房地產(chǎn)開發(fā)流程及經(jīng)濟測算培訓

1、p1P1房地產(chǎn)知識培訓房地產(chǎn)知識培訓2009.6p2P2房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程p3P3房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序按工程進程依次是: 決策論證 前期準備 工程管理 銷售管理等四個階段 p4P4房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 決策論證階段A、尋找開發(fā)基地：（開源）（1）征地：通過征用土地取得開發(fā)基地；（2）批租：通過協(xié)議、投標等方式取得開發(fā)基地；（3） 土地使用功能置換； p5P5房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 B、規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開發(fā)建設(shè)的可能性。（1）用地性質(zhì)（土地的規(guī)劃用途）；（2）規(guī)劃紅線

2、要求；（3）建筑密度與建筑面積（容積率）的要求；（4）道路及綠化要求；（5）市政、公建配套及要求；（6）其他特殊條件及要求。 決策論證階段p6P6房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 決策論證階段C、市場調(diào)查：（1）調(diào)查市場的需求、供求關(guān)系變化以及市場未來的走勢等（2）通過系統(tǒng)收集市場信息，對擬開發(fā)項目的市場前景進行預(yù)測，作出評估。p7P7房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 D、經(jīng)濟分析：（經(jīng)濟測算）（1）投資估算；（2）收入；（3）損益分析； 決策論證階段p8P8房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 E、領(lǐng)導決策：完成了上述工作以后，房地產(chǎn)開發(fā)公司的領(lǐng)導可以最后確定對該項目投資

3、與否。 決策論證階段p9P9房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 前期準備階段A、申請立項。負責立項審批的是各房地產(chǎn)開發(fā)公司所屬的區(qū)、縣、局、委辦的計劃主管部門。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司申報的項目的投資規(guī)模超過了各主管部門的審批權(quán)限，則由各主管部門報市計劃委員會審批。 B、編制建設(shè)計劃方案。建筑設(shè)計方案的編制必須符合城市總體規(guī)劃的要求，須報市或區(qū)規(guī)劃建筑管理部門批準。同時，還應(yīng)征詢水、電、煤、市政、消防、通訊等配套單位意見。p10P10房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 前期準備階段C、申請建設(shè)用地。房地產(chǎn)開發(fā)公司報送設(shè)計方案，并取得建設(shè)用地規(guī)劃許可通知后應(yīng)及時向土地管理部門申請建設(shè)用地手

4、續(xù)，經(jīng)批準后方可用地。 D、委托設(shè)計。辦理用地手續(xù)后，可以通過招標委托進行工程設(shè)計。參加設(shè)計招標者必須具有一定資格的設(shè)計單位。工程設(shè)計一般分三個階段：1）設(shè)計方案；2）擴初設(shè)計；3）施工圖設(shè)計。擴初設(shè)計完成后，必須分別征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化、衛(wèi)生防疫等部門的意見。p11P11房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 前期準備階段E、籌措建設(shè)資金?；I措資金的渠道主要有四個方面：（1）自有流動資金；（2）向銀行或其他金融機構(gòu)貸款；（3）向社會發(fā)行融資債券或股票；（4）預(yù)售（或預(yù)租）商品房。p12P12房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 前期準備階段F、拆遷G、三

5、通一平。三通一平指施工臨時用水、用電、道路及場地平整。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計后即可向供水、供電部門申請用水、用電。上述工作完成后，房地產(chǎn)項目的施工條件基本具備。p13P13房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 工程管理階段（施工階段）開發(fā)項目的實施階段，一般包括現(xiàn)場清理、材料準備、施工隊伍招投標、合理管理、施工管理、工程監(jiān)理等方面工作。本階段要妥善處理好工程竣工的各項善后工作，主要有驗收、場地清理、開發(fā)工程財務(wù)決算和資料歸檔等幾方面。 p14P14房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 工程管理階段A、組織施工招標。通過招標，選定中標單位后，必須在規(guī)定的時間里與中標單位簽訂施工合同

6、。B、控制施工進度。工程開工以后，建設(shè)單位必須在施工現(xiàn)場派駐甲方代表，督促施工單位按計劃施工，保證施工進度。C、加強質(zhì)量監(jiān)理。工程質(zhì)量監(jiān)理是對工程施工質(zhì)量進行全過程專業(yè)化的監(jiān)督與管理。p15P15房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 工程管理階段D、竣工驗收。E、市政公建配套，應(yīng)按規(guī)劃要求，與房屋施工同步進行。積極做好配合工作，以保證水、電、煤等配套工作的盡快完成。F、交付使用。G、資料匯總歸檔。p16P16房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 銷售管理階段A、由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證1、以下基本證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

7、 （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； 3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 p17P17房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 銷售管理階段B、銷售團隊組建，并進行職責分工。C、銷售階段控制D、記錄銷售過程F、合同變更管理p18P18建筑常識建筑常識p19P19一、常用性規(guī)劃術(shù)語一、常用性規(guī)劃術(shù)語n

8、 建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。俗稱“紅線紅線” ” 。n 建筑面積建筑面積 指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積之和。層高在2.2米以下的技術(shù)層不計算建筑面積。 n 建筑基底面積建筑基底面積是指建筑物首層的建筑面積。p20P20一、常用性規(guī)劃術(shù)語一、常用性規(guī)劃術(shù)語n 使用性質(zhì)使用性質(zhì) 是指建設(shè)用地的建設(shè)項目使用性質(zhì)。主要分為三大類：居住建筑用地（R）：包括住宅、住宅、公寓、別墅，別墅，部隊干休所等 ；公共建筑用地（C）：包括行政辦公建筑、商務(wù)辦公建筑、商業(yè)建筑、商務(wù)辦公建筑、商業(yè)建筑、 文

