第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

1、第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估（）房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及：?jiǎn)渭兺恋氐馁I(mǎi)賣(mài)、交換；土地及地上建筑物的整體買(mǎi)賣(mài)、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與等。知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估3特點(diǎn)1從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。 2從委托人和評(píng)估主體上講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人既可能是買(mǎi)方和賣(mài)方單獨(dú)委托，也可能是買(mǎi)賣(mài)雙方共同委托，這是一種自愿的行為。  3從估價(jià)目的和要求上講房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有

2、一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢(xún)性，如買(mǎi)方需要了解購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而賣(mài)方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其評(píng)估結(jié)果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的常用方法（一）市場(chǎng)法由于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，市場(chǎng)非?；钴S，因此市場(chǎng)法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估普遍采用的一種方法。對(duì)于單純國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，選取的市場(chǎng)交易實(shí)例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程

3、度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等?！就谌碌谝还?jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓p190的內(nèi)容】（二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價(jià)值，得到土地或在建工程價(jià)格?！就谌碌谝还?jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓p190的內(nèi)容】（三）成本法當(dāng)市場(chǎng)交易實(shí)例難以獲取，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格各組成

4、部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)比較適宜采用成本法。（四）收益法對(duì)于有收益的房地產(chǎn)如商場(chǎng)、商鋪、寫(xiě)字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，常常采用收益法進(jìn)行估價(jià)。（五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是針對(duì)單純土地轉(zhuǎn)讓估價(jià)或成本法估價(jià)時(shí)的土地估價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)?！窘滩陌咐?2】××房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托人函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略） ××大廈裙樓及塔樓a座1128層房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)范圍界定估價(jià)對(duì)象為位

5、于××市××區(qū)××街1號(hào)××大廈的13層裙樓與a座塔樓的1l28層房地產(chǎn)。根據(jù)關(guān)于發(fā)布××市土地級(jí)別及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知（××發(fā)200568號(hào)）規(guī)定，估價(jià)對(duì)象坐落地點(diǎn)為一級(jí)二類(lèi)地，屬公建集中區(qū)。估價(jià)對(duì)象臨街狀況為：東側(cè)為已建成建筑，距離××路l00m，西臨××路，北側(cè)距離××街100m，南側(cè)××街。根據(jù)委托人提供的部分設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)資料獲知，××大廈原用途為集商場(chǎng)、公寓和寫(xiě)字

6、樓于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑總面積為8359427。其中地下二層為人防工程，建筑面積812676；地上13層整體設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，建筑面積為16 68537；塔樓a座為28層，設(shè)計(jì)為大戶(hù)型公寓，建筑面積22 9555，b座為33層，設(shè)計(jì)為寫(xiě)字間，建筑面積35 82664。項(xiàng)目總占地面積8 31872。××大廈自1994年6月15日開(kāi)工，于1995年12月停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。本次估價(jià)對(duì)象的具體范圍是：××大廈13層裙樓（建筑面積為16 68537）和a座塔樓1128層（建筑面積16 527

7、96）房地產(chǎn)。（二）權(quán)屬狀況根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況說(shuō)明如下：1土地使用權(quán)取得情況。根據(jù)委托人提供的國(guó)有土地使用證資料，××大廈土地使用權(quán)情況為：（1）公建用地：用地單位：abc房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。土地使用期限為40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，國(guó)有土地使用證編號(hào)為××號(hào)，用地總面積為578836。（2）住宅用地：用地單位：abc房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。土地使用期限為70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，國(guó)有土地使用證編號(hào)為××號(hào)，住宅用地總面積為253036。2建設(shè)用地規(guī)劃許可證。編號(hào)為×

8、×，用地單位：abc房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。3開(kāi)工報(bào)告。申請(qǐng)開(kāi)工時(shí)間為1994年6月15日，開(kāi)工報(bào)告編號(hào)為××。4××省高級(jí)人民法院判決書(shū)（編號(hào)××2000××號(hào)）。判決××大廈裙房以及塔樓a座1128層抵債給××銀行（委托人）。（三）實(shí)物狀況1裙樓（1）平面布置根據(jù)圖紙資料與實(shí)地查勘，為充分利用地形條件和沿街狀況，估價(jià)對(duì)象裙樓13層平面均為矩形布置，裙樓各層面積相同，東西寬約54m，南北長(zhǎng)約100m。塔樓位于其上南北兩端，南端為a座，北端為b座。裙樓原設(shè)計(jì)為整體經(jīng)營(yíng)的大型

9、商場(chǎng)，層高45m，大廳中間原設(shè)計(jì)有通往地下一層和地上二、三層的電梯。a座塔樓原擬設(shè)高層電梯3部，其正立面（正南向）臨××街開(kāi)設(shè)出入口和前廳；b座塔樓原擬設(shè)高層梯4部，其正立面（正北向）臨××街開(kāi)出入口和前廳。裙房西側(cè)臨××路，設(shè)置大型出入口和前廳，建筑后退道路紅線25m，可形成100個(gè)車(chē)位的室外停車(chē)區(qū)域，東側(cè)與已建成建筑之間有6m寬的道路，與該大廈北側(cè)道路連接，可設(shè)置進(jìn)入地下人防工程樓層的出入口。 （2）外裝修南立面：屬a座正立面。首層開(kāi)設(shè)大型出入口，兩側(cè)為弧形淺紅色磨光花崗巖。門(mén)兩側(cè)與上部為黑色磨光花崗巖，其二、三層中間安

10、裝豎向黃色濾光玻璃窗，上部、兩側(cè)及窗間外墻面為黑色磨光花崗巖，其頂部墻面及檐頭為淺紅色磨光花崗巖。西立面：為裙房正立面，大門(mén)前為四柱方形雨篷，大門(mén)兩側(cè)一層為干掛黑色磨光花崗巖和黃色濾光玻璃窗，正西立面二、三層安裝豎向黃色濾光玻璃窗，窗頂部為圓弧形。其余部位外墻面均為石材。北立面：為b座正立面，設(shè)大型出入口。其二、三層安裝黃色濾光玻璃窗，其余一至三層外墻面做法同南立面。東立面：首層多為磨光花崗巖飾面，開(kāi)設(shè)出入便門(mén)、修筑臺(tái)階，花崗巖石材鑲鋪臺(tái)階面層，粘貼擋墻立面，外窗為帶形窗。二至三層貼黃色釉面磚，為便于通風(fēng)采光。外墻面安裝懸窗和帶形百葉窗與采光窗。 （3）內(nèi)裝修首層：地面全部為大理石，

