項目市場競爭力分析(共7頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上邯鄲寫字樓市場分析近幾年邯鄲的寫字樓市場發(fā)展迅速，寫字樓項目如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，初步統(tǒng)計，邯鄲在售與即將銷售的商業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)的樓盤約25個，我司著重調(diào)查了以下樓盤：新城國際開盤時間：尚未開盤開盤價格：均價4500元左右地處邯鄲市主干道69號的新城國際，是由河北瑋泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司此次開發(fā)承建，新城國際總占地面積17400平方米。小區(qū)內(nèi)計劃全部建成二十層以上的小板式住宅樓。臨街的一、二層為商鋪。面積70-150平方米。新城國際所在的農(nóng)林路是連接邯鄲主城區(qū)與南部開發(fā)的重要交通樞紐。西鄰光明大街、東臨滏西大街、南鄰渚河路、北鄰農(nóng)林路。陽光公寓位于邯鄲市水院北路150號，

2、由邯鄲大地開發(fā)有限公司開發(fā)。該項目現(xiàn)4469起價，目前有三種戶型在售。陽光公寓位于水院北路150號(光明南大街千鑫美食林對面)，交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。對面即大型的美食林千鑫美食林。南鄰建材超市，整體位于高校區(qū)，風(fēng)氣良好，朝氣蓬勃。該項目分兩期建設(shè)，一期工程為陽光公寓2#、4#、6#、7#樓，地下車庫及輔助儲藏用房。2#、7#樓地上十八層，地下二層，1-2層裙房為商業(yè)，3-18層為住宅；4#、6#為地上十八層，地下三層，1-18層均為住宅，地下1-3層均為地下車庫、儲藏間及設(shè)備用房?？偨ㄖ娣e71346，其中：住宅51275，商業(yè)3576，地下面積16485。金洲國際位于陵園路與浴新大街交

3、口，陵園路19號，由邯鄲市金洲開發(fā)有限公司開發(fā)。該項目有公寓和寫字樓在售，預(yù)計明年5月入住，現(xiàn)均價4600。金洲國際商務(wù)大廈，位于陵園路和浴新大街交叉口的金三角地帶，交通便利配套成熟；正面對汽車站，斜對火車站、背依康德商圈，日均十?dāng)?shù)萬人經(jīng)過，人流旺盛，商業(yè)鼎盛，地段價值先天尊榮，不可復(fù)制。項目為地下兩層、地面28層的超高建筑，1-5層為商業(yè)，6-28層為商務(wù)、商住公寓。以高標(biāo)準建設(shè)極力打造成為邯鄲市的城市新名片，締造邯鄲知富階層的財富俱樂部。峰尚國際位于中華大街與貿(mào)易路交叉口西南角，由邯鄲市卓立開發(fā)有限公司開發(fā)。該項目由50平米、70平米和100平米三種戶型房，開盤時間待定。該項目預(yù)計今年年底

4、主體完工。卓立峰尚國際位于邯鄲市中心地段，中華大街與貿(mào)易路交匯處西南。項目總占地面積5115.3247，總建筑面積39196，其中商業(yè)面積9801.5，辦公及配套商務(wù)公寓面積25654.7，地下設(shè)備用房及車庫6265.3，容積率7.0，綠化率23.8%，建筑密度35.19%，標(biāo)準層層高3.3米，機動車車位119個，地上46個、地下73個。該項目總建筑高度99.80米，由地上二十八層，地下兩層組成。地上部分規(guī)劃由三部分組成，其中15層裙樓為商場或高檔餐飲，617層為寫字樓，1828層為高檔商務(wù)公寓；地下由兩部分組成，地下2層為停車場及設(shè)備用房。峰尚國際項目是邯鄲市邯山區(qū)目前高度最高、單體建筑規(guī)模

5、最大、集辦公、商業(yè)、居住、餐飲于一體的綜合性物業(yè)。必將成為中華大街上的地標(biāo)性建筑。峰尚國際項目總投資1.5億多元，由河北卓立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)。該項目建筑設(shè)計單位為北京龍安華誠建筑設(shè)計有限公司，承建商為浙江新邦建設(shè)有限公司。 開盤時間：2011年5月入住時間：2013年后半年項目簡介：項目位于邯鄲市人民路國貿(mào)大廈西側(cè)50米路東(郝莊)。該項目占地面積22011平方米，建筑面積平方米，位于邯鄲市中心區(qū)域，北部緊鄰主干道人民路，東依中華大街，南臨朝陽路，屬于邯鄲市重點舊城改造項目。項目周邊金融中心、商業(yè)大廈、寫字辦公中心、公園等諸多配套林立，是購物、辦公、休閑、娛樂的首選之地。集商業(yè)、

