土地確權(quán)講稿客觀

1、1土地確權(quán)理論與制度土地確權(quán)理論與制度China Land Surveying and Planning Institute中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院2考試的題型和分值n判斷判斷 (2(2* * 10) 10)n單選單選 (2(2* *10)10)n多選多選 (2(2* *10)10)n案例分析案例分析 (20(20* *2)2)3培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)內(nèi)容 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院China Land Surveying and Planning Institute4新形勢(shì)下我國(guó)土地權(quán)利體系新形勢(shì)下我國(guó)土地權(quán)利體系第一部分第一部分土地權(quán)利土地權(quán)利所有權(quán)所有權(quán)國(guó)有國(guó)有國(guó)家所有權(quán)國(guó)家

2、所有權(quán)集體所有權(quán)集體所有權(quán)用益物權(quán)用益物權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)集體集體宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)地役權(quán)擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)-土地抵押權(quán)土地抵押權(quán) 劃撥劃撥 出讓出讓 租賃租賃 作價(jià)出資或入股作價(jià)出資或入股5l國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán)l(xiāng)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)l(xiāng)土地征收制度土地征收制度所有權(quán)所有權(quán)(第二章,P36)主體的特定性主體的特定性交易的禁止性交易的禁止性權(quán)屬的穩(wěn)定性權(quán)屬的穩(wěn)定性權(quán)能的分離性權(quán)能的分離性第一部分第一部分6n主體：主體：n客體：客體：n內(nèi)容：內(nèi)容：所有權(quán)所有權(quán)u代表單一（國(guó)務(wù)院）代表單一（國(guó)務(wù)院）u行使國(guó)家土地所有權(quán)的代表可以行使國(guó)

3、家土地所有權(quán)的代表可以是多級(jí)的（各級(jí)人民政府及其職能是多級(jí)的（各級(jí)人民政府及其職能部門(mén)）部門(mén)）國(guó)家土地所有權(quán)國(guó)家土地所有權(quán) (P41)7n主體：（鄉(xiāng)主體：（鄉(xiāng)(鎮(zhèn)鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村集體、村民農(nóng)民集體、村集體、村民小組）小組）n客體：客體：n內(nèi)容：內(nèi)容：具有不完全性，收益和處分權(quán)能受限制具有不完全性，收益和處分權(quán)能受限制所有權(quán)所有權(quán)集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán) (P48)8n國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的區(qū)別國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的區(qū)別n土地征收制度土地征收制度n征收（公共利益、程序、審批權(quán)限、補(bǔ)償安置征收（公共利益、程序、審批權(quán)限、補(bǔ)償安置等）等）n征用征用所有權(quán)所有權(quán)9用益物權(quán)之一用

4、益物權(quán)之一 l國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)客體：客體：可以分層設(shè)立可以分層設(shè)立內(nèi)容：內(nèi)容： 權(quán)利內(nèi)容完整權(quán)利內(nèi)容完整取得：設(shè)立方式多元化（出讓、劃撥、租賃）取得：設(shè)立方式多元化（出讓、劃撥、租賃）處分：處分： （轉(zhuǎn)讓、出租、互換、贈(zèng)與、抵押）與地上（轉(zhuǎn)讓、出租、互換、贈(zèng)與、抵押）與地上物一并處分物一并處分限制：限制： 使用期屆滿的處置因用途不同而有所區(qū)別使用期屆滿的處置因用途不同而有所區(qū)別即在設(shè)立范圍上，建設(shè)即在設(shè)立范圍上，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者的地表、地上或者地下分別設(shè)立。地下分別設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán) (P63)10l縣級(jí)以上人民政

5、府縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)批準(zhǔn)20082008年年3 3號(hào)文號(hào)文除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（P65）用益物權(quán)之一用益物權(quán)之一 11l縣級(jí)以上人民政府縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)批

