房屋融資租賃探討匯編11p

1、房屋融資租賃探討【最新資料，WORD文檔，可編輯修改】房屋融資租賃探討房地產(chǎn)知識ABC一 ） 基本概念房屋，是指土地上的建筑物及構(gòu)筑物。房屋似可粗分為兩大類：一類是住房、商用建筑物及其附屬設(shè)施；另外一類則是其它用途的建筑物及構(gòu)筑物，諸如廠房之類。眾所周知，房屋只能建在土地上。而在我國，土地是國有的或集體所有的，要建筑房屋，必須首先取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)。我國對國有土地實行的是依法有償、有限期使用或劃撥使用的制度。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法把在依據(jù)該法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為稱為“房地產(chǎn)開發(fā)”，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃稱為“房地產(chǎn)交易”?？梢姡?/p>

2、房地產(chǎn)權(quán)利人必須同時既擁有對該房屋的所有權(quán)，又擁有對該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地的使用權(quán)，以此來體現(xiàn)他的（財）產(chǎn)權(quán)（利）。這是房地產(chǎn)權(quán)利人同其它財產(chǎn)權(quán)利人以及房地產(chǎn)同其它財產(chǎn)的重大區(qū)別所在。在我國，規(guī)范此種交易的法律，是 1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議 通過、自1995年1月1日起施行的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。有這樣一部專門法的存在，表明以房屋為標(biāo)的物的交易，在法律管轄上，是有別于以其它商品為標(biāo)的物的交易的。正是基于此，我 國對于房地產(chǎn)的開發(fā)、交易和管理，是實行行政監(jiān)督的，其主管部門是建設(shè)部。二 ） 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)所謂“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)”，從國

3、家的角度說，就是“土地使用權(quán)出讓”，是指市、縣人民政府土地管理部門，依據(jù)經(jīng)國務(wù)院或者省級人民政府批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃（每幅地塊、用途、年限和其他條件），以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議并簽訂書面出讓合同的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。如果是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，則只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用者行使其土地使用權(quán)時必須符合出讓合同約定的土地用途。否則，就必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)

4、出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。依法取得的土地使用權(quán)，可以依法作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)

5、范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。） 關(guān)于房地產(chǎn)交易在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。國 家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報?；鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國城

6、市房地產(chǎn)管理法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。四 ） 關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，

7、應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。五 ） 關(guān)于房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)

8、以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增

9、的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。六 ） 關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土

10、地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依法將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。七 ） 關(guān)于房屋租賃房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用、由承租人向出租人支付租金的行

11、為。房屋租賃的出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修 繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定 租金和其他租賃條款。以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋 出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。八 ） 關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)

12、執(zhí)照后，方可開業(yè)。國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。九 ） 關(guān)于房產(chǎn)稅和土地使用稅依據(jù)一九八六年十月一日起執(zhí)行的國發(fā)198690 號中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的, 由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的, 或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的, 由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。這里所列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（ 以下簡稱納稅人） 。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起征收房

13、產(chǎn)稅。納稅人在辦理驗收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至 30%后的余額計算繳納。具體減除幅度, 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規(guī)定記載的，在計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的, 由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的 , 以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。承租人使用房產(chǎn)，以支付修理費抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的稅率, 依照房產(chǎn)余值

14、計算繳納的, 稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的, 稅率為12%。房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)征收。房產(chǎn)不在一地的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的座落地點，分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納房產(chǎn)稅。依據(jù)一九八八年十一月一日起執(zhí)行國務(wù)院令1988 第 17 號令 中華人民共和國趁鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未

15、解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。土地使用權(quán)共有的各方，應(yīng)按其實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）大城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計在 50萬以上的，）五角 至十元；（二）中等城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計在 20萬至50萬的）四角至八元；（三）小城市（市 區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計在 20萬以下的）三角至六元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元。土地使用稅按年計算、

16、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅人使用的土地不屬于同一省 （自治區(qū)、直轄市）管轄范圍的，應(yīng)由納稅分別向土地所在地的稅務(wù)機 關(guān)繳納土地使用稅。、問題探討一）房屋可以是融資租賃的標(biāo)的物嗎？房屋租賃是古今中外到處可見的、人們早就習(xí)以為常的一種交易。所謂“房屋租賃”，似應(yīng)是特指以城市內(nèi)住房、商用建筑物及其附屬設(shè)施為標(biāo)的物的租賃。那么，這里所說的“租賃”，到底是哪一種的租賃呢？是中華人民共和國合同法中列名的R租賃合同1中的“租賃”，還是所列名的R融資租賃合同1中的“融資租賃”？還是包括兩者在內(nèi)？單從合同法中上述兩個專章的規(guī)定看，無法對這個問題作出明 確的判斷。至少是得不出房屋不能

