房地產(chǎn)項目融資及銀行按揭流程學習教案

1、會計學1房地產(chǎn)項目融資房地產(chǎn)項目融資(rn z)及銀行按揭流程及銀行按揭流程第一頁，共61頁。談到融資談到融資(rn(rn z) z)、銀行按揭，你最想知道什么？、銀行按揭，你最想知道什么？什么是項目什么是項目(xingm)融資？融資？什么是抵押、保證什么是抵押、保證(bozhng)擔保？擔保？如何做融資？如何做融資？融資有什么流程？融資有什么流程？銀行個人按揭流程？銀行個人按揭流程？什么是階段性擔保、什么是階段性擔保、預告登記、預告登記、直客式？直客式？第1頁/共60頁第二頁，共61頁。目錄目錄(ml)(ml)什么是項目什么是項目(xingm)融資？融資？如何如何(rh)做融資？做融資？融資

2、有什么流程？融資有什么流程？什么是階段性擔保、什么是階段性擔保、預告登記、預告登記、直客式？直客式？融資定義及類型1信托、銀團貸款簡介2銀行融資流程3住房貸款流程4第2頁/共60頁第三頁，共61頁。（一）融資定義（一）融資定義(dngy)(dngy)及類型及類型解決項目資金需求的方式解決項目資金需求的方式是企業(yè)資金籌集的行為是企業(yè)資金籌集的行為以項目為依托，獲取資金以項目為依托，獲取資金融資取得的資金，用于項目開發(fā)建設融資取得的資金，用于項目開發(fā)建設讓我們先看看讓我們先看看(kn kn)(kn kn)什么是融資？什么是融資？第3頁/共60頁第四頁，共61頁。（一）融資（一）融資(rn(rn z

3、) z)定義定義及類型及類型融資融資(rn(rn z) z)就是銀行借款嗎？就是銀行借款嗎？第4頁/共60頁第五頁，共61頁。（一）融資（一）融資(rn(rn z) z)定義定義及類型及類型預售房款預售房款應付賬款（承建企業(yè)應付賬款（承建企業(yè)(qy)墊資）墊資） 上市(shng sh)（IPO、買殼上市(shng sh)、增發(fā)）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)企業(yè)債房地產(chǎn)企業(yè)債 銀行貸款（銀團、一般項目融資）銀行貸款（銀團、一般項目融資）內(nèi)部融資內(nèi)部融資外部融資外部融資銀行借款僅是融資方式的一種銀行借款僅是融資方式的一種直接融資間接融資l直接融資：從資本市場募集資金l間接融資：向金融機構募集資金第5

4、頁/共60頁第六頁，共61頁。（一）融資（一）融資(rn(rn z) z)定義及定義及類型類型外部融資外部融資定義定義IPOInitial public offering公司首次向社會公眾公開招股公司首次向社會公眾公開招股買殼上市非上市公司購買上市公司的股權，將自己的資產(chǎn)注入到購買的上市非上市公司購買上市公司的股權，將自己的資產(chǎn)注入到購買的上市公司，實現(xiàn)上市目的公司，實現(xiàn)上市目的增發(fā)上市公司為了再融資而再次發(fā)型股票的行為上市公司為了再融資而再次發(fā)型股票的行為房地產(chǎn)信托信托公司將委托人的資金以借款或入股方式，投向房地產(chǎn)項目建設信托公司將委托人的資金以借款或入股方式，投向房地產(chǎn)項目建設房地產(chǎn)企業(yè)債

5、房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金發(fā)行的有價證券，利率一定、到期償還本金房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金發(fā)行的有價證券，利率一定、到期償還本金銀行貸款向銀行借款用于房地產(chǎn)項目開發(fā)資金，定期支付利息到期還款向銀行借款用于房地產(chǎn)項目開發(fā)資金，定期支付利息到期還款第6頁/共60頁第七頁，共61頁。（一）融資定義（一）融資定義(dngy)(dngy)及類及類型型在眾多的融資方式中，房地產(chǎn)企業(yè)使用頻度最高的三種融資方式：信托、銀團貸款、商業(yè)銀行(shn y yn xn)貸款（即一般房地產(chǎn)項目融資）一般一般(ybn)項項目貸款目貸款信托信托銀團銀團貸款貸款常用第7頁/共60頁第八頁，共61頁。（二）信托、銀團貸款（二）信托、銀團貸

6、款(di kun)介紹介紹信信托托信托：信托： 起源于2000年前埃及，男子立下遺囑：在他死后，委托他人處置財產(chǎn)，由妻子繼承，并指定妻子為兒女監(jiān)護人。相信我，信托是個有趣(yuq)的東西我國信托法第二條規(guī)定：“信托，是指委托人基于對受托人的信任(xnrn)，將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為?！盩his is a story第8頁/共60頁第九頁，共61頁。信托(xntu)有多重要？（二）信托、銀團（二）信托、銀團(yn tun)貸款介紹貸款介紹信托信托信托業(yè)務(yw)、銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)成為現(xiàn)代金融四大支柱信信托