6、準(zhǔn)處分處分: :以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押, ,土地土地行政主管部門(mén)依法辦理抵押登記手續(xù)行政主管部門(mén)依法辦理抵押登記手續(xù), ,即視同已經(jīng)具即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地部行政主管部門(mén)批準(zhǔn)有審批權(quán)限的土地部行政主管部門(mén)批準(zhǔn), ,不必再另行不必再另行辦理土地使用權(quán)的抵押審批手續(xù)辦理土地使用權(quán)的抵押審批手續(xù)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)用益物權(quán)之一用益物權(quán)之一 12出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（P78）出讓年限：按用途出讓年限：按用途出讓人：市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)出讓人：市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)出讓合同內(nèi)

7、容出讓合同內(nèi)容（P87）出讓金：出讓金：6060日內(nèi)全部支付日內(nèi)全部支付用益物權(quán)之一用益物權(quán)之一 主體：境內(nèi)外法人、非法人組織、自然人主體：境內(nèi)外法人、非法人組織、自然人13物權(quán)法物權(quán)法137137條：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品條：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。讓。出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)取得取得-出讓方式出讓方式: :協(xié)議、招標(biāo)、拍賣協(xié)議、招標(biāo)、拍賣最低價(jià)不得低于最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)出讓

8、地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的別基準(zhǔn)地價(jià)的70%70%用益物權(quán)之一用益物權(quán)之一 處分處分 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資入股轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)出資入股14主體主體客體客體取得取得處分處分限制限制為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員及本集體為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員及本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。即經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。即集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位和集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位和個(gè)人，也可以通過(guò)與集體經(jīng)濟(jì)組個(gè)人，也可以通過(guò)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地承包合同取得土地承織簽訂土地承包合同取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（P121）用益物權(quán)之二用益物權(quán)之二 15主體主體客體客體取得取得處分處分限制限制土地

9、，包括農(nóng)民集體所有和國(guó)家所土地，包括農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，如的土地，如“四荒地四荒地” ” 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)用益物權(quán)之二用益物權(quán)之二 16主體主體客體客體取得取得處分處分限制限制通過(guò)簽訂協(xié)議取得通過(guò)簽訂協(xié)議取得“四荒四荒”地可以采取招標(biāo)、拍賣、地可以采取招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式承包。并可以以公開(kāi)協(xié)商等方式承包。并可以以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。式流轉(zhuǎn)。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)用益物權(quán)之二用益物權(quán)之二 17主體主體

10、客體客體取得取得處分處分限制限制對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的土地小范圍的對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的土地小范圍的調(diào)整調(diào)整，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)用益物權(quán)之二用益物權(quán)之二 18主體主體客體客體取得取得處分處分限制限制不得擅自改變?nèi)〉脮r(shí)設(shè)定的用途（五不準(zhǔn)）不得擅自改變?nèi)〉脮r(shí)設(shè)定的用途（五不準(zhǔn)）不得閑置耕地不得閑置耕地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)用益物權(quán)之二用益物權(quán)之二 19主體：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員主體：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員客體：農(nóng)民集體所有的用于住宅的土地客體：農(nóng)民集體所有的用于住宅的土地內(nèi)容：占用、使用、收益內(nèi)容：占用、使用、收益取得：無(wú)償取得取得：無(wú)償取得限制：無(wú)期限，面積限制，數(shù)量限制限制：無(wú)期限，

11、面積限制，數(shù)量限制宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)（P129）用益物權(quán)之三用益物權(quán)之三 20原有規(guī)定原有規(guī)定新規(guī)定新規(guī)定超面積的處理超面積的處理一戶一宅，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，一戶一宅，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 不得超過(guò)不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)用益物權(quán)之三用益物權(quán)之三 限制：限制：21原有規(guī)定原有規(guī)定新規(guī)定新規(guī)定超面積的處理超面積的處理國(guó)務(wù)院（辦公廳）國(guó)務(wù)院（辦公廳）2828號(hào)、號(hào)、 7171號(hào)文號(hào)文件：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基件：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或（

