用場所、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當遵守的行為準則；業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項的方式3. 業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當履行的義務(wù)：業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與義務(wù)；業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督的權(quán)利；建筑物毀滅的修復(fù)與重建的權(quán)利和義務(wù)

16、4. 違反業(yè)主公約的法律責(zé)任預(yù)售商品房必須核驗開發(fā)商是否具備以下的五證兩書”。五證”是：1. 國有土地使用證；2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；4. 建設(shè)工程開工證；5. 商品房預(yù)售許可證。兩書”是：1. 住宅質(zhì)量保證書2. 住宅使用說明書?，F(xiàn)房開發(fā)商須提供房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。上述資料你也可以到房地產(chǎn)管理部門進行查詢。物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)：安全防范1 .封閉式的保安管理；2 . 24小時治安及消防防范；3 .公共秩序的維護；4 .物業(yè)范圍的交通及車輛導(dǎo)向、停放管理；5 .施工及搬運人員、貨物的進出管理。維護保養(yǎng)建筑物內(nèi)場地的養(yǎng)護與維修；物業(yè)附屬的共享設(shè)施、設(shè)備（

17、公共照明系統(tǒng)、公共電梯、公共娛樂設(shè)備、其它機電設(shè)施設(shè)備等）的養(yǎng)護與維修；綠化環(huán)境的布置、養(yǎng)護服務(wù)；經(jīng)常公共設(shè)施、公共場所的清潔服務(wù)；客戶的上門維修服務(wù)?？蛻舴?wù)物業(yè)客戶檔案資料的管理；客戶的訪問及處理客戶投訴；商務(wù)服務(wù)（代購、代訂、清潔及清理等）業(yè)主和使用人委托的其它服務(wù)事項（包括帶兒童、代管寵物等）物業(yè)管理費（物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出）的構(gòu)成：1, 管理、服務(wù)人員的工資社會保險和按規(guī)定提取的福利費等（保險、公積金等）。2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。如：燈光、通風(fēng)空調(diào)、電梯、保安監(jiān)控、消防設(shè)備、配套的娛樂設(shè)施等維修養(yǎng)護費用：電梯維護（分維修費和保險費）房屋維護費用；

18、電器、電訊的維護；給排水的維護（包括消防水的維護）3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：物業(yè)公共地方、樓宇外墻的清潔，日常生活垃圾的處理費等。4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：公共綠化的設(shè)置、擺放、補充及養(yǎng)護等。5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用：如保安費：自建保安隊伍營運及地方政府或行政部門規(guī)定之治安費用、保安、消防器材用品的費用等。保安費用有：a服裝；b警棍；c通訊器材。6. 辦公費用：物業(yè)管理公司日常運作之辦公開支費用，公共開支、交通通訊、管理行政 費用及節(jié)日布置等。（辦公費用包括通訊費、辦公用品費和水電費（指辦公的水電費，并不是公用水電費）7. 物業(yè)管理企業(yè)直接用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費。8.

19、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用：公共水、電費用的開支（商場）公共照明、通風(fēng)、空調(diào)、電梯、扶手梯等設(shè)施設(shè)備的日常運作用電。公共電費：電梯用電；道路照明（包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈） ；消防用電；樓道照明； 地下車庫照明；智能化系統(tǒng)用電；排水系統(tǒng)用電；其它設(shè)施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池）公共水費：綠化用水；清潔用水；公共設(shè)施用水（小橋流水、噴泉、泳池）9. 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以 列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)收費管理辦法自 2004年1月1日起執(zhí)行，原國家計委、 建設(shè)部印發(fā)

20、的城市住宅小區(qū)物業(yè)掛你服務(wù)收費暫行辦法（計價費【1996】266號同時廢止）。物業(yè)管理費的使用使用原則是所收取的管理費全部使用在物業(yè)管理工作方面，如有結(jié)余將轉(zhuǎn)入下一年物業(yè)管理使用，并需定期（半年）向業(yè)主 /用戶公布管理費的開支使用情況，供業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)管理的監(jiān)管機構(gòu)物業(yè)管理公司由當?shù)亟ㄔO(shè)委員會或國土房管局物業(yè)管理處負責(zé)管理。房屋共用部位的維修、養(yǎng)護和管理房屋共用部位包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂 等）、戶外墻面、樓門廳、樓蓋、樓梯間、走廊通道等。房屋共用設(shè)施、設(shè)備包括：共用的上下水道管、落水管、水箱、加壓水泵、天線、供電線路、配電系統(tǒng)、垃圾道、煙囪；樓內(nèi)共