7、托銀銀行行證證券券保保險險金金 融融第9頁/共60頁第十頁，共61頁。信托(xntu)涉及三個角色委托人受托人受益人（二）信托、銀團貸款介紹（二）信托、銀團貸款介紹信托信托房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)項目第10頁/共60頁第十一頁，共61頁。信托(xntu)分類：單一信托：單一信托：受托人接受單個委托人的委托受托人接受單個委托人的委托，單獨管理和運用，單獨管理和運用(ynyng)信托財產(chǎn)的方式信托財產(chǎn)的方式集合信托：集合信托：受托人接受兩個以上（含兩受托人接受兩個以上（含兩個）委托個）委托(witu)人的委托人的委托(witu)，集中進行資金管，集中進行資金管理、運用、處分理、運用、處分集合信托：由信托公

8、司擔任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個以上（含兩個）委托人交付的資金進行集中管理、運用或處分的資金信托業(yè)務活動信托公司集合資金信托計劃管理辦法（中國銀監(jiān)督會令（中國銀監(jiān)督會令20072007年第年第3 3號）號）（二）信托、銀團貸款介紹（二）信托、銀團貸款介紹信托信托第11頁/共60頁第十二頁，共61頁。關于信托的法律(fl)文件：在祖國，信托(xntu)可是受法律約束的，這就是著名的“一法兩規(guī)” ，即信托(xntu)法、信托(xntu)投資公司管理辦法、資金信托(xntu)管理辦法。 （二）信托、銀團貸款（二）信托、銀團貸款(di kun)介紹介紹信托信托信托公司信托公司辦法辦

9、法資金信托資金信托辦法辦法信托法信托法：確立信托公司經(jīng)營范圍明確資金信托運作方式，如：集合信托最多200份合同，最低合同份額5萬元；不得承諾信托資金最低收益或不受損失等2001年4月28日頒布，明確“信托”合法地位第12頁/共60頁第十三頁，共61頁。房地產(chǎn)信托(xntu)是什么？房地產(chǎn)信托是：信托公司運用信托計劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)信托是：信托公司運用信托計劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項目(xingm)開發(fā)、建設、運營。由房地產(chǎn)債權信托和房地產(chǎn)股權信托、收益權信托三種組成開發(fā)、建設、運營。由房地產(chǎn)債權信托和房地產(chǎn)股權信托、收益權信托三種組成（二）信托、銀團（二）信托、銀團(yn tu

10、n)貸款介紹貸款介紹信托信托房地產(chǎn)債權信托房地產(chǎn)債權信托：信托公司通過信托產(chǎn)品募集資金，并以借貸方式發(fā)放給開發(fā)商用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設開發(fā)建設房地產(chǎn)股權信托房地產(chǎn)股權信托：信托公司通過信托產(chǎn)品募集資金，并以股權方式投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目，用于項目開發(fā)建設開發(fā)建設。 是最常見最常見的信托方式收益權信托收益權信托：信托公司向投資者發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，用于購買開發(fā)商的持有物業(yè)持有物業(yè)，信托公司將購買的持有物業(yè)委托專門的管理公司經(jīng)營，并將持有物業(yè)未來的租金作為投資回報的收益分配給投資者 第13頁/共60頁第十四頁，共61頁。房地產(chǎn)債權信托(xntu)與股權信托(xntu)比較？p 與商業(yè)銀行貸款類似

11、，由信托公司扮演銀行角色，將信托資金發(fā)放給開發(fā)商，開發(fā)商到期償還本金、利息。p 必須滿足項目“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)(zzh)，項目資本金比例達到國家最低要求等條件p 資金成本7%-12%p 四證齊全后才能做房地產(chǎn)債權信托，資金成本高，逐漸退出房地產(chǎn)債權信托房地產(chǎn)債權信托(xntu)（不常用）（不常用）p股權+回購”模式，即信托計劃和開發(fā)商（母公司）入股一個房地產(chǎn)項目公司，信托計劃持有的股權到期后，再由開發(fā)商溢價回購股權。p 信托資金充當項目資本金，可以用于支付土地出支付土地出讓金讓金，資金上支持開發(fā)商取得“四證”并進行項目后續(xù)建設開發(fā)p資金成本10%-12%p 因股權信托

12、資金可用于支付土地款，被大量采用房地產(chǎn)股權信托（常用）房地產(chǎn)股權信托（常用）（二）信托、銀團貸款介紹（二）信托、銀團貸款介紹信托信托房地產(chǎn)債權信托與股權信托的區(qū)別房地產(chǎn)債權信托與股權信托的區(qū)別: : 在債權型中，信托公司將項目貸款的本金及利息分配給投資者；在股權型中，信托公司通過“股權+回購“將項目的部分營運收益分配給投資者。一般在“四證”之前的信托為股權型信托，“四證”之后申請的信托為債權型。第14頁/共60頁第十五頁，共61頁。房地產(chǎn)股權( qun)信托的兩種模式投資者投資者資金委托資金委托銀行銀行收益分配收益分配收益分配收益分配擔保擔保購買理財產(chǎn)品購買理財產(chǎn)品信托公司信托公司項目母公司項

13、目母公司溢價回購股權溢價回購股權關聯(lián)方關聯(lián)方增資擴股增資擴股項目公司項目公司土地抵押土地抵押出讓土地出讓土地支付土地款支付土地款國土局國土局模式一模式一本頁圖片(tpin)參照中行信托產(chǎn)品介紹模式一：信托(xntu)資金可用于支付土地款（二）信托、銀團貸款介紹（二）信托、銀團貸款介紹信托信托第15頁/共60頁第十六頁，共61頁。房地產(chǎn)股權信托(xntu)的兩種模式投資者投資者資金資金(zjn)委托委托銀行銀行(ynhng)收益分配收益分配收益分配收益分配擔保擔保購買理財產(chǎn)品購買理財產(chǎn)品信托公司信托公司項目母公司項目母公司溢價回購股權溢價回購股權關聯(lián)方關聯(lián)方增資擴股增資擴股項目公司項目公司土地抵