9、化建筑、體育建筑、醫(yī)療建筑辦公用地；生產(chǎn)建筑用地（M、W）：包括倉儲建筑、工業(yè)建筑 。n 土地使用權(quán)出讓年限土地使用權(quán)出讓年限 居住用地：7070年年 商務(wù)辦公用地、工業(yè)用地、教育、體育及綜合或其他用地：5050年年 商業(yè)、旅游、娛樂用地：4040年年p21P21n 容積率容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。 一、常用性規(guī)劃術(shù)語一、常用性規(guī)劃術(shù)語獨棟獨棟聯(lián)排聯(lián)排多層多層小高層小高層高層高層容積率容積率0.5以下0.61.01.0-1.51.5-2.22.4-3.5層數(shù)層數(shù)12層23層46層7-11層12-30p22

10、P22n 建筑間距建筑間距 裙體布置時板式居住建筑的間距系數(shù)裙體布置時板式居住建筑的間距系數(shù)一、常用性規(guī)劃術(shù)語一、常用性規(guī)劃術(shù)語建筑朝向與正南夾角02020以上6060以上新建區(qū)1.71.41.5改建區(qū)1.61.41.5多棟塔式居住建筑的間距系數(shù)多棟塔式居住建筑的間距系數(shù)遮擋陽光建筑群的長高比1.0以下1.02.02.02.52.5以上新建區(qū)1.01.21.51.7改建區(qū)1.01.21.51.61.7H(1.6H) 020 1.4H 20以上以上60 1.5H 60以上以上 北 p23P231 1、房地產(chǎn)價格的種類、房地產(chǎn)價格的種類 二、房地產(chǎn)價格與價格管理二、房地產(chǎn)價格與價格管理 u 房地產(chǎn)

11、總價：房地產(chǎn)總價：是關(guān)于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總體價格。 房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價格水平。u 房地產(chǎn)單位價格：是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。u 樓面價格：樓面價格：以建筑面積、使用面積、居住面積等為計價單位的價格。u 均均 價：價：總價/建筑面積p24P242 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 二、房地產(chǎn)價格與價格管理二、房地產(chǎn)價格與價格管理 目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本大體上有五大類構(gòu)成開發(fā)成本構(gòu)成開發(fā)成本構(gòu)成一四項為前期投資一土地開發(fā)費二前期工程費三建安工程費四基礎(chǔ)設(shè)施配套費五其他費用和不可預(yù)見費 p25P25二、房地產(chǎn)價格與價格管理二、房地產(chǎn)價格與價格管理 項目

12、項目單價（元單價（元/ /平方米）平方米）備注備注一一土地費用土地費用總價/地上建筑面積1地價出讓價格2土地出讓契稅按地價款的3u 土地開發(fā)費構(gòu)成土地開發(fā)費構(gòu)成 p26P26二、房地產(chǎn)價格與價格管理二、房地產(chǎn)價格與價格管理 u 前期工程費構(gòu)成前期工程費構(gòu)成 項目項目單價（元單價（元/ /平米）平米）備注備注二二前期工程費前期工程費1節(jié)能評估及項目申請報告2.7 2環(huán)境影響評估0.3 3交通影響評估0.9 4監(jiān)理費45.2 按照建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.06設(shè)計費15-40市場均值估算（北京一般取費標準每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25

13、元、商業(yè)40元）7審圖費3.0 8標底編制造價的0.03%9招投標代理費用2.5按照累進計算10招投標管理費中標價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標準1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整p27P27二、房地產(chǎn)價格與價格管理二、房地產(chǎn)價格與價格管理 u 建安工程費建安工程費項目項目單價（元單價（元/ /平方米）平方米）備注備

14、注三三建安工程費建安工程費1地上建筑建安費土建工程費（1）別墅、類別墅2000 -3000毛坯（2）多層建筑1600-1800毛坯（3）高層建筑2000-2200毛坯小市政配套費50 -100指紅線內(nèi)市政工程，視項目實際情況而定市政咨詢費1 -2小市政的2%園林綠化130-200綠化面積包括防護綠地和公共綠地，按實際面積計算，一般住宅小區(qū)130元/平米，別墅區(qū)高則500-600元/平米道路100-180道路平米按照占地面積的15%計算，一般最低為100元/平米路燈維護費6 市物價局京價(房)字1997第341號關(guān)于住宅小區(qū)路燈維護費標準的批復規(guī)定設(shè)備安裝費200含水電暖通、電梯等2地下建筑建安費2000 -3000視項目實際情況而定p28P28二、房地產(chǎn)價格與價格管理二、房地產(chǎn)價格與價格管理 u 基礎(chǔ)設(shè)施配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費項目項目單價（元單價（元/ /平米）平米）備注備注四四基礎(chǔ)設(shè)施配套基礎(chǔ)設(shè)施配套費費1住宅1602非住宅200p29P29二、房地產(chǎn)價格與價格管理二、房地產(chǎn)價格與價格管理 u 其它費用和不可預(yù)見費其