12、小產(chǎn)權(quán)房）。因地、農(nóng)民住宅或（小產(chǎn)權(quán)房）。因此，城市居民、外村、外鄉(xiāng)居民已此，城市居民、外村、外鄉(xiāng)居民已經(jīng)不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的經(jīng)不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。主體資格。20082008年國(guó)土資源部年國(guó)土資源部146146號(hào)文件：首號(hào)文件：首次明確了依法繼承的宅基地使用權(quán)次明確了依法繼承的宅基地使用權(quán)的合法地位。的合法地位。宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)用益物權(quán)之三用益物權(quán)之三 限制：限制：22原有規(guī)定原有規(guī)定新規(guī)定新規(guī)定超面積的處理超面積的處理分三個(gè)不同的時(shí)間段分別處理：分三個(gè)不同的時(shí)間段分別處理：1 119821982年年村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例實(shí)實(shí)施前可以按現(xiàn)有實(shí)

13、際使用面積進(jìn)行登記。施前可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。2 219821982年年村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例實(shí)實(shí)施起至施起至19871987年年中華人民共和國(guó)土地管理中華人民共和國(guó)土地管理法法實(shí)施時(shí)止，超過(guò)部分處理后，可以按實(shí)施時(shí)止，超過(guò)部分處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。3 319871987年年中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施后，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。土實(shí)施后，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后處理，并重新登記。過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后處理，并重

14、新登記。宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)用益物權(quán)之三用益物權(quán)之三 限制：限制：23定義定義特性特性舉例說(shuō)明舉例說(shuō)明與相鄰權(quán)的區(qū)別與相鄰權(quán)的區(qū)別地役權(quán)是傳統(tǒng)民法用益物權(quán)中的一項(xiàng)重要權(quán)利，地役權(quán)是傳統(tǒng)民法用益物權(quán)中的一項(xiàng)重要權(quán)利，是按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己是按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。 地役權(quán)地役權(quán)（P140）用益物權(quán)之四用益物權(quán)之四24定義定義特性特性舉例說(shuō)明舉例說(shuō)明與相鄰權(quán)的區(qū)別與相鄰權(quán)的區(qū)別1.1.利用他人的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)提高自己的利益利用他人的不動(dòng)產(chǎn)來(lái)提高自己的利益2.2.具有從屬性：因需役地所有權(quán)、使用權(quán)具有從屬性：因需役地所有權(quán)、使用權(quán)

15、 的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移3.3.具有不可分性：與需役地供役地不可分具有不可分性：與需役地供役地不可分地役權(quán)地役權(quán)用益物權(quán)之四用益物權(quán)之四25定義定義特性特性舉例說(shuō)明舉例說(shuō)明與相鄰權(quán)的區(qū)別與相鄰權(quán)的區(qū)別甲乙兩工廠相鄰，甲工廠原有東門(mén)，甲為解決本甲乙兩工廠相鄰，甲工廠原有東門(mén)，甲為解決本場(chǎng)職工上下班通行方便，想開(kāi)一個(gè)西門(mén)，但必須場(chǎng)職工上下班通行方便，想開(kāi)一個(gè)西門(mén)，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此雙方達(dá)成書(shū)面協(xié)議，在乙工廠的土地上行，為此雙方達(dá)成

16、書(shū)面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此時(shí)，乙地稱為供役地，甲設(shè)立了通行地役權(quán)。此時(shí)，乙地稱為供役地，甲地稱為需役地。地稱為需役地。 地役權(quán)地役權(quán)用益物權(quán)之四用益物權(quán)之四26定義定義特性特性舉例說(shuō)明舉例說(shuō)明與相鄰權(quán)的區(qū)別與相鄰權(quán)的區(qū)別第一、性質(zhì)不同；相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的用益第一、性質(zhì)不同；相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，屬于所有權(quán)的內(nèi)容。地役權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立物權(quán)，屬于所有權(quán)的內(nèi)容。地役權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)的用益物權(quán)第二、適用范圍不同：相鄰權(quán)是相鄰不動(dòng)產(chǎn)和第二、適用范圍不同：相鄰權(quán)是相鄰不動(dòng)產(chǎn)和建筑物之間的關(guān)系，地役權(quán)的需役地和供役地建筑物之間的關(guān)系，地役權(quán)的需役地和供役地可以相鄰也可以不相鄰