14、押土地抵押模式二模式二本頁圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹模式二：母公司已支付土地款，信托資金用于項目在取得土地證后的建設開發(fā)（二）信托、銀團貸款介紹（二）信托、銀團貸款介紹信托信托 備注：備注：兩種模式均在四證前介入，模式一比模式二介入時間更早，可用于土地款支付 第16頁/共60頁第十七頁，共61頁。房地產(chǎn)股權信托(xntu)與銀行貸款比較優(yōu)勢優(yōu)勢(yush)劣勢劣勢(lish)股權信托資金可用于支付土地款，可緩解開發(fā)商資金壓力股權信托資金可用于支付土地款，可緩解開發(fā)商資金壓力銀行貸款資金不可用于土地款支付銀行貸款資金不可用于土地款支付股權信托資金成本高：10%-12%銀行貸款資金成本一般為1-3年

15、貸款基準利率，目前是5.4%。具體視市場情況適當浮動。（二）信托、銀團貸款介紹（二）信托、銀團貸款介紹信托信托第17頁/共60頁第十八頁，共61頁。（二）信托（二）信托(xntu)、銀團貸款介紹、銀團貸款介紹銀團銀團貸款貸款什么(shn me)是銀團貸款？銀團貸款銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務。簡單通俗地說：銀團貸款簡單通俗地說：銀團貸款=2個及以上銀行做貸款個及以上銀行做貸款第18頁/共60頁第十九頁，共61頁。（二）信托、銀團（二）信托、銀團(yn tun)貸款介紹貸款介紹銀銀團團(yn t

16、un)貸款貸款銀團角色(ju s)分配 牽頭行指定或由參加行協(xié)商確定 按貸款條件(tiojin)確定的金額、進度歸集資金提供貸款 對銀團資金進行監(jiān)管 接受牽頭行邀請 參加銀團貸款并按銀團協(xié)議中確定的承貸份額向借款人提供貸款牽頭行牽頭行代理行代理行參加行參加行 銀團貸款的組織者和安排者發(fā)起、分銷銀團貸款份額 承貸比例不低于銀團貸款總額的10%第19頁/共60頁第二十頁，共61頁。（二）信托、銀團貸款（二）信托、銀團貸款(di kun)介紹介紹銀團銀團貸款貸款(di kun)銀團貸款(di kun)會產(chǎn)生哪些費用？中介費中介費代理費代理費承諾承諾(chngnu)費費安排費安排費內(nèi)容：牽頭行牽頭籌組

17、銀團收取的費用收費標準：銀團貸款總額一定比例一次性支付內(nèi)容：銀團成員承諾貸款，但借款人尚未提取的貸款，對銀團成員資金占用成本的補償收費標準：未用余額的一定比例，每年收取內(nèi)容：代理行承擔整個銀團的貸款管理、資金管理、賬戶管理等工作收取的費用收費標準：代理行的工作量每年支付內(nèi)容：向會計師事務所、律師事務所、資產(chǎn)評估事務所、保險機構等支付的費用收費標準：根據(jù)實際花費另行支付第20頁/共60頁第二十一頁，共61頁。（二）信托、銀團（二）信托、銀團(yn tun)貸款介紹貸款介紹銀團銀團(yn tun)貸款貸款銀團(yn tun)貸款與銀行貸款比較A. 融資規(guī)模更大B. 各銀行審批貸款難度降低A. 資金

18、資金(zjn)成本高成本高B. 難以協(xié)調(diào)各銀行放款條件C. 各家銀行利益分配不均D. 貸后檢查應對多家銀行優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢C. 銀行計劃緊張時下貸相對容易第21頁/共60頁第二十二頁，共61頁。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程銀行融資可是個技術活，集團會從三個方面(fngmin)考核我們的融資工作融資額融資額下貸時間下貸時間(shjin)貸款資金使用效率貸款資金使用效率第22頁/共60頁第二十三頁，共61頁。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程下面我們接著來看看銀行融資(rn z)流程，也就是銀行借款的流程融資額度匡算融資額度匡算step1融資方式確定融資方式確定s

19、tep2落實授信額度落實授信額度step3銀行受理銀行受理step4調(diào)查評級調(diào)查評級step5貸后監(jiān)管貸后監(jiān)管step8銀行審批銀行審批step6Step7 發(fā)放貸款發(fā)放貸款第23頁/共60頁第二十四頁，共61頁。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程(lichng)step1 融資額度匡融資額度匡算算Contents自有資金自有資金(zjn)覆蓋土地款覆蓋土地款融資額度融資額度=項目總投資（不含稅）項目總投資（不含稅）-土地成本土地成本-銷售轉(zhuǎn)投入銷售轉(zhuǎn)投入項目資本金項目資本金/總投資總投資30%集團擔保金額集團擔保金額=融資額融資額-抵押金額抵押金額目的目的通過融資額度測算，確定全項目正常運