17、是融資租賃的標(biāo)的物的結(jié)論。但是，有幾個因素值得我們注意：（一）國際統(tǒng)一私法協(xié)會通過的、我國已簽署加入的國際融資租賃公約的第一條第1款稱，“本公約管轄第2款所指的融資租賃交易，其中，一方（出租人） ，按照另一方（承租人）的規(guī)格要求同某個 第三方（供貨人）訂立一項協(xié)議。根據(jù)該協(xié)議，出租人按承租人就涉及其利益的部分所認(rèn)可的條件取得 成套設(shè)備、資本貨物或其它設(shè)備 （設(shè)備）（plants, capital goods or other equipment （the equipment）” （財政部會計準(zhǔn)則委員會把它翻譯為“不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備”）。也就是說，是把融資租賃的標(biāo)的物歸納為設(shè)備的。而且，在該公約

18、的其余條文中，在涉及標(biāo)的物時，都一概采用“設(shè)備（the equipment ）” 一詞；（二）在國際上，每年都有對全球范圍的租賃交易的營業(yè)額、增長率和市場滲透率等的 統(tǒng)計（參見下面所引用的倫敦金融集團(tuán)全球租賃報告）。而據(jù)國際融資租賃權(quán)威人士阿曼勃先生的解釋，“市場滲透率%'是指在全部設(shè)備的取得中的怎樣的百分比是通過租賃融資的?！保ㄒ妵H租賃第1卷第14頁）。值得注意的是，這里說的"租賃"（leasing ）,包括融資租賃（financial leasing ）和國際概念上的經(jīng)營租賃（operating leasing ）,不包括國際概念上的"出租"

19、; （rental ）。而就國際概念的 融資租賃和經(jīng)營租賃而言，其標(biāo)的物的確是僅限于設(shè)備，而并不包括房屋的。倫敦金融集團(tuán)全球租賃報告按營業(yè)額排序的2000年營業(yè)額、增長率和市場滲透率排序國 別年營業(yè)額（10億美元）增長率市場滲透率來源1美國260.0011.131.71,62日本69.617.39.11,83德國32.341.114.814聯(lián)合王國19.06-4.013.81,85法國18.879.99.226意大利16.0919.112.317加拿大11.054.322.51,88西班牙7.564.35.129巴西5.250.011.41,810瑞典5.1120.0112.9111澳大利亞4

20、.68-24.720.01,812瑞士4.1515.215.61,13南非3.199.3無8, 914奧地利3.1113.511.0115荷蘭3.02-1.05.5116葡萄牙2.708.810.1217比利時2.557.68.81,218波蘭2.310.38.1219香港2.263.7無8, 920丹麥2.2235.07.8121中華人民共和國2.0047.01.58, 922捷克1.7713.019.51,823土耳其1.7164.05.11,224挪威1.6420.75.4125俄羅斯1.428.94.4926愛爾蘭1.25-9.18.15, 827匈牙利1.1322.610.81,82

21、8臺灣1.12-1.0無1,829墨西哥1.10-50.03.54, 830韓國0.9614.03.45, 831芬蘭0.9516.08.01,832印度0.8520.03.0133秘魯0.80-5.9無834智利0.728.89.7135阿根廷0.70-28.23.91,836希臘國0.6922.94.71,837巴基斯坦0.611.88.11,838哥倫比亞0.600.02.28, 939新西蘭0.5811.5無8, 940斯洛法克0.5441.93.4241印尼0.4025.0無842摩洛哥0.3832.113.92, 843泰國0.3718.2無1,844斯洛文尼亞0.350.0無84