11、部分內(nèi)墻面已干掛花崗巖飾面，踢腳為黑色花崗巖。首層大廳承重圓柱共24根，均已做花崗巖飾面。承重方柱為22根、矩形柱2根，未裝飾。首層裙樓頂部原已安裝吊頂輕鋼龍骨，架設(shè)了通風(fēng)管線和布線槽。經(jīng)實(shí)地查勘，已安裝管線均有一定程度的銹蝕并已拆除較多；裙樓設(shè)樓梯多部，均為雙跑梯，踏步已鋪設(shè)大理石板，未安裝樓梯安全欄桿。樓梯間墻面已干掛大理石板。二層：內(nèi)墻面未作裝飾裝修，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，大廳圓柱8根，其表面已于掛大理石，其余柱均未做裝飾裝修。二層主梁尺寸為800mm×300mm，二層樓梯間為干掛大理石，樓梯踏步鋪大理石板，樓梯間墻面、頂棚刮大白。三層：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，承

12、重柱情況同二樓。樓層頂部有少量吊頂龍骨；樓梯板踏步為大理石，樓梯間墻面、頂棚刮大白。2塔樓a座1128層（1）平面布置根據(jù)圖紙資料與實(shí)地查勘，a座塔樓1128層平面布置相同，各層建筑面積相同，用途均為住宅。各層平面分別有三室一廳一廚二衛(wèi)套型4戶(hù)，二室一廳一廚一衛(wèi)套型2戶(hù)。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為91822，層高28m。（2）外裝修四周外墻面為釉面磚，窗戶(hù)為黃色濾光玻璃，塔樓頂部檐口處為花崗巖挑檐。（3）內(nèi)裝修客廳、房門(mén)為木制門(mén)框，混凝土地面未找平。墻面、頂棚刮大白。外窗為黃色濾光玻璃。給排水管線等未安裝。3設(shè)施設(shè)備電梯未安裝；室內(nèi)供水管線已安裝，但銹蝕嚴(yán)重；室內(nèi)供電管線未配線，燈具未安裝；室內(nèi)熱水采暖

13、管線已安裝，但銹蝕嚴(yán)重，采暖設(shè)施未安裝。四、估價(jià)目的為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象評(píng)估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年9月15日，與注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師完成對(duì)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日相同?！窘忉尅拷o出估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定的理由，很好?？勺鰹榉独?。六、價(jià)值定義本報(bào)告采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即評(píng)估估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則本報(bào)告遵循的主要原則為：獨(dú)立、客觀、公平的原則，以及合法原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則等技術(shù)原則。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象為尚不具備交付使用條件的商業(yè)、居住房地產(chǎn)，要想進(jìn)入市場(chǎng)，除了要在法律程序上滿(mǎn)足房地產(chǎn)銷(xiāo)售條件外，還必須完成必要的后續(xù)建

14、設(shè)工程。根據(jù)上述實(shí)際情況，估價(jià)中擬采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行分析估算。其中在分析估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)法進(jìn)行。由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法在開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算方面與成本法估價(jià)相同，故本報(bào)告不采用成本法。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象是按出售價(jià)格考慮，未按續(xù)建完成后出租經(jīng)營(yíng)分析，故本報(bào)告也不采用收益法進(jìn)行估價(jià)。假設(shè)開(kāi)發(fā)法定義：求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的估價(jià)方法。市場(chǎng)法定義：是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期已發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格做適當(dāng)修整，以此估算出估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的估價(jià)方法?！炯m錯(cuò)1

15、】本安例只采用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法一種方法，不需羅列市場(chǎng)法的定義，市場(chǎng)法是隱含在假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的方法?！炯m錯(cuò)2】對(duì)不采用成本法和收益法估價(jià)的理由陳述不正確。本案例是在建工程，理論上適用于成本法?！炯m錯(cuò)3】沒(méi)有說(shuō)明不采用市場(chǎng)法的理由。凡是沒(méi)有采用方法都要簡(jiǎn)述理由。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象在上述估價(jià)目的下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為人民幣（大寫(xiě)）壹億貳仟捌佰伍拾萬(wàn)元整（￥128 500 00000），單位價(jià)格為人民幣3 869元/。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2006年9月15日至9月30日。十三、估價(jià)報(bào)告使用期限本報(bào)告使用期限自出具之日起一年。××大廈裙樓及塔樓a座1128層房地產(chǎn)

16、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（一）區(qū)域特征估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)橐?guī)劃建設(shè)中的城市金融商務(wù)區(qū)，位于××市中心商務(wù)區(qū)南側(cè)。根據(jù)城市規(guī)劃，將由××路、××路、××街以及××街圍合而成的矩形地帶規(guī)劃為金融商務(wù)區(qū)，以加強(qiáng)城市中心商務(wù)區(qū)的功能配套與輻射能力。××市中心商務(wù)區(qū)具有較高的積聚度與輻射力，商務(wù)區(qū)內(nèi)集中全市70%以上的大型商務(wù)設(shè)施，有三家五星級(jí)酒店，十幾幢綜合性商務(wù)辦公樓，有海關(guān)大廈、檢驗(yàn)檢

17、疫大廈、國(guó)際金融大廈、平安大廈等政府事務(wù)以及大型企業(yè)辦公樓等。估價(jià)對(duì)象所在的規(guī)劃中的金融商務(wù)區(qū)的建設(shè)剛剛啟動(dòng)2年，由于為城市舊區(qū)，受征收以及招商等因素的限制，目前建設(shè)進(jìn)程尚處于起步階段。（二）道路通達(dá)狀況估價(jià)對(duì)象距城市主干道××路100m左右。距z廣場(chǎng)1200m，距s廣場(chǎng)500m，距g廣場(chǎng)700m。周?chē)缆方煌ū憬?。如z廣場(chǎng)為城市中心交通樞紐，g廣場(chǎng)、s廣場(chǎng)均為城市東部重要的交通型廣場(chǎng)，這里有三十余條公交車(chē)線路以及便利的公交小客車(chē)、出租車(chē)等交通工具連接市內(nèi)和附近地區(qū)。具有良好的便捷性與可及性。（三）對(duì)外交通狀況估價(jià)對(duì)象距火車(chē)站25km，距港口10km，距國(guó)際機(jī)場(chǎng)33km，距