20、營的資金需求量通過融資額度測算，確定全項目正常運營的資金需求量本項目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集團擔保本項目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集團擔保備注：銷售轉(zhuǎn)投入是指項目開盤取得銷售收入后，用銷售回款作為資金來源用于本項目后續(xù)開發(fā)第24頁/共60頁第二十五頁，共61頁。不可不可(bk)(bk)預見費預見費開發(fā)成本開發(fā)成本期間期間(qjin)(qjin)費用費用Add your text in here項目總投項目總投土地土地(t (td)d)價款價款勘探設計勘探設計三通一平三通一平主體建安主體建安基基礎設礎設施施環(huán)環(huán)境景境景觀觀工程相工程相關關財務費用管理費用銷售費用融資額度匡算的

21、一個原則項目總投即項目建設所需要的全部資金配套配套設設施施行政行政經(jīng)營經(jīng)營收收費費（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第25頁/共60頁第二十六頁，共61頁。來，咱們來，咱們(zn men)看看附件，或許會對總投有更深入的理解看看附件，或許會對總投有更深入的理解（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算融資額度( d)匡算的一個原則第26頁/共60頁第二十七頁，共61頁。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step1 融資融資(rn z)額度匡算額度匡算關于融資額度測算，再給你介紹個簡單(jindn)工

22、具喏，從投資模型上取數(shù)，將附表2、3、4灰色區(qū)域的數(shù)據(jù)填好，融資額度測算(c sun)就出來了第27頁/共60頁第二十八頁，共61頁。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度融資額度( d)匡算匡算融資額度匡算(kun sun)的二個原則 銀行規(guī)定房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款不能流入證券市場、也不能用于支付本項目土地款及其他項目相關(xinggun)支付，只能用于本項目開發(fā)建設。為什么自有資金覆蓋土地款？為什么自有資金覆蓋土地款？ 由于開發(fā)貸款不能用于支付本項目土地款，在節(jié)約資金提高資金使用效率的原則下，自有資金只覆蓋土地款部分。n自有資金是開發(fā)商投入到項目建設中的非債務性資金，也就是在

23、向銀行貸款前，開發(fā)商需自行籌措一部分資金先投入項目建設n我們可以從報表“所有者權益”科目算出自有資金的金額n自有資金=所有者權益=實收資本+資本公積+盈余公積+未分配利潤第28頁/共60頁第二十九頁，共61頁。融資額度匡算(kun sun)的三個原則項目項目(xingm)注冊資本金注冊資本金 總投入總投入30%n 項目資本金是項目的投資者認繳的出資額，不能以任何方式抽回。n項目資本金與自有資金區(qū)別與聯(lián)系：項目資本金和自有資金有聯(lián)系，但不是一回事！項目資本金來源于自有資金，項目資本金不能抽回，自有資金大于項目資本金的部分(b fen)可以在項目有銷售收入后通過營運收回。n自有資金項目資本金 20

24、09年5月25日國務院下發(fā)關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知。通知指出：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第29頁/共60頁第三十頁，共61頁。融資額度( d)匡算的第四個原則本項目土地做抵押，不足部分集團本項目土地做抵押，不足部分集團(jtun)(jtun)提供保證擔保提供保證擔保什么什么(shn me)是抵押是抵押？什么是保證？什么是保證？（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第30頁/共60頁第三十一頁，共61頁。

25、法人擔保(dnbo)方式，由貸款方（銀行）與保證方（母公司）簽訂協(xié)議，當借款方（項目公司）違約或無力償還債務時，由保證方承擔一般保證責任或者連帶責。集團擔保(dnbo)屬于保證擔保(dnbo)范疇。融資額度( d)匡算的第四個原則先來解決先來解決(jiju)(jiju)概念問題概念問題什么是擔保以及擔保的分類什么是擔保以及擔保的分類質(zhì)押擔保抵押擔保保證擔保 借款方（項目公司）作為抵押人，將自身擁有的財產(chǎn)作為貸款的擔保，此財產(chǎn)（如土地）在貸款期間不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權。當借款人不履行合同時，抵押權人（銀行）有權從該財產(chǎn)折價或拍賣、 變賣的價款中優(yōu)先得到補償。土地抵押、在建工程抵押均屬于抵押擔保范疇。

26、借款人（項目公司）將其擁有的動產(chǎn)或者權利轉(zhuǎn)交給貸款方（銀行）作為清償債務的擔保。當借款人不履行債務時，貸款方有權價出售、拍賣、變賣該動產(chǎn)或者權利收回資金。向銀行貸款再找個第三方做擔保抵押物你可以自行保管抵押物銀行幫你保管，直到還清債務擔保：為督促債務履行，確保債權實現(xiàn)的一項法律制度（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第31頁/共60頁第三十二頁，共61頁。融資(rn z)額度匡算的四個原則集團集團(jtun)擔保擔保融資融資(rn z)額度額度土地抵押值土地抵押值土地抵押值=土地評估值*抵押率提高土地評估值，降低集團擔保提高土地抵押率，降低集團擔保 備注：備

27、注：1.建在工程即建設過程中的項目2.土地評估值、在建工程評估值均由評估公司確定3. 在建工程是否抵押各地區(qū)銀行要求不同，具體可在融資方案溝通時確定4.一旦辦理建設工程抵押，項目在房管局拿預售證前，必須由銀行出具函件撤銷抵押。因為抵押給銀行的房子是不能賣給客戶的，一房不能二主（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算在建工程抵押值在建工程抵押值在建工程測算與土地抵押相同第32頁/共60頁第三十三頁，共61頁。集團對融資額度( d)考核：融資額：融資額：下貸時間下貸時間貸款資金貸款資金使用效率使用效率1.測算(c sun)得分0分50分75分100分 A60% 50