6、辦公與居住為一體，維多利亞港灣項目簡介：維多利亞港灣位于邯山區(qū)光明路與渚河路交叉口西南角，由邯鄲市三胞房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。該項目開盤時間待定，均價4500左右。項目總占地面積58696平方米，建筑面積.1平方米，是邯鄲市首席城市綜合體，將居住和商業(yè)完美融合，集住宅、國際公寓、LOFT公寓、商業(yè)于一體。 項目簡介：位于陵園路與浴新大街交叉口東北角。華信·LOHO是邯鄲罕有的LOFT形態(tài)建筑，是集商業(yè)、辦公、公寓于一體的時尚的高品質(zhì)物業(yè)。17層商住兩用寫字樓，總戶數(shù)270戶。項目總占地面積4678.10平方米，總規(guī)劃建筑面積34989.79平方米，高達88.8米，是一座17層的高層寫字

7、樓。其中，14層為商業(yè)及服務(wù)用房，517層為loho辦公，地下部分為汽車庫和設(shè)備用房?？禈驀H位于邯鄲市陵園路滏陽公園東50米路北，由邯鄲市新利通開發(fā)有限公司開發(fā)。該項目次性付款優(yōu)惠4%，現(xiàn)均價4600。通過對以上項目的調(diào)查了解與分析，我司對邯鄲寫字樓項目分析結(jié)果如下：一、在售商業(yè)樓盤的價格集中在5000-6500元每平米這間，在 同一區(qū)域?qū)懽謽莾r格與住宅樓的價格差距不大，在相同區(qū)域?qū)懽謽潜茸≌瑯潜P的價格不高于百分之十，雖有個別項目大大高于該比例，但都是尾盤銷售，屬于市場中正常的翹尾效應(yīng)，其定價不反應(yīng)該市場及該樓盤的真正價格。二、商業(yè)樓盤在經(jīng)歷了2008，2009年兩年集中開工及開盤

8、后，七成以上的項目處于主體封頂及交付使用階段，但每個項目都有佘房銷售，從銷售周期的角度分析，寫字樓項目的銷售周期遠遠大于普通住宅的銷售周期。邯鄲寫字樓市場以2005年為分界點，2005年以前的邯鄲寫字樓市場供應(yīng)量較少，所以在該階段商業(yè)項目比較暢銷，如國貿(mào)中心，國際商務(wù)中心，其銷售周期非常短。從2006年之后，寫字樓市場始終處于平淡狀態(tài)，之后的華億大廈，財富大廈，華煌寫字樓，天山太陽城，世紀總部，大光明商務(wù)中心多個寫字樓項目推向市場，其市場的銷售周期也呈逐步拉長的趨勢，如現(xiàn)在在售的康橋國際，華祥大廈，稽山新天地，新時代廣場，遠大國門，德源大廈等項目其銷售周期都在兩年甚至三年以上，部分項目的銷量仍

9、不足七成。三、從購買寫字樓群體分析。從目前在售的寫字樓購買群體來看，分投資和自用兩種，但投資比例高于自用比例，其中投資比例約占市場總量的六成左右，自用約占四成，該數(shù)據(jù)與2008年相比投資比例呈下降狀態(tài)，自用比例呈上升趨勢。投資群體集中于經(jīng)濟比較富裕，收入比較豐厚或比較穩(wěn)定，家庭有兩套及以上住房的社會中上階層，年齡多處于40-55之間。自用群體以小型企業(yè)為主體，行業(yè)分布比較廣泛，集中于貿(mào)易，媒介，地產(chǎn)，教育，美容及其它服務(wù)行業(yè)。四、戶型面積分析。在售的寫字樓項目主力戶型面積設(shè)計集中在50-160平米之間，多數(shù)可自由分隔，其面積設(shè)計與邯鄲寫字樓主力需求基本吻合。五、行業(yè)運營風(fēng)險。與住宅相比，寫字樓

10、項目運營風(fēng)險大大高于普通住宅業(yè)態(tài)，且高風(fēng)險并不能帶來相對較高的利潤，邯鄲市場與國內(nèi)一線城市不同，市場現(xiàn)狀是寫字樓價格并不比同區(qū)域住宅樓盤的價格高出多少，由于寫字樓較少的需求量造成銷售周期較長，使企業(yè)承擔(dān)較大的運營成本，資金鏈的壓力及不可預(yù)知的政策風(fēng)險相對較高。六、市場不足及缺陷。從在建及交付使用的商業(yè)寫字樓來看，邯鄲寫字樓業(yè)態(tài)普遍存在以下幾方面的缺陷。（1）：停車位數(shù)量的不足，     使臨時泊車成為較大的難題。