18、長(zhǎng)途客運(yùn)站4km。（四）基礎(chǔ)設(shè)施條件估價(jià)對(duì)象所在地點(diǎn)為城市建設(shè)成熟區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套狀況已達(dá)“七通一平”，即供水、污水、雨水、供電、通信、燃?xì)?、熱力、道路等狀況良好。醫(yī)院、中小學(xué)校、郵局等配套能夠充分滿(mǎn)足區(qū)域需要。（五）商服配套設(shè)施經(jīng)實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象西側(cè)為多層居民樓，底層分別為燒烤店、浴池和汽車(chē)美容等；南側(cè)為交通運(yùn)輸集團(tuán)有限公司離退休中心樓和數(shù)幢多層居民樓。東側(cè)為居民樓，北側(cè)為××小學(xué)與××大廈。該區(qū)域其他基本生活設(shè)施條件也比較完善。估價(jià)對(duì)象1km范圍內(nèi)的g廣場(chǎng)、××路區(qū)域是××市東部商業(yè)區(qū)，特別是餐飲產(chǎn)業(yè)比

19、較集中、發(fā)達(dá)，除了包括××酒店、××飯店、××美食城等大型餐飲物業(yè)外，還有大量的中小型特色餐飲、快餐店鋪。區(qū)域內(nèi)商服業(yè)種類(lèi)齊全，功能完善。四、市場(chǎng)背景描述與分析××房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年一直保持了良好的發(fā)展趨勢(shì)，盡管?chē)?guó)家以及地方從2005年開(kāi)始不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，但該市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上一直保持了較快的上漲趨勢(shì)。近三年來(lái)××市房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)匯總見(jiàn)下表： 20032005年××市商品房交易數(shù)據(jù)匯總表      

20、   表37項(xiàng)目2003年2004年2005年交易件數(shù)（件）364 00040 21744 324交易面積（萬(wàn)平方米）3643858424交易金額（億元）122214821728交易單價(jià)（元/）335738414076從上面的數(shù)據(jù)我們可以看出，近三年××市商品房交易中，無(wú)論是交易面積還是交易件數(shù)都呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。其中商品房交易面積年平均增長(zhǎng)速度為793%，交易單價(jià)年平均增長(zhǎng)速度為1019%。在這種形勢(shì)下，由于各種原因形成的一些“半截子”工程也陸續(xù)重新啟動(dòng)，且取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。例如位于××商業(yè)街的××大廈、&#

21、215;×大廈已改造為精裝修小戶(hù)型高級(jí)公寓進(jìn)入市場(chǎng)。原××國(guó)際酒店也有部分樓層改造為精裝修小戶(hù)型高級(jí)公寓，這些項(xiàng)目都取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)位于××街的原××大廈經(jīng)改造也即將上市。估價(jià)對(duì)象所臨的商務(wù)區(qū)以及所處的金融商務(wù)，高檔精裝修小戶(hù)型公寓具有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求能力，從2002年以來(lái)該區(qū)域以及周邊區(qū)域陸續(xù)上市了一批該類(lèi)型項(xiàng)目，如××、××等高檔精裝修小戶(hù)型項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況都有不俗的表現(xiàn)。估價(jià)對(duì)象區(qū)域及臨近區(qū)域的高檔精裝修小戶(hù)型公寓的購(gòu)買(mǎi)者多是以投資為主，隨著估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域以及其他區(qū)

22、域大量精裝修小戶(hù)型住宅投入市場(chǎng)，市場(chǎng)將日趨飽和，該類(lèi)房屋的投資收益率有下降的趨勢(shì)。根據(jù)近兩年的土地出讓情況以及未來(lái)的土地供應(yīng)計(jì)劃情況分析，該區(qū)域未來(lái)一年內(nèi)不會(huì)有新建住宅項(xiàng)目入市，兩年內(nèi)將可能有三個(gè)商住項(xiàng)目入市。因此，估價(jià)對(duì)象在面臨著挑戰(zhàn)同時(shí)，也面臨著一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，這就需要爭(zhēng)取時(shí)間，盡快完成改造進(jìn)入市場(chǎng)，在銷(xiāo)售中制定執(zhí)行競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的價(jià)格策略，力求快進(jìn)快出。五、最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。對(duì)估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用分析應(yīng)在對(duì)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)物、區(qū)位特點(diǎn)進(jìn)行分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)對(duì)象與

23、周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)性、可改造性等方面進(jìn)行。××大廈為集商業(yè)、辦公、居住為一體的大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前已經(jīng)形成的建筑物其用途在法律上是許可的，對(duì)其最高最佳利用分析只能在技術(shù)可能的前提下，考察其經(jīng)濟(jì)上的合理性。根據(jù)××大廈目前的實(shí)際情況，尚不具備投入使用的能力，要想能夠進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。還必須完成后續(xù)建設(shè)工程以及必要的配套工程。分析其建設(shè)改造方案，可以有三種選擇：第一種選擇：是維持現(xiàn)有建筑設(shè)計(jì)，完成后續(xù)工程后直接進(jìn)入市場(chǎng)。從估價(jià)對(duì)象部分的現(xiàn)有建筑設(shè)計(jì)、施工方案看，裙樓設(shè)計(jì)為整體商業(yè)建筑，根據(jù)城市規(guī)劃以及對(duì)周?chē)F(xiàn)有商業(yè)配套設(shè)施情況的調(diào)查分析，該使用功能設(shè)計(jì)難以實(shí)現(xiàn)