21、用照明、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、道路、室外上下水道管、化糞池、溝、渠、池、井、停車場、車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。配電系統(tǒng)、電梯、中央空 調(diào)系統(tǒng)、紅線內(nèi)市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、路燈、自行車庫、室外泵房、配電間、商業(yè)網(wǎng)點、小區(qū)所有公共設(shè)施、設(shè)備。園藝及環(huán)境衛(wèi)生管理1、小區(qū)內(nèi)公共綠化、園林小品等的養(yǎng)護與管理（不包括保質(zhì)期內(nèi)的公共綠化的養(yǎng)護工作）2、公共場所、房屋共用部位以及其他公共環(huán)境的衛(wèi)生保潔，生活垃圾的收集、清運，對室內(nèi)裝修、裝飾垃圾收集和清運。安全及消防管理1、配合、協(xié)助公安部門進行安全監(jiān)控、巡視和門崗值勤，結(jié)合本小區(qū)智能化設(shè)施，維護本 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序和

22、公共安全。2、做好消防教育宣傳工作，加強消防培訓(xùn)及演練，做好消防安全的防范工作。交通和車輛停放秩序的管理對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通狀況進行正確預(yù)測和安排，確保本物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛停放有序和交通順暢。物業(yè)檔案資料的管理1、管理與本物業(yè)相關(guān)的房屋竣工、共用設(shè)施設(shè)備及接管驗收的檔案、圖紙、資料。2、管理業(yè)主及物業(yè)使用人的檔案資料。與業(yè)主及物業(yè)使用人另行約定，物業(yè)管理公司可以從事下列管理服務(wù)事項：1、受業(yè)主及物業(yè)使用人委托，對業(yè)主及物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維護、養(yǎng)護。2、對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)文化體育娛樂場所等受有關(guān)單位委托對其所屬、附屬配套建筑和設(shè)施進 行維修、養(yǎng)護和管理。3、受有關(guān)單位委托，對本物業(yè)

23、區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性用房進行經(jīng)營與管理。其他管理服務(wù)事項1、組織開展健康有益的社區(qū)文化娛樂活動，每半年至少一次。2、根據(jù)本物業(yè)的情況和特點，開展形式多樣的有償社區(qū)服務(wù)及商務(wù)服務(wù)；向業(yè)主及物業(yè)使 用人提供各類特約有償服務(wù)。3、從事符合我國法律法規(guī)和本合同規(guī)定的其他事項。物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化 /規(guī)范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專業(yè)理論知識和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識1 職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事

24、技能。二,培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識、消防知識、法律常識教學(xué)為主，在教學(xué)過程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識及消防專業(yè)知識，在工作中的操作與運用，并基本掌握現(xiàn)場保護及處理知識2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭。工作人口門衛(wèi)守護，定點守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時能夠運用所學(xué)的技能保護公司財產(chǎn)以及自身安全。

25、2、培訓(xùn)要求1）保安理論培訓(xùn)通過培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時全面掌握保安專業(yè)知識以及在具體工作中應(yīng)注意的事項及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識及消防器材的使用通過培訓(xùn)使保安熟知掌握消防工作的方針任務(wù)和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設(shè)施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保護公司財產(chǎn)和員工生命財產(chǎn)的安全。3）法律常識及職業(yè)道德教育通過法律常識及職業(yè)道德教育，使保安樹立法律意識和良好的職業(yè)道德觀念，能夠運用法律知識正確處理工作中發(fā)生的各種問題；增強保安人員愛崗敬業(yè)、無私奉獻更好的為公司服務(wù)的精神。4）工作技能培訓(xùn)其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)

26、務(wù)知識0、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標責(zé)任書為了進一步落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、禾/相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標的內(nèi)容，現(xiàn)與 財務(wù)部簽訂如下安全生產(chǎn)目標:、目標值:1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4、安全培訓(xùn)合格率為100%二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容:1、對本單位的安全生產(chǎn)負直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，必須模范遵守公司的各項安全管理制度，不發(fā)布與公司安全

27、管理制度相抵觸的指令，嚴格履行本人的安全職責(zé)，確保安全責(zé)任制在本單位全面落實，并全力支持安全工作。2、保證公司各項安全管理制度和管理辦法在本單位內(nèi)全面實施，并自覺接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產(chǎn)，始終把安全工作放在首位，當“安全與交貨期、質(zhì)量”發(fā)生矛盾時，堅持安全第一的原則。4、參加生產(chǎn)碰頭會時，首先匯報本單位的安全生產(chǎn)情況和安全問題落實情況；在安排本單位生產(chǎn)任務(wù)時，必須安排安全工作內(nèi)容，并寫入記錄。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負有查禁的責(zé)任，同時要予以查處。8、虛心接受員工提出的問題，杜絕不接受或盲目指揮;9、發(fā)生事故，應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)，按照“四不放過”的原則召開事故分析會，提出整改措施和對責(zé)任者的處理意見，并填寫事故登記表，嚴禁隱瞞不報或降低對責(zé)任者的處罰標準。10、必須按規(guī)定對單位員工進行培訓(xùn)和新員工上崗教育;11、嚴格執(zhí)行公司安全生產(chǎn)十六項禁令，保證本單位所有人員不違章作業(yè)。三、安全獎懲:1、對于全年實現(xiàn)安全目標的按照公司生產(chǎn)現(xiàn)場管理規(guī)定和工作說明書進