28、%A60% 40%A50% A40%土地款土地款/總投總投50%2.測算(c sun)得分0分50分75分100分 B110% 100%=B110% 90%=B100% B90%土地款土地款/總投總投50%1.土地款占總投資50%融資額/總投得分：A=融資額度/總投2.土地款占總投資50%融資額/總投得分：B=融資額度/（總投-土地款）（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step1 融資額度匡算融資額度匡算第33頁/共60頁第三十四頁，共61頁。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step2 融資方式融資方式(fngsh)確定確定按以下因素選擇按以下因素選擇(xunz)融資方式融資方式融資額度

29、四證取得時間(shjin)下貸時間(shjin)資金使用效率融資成本就目前的融資方式看銀行項目融資的資金成本低，是最常用的融資方式第34頁/共60頁第三十五頁，共61頁。（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step2 融資方式確定融資方式確定選定(xun dn)銀行借款這種融資方式，我們會和銀行就關鍵性條款進行初次溝通關鍵性條款例如：關鍵性條款例如：貸款額度貸款額度是否辦理在建工程抵押是否辦理在建工程抵押土地土地(td)抵押率抵押率貸款期限貸款期限還款方式：是否期限還款？或是銷售進度還款還款方式：是否期限還款？或是銷售進度還款貸款利率（綜合利率基準）貸款利率（綜合利率基準）等等等

30、等第35頁/共60頁第三十六頁，共61頁。（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step2 融資方式融資方式確定確定 在銀行實行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)信貸規(guī)模全面(qunmin)收緊時，商業(yè)銀行會提出額外收取中間業(yè)務費或財務顧問費來提高銀行房地產(chǎn)貸款的綜合收益，在談判中可強調(diào)戰(zhàn)略合作技巧性規(guī)避。2.財務顧問費：財務顧問費：銀行提供的顧問服務包括銀行提供的顧問服務包括(boku)行業(yè)市場信息咨詢顧問、企業(yè)上市顧問、融資顧問、經(jīng)營管理顧問、企業(yè)并購顧問、資金托管費等行業(yè)市場信息咨詢顧問、企業(yè)上市顧問、融資顧問、經(jīng)營管理顧問、企業(yè)并購顧問、資金托管費等代收代付業(yè)務代發(fā)工資、獎金、福利費、

31、拆遷款、養(yǎng)老、醫(yī)保等代理保險業(yè)務辦理建筑安裝一切險、員工壽險等理財類保險銀行保函業(yè)務銀行作為擔保方辦理投標保函、履約保函等票據(jù)業(yè)務：辦理承兌匯票、票據(jù)貼現(xiàn)結售匯業(yè)務1.中間業(yè)務：中間業(yè)務：第36頁/共60頁第三十七頁，共61頁。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程(lichng)step3 落實授信額度落實授信額度n授信額度是商業(yè)銀行對單一法人(frn)客戶或企業(yè)集團確定的可以向銀行提出 貸款申請的最高控制額度。n目前龍湖集團在工行、農(nóng)行、建行三家公司有授信額度。什么(shn me)是授信額度？第37頁/共60頁第三十八頁，共61頁。（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step4

32、 step8從銀行受理(shul)到貸后監(jiān)管，就是以下附件所述的步驟備注：本流程為蘇南公司滟瀾山項目一期(y q)貸款流程第38頁/共60頁第三十九頁，共61頁。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step4 銀行受理銀行受理銀行受理即銀行有意向(yxing)做該項目融資這個階段銀行主要進行主體資格審查，同時要求企業(yè)(qy)提供申請貸款的相關資料主體資格審查內(nèi)容：主體資格審查內(nèi)容：1.確定借款人是經(jīng)工商行政管理機關核準登記的企業(yè)法人2.有經(jīng)工商行政部門核準登記并辦理的法人營業(yè)執(zhí)照3.財務制度健全，財務狀況良好4.具有還本付息能力5.已辦理貸款卡，并開立基本戶或一般戶6.擬貸款項目的

33、文件合法、完整、真實、有效7.擬貸款項目運營具有可行性，并出具有效的可行性報告8.借款人自有資金投入不低于銀行規(guī)定比例，并在銀行貸款投放以前到位第39頁/共60頁第四十頁，共61頁。（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程(lichng)step5 調(diào)查評級調(diào)查評級調(diào)查評級階段銀行(ynhng)主要做什么？n對企業(yè)進行信用(xnyng)評級n公司準入n項目準入也就是項目核準第40頁/共60頁第四十一頁，共61頁。 資產(chǎn)負債率 流動比例(bl) 速凍比例(bl) 現(xiàn)金流資本金利潤率成本(chngbn)費用率銷售利潤率總資產(chǎn)利潤率一、信用(xnyng)評級：1、信用評級考察六方面：Title企業(yè)素質(zhì)

34、經(jīng)營能力 履約能力 發(fā)展前景 員工素質(zhì) 員工專業(yè)能力 管理能力 企業(yè)發(fā)展?jié)摿?貸款到期償還率 貸款利息償還率 償債能力 獲利能力銷售收入增長率 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù) 應收賬款周轉(zhuǎn)率 存貨周轉(zhuǎn)率 宏觀經(jīng)濟形勢 行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）政策 行業(yè)特征市場需求影響（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評級調(diào)查評級第41頁/共60頁第四十二頁，共61頁。一、信用(xnyng)評級：2、評定標準(biozhn)分為“三等九級”AAAAAABBBBBBCCCCCCAAA級：償還能力具有最大保障；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)(zhungti)，不確定因素影響最小。 AA級：償還能力很強；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)(zhun