17、可以相鄰也可以不相鄰第三、產(chǎn)生原則不同；相鄰關(guān)系基于法律直接第三、產(chǎn)生原則不同；相鄰關(guān)系基于法律直接規(guī)定而產(chǎn)生，是強(qiáng)加于相鄰雙方的義務(wù)，是法規(guī)定而產(chǎn)生，是強(qiáng)加于相鄰雙方的義務(wù)，是法律要求一方必須為另一方提供便利。地役權(quán)是律要求一方必須為另一方提供便利。地役權(quán)是根據(jù)權(quán)利人自愿達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生。根據(jù)權(quán)利人自愿達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生。第四、對(duì)價(jià)不同：相鄰權(quán)是最低需要，是無(wú)償?shù)谒?、?duì)價(jià)不同：相鄰權(quán)是最低需要，是無(wú)償?shù)模匾蹤?quán)可以有償也可以無(wú)償?shù)?，地役?quán)可以有償也可以無(wú)償?shù)匾蹤?quán)地役權(quán)用益物權(quán)之四用益物權(quán)之四27u依法律依法律u依合同依合同u依習(xí)慣依習(xí)慣u依長(zhǎng)期持續(xù)利用的事實(shí)依長(zhǎng)期持續(xù)利用的事實(shí)自合同生效時(shí)成立自合

18、同生效時(shí)成立地役權(quán)地役權(quán)取得取得權(quán)利義務(wù)權(quán)利義務(wù)消失消失用益物權(quán)之四用益物權(quán)之四28地役權(quán)地役權(quán)積極的權(quán)利積極的權(quán)利： 占有狀態(tài)的利用：在他人土地上建設(shè)占有狀態(tài)的利用：在他人土地上建設(shè)并維修水渠，并維修水渠， 非占有狀態(tài)利用：在他人土地通行非占有狀態(tài)利用：在他人土地通行消極的權(quán)利消極的權(quán)利： 禁止妨礙通風(fēng)，禁止妨礙采光，禁止禁止妨礙通風(fēng)，禁止妨礙采光，禁止工程作業(yè)工程作業(yè)義務(wù)：按合同約定利用方法利用供役地義務(wù)：按合同約定利用方法利用供役地 盡可能避免損害發(fā)生，發(fā)生損害盡可能避免損害發(fā)生，發(fā)生損害 的，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。的，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。取得取得權(quán)利義務(wù)權(quán)利義務(wù)消失消失用益物權(quán)之四用益物權(quán)之四2

19、9u需役地喪失對(duì)供役地的需要需役地喪失對(duì)供役地的需要u需役地對(duì)地役權(quán)利用不能需役地對(duì)地役權(quán)利用不能u權(quán)利期限屆滿權(quán)利期限屆滿u地役權(quán)人放棄權(quán)利地役權(quán)人放棄權(quán)利u混同混同供役地人有權(quán)解除合同（物權(quán)法供役地人有權(quán)解除合同（物權(quán)法168168條）：條）：一是違反法律規(guī)定或合同規(guī)定，濫用地役一是違反法律規(guī)定或合同規(guī)定，濫用地役權(quán)，二是有償利用的地役權(quán)，約定的付款權(quán)，二是有償利用的地役權(quán)，約定的付款期屆滿后或合理期限內(nèi)兩次催告未支付費(fèi)期屆滿后或合理期限內(nèi)兩次催告未支付費(fèi)用。用。地役權(quán)地役權(quán)取得取得權(quán)利義務(wù)權(quán)利義務(wù)消失消失用益物權(quán)之四用益物權(quán)之四30擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)（P164）主體：接

20、受以土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保主體：接受以土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保債務(wù)清償?shù)膫鶛?quán)人為土地抵押權(quán)人債務(wù)清償?shù)膫鶛?quán)人為土地抵押權(quán)人客體：法律允許抵押的土地使用權(quán)（允客體：法律允許抵押的土地使用權(quán)（允許抵押的，禁止抵押的）許抵押的，禁止抵押的）31擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)可以抵押的土地權(quán)利可以抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力抵押登記的優(yōu)先效力建筑物和其它土地附著物建筑物和其它土地附著物建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、