24、。從目前的市場(chǎng)需求來(lái)看，在該區(qū)域內(nèi)對(duì)這種大面積高檔住宅的市場(chǎng)需求極其有限，項(xiàng)目銷(xiāo)售難度很大。因此，這個(gè)方案在經(jīng)濟(jì)上不合理。第二種選擇：是將現(xiàn)有建筑拆除后重新進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。按照類(lèi)似區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有土地出讓情況看，保持與估價(jià)對(duì)象相近容積率的情況下，同類(lèi)項(xiàng)目用地凈地出讓的綜合地價(jià)樓面價(jià)格為3000元/左右，且新設(shè)計(jì)的建筑會(huì)更加符合市場(chǎng)要求，能夠取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。但是，拆除重新建設(shè)的方案有較大政策上的困難。另外，拆除重建的方案使項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)時(shí)間加長(zhǎng)至少1年的時(shí)間，市場(chǎng)發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)加大，也導(dǎo)致收益的不可預(yù)測(cè)性增加。第三種選擇：是對(duì)估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，按照技術(shù)可能，對(duì)其外部裝修、內(nèi)部布局按照當(dāng)前市場(chǎng)要求進(jìn)

25、行適當(dāng)改造。同時(shí)，估價(jià)對(duì)象為主體已經(jīng)完成的在建工程，現(xiàn)有建筑規(guī)模是經(jīng)過(guò)規(guī)劃允許的最大規(guī)模，是合法的，無(wú)論是從技術(shù)上還是從法律上都不能再增加規(guī)模。因此，目前的規(guī)模為法律和技術(shù)允許下的最佳規(guī)模。我們認(rèn)為這種選擇在經(jīng)濟(jì)上是可行的。在上述最高最佳利用分析的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象具體的規(guī)劃改造方案設(shè)定及理由為：（1）地下12層，為設(shè)備用房以及人防工程。其中人防工程作為地下停車(chē)場(chǎng)使用，根據(jù)建筑設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范，在東側(cè)設(shè)置出入口。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)，地面水泥砂漿壓光，墻面、柱面刮大白，天棚為普通白灰粉刷，安裝照明燈。該設(shè)計(jì)與原設(shè)計(jì)相同。（2）裙房13層，內(nèi)部重新規(guī)劃分割。在豎向上分為3003000的不同部分

26、空間，可規(guī)劃為特色商店、健身俱樂(lè)部、咖啡廳、茶館、特色餐飲、洗浴、ktv、經(jīng)濟(jì)型酒店等。改造內(nèi)容主要是對(duì)外立面更新，更換首層進(jìn)出入口大門(mén)、落地玻璃窗，已裝修墻面花崗巖進(jìn)行適當(dāng)更換等。內(nèi)部工程包括空間分割，樓梯設(shè)置地面、墻面、天棚做吊頂裝修，上下水、供電、采暖、中央空調(diào)、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施管線布置、設(shè)備設(shè)施安裝以及管線接口預(yù)留。在首層大廳中間洞口處修建通往地下室與地上二、三層的樓梯。（3）裙房外立面改造：首先需要對(duì)外立面更新改造，外立面的更新設(shè)計(jì)要符合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范以及城市規(guī)劃對(duì)建筑外立面控制的一般要求，由于估價(jià)對(duì)象位于××商務(wù)區(qū)東端，其所處區(qū)域規(guī)劃為未來(lái)的金融商務(wù)區(qū)，因此，外立面

27、的設(shè)計(jì)必須能夠與該規(guī)劃相應(yīng)用，且能夠體現(xiàn)其項(xiàng)目形象。（4）塔樓a座戶(hù)型改造：對(duì)列入估價(jià)范圍的塔樓a座部分，由于原設(shè)計(jì)為高級(jí)公寓，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架剪力墻，在功能上難以進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)維持住宅用途使用。但是，根據(jù)目前的市場(chǎng)需求狀況，以及所處區(qū)域?yàn)樯虅?wù)區(qū)的情況宜改造為以小戶(hù)型公寓為主，少量中等戶(hù)型的高級(jí)公寓。根據(jù)原有設(shè)計(jì)圖紙分析，在戶(hù)型設(shè)置上可以改造為以小于40的一室或5060的一室一廳為主，少量二室一廳的住宅。根據(jù)對(duì)原設(shè)計(jì)圖紙的分析，在不破壞原有結(jié)構(gòu)的條件下，每層最多可改造為16套住宅，其中一室一廚一衛(wèi)住宅4套，一室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套。六、估價(jià)

28、方法適用性分析（略）七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）假設(shè)估價(jià)對(duì)象為正常項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值估算    【糾錯(cuò)】缺假設(shè)開(kāi)發(fā)法的公式1裙房部分價(jià)格估算（1）可比實(shí)例選取與分析可比實(shí)例a：××街××號(hào)商業(yè)用房建筑面積35251，已裝修，3層，框架結(jié)構(gòu)。交易價(jià)格445萬(wàn)元，單價(jià)12624/。交易日期2006年8月17日?？杀葘?shí)例b：××街××號(hào)商業(yè)用房建筑面積50218，已裝修，3層，框架結(jié)構(gòu)。交易價(jià)格655萬(wàn)元，單價(jià)為13043元/，交易日期2006年7月21日?？杀葘?shí)例c：××街&

29、#215;×號(hào)商業(yè)用房建筑面積51814，3層，清水房，框架結(jié)構(gòu)。交易價(jià)格600萬(wàn)元，單價(jià)11580元/，交易日期2006年5月17日?！炯m錯(cuò)】三個(gè)可比實(shí)例建設(shè)面積太小，與估價(jià)對(duì)象規(guī)模不相當(dāng)。（估價(jià)對(duì)象總建筑面積8萬(wàn)多平米。）（2）交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較分析將可比實(shí)例與改造完成后的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)比內(nèi)容及實(shí)例說(shuō)明見(jiàn)下表：因素條件對(duì)比說(shuō)明表               表38估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例a可比實(shí)例b可比實(shí)例c 交易日期2006

30、915200681720067212006517 交易情況正常正常正常正常 區(qū)域因素商服繁華度一般一般一般一般 交通便捷度較好較好較好一般 道路通達(dá)度較好較好較好較好 臨街狀態(tài)一般一般稍好較好 土地級(jí)類(lèi)別一級(jí)二類(lèi)一級(jí)二類(lèi)一級(jí)二類(lèi)一級(jí)二類(lèi) 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度一般稍好較好一般 綠地覆蓋度一般一般一般一般 基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善完善完善完善 公用設(shè)施完備度完善完善完善完善 距市商業(yè)中心距離 相同相同稍遠(yuǎn) 規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú) 個(gè)別因素建成時(shí)間2006年2002年2004年2