35、gti)，不確定因素很小。 A級：償還能力較強；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)(zhungti)，未來經(jīng)營易受不確定因素影響，盈利能力和償債能力會產(chǎn)生波動。 BBB級：償還能力一般，目前對本息的保障尚屬適當；經(jīng)營處于良性循環(huán)，未來經(jīng)營與發(fā)展受不確定因素影響，盈利能力和償債能力有較大波動，約定條件可能不足以保障本息的安全。 BB級：償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展狀況不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風險。 B級：償還能力較差；經(jīng)營較困難，支付能力有較大不確定性，風險較大。 CCC級：償還能力很差；受不確定因素影響，企業(yè)經(jīng)營困難，支付能力很困難，風險很大。 CC級：償還能力嚴重不足；經(jīng)營狀況差，經(jīng)營走向良性循環(huán)狀態(tài)

36、(zhungti)的因素很少，風險極大。C級：償還能力極差；經(jīng)營處于惡性循環(huán)狀態(tài)(zhungti)，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。 （三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評級調(diào)查評級第42頁/共60頁第四十三頁，共61頁。二、公司(n s)準入條件：1.公司治理完整，依法經(jīng)營，管理規(guī)范， 報表真實，并提供公司年度審計報告2.信用等級AA以上（各銀行要求不同），無不良信用記錄3.資產(chǎn)負債率低于75%，經(jīng)營性現(xiàn)金流充足4.上年末所有者權益8000萬元以上（各銀行要求不同）5.具備三級及以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，連續(xù)經(jīng)營商品房開發(fā)3年以上，且開發(fā)業(yè)績良好，其中：以住宅開發(fā)為主的，累計開發(fā)面積15萬平米以上，

37、以商業(yè)及營業(yè)(yngy)用房的，累計開發(fā)面積2萬方以上6.有一定的項目儲備，持續(xù)開發(fā)能力較強（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step5 調(diào)查評級調(diào)查評級第43頁/共60頁第四十四頁，共61頁。l用低密度住宅替換用低密度住宅替換“別墅別墅”敏感詞匯敏感詞匯l取得取得(qd)國有土地使用證國有土地使用證l取得取得(qd)建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證l項目資本金比率不低于總投項目資本金比率不低于總投40%三、項目(xingm)核準條件：1.普通住宅普通住宅2.別墅別墅(bish)項目項目3.商業(yè)及營業(yè)性用房商業(yè)及營業(yè)性用房l取得國有土地使用證l取得建設用地規(guī)劃許可證l項目資

38、本金比率不低于總投30%l取得國有土地使用證l取得建設用地規(guī)劃許可證l項目資本金比率不低于總投40%（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程step5 調(diào)查評級調(diào)查評級第44頁/共60頁第四十五頁，共61頁。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step6 銀行審批銀行審批n取得(qd)國有土地使用證、取得(qd)建設用地規(guī)劃許可證在市行上貸審會n取得(qd)國有土地使用證、取得(qd)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證在省行上貸審會一、銀行審批原則第45頁/共60頁第四十六頁，共61頁。（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step6 銀行審批銀行審批二、銀行審核(shn

39、h)內(nèi)容項目建設條件評價項目建設條件評價項目可行性項目可行性規(guī)劃方案規(guī)劃方案設計單位資質(zhì)設計單位資質(zhì)(zzh)評定評定施工單位資質(zhì)施工單位資質(zhì)(zzh)評定評定環(huán)保評定環(huán)保評定貸款風險評價貸款風險評價l項目可行性結論l核定擔保方式投資估算投資估算l總投構成l項目投資計劃評定l財務效益預測l項目現(xiàn)金流分析l償債能力評定l敏感性分析市場評估市場評估l市場供需分析l產(chǎn)品差異化l市場定位l購買力分析項目市場收益 風險 銀行審批銀行審批contents第46頁/共60頁第四十七頁，共61頁。（三）銀行（三）銀行(ynhng)融資流程融資流程step7 發(fā)放貸款發(fā)放貸款貸款(di kun)發(fā)放前置條件：有

40、明確的貸款批復有明確的貸款批復已在國土局辦理抵押登記已在國土局辦理抵押登記 四證齊全四證齊全保證擔保條件落實保證擔保條件落實備注(bizh)：四證是指國有土地證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 四證如此重要，以至于每年預算都會根據(jù)四證齊全時間排下貸計劃第47頁/共60頁第四十八頁，共61頁。集團對貸款(di kun)發(fā)放的考核（三）銀行融資（三）銀行融資(rn z)流程流程step7 發(fā)放貸款發(fā)放貸款融資額融資額下貸時間下貸時間(shjin)貸款資金貸款資金使用效率使用效率1.下貸時間貸款發(fā)放到位指標貸款發(fā)放到位指標 貸款使用效率貸款使用效率 四證取得個月內(nèi)未發(fā)放