21、產(chǎn)品生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品正在建造的建筑物、船舶、航空器等正在建造的建筑物、船舶、航空器等交通運(yùn)輸工具交通運(yùn)輸工具法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財(cái)產(chǎn)土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)（P164）32擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)可以抵押的土地權(quán)利可以抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力抵押登記的優(yōu)先效力土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目學(xué)校、幼兒園、

22、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的；依法被查封、扣押、監(jiān)管的。依法被查封、扣押、監(jiān)管的。 土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)（P164）33擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)禁止抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押權(quán)的取得土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力抵押登記的優(yōu)先效力必須簽訂書(shū)面形式的抵押合同，并辦必須簽訂書(shū)面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。理抵押登記。 土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)34擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)禁止抵押的土地權(quán)利禁止抵押的土地權(quán)利 土地抵押

23、權(quán)的取得土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力抵押登記的優(yōu)先效力 （一地多押）（一地多押）已登記的，按登記先后順序已登記的，按登記先后順序已登記的優(yōu)先于未登記的；已登記的優(yōu)先于未登記的；均未進(jìn)行登記的，按債權(quán)比例均未進(jìn)行登記的，按債權(quán)比例土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)35新形勢(shì)下我國(guó)土地權(quán)利體系新形勢(shì)下我國(guó)土地權(quán)利體系第一部分第一部分土地權(quán)利土地權(quán)利所有權(quán)所有權(quán)國(guó)有國(guó)有國(guó)家所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)集體所有權(quán)用益物權(quán)用益物權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)集體集體宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)地役權(quán)擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)-土地抵押權(quán)土地抵押權(quán) 劃撥劃撥 出讓出讓 租賃租賃 作價(jià)出資或入股作

24、價(jià)出資或入股36回顧中國(guó)地權(quán)制度的演變過(guò)程回顧中國(guó)地權(quán)制度的演變過(guò)程( (農(nóng)村、城市農(nóng)村、城市) )（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度 1 1、農(nóng)民土地所有制的建立、農(nóng)民土地所有制的建立 2 2、農(nóng)村土地集體所有制的建立、農(nóng)村土地集體所有制的建立 3 3、農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的建立、農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的建立（二）城市土地產(chǎn)權(quán)制度（二）城市土地產(chǎn)權(quán)制度 1 1、城市土地國(guó)有化奠基時(shí)期（、城市土地國(guó)有化奠基時(shí)期（1949-19521949-1952） 所有權(quán)：國(guó)有和私有所有權(quán)：國(guó)有和私有 2 2、城市土地基本國(guó)有化時(shí)期（、城市土地基本國(guó)有化時(shí)期（1953-19661953-

25、1966） “ “三大改造三大改造”和和“私房改造私房改造” 3 3、城市土地國(guó)有化完成時(shí)期（、城市土地國(guó)有化完成時(shí)期（1966-19821966-1982） “ “一大二公一大二公” 4 4、城市土地制度改革時(shí)期（、城市土地制度改革時(shí)期（1982-1982-至今）至今） “ “有償有限期有償有限期”37第一部分第一部分土地確權(quán)的一般原則土地確權(quán)的一般原則 1 1、城市土地國(guó)有化原則、城市土地國(guó)有化原則 2 2、國(guó)有土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更原則、國(guó)有土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更原則 3 3、尊重歷史和現(xiàn)實(shí)，分階段處理土地權(quán)屬問(wèn)題的原則、尊重歷史和現(xiàn)實(shí)，分階段處理土地權(quán)屬問(wèn)題的原則 4 4、有利于生產(chǎn)生

26、活和社會(huì)穩(wěn)定原則、有利于生產(chǎn)生活和社會(huì)穩(wěn)定原則 38土地所有權(quán)爭(zhēng)議的原因分析土地所有權(quán)爭(zhēng)議的原因分析 1 1、歷史遺留與政策變遷造成的土地爭(zhēng)議；、歷史遺留與政策變遷造成的土地爭(zhēng)議； ( (四次大的土地調(diào)整：土地改革、人民公社化運(yùn)動(dòng)、四次大的土地調(diào)整：土地改革、人民公社化運(yùn)動(dòng)、 19621962年四固定、年四固定、19821982年憲法頒布后的土地確權(quán)登記年憲法頒布后的土地確權(quán)登記 工作工作) )。 2 2、現(xiàn)實(shí)中由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的新增用地的爭(zhēng)議；、現(xiàn)實(shí)中由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的新增用地的爭(zhēng)議； 3 3、由于地籍管理工作的落伍或失誤引起的爭(zhēng)議。、由于地籍管理工作的落伍或失誤引起的爭(zhēng)議。39確定土地所有