31、003年樓層3333朝向西北東東建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架平面布置合理合理合理合理室內(nèi)裝修清水好好清水適用性一般一般一般一般物業(yè)管理一般一般一般一般【糾錯(cuò)1】樓層和朝向應(yīng)放在區(qū)域因素調(diào)整中。    【糾錯(cuò)2】未進(jìn)行成新率的調(diào)整。（3）比較因素修正系數(shù)確定根據(jù)表38估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的比較分析，結(jié)合估價(jià)師掌握資料與估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，因素修正系數(shù)確定見(jiàn)下表：因素比較修正系數(shù)表                 

32、表39估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例a可比實(shí)例b可比實(shí)例c交易日期100100100100交易情況100100100100 商服繁華度100100100100交通便捷度10010010098道路通達(dá)度100100100100臨街狀態(tài)100100102103區(qū)域因素土地級(jí)類(lèi)別100100100100 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100102103100 綠地覆蓋度100100100100 基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100 公用設(shè)施完備度100100100100 距市商業(yè)中心距離10010010098 規(guī)劃限制100100100100 綜合

33、得分10010210599 個(gè)別因素建成時(shí)間100100100100 樓層100100100100 朝向100100100100 建筑結(jié)構(gòu)100100100100 平面布置100100100100 室內(nèi)裝修100108110100 適用性100100100100 物業(yè)管理100100100100 綜合得分100108110100 【糾錯(cuò)1】建成時(shí)間沒(méi)有修正?！炯m錯(cuò)2】朝向沒(méi)有修正?！炯m錯(cuò)3】室內(nèi)裝修可比實(shí)例ab描述一樣，但調(diào)整打分不一樣。（4）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算根據(jù)上表確定的因素修正系數(shù)，對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)

34、算見(jiàn)下表：比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表                      表310調(diào)整因素可比實(shí)例a可比實(shí)例b可比實(shí)例c交易單價(jià)126421304311580交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素100/102100/105100/99比準(zhǔn)價(jià)格（元/）114761129311697    【糾錯(cuò)

35、】缺個(gè)別因素的調(diào)整打分。 根據(jù)上述分析，取以上三個(gè)可比實(shí)例簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為標(biāo)準(zhǔn)樣本的市場(chǎng)價(jià)格為：（11 476+11 293+11 697）/3=11 489（元/）【糾錯(cuò)1】缺市場(chǎng)法文字計(jì)算公式?！炯m錯(cuò)2】采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值理由不充分。（5）裙房總價(jià)格已知裙樓建筑面積為1668537，則裙樓部分的總價(jià)為：11489元/×16685371916882萬(wàn)元2塔樓a座1l28層價(jià)格估算 （1）估價(jià)分析思路塔樓包括1128層共18個(gè)樓層，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)將以單套住宅的形式出售，因此對(duì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的測(cè)算應(yīng)當(dāng)在估算每一套住宅可能銷(xiāo)售價(jià)格的基礎(chǔ)上匯總而取得。估價(jià)中，具體

36、的測(cè)算思路是：首先在對(duì)每套住宅進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，選擇其中的一套住宅為標(biāo)準(zhǔn)樣本，通過(guò)比較法測(cè)算該標(biāo)準(zhǔn)住宅的正常價(jià)格a，然后以該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為100，考慮朝向、戶(hù)型差異，對(duì)該樓層所有住宅的平均價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，取得該標(biāo)準(zhǔn)樓層的平均價(jià)格b；再考慮樓層差異，對(duì)其他樓層住宅的平均價(jià)格c進(jìn)行測(cè)算，最后將各樓層測(cè)算結(jié)果匯總即取得住宅部分的評(píng)估總價(jià)?！竟纼r(jià)思路解釋見(jiàn)下圖】一套標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格a一層標(biāo)準(zhǔn)樓層平均價(jià)格b其他樓層平均價(jià)格c各樓層結(jié)果匯總 （2）標(biāo)準(zhǔn)住宅單價(jià)估算結(jié)合估價(jià)人員調(diào)查取得的交易實(shí)例情況，估價(jià)中選取11層南向住宅為標(biāo)準(zhǔn)樣本，運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)改造完成后該住宅可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分析。估價(jià)人員經(jīng)過(guò)對(duì)估

37、價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘與必要的市場(chǎng)調(diào)查，取得了類(lèi)似交易實(shí)例，經(jīng)過(guò)分析比較后選擇下列三個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，用于本報(bào)告的分析測(cè)算。1）可比實(shí)例選取與分析可比實(shí)例a：××小區(qū)l號(hào)樓l單元11層6號(hào)建筑面積4400，一室，南向，精裝修，總樓層19層，交易實(shí)例位于11層，框架結(jié)構(gòu)，成交價(jià)格35萬(wàn)元，建筑面積單位價(jià)格7953元/，交易日期2006年7月11日?？杀葘?shí)例b：××大廈12層3號(hào)建筑面積6448，一室一衛(wèi)，南向，精裝修，總樓層18層，交易實(shí)例位于12層，框架結(jié)構(gòu)，成交價(jià)格48萬(wàn)元，建筑面積單位價(jià)格7444元/，交易日期2006年9月10日?？杀葘?shí)例c：

38、5;×苑11層5號(hào)建筑面積72134，二室一廳，南向，精裝修，總樓層為32層，交易實(shí)例位于11樓，框架結(jié)構(gòu)，成交價(jià)格56萬(wàn)元，建筑面積單位價(jià)格7764元/，交易日期2006年8月27日。2）可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)樣本比較分析將可比實(shí)例與改造完成后估價(jià)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)樣本進(jìn)行對(duì)比分析，對(duì)比內(nèi)容及實(shí)例說(shuō)明見(jiàn)下表：因素條件對(duì)比說(shuō)明表                  表311估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例a可比實(shí)例b可比實(shí)例c交易日期200691520