41、四證取得個月內(nèi)發(fā)放 四證取得2個月內(nèi)發(fā)放 四證取得1個月內(nèi)發(fā)放 65%以下 65%=A75% 75%=A90% 90%以上 0分50分75分100分2.貸款資金使用效率0分50分75分100分第48頁/共60頁第四十九頁，共61頁。什么(shn me)是貸后監(jiān)管（三）銀行融資流程（三）銀行融資流程(lichng)step8 貸后監(jiān)管貸后監(jiān)管n銀行在下貸后，對貸款資金支用、作為(zuwi)還款來源的銷售資金支用的監(jiān)管n不要以為下貸就萬事大吉了，你的債主一直睜大眼睛注視著你，直到償清債務銷售資金支用監(jiān)管銷售資金支用監(jiān)管貸款資金支付監(jiān)管貸款資金支付監(jiān)管l 工程款支付：工程款支付： 需提供總包合同 工

42、程進度證明 支付憑證l 材料款支付：材料款支付： 需提供購貨合同 購貨發(fā)票及合同明確付款前需具備的附件l 管理費用支付：管理費用支付： 提用款計劃l 銷售資金被監(jiān)管，資金使用效率降低l 盡量與銀行協(xié)商不監(jiān)管第49頁/共60頁第五十頁，共61頁。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程(lichng)關于住房貸款流程(lichng)，我們想介紹以下內(nèi)容一、按揭銀行的選擇一、按揭銀行的選擇二、按揭樓盤的準入二、按揭樓盤的準入三、客戶辦理住房貸款的流程三、客戶辦理住房貸款的流程四、直客式貸款介紹四、直客式貸款介紹第50頁/共60頁第五十一頁，共61頁。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程(lichng)

43、按揭銀行的選擇按揭銀行的選擇 一般而言，項目開發(fā)貸款銀行，會成為該項目的個人按揭業(yè)務主辦行，優(yōu)先辦理該項目按揭業(yè)務。簽訂項目一般而言，項目開發(fā)貸款銀行，會成為該項目的個人按揭業(yè)務主辦行，優(yōu)先辦理該項目按揭業(yè)務。簽訂項目開發(fā)貸款時，在固定資產(chǎn)借款合同開發(fā)貸款時，在固定資產(chǎn)借款合同“其他約定其他約定”中會明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務，所以開發(fā)貸銀行是按揭中會明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務，所以開發(fā)貸銀行是按揭銀行的主辦行。銀行的主辦行。 除了除了(ch le)(ch le)選擇開發(fā)貸銀行作為主辦行以外，我們也會選擇一些小的股份制銀行作為補充銀行，主要原因如選擇開發(fā)貸銀行作為主辦行以外，我們也會選

44、擇一些小的股份制銀行作為補充銀行，主要原因如下：下：1.1.客戶征信記錄不良，不能在主辦銀行貸款客戶征信記錄不良，不能在主辦銀行貸款 有些客戶在人民銀行的征信系統(tǒng)中，顯示信貸逾期數(shù)次，不能在主辦按揭的銀行做按揭業(yè)務。但該客戶在其他銀有些客戶在人民銀行的征信系統(tǒng)中，顯示信貸逾期數(shù)次，不能在主辦按揭的銀行做按揭業(yè)務。但該客戶在其他銀行是行是VIPVIP客戶，可調(diào)整個人信用評級，能在他行辦理按揭業(yè)務。客戶，可調(diào)整個人信用評級，能在他行辦理按揭業(yè)務。2.2.銀行政策差異銀行政策差異 “4.15” “4.15”新政后國家收緊房貸政策，特別是對二套房的認定，明確規(guī)定以家庭（含夫妻、成年子女）為單位，只新政

45、后國家收緊房貸政策，特別是對二套房的認定，明確規(guī)定以家庭（含夫妻、成年子女）為單位，只要征信系統(tǒng)中顯示有一套按揭記錄，再購房做按揭即為第二套房。但是無錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有要征信系統(tǒng)中顯示有一套按揭記錄，再購房做按揭即為第二套房。但是無錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有按揭記錄，但是按揭結清并轉(zhuǎn)讓，再購房均作為首套房認定。政策上的差異也會成為按揭銀行的選擇因素。按揭記錄，但是按揭結清并轉(zhuǎn)讓，再購房均作為首套房認定。政策上的差異也會成為按揭銀行的選擇因素。3.3.銀行額度銀行額度 銀監(jiān)會對商業(yè)銀行實行全年按季度、銀監(jiān)會對商業(yè)銀行實行全年按季度、“季四月三季四月三”方式監(jiān)管信貸

46、方式監(jiān)管信貸(xndi)(xndi)額度。從緊的信貸額度。從緊的信貸(xndi)(xndi)額度政策下，只在一家額度政策下，只在一家銀行做按揭貸款，會導致額度緊張，按揭放款無額度下貸，影響回款。銀行做按揭貸款，會導致額度緊張，按揭放款無額度下貸，影響回款。4.4.資金使用的效率資金使用的效率 在開發(fā)貸銀行做按揭，個人按揭貸款資金回到開發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶，資金使用受到監(jiān)管。選擇他行按揭，按揭貸款資金可自有在開發(fā)貸銀行做按揭，個人按揭貸款資金回到開發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶，資金使用受到監(jiān)管。選擇他行按揭，按揭貸款資金可自有使用規(guī)避監(jiān)管。使用規(guī)避監(jiān)管。第51頁/共60頁第五十二頁，共61頁。（四）住房貸款