27、權(quán)的應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：確定土地所有權(quán)的應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題： （一）正確劃分國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的界線（一）正確劃分國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的界線 （二）正確劃分集體之間土地所有權(quán)的界線（二）正確劃分集體之間土地所有權(quán)的界線 （三）分階段處理國(guó)家建設(shè)征收集體土地和集體之間使用（三）分階段處理國(guó)家建設(shè)征收集體土地和集體之間使用 土地的土地權(quán)屬問(wèn)題土地的土地權(quán)屬問(wèn)題 （四）重復(fù)征收、重復(fù)劃撥問(wèn)題（四）重復(fù)征收、重復(fù)劃撥問(wèn)題 （五）界線和面積不吻合問(wèn)題（五）界線和面積不吻合問(wèn)題40土地確權(quán)的事實(shí)依據(jù)：土地確權(quán)的事實(shí)依據(jù)： （一）當(dāng)事人依法達(dá)成的協(xié)議；（一）當(dāng)事人依法達(dá)成的協(xié)議； （二）縣

28、級(jí)以上人民政府或者有關(guān)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)文（二）縣級(jí)以上人民政府或者有關(guān)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件、處理決定；件、處理決定； （三）縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)的調(diào)解書(shū)；（三）縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)的調(diào)解書(shū)； （四）人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書(shū)；（四）人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書(shū)； （五）生效的遺囑；（五）生效的遺囑； （六）法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。 41土地確權(quán)過(guò)程中當(dāng)事人拒不到現(xiàn)場(chǎng)指界的處理：土地確權(quán)過(guò)程中當(dāng)事人拒不到現(xiàn)場(chǎng)指界的處理： 在調(diào)查確定土地所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)，當(dāng)事人拒不到現(xiàn)在調(diào)查確定土地所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)，當(dāng)事人拒不到現(xiàn)

29、場(chǎng)指界的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)可以根據(jù)場(chǎng)指界的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)可以根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源土地權(quán)屬來(lái)源資料、使用現(xiàn)狀或者調(diào)查結(jié)果資料、使用現(xiàn)狀或者調(diào)查結(jié)果等確定權(quán)屬界線，并進(jìn)行等確定權(quán)屬界線，并進(jìn)行公告。公告。 經(jīng)公告無(wú)異議，或者雖有異議，但經(jīng)國(guó)土資源行政主管經(jīng)公告無(wú)異議，或者雖有異議，但經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門(mén)審核后異議不成立的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)依照土地部門(mén)審核后異議不成立的，國(guó)土資源行政主管部門(mén)依照土地權(quán)屬來(lái)源資料、使用現(xiàn)狀或者調(diào)查結(jié)果，提出確定權(quán)屬界線權(quán)屬來(lái)源資料、使用現(xiàn)狀或者調(diào)查結(jié)果，提出確定權(quán)屬界線的建議，報(bào)縣級(jí)以上人民政府依法確權(quán)。的建議，報(bào)縣級(jí)以上人民政府依法確權(quán)。 42與土地侵權(quán)糾紛的區(qū)別與土地侵權(quán)糾紛的區(qū)別兩者并存時(shí)的處理兩者并存時(shí)的處理 先確權(quán)，后解決侵權(quán)糾紛。先確權(quán)，后解決侵權(quán)糾紛。土地權(quán)屬爭(zhēng)議的管轄范圍土地權(quán)屬爭(zhēng)議的管轄范圍土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理程序土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理程序 申請(qǐng)申請(qǐng)受理受理調(diào)查調(diào)查調(diào)解調(diào)解處理處理我國(guó)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理程序的特點(diǎn)：我國(guó)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理程序的特點(diǎn)： 當(dāng)事人協(xié)商優(yōu)先和政