39、0671120069102006827交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素商服繁華度較好較好較好一般交通便捷度較好較好較好較好道路通達(dá)度較好較好較好較好土地級(jí)類(lèi)別一級(jí)二類(lèi)一級(jí)二類(lèi)一級(jí)二類(lèi)一級(jí)二類(lèi)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度一般較好一般較好綠地覆蓋度一般稍好一般稍好基礎(chǔ)設(shè)施完善度完善完善完善完善公用設(shè)施完備度完善完善完善完善距市商業(yè)中心距離 相同相同相同規(guī)劃限制無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)個(gè)別因素小區(qū)內(nèi)所處位置較好較好較好較好建成時(shí)間2007200320052005樓層/總樓層11/2811/1912/1811/32朝向南南南南建筑結(jié)構(gòu)框架框架框架框架層高3m3m3m3m平面布置一般稍好稍好稍好室內(nèi)裝修精裝修精裝修精裝修精

40、裝修物業(yè)管理較好較好較好較好【糾錯(cuò)1】樓層和朝向應(yīng)在區(qū)域因素?！炯m錯(cuò)2】小區(qū)內(nèi)所處位置應(yīng)放在區(qū)域因素。3）比較因素修正系數(shù)確定根據(jù)表311估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的比較分析，結(jié)合估價(jià)師掌握資料與估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，因素修正系數(shù)確定見(jiàn)下表：因素比較修正系數(shù)表               表312估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例a可比實(shí)例b可比實(shí)例c交易日期 100100100交易情況100100100100區(qū)域因素商服繁華度10010010098交通便捷度100100100100

41、道路通達(dá)度100100100100土地級(jí)類(lèi)別10100100100環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度100105100105綠地覆蓋度100102100102基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100公用設(shè)施完備度100100100100市商業(yè)中心距離100100100100規(guī)劃限制100100100100綜合得分100100.7100100.5個(gè)別因素小區(qū)內(nèi)所處位置100100100100建成時(shí)間100100100100樓層100100101100朝向100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100層高100100100100平面布置100105105105室內(nèi)裝修100100100100物業(yè)管理10010

42、0100100綜合得分100105106105【糾錯(cuò)1】未進(jìn)行交易日期調(diào)整，或說(shuō)明不調(diào)整交易日期的理由?！炯m錯(cuò)2】未進(jìn)行建成時(shí)間的調(diào)整，或沒(méi)有說(shuō)明不調(diào)整的理由?！炯m錯(cuò)3】未進(jìn)行樓層調(diào)整，或說(shuō)沒(méi)有交代不調(diào)整樓層的理由。4）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算根據(jù)表312確定的因素修正系數(shù)，對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算見(jiàn)下表：比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表                      表313比較因素可比實(shí)例a可比實(shí)例b可比實(shí)例c

43、交易單價(jià)795374447764交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素100/107100/100100/105個(gè)別因素100/105100/106100/105比準(zhǔn)價(jià)格（元/）707970237042根據(jù)上述分析，取以上三個(gè)可比實(shí)例簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為標(biāo)準(zhǔn)樣本的市場(chǎng)價(jià)格為：（7079+7023+7042）/3=7048（元/）【糾錯(cuò)1】采用算術(shù)平均值理由不充分。（3）標(biāo)準(zhǔn)層平均價(jià)格分析根據(jù)對(duì)我們所掌握的有關(guān)資料進(jìn)行分析，假設(shè)南向住宅交易價(jià)格為100，則東向住宅正常價(jià)格一般為93左右，西向住宅價(jià)格為85左右，北向?yàn)?0左右。盡

44、管塔樓a座改造后每層中不同朝向的各套住宅建筑面積不相同，但是估價(jià)中假設(shè)各朝向的住宅建筑面積相同，對(duì)平均價(jià)格的影響并不大，況且沒(méi)有準(zhǔn)確的各朝向住宅建筑面積為權(quán)重的情況下，假設(shè)各朝向住宅建筑建筑面積相等也是能夠被接受的，因此在南向住宅為100的假設(shè)下，標(biāo)準(zhǔn)層平均價(jià)格得分為：（100938580）÷4895 標(biāo)準(zhǔn)層平均價(jià)格為：7048×89.5/100=6308(元/)，估價(jià)中取標(biāo)準(zhǔn)層平均價(jià)格為6300元/。（4）住宅平均價(jià)格根據(jù)估價(jià)師掌握的類(lèi)似高層住宅樓層價(jià)格差異分析，估價(jià)對(duì)象樓層價(jià)格差為100元/，頂層與倒數(shù)第三層價(jià)格相同。因此，各樓層的平均價(jià)格見(jiàn)下表：塔樓各樓層平

45、均單價(jià)               表314樓層111213141516平均價(jià)格（元/）630064006500660067006800樓層171819202122平均價(jià)格（元/）690070007100720073007400樓層232425262728平均價(jià)格750076007700780079007800由于18個(gè)樓層每樓層建筑面積相同，因此，塔樓部分平均價(jià)格為每樓層平均價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)，為713889元/。其中最高價(jià)格為：7900*100/89

46、.5=8827(元/)其中最低價(jià)格為：6300*80/89.5=5631(元/)（5）塔樓a座1128層住宅總價(jià)已知塔樓a座1128層的建筑面積為1652796，則該部分的總價(jià)為：713889元/×16527961179913萬(wàn)元3假設(shè)估價(jià)對(duì)象為正常項(xiàng)目的總價(jià)格根據(jù)以上分析，假設(shè)估價(jià)對(duì)象為正常開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件下的總價(jià)格為：1916882萬(wàn)元（裙房的）1179913萬(wàn)元（住宅的）3096795萬(wàn)元4項(xiàng)目權(quán)利情況修正由于估價(jià)對(duì)象為半截子改造項(xiàng)目，其公建部分土地使用權(quán)自1994年1月18日至2034年1月17日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)過(guò)了127年，剩余使用年限273年。住宅部分用地土地使用權(quán)自1994