22、5盧森堡國0.2814.9無8, 946愛沙尼亞0.2077.332.4247巴拿馬0.203.02.08, 948尼日利亞0.1832.4無1,849埃及0.1750.0無850馬來西亞0.1614.9無1,8合計498.95主要來源 （1）全國租賃協(xié)會（4）拉美租賃協(xié)會（7）中央銀行數(shù)據(jù)（2）歐洲租賃協(xié)會（5）其它商會（8）作者估計（3）亞洲租賃協(xié)會（6）政府?dāng)?shù)據(jù)（9）其它數(shù)據(jù)來源：倫敦金融集團(tuán)，會同世界租賃年鑒經(jīng)允許翻印（三）我國民法權(quán)威、物權(quán)法起草人之一梁慧星研究員的觀點則十分明確。他認(rèn)為“融資租賃的 標(biāo)的限于動產(chǎn)（設(shè)備）（四）金融租賃公司管理辦法第十九條規(guī)定，“適用于融資租賃交易的租

23、賃物為固定資產(chǎn)。”房屋當(dāng)然是固定資產(chǎn)。據(jù)此至少可以認(rèn)為，如果某金融租賃公司以房屋為融資租賃的標(biāo)的物，那它 并未違規(guī)。外商投資租賃公司審批管理暫行辦法第十二條規(guī)定，“融資租賃公司的經(jīng)營范圍應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，經(jīng)批準(zhǔn)，融資租賃公司可經(jīng)營下列業(yè)務(wù)：（一）國內(nèi)外各種先進(jìn)或適用的生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗檢測設(shè)備、工程機械、交通運輸工具（包括飛機、汽車、船舶）等機械 設(shè)備及其附帶技術(shù)的直接租賃、轉(zhuǎn)租賃、回租、桿桿租賃、委托租賃、聯(lián)合租賃等不同形式的本外幣融 資性租賃業(yè)務(wù)；”這里把融資租賃的標(biāo)的物歸納為機械設(shè)備及其附帶技術(shù)。雖然頗不嚴(yán)密，但是排除了房 屋之類不動產(chǎn)這一點，卻是明確的。可見

24、，如果某外商投資租賃公司以房屋為融資租賃的標(biāo)的物，那它 就違規(guī)了。這種差別理由何在？是內(nèi)外有別嗎？我不知道。我的評價只能是認(rèn)為，對于融資租賃的本質(zhì) 特征及其標(biāo)的物的適用，兩大監(jiān)管當(dāng)局未有共識。）以房屋為融資租賃的標(biāo)的物同以設(shè)備為融資租賃標(biāo)的物，在監(jiān)管和稅收待遇上有何不同?（一）以設(shè)備為融資租賃的標(biāo)的物時，除非是特殊類別的設(shè)備，例如交通工具等，是無需專門登記 報批的。而以房屋為融資租賃的標(biāo)的物時，則在房屋產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)和土地使用權(quán)）從賣主向租賃公司轉(zhuǎn) 讓的過程中，必須報請主管部門審批。（二）以設(shè)備為融資租賃的標(biāo)的物時，租賃公司應(yīng)繳納的是營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局2000年1月19日以國稅發(fā)200015號

25、印發(fā)的金融保險業(yè)營業(yè)稅申報管理試行辦法第二條第一款第（五）項把“金融租賃公司”列入了該辦法的適用范圍，其第三條第二款把“融資租賃”列入了金融保險業(yè)征營業(yè)稅的 范圍。該款稱，“融資租賃（也稱金融租賃），是指經(jīng)中國人民銀行或?qū)ν赓Q(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部批準(zhǔn)可以從事 融資租賃的單位開展的具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特性的設(shè)備租賃業(yè)務(wù)?！?2003年1月15日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知，其中的第三條第（十一）款規(guī)定：“經(jīng)中國人民銀行、外經(jīng)貿(mào)部和國家經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實際成本后的余

26、額為營業(yè)額。以上所稱出租 貨物的實際成本，包括由出租方承擔(dān)的貨物的購入價、關(guān)稅、增殖稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險 費和貸款的利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）?！卑凑諣I業(yè)稅稅目注釋的規(guī)定，金融保險業(yè)的營業(yè)稅的稅率是 5%以房屋為融資租賃的標(biāo)的物時，租賃公司應(yīng)繳納的是房產(chǎn)稅和土地使用稅。房產(chǎn)稅的稅率，是租金的12% 土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計在50萬以上的，）五角至十元；（二）中等城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計在20萬至50萬的）四角至八元；（三）小城市（市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計在 20萬以下的）三角至六元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元。設(shè)