47、流程（四）住房貸款流程按揭按揭(n ji)樓盤準入樓盤準入商業(yè)銀行同意與某個樓盤做長期按揭(n ji)業(yè)務的審批流程什么(shn me)是按揭樓盤準入？開發(fā)商申請開發(fā)商申請step1 項目調(diào)查項目調(diào)查step2 銀行審批銀行審批step3簽訂合作簽訂合作框架協(xié)議框架協(xié)議step4第52頁/共60頁第五十三頁，共61頁。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程客戶客戶(k h)辦理住房貸款流程辦理住房貸款流程Step 1Step 2Step 5Step 4Step 3Step 7Step 6客戶客戶(k h)征信查征信查詢詢客戶客戶(k h)與開發(fā)與開發(fā)商簽訂購房合同商簽訂購房合同客戶付清首付客戶付

48、清首付客戶向銀行申請貸客戶向銀行申請貸款款銀行貸前調(diào)查銀行貸前調(diào)查銀行審批銀行審批客戶與銀行簽客戶與銀行簽訂借款合同訂借款合同Step 9Step 8Step 10銀行與客戶辦銀行與客戶辦理預告登記理預告登記銀行將客戶貸銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)款發(fā)放至開發(fā)商賬戶商賬戶客戶辦理保險、公正客戶辦理保險、公正、擔保等手續(xù)、擔保等手續(xù)備注：備注：在商業(yè)銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)商賬戶之日起，到客戶辦理出他項權證交由銀行保管期間（也就是step10-step13），由開發(fā)商或擔保公司提供階段性擔保開發(fā)商辦理大產(chǎn)權開發(fā)商協(xié)助客戶辦理分戶產(chǎn)權及他項權證客戶將他項權證交與銀行111213第53頁/共60頁第五十

49、四頁，共61頁。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程客戶客戶(k h)辦理住房貸款流程辦理住房貸款流程這里有兩個(lin )重要熟悉而費解的概念：預告預告(ygo)登記登記階段性擔保階段性擔保第54頁/共60頁第五十五頁，共61頁。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程(lichng)客戶辦理住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程(lichng)1.1.什么是預告登記？什么是預告登記？ 預告登記：房管局辦理的一項業(yè)務，在商品房預售中，購房者可以就期房進行預告登記，以制預告登記：房管局辦理的一項業(yè)務，在商品房預售中，購房者可以就期房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押約開發(fā)商把已

50、出售的住房再次出售或者進行抵押 。個人貸款。個人貸款(di kun)(di kun)銀行可以通過預告登記，銀行可以通過預告登記，防止已辦按揭的購房者將期房另行處置。防止已辦按揭的購房者將期房另行處置。 預告登記的法律意義指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制債務人處分預告登記的法律意義指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。該不動產(chǎn)，保障債權人將來取得物權而作的登記。 預告登記證只是一種臨時產(chǎn)權登記制度，起到是產(chǎn)權公示的作用，其最終會被不動產(chǎn)產(chǎn)權證（預告登記證只是一種臨時產(chǎn)權登記制度，起到是產(chǎn)權公示的作用，其最

51、終會被不動產(chǎn)產(chǎn)權證（分割到戶的房產(chǎn)權證和土地使用權證）所取代。分割到戶的房產(chǎn)權證和土地使用權證）所取代。2.2.那些情況需要申請預告登記？那些情況需要申請預告登記？預購商品房；（開發(fā)商辦理，證明房屋歸購房者所有）預購商品房；（開發(fā)商辦理，證明房屋歸購房者所有）以預購商品房設定抵押；（購房者辦理，證明房屋已抵押給銀行）以預購商品房設定抵押；（購房者辦理，證明房屋已抵押給銀行）以房屋在建工程設定抵押；（一般適用于開發(fā)貸的在建工程抵押）以房屋在建工程設定抵押；（一般適用于開發(fā)貸的在建工程抵押）一、預告(ygo)登記第55頁/共60頁第五十六頁，共61頁。（四）住房貸款流程（四）住房貸款流程(lich

52、ng)客戶辦理住房貸款流程客戶辦理住房貸款流程(lichng)3.預告登記期限？預告登記期限？預購商品房；預購商品房； 自房屋所有權初始登記（辦理開發(fā)商大產(chǎn)證）之日起滿兩年，購房者未申請房屋所有權或者房屋他項自房屋所有權初始登記（辦理開發(fā)商大產(chǎn)證）之日起滿兩年，購房者未申請房屋所有權或者房屋他項權利權利(qunl)登記的，該預告登記失效；登記的，該預告登記失效； 以預購商品房設定抵押；以預購商品房設定抵押； 自預告登記之日起滿兩年，當事人未申請房屋所有權或者房屋他項權利自預告登記之日起滿兩年，當事人未申請房屋所有權或者房屋他項權利(qunl)登記的，該預告登記登記的，該預告登記失效。失效。以房屋在建工程設定抵押；以房屋在建工程設定抵押； 申請預告登記的預購商品房已設定在建工程抵押的，應先解除在建工程抵押，由在建工程抵押權人作申請預告登記的預購商品房已設定在建工程抵押的，應先解除在建工程抵押，由在建工程抵押權人作出的放棄該部位在建工程抵押權的承諾文件。解除了抵押的商品房做預告登記的流程與出的放棄該部位在建工程抵押權的承諾文件。解除了抵押的商品房做預告登記的流程與 所述相同所述相同備注：他項權證就是抵押權證，由抵押權人持有，證明該物已被抵押給抵押權人備注：他項權證就是抵押權證，由抵押權人持有，證