47、年1月18日至2064年1月17日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余年限為573年?！炯m錯(cuò)】土地使用權(quán)出讓年份前后交代不一致，相差半年。前邊結(jié)果報(bào)告p202交代的土地出讓年限起始日期為1994年6月8日，這里技術(shù)報(bào)告又變成了1994年1月18日。在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中，我們看到由于土地使用權(quán)年限減少對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響遠(yuǎn)超過(guò)土地價(jià)值的減少。例如，在本估價(jià)項(xiàng)目中，根據(jù)關(guān)于發(fā)布××市土地級(jí)別及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知，當(dāng)前該區(qū)域最高使用年限商業(yè)用地的土地出讓金樓面單價(jià)為2640元/，則補(bǔ)交127年的土地出讓金占40年土地出讓金的比例為    【糾錯(cuò)】土地報(bào)酬率6%無(wú)取

48、值依據(jù)。但是我們掌握的實(shí)際市場(chǎng)資料反映的結(jié)果來(lái)看，因像估價(jià)對(duì)象這類(lèi)的項(xiàng)目在改造后的銷(xiāo)售價(jià)格與同品質(zhì)正常項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格之間的差異遠(yuǎn)不是上述比例所能反映的，這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交易活動(dòng)中，半截子改造工程交易價(jià)格的減少并不僅僅是土地使用年限降低造成的土地價(jià)值減少，而是由于多種因素相互影響造成的。單獨(dú)計(jì)算這些因素對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格造成的影響具有很大的難度，因此，我們采用綜合分析的方法，將這些因素看作一個(gè)影響因素，將由此造成的影響用一個(gè)權(quán)利修正系數(shù)來(lái)調(diào)整。權(quán)利修正系數(shù)的計(jì)算公式為：對(duì)權(quán)利修正系數(shù)的取得，我們是通過(guò)市場(chǎng)法取得的，我們選取了以下三個(gè)實(shí)例，對(duì)權(quán)利修正系數(shù)進(jìn)行分析。實(shí)例一：××海景

49、，該項(xiàng)目從1992年開(kāi)發(fā)建設(shè)，1994年停工，2002年轉(zhuǎn)讓后重新改造銷(xiāo)售。當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售平均價(jià)格為4900元/，而位于類(lèi)似地區(qū)的新建項(xiàng)目華邦上都清水房同時(shí)期的平均銷(xiāo)售價(jià)格為7300元/，考慮項(xiàng)目品質(zhì)差異，平均價(jià)格為5800元/。權(quán)利情況修正系數(shù)為：4900÷5800×100%845%實(shí)例二：××公寓，該項(xiàng)目為舊辦公樓改造項(xiàng)目，項(xiàng)目原建成于1990年左右，改造后的精裝修公寓平均銷(xiāo)售價(jià)格為4800元/左右，而同時(shí)期該區(qū)域的新建項(xiàng)目××清水房的平均銷(xiāo)售價(jià)格為6000元/，考慮項(xiàng)目品質(zhì)差異，平均銷(xiāo)售價(jià)格為5600元/。權(quán)利情況修正系數(shù)為：4800

50、÷5600×100%857%實(shí)例三：××大廈，為××商廈改造項(xiàng)目，××商廈原建成于1995年左右，改造后的精裝修公寓平均售價(jià)為7800元/左右，而同時(shí)期同一區(qū)域新建項(xiàng)目新世界清水平均銷(xiāo)售價(jià)格為9500元/，扣除項(xiàng)目品質(zhì)差異，平均銷(xiāo)售價(jià)格為9000元/。權(quán)利情況修正系數(shù)為：7800÷9000×100%867%綜合以上三個(gè)實(shí)例，考慮估價(jià)對(duì)象改造后實(shí)際使用率有較大降低的情況，確定項(xiàng)目修正系數(shù)為85%。因此，經(jīng)權(quán)利狀況修正后估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀下的正常價(jià)格為：3096795萬(wàn)元×85%2632276萬(wàn)

51、元【糾錯(cuò)】應(yīng)說(shuō)明三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象一樣為商住混用。5開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值估算對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值的折現(xiàn)率，估價(jià)中考慮開(kāi)發(fā)過(guò)程利潤(rùn)率與銀行貸款利率因素，確定該項(xiàng)目折現(xiàn)率為18%。估價(jià)對(duì)象進(jìn)行裝修改造的工期預(yù)計(jì)為1年，假設(shè)在裝修改造期同時(shí)開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)2年內(nèi)可銷(xiāo)售完畢，假設(shè)在銷(xiāo)售期內(nèi)銷(xiāo)售均勻?qū)崿F(xiàn)，則可實(shí)現(xiàn)總收入折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值（v）為：【糾錯(cuò)】折現(xiàn)率18%取值理由不充分。（二）估價(jià)對(duì)象改造續(xù)建成本分析測(cè)算1續(xù)建成本包括內(nèi)容為使估價(jià)對(duì)象續(xù)建完成后實(shí)現(xiàn)分析預(yù)測(cè)的價(jià)值和相應(yīng)的功能與效用。經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)對(duì)象的續(xù)建的主要內(nèi)容包括：裙樓13層與塔樓a座原有外墻裝飾裝修工程的拆除；裙樓與a座塔樓室內(nèi)原裝修的拆除

52、；裙樓與a座塔樓室內(nèi)原安裝房屋設(shè)備管線的拆除；/裙樓外墻面的重新裝修；裙樓室內(nèi)各層地面、墻面做初裝修、砌筑必要的墻體進(jìn)行適當(dāng)分隔；裙樓進(jìn)行房屋設(shè)備安裝并在各層做吊項(xiàng)；a座塔樓外墻裝修；a座塔樓室內(nèi)各房屋精裝修與設(shè)備安裝等。2續(xù)建費(fèi)用測(cè)算的假定（1）估價(jià)對(duì)象原裝修工程內(nèi)容全部拆除。（2）為保證估價(jià)對(duì)象續(xù)建完成后使用，地下一層應(yīng)通過(guò)施工保證裙樓與塔樓a座停車(chē)與房屋設(shè)備運(yùn)行的需要。（3）估價(jià)對(duì)象裙樓用途為商業(yè)，塔樓a座11層至28層為小戶(hù)型公寓。3裙樓13層續(xù)建工程主要內(nèi)容與費(fèi)用（1）裙樓外墻面按以下條件考慮：配合房屋結(jié)構(gòu)，在原窗洞口重新安裝落地式固定外窗、雙層中空玻璃塑鋼窗，在a座原門(mén)口安裝轉(zhuǎn)門(mén)或