27、若，某個以設(shè)備為標(biāo)的物的融資租賃合同，租賃物購置成本是1,000,000 ,租賃公司的借款利息是80,000 ,租金合計是1,200,000 ,則租賃公司應(yīng)繳納營業(yè)稅的稅基是120,000,營業(yè)稅是6,000。而如果某個以房屋為標(biāo)的物的融資租賃合同，租賃物購置成本也是1,000,000 ,租賃公司的借款利息也是80,000 ,租金合計也是1,200,000 ,則租賃公司應(yīng)繳納房屋稅的稅基是1,200,000 ,房屋稅是144,000。可見，在流轉(zhuǎn)稅征收的環(huán)節(jié)上，即使不考慮土地使用稅，以房屋為租賃物同以設(shè)備為租賃物所導(dǎo)致的租賃公司的稅負(fù)，也是差別極大的。三）以房屋為標(biāo)的物的融資租賃，承租人能夠享

28、受加速折舊的優(yōu)惠政策嗎？財政部、國家稅務(wù)總局1996 年 4 月 7 日以財工字1996 41 號文發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步有關(guān)財務(wù)稅收問題的通知第四條第3 款規(guī)定， “企業(yè)技術(shù)改造采取融資租賃方式租入的機器設(shè)備，折舊年限可按租賃期限和國家規(guī)定的折舊年限孰短的原則確定，但最短折舊年限不短于三年。 ”這個文件的標(biāo)題就是“促進(jìn)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步”，所針對的是“企業(yè)技術(shù)改造采取融資租賃方式租入的機器設(shè)備”?？梢姡绻谫Y租賃的標(biāo)的物是房屋，那是談不上什么享受加速折舊的優(yōu)惠政策的。四）從會計處理和應(yīng)稅的角度看，怎樣的租賃可以歸為融資租賃？財政部發(fā)布實施的企業(yè)會計準(zhǔn)則租賃規(guī)定，“ 7滿足以下一項或數(shù)項標(biāo)準(zhǔn)的

29、租賃，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃：（ 1）在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。（ 2）承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購價預(yù)計將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權(quán)。（ 3）租賃期占租賃資產(chǎn)尚可使用年限的大部分。但是，如果租賃資產(chǎn)在開始租賃前已使用年限超過該資產(chǎn)全新時可使用年限的大部分，則該項標(biāo)準(zhǔn)不適用。（ 4）就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值；就出租人而言。租賃開始日最低租賃收款額的現(xiàn)值幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)原賬面價值。但是，如果租賃資產(chǎn)在開始租賃前已使用年限超過該資產(chǎn)全新

30、時可使用年限的大部分、則該項標(biāo)準(zhǔn)不適用。本準(zhǔn)則所稱最低租賃付款額是指，在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項（不包括或有租金和履約成本），加上由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值。但是，如果承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購價預(yù)計將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值、因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權(quán)，則購買價格也應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)?；蛴凶饨鹗侵?，金額不固定、以時間長短以外的其他因素（如銷售百分比。使用量、物價指數(shù)等）為依據(jù)計算的租金。履約成本是指，在租賃期內(nèi)為租賃資產(chǎn)支付的各種使用成本；如技術(shù)咨詢和服務(wù)費、人員培訓(xùn)費、維修費、保險費等。本準(zhǔn)則所稱最低租賃收款額是指，最低租賃付款額加上獨立于承租人和出租人、但在財務(wù)上有能力擔(dān)保的第三方對出租人擔(dān)保的資產(chǎn)余值。（ 5）租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用?！边@里，對于怎樣才是融資租賃規(guī)定了五條據(jù)以判別的標(biāo)準(zhǔn)。反過來說，同這五條判別標(biāo)準(zhǔn)都對不上號的， 就應(yīng)該認(rèn)定為經(jīng)營租賃。第 （ 3） 條說的是租賃期占租賃資產(chǎn)可使用年限的比例。如果是 “大部分”，就是融資租賃，否則就不是。那么，什么叫“大部分”呢？財政部編寫的企業(yè)會計準(zhǔn)則租賃指南定出了具體標(biāo)準(zhǔn)，稱“這里的大部分是指租賃期占租賃開始日租賃資產(chǎn)尚可使用年限的75%以上（含75%） ”。第（4）條說的是租賃開始日最低租賃付款額的現(xiàn)