53、平開(kāi)門(mén)，首層其余墻面為干掛大理石。重新修整a座的雨篷。保留一層室內(nèi)已鋪大理石地面、柱面，對(duì)樓梯間墻面進(jìn)行必要的修補(bǔ)，安裝通往二樓的白鋼欄杠；在大廳中部樓梯處，重新修筑樓梯或扶梯。首層未進(jìn)行理石裝修墻面按抹水泥砂漿刮大白考慮。（2）室外臺(tái)階、平臺(tái)、擋墻等，鋪貼花崗巖或大理石。（3）首層及二、三層大廳頂棚、工作間、衛(wèi)生間等，統(tǒng)一采用相應(yīng)材質(zhì)和規(guī)格材料全部做出吊頂。（4）二、三層室內(nèi)墻、柱面僅做初裝修。（5）二、三層地內(nèi)地面：為水泥砂漿找平層或細(xì)石混凝土找平層。（6）垂直運(yùn)輸：除塔樓a座3臺(tái)高層電梯外，其余塔樓暫不考慮。（7）各類(lèi)房屋設(shè)備：如給水、排水、強(qiáng)弱電、消防、通信、空調(diào)、交通、安全監(jiān)控等工程

54、，因原安裝管道已較多拆除或損壞，需重新安裝，統(tǒng)一施工。（8）為滿(mǎn)足各層業(yè)態(tài)分布與安排，對(duì)裙樓各層進(jìn)行必要的豎向分隔。經(jīng)分析，按當(dāng)前建筑市場(chǎng)建材與設(shè)備價(jià)格情況和勞動(dòng)力價(jià)格狀況，裙樓部分平均每平方米的工程造價(jià)為1617元。因此，裙房部分改造續(xù)建工程費(fèi)用為：1617元/×668537269802萬(wàn)元4塔樓a座1l28層續(xù)建工程內(nèi)容與費(fèi)用（1）a座塔樓外墻面刷較高檔涂料，安裝平開(kāi)斷橋鋁中空玻璃窗。（2）客廳、臥室：地面鋪復(fù)合地板，墻面刮大白刷乳膠漆，適當(dāng)部位做吊頂，安裝窗簾盒，配備有線電視、電話、寬帶線路與插座，安裝必要的開(kāi)關(guān)、插座與燈具等。（3）廚房：地面中檔防滑地磚，墻面貼瓷磚，做吊頂。

55、配備整套櫥柜，如灶臺(tái)、油煙機(jī)、洗菜盆、水龍頭、各類(lèi)碗柜，安裝必要的開(kāi)關(guān)、插座、燈具。（4）衛(wèi)生間：地面中檔防滑地磚，墻面貼瓷磚，做吊頂。衛(wèi)生潔具配備齊全，如坐便、洗手盆、淋浴器、熱水器、毛巾架、換氣扇，安裝必要的開(kāi)關(guān)、插座與燈具等。（5）安裝進(jìn)戶(hù)防盜門(mén)，安裝對(duì)講機(jī)，戶(hù)內(nèi)房間門(mén)堅(jiān)固、美觀。經(jīng)分析，按當(dāng)前建筑市場(chǎng)建材與設(shè)備價(jià)格情況和勞動(dòng)力價(jià)格狀況，塔樓a座1l28層住宅室內(nèi)裝修工程平均每平方米造價(jià)為1000元。因此，a座1128層住宅續(xù)建工程室內(nèi)裝修工程費(fèi)用為：           

56、60;         1000元/×1652796l65280萬(wàn)元     5a座1128層續(xù)建工程其他工程費(fèi)用為保證塔樓a座1128層住宅續(xù)建后的正常使用，還應(yīng)進(jìn)行下列續(xù)建工程。（1）客梯3部：為滿(mǎn)足續(xù)建后使用要求，a座客梯應(yīng)為中速梯、載重量l000kg，國(guó)內(nèi)品牌產(chǎn)品。經(jīng)調(diào)查，一部28層梯包括安裝費(fèi)為50萬(wàn)元，3部電梯共計(jì)150萬(wàn)元。（2）外裝修工程費(fèi)用：為保證外墻面裝修質(zhì)量，外裝修工程內(nèi)容主要為：原外墻瓷磚鏟除運(yùn)輸費(fèi)，包括腳手架費(fèi)、安拆費(fèi)，經(jīng)測(cè)算折合建筑面積為

57、1250元/。重抹水泥砂漿找平和抹防水砂漿費(fèi)用。為保證后刷高檔防水裝飾涂料質(zhì)量，續(xù)建工程在外墻面需重抹水泥砂漿找平和抹防水砂漿。經(jīng)測(cè)算折合建筑面積為1042元/。刷高檔防水涂料。經(jīng)測(cè)算折合建筑面積為327元/。塔樓a座整體外墻裝飾裝修費(fèi)用為：（1251042327）元/×22955506012萬(wàn)元外窗費(fèi)用：按目前開(kāi)發(fā)建造住宅外窗施工情況，估價(jià)對(duì)象a座外墻應(yīng)安裝斷橋鋁中空玻璃窗，經(jīng)測(cè)算折合建筑面積外窗每平方米工程費(fèi)用為6694元。塔樓a座1128層外窗更換費(fèi)用為： 6694元/×165279611064萬(wàn)元?jiǎng)t塔樓a座外裝修工程費(fèi)用合計(jì)為：6012萬(wàn)元11064萬(wàn)元17076萬(wàn)元（3）塔樓a座1l28層土建改造費(fèi)用。結(jié)合實(shí)地查勘，為適應(yīng)小戶(hù)型需要，續(xù)建中應(yīng)將原平面進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽?hù)型改造，即墻體改造，對(duì)某些部位重新確定套型，增加衛(wèi)生間、廚房，增加不同類(lèi)型的門(mén)框等。經(jīng)測(cè)算每平方米改造費(fèi)用為60元。則a座土建改造費(fèi)用為：60元/×16527969917萬(wàn)元（4）塔樓a座1l28層室內(nèi)房屋設(shè)備安裝費(fèi)用。經(jīng)實(shí)地查勘，a座安裝室內(nèi)房屋設(shè)備如給排水、采暖、消防、煤氣管道系統(tǒng)、敷設(shè)電氣線路等，需要全面安裝。