從房地產(chǎn)前期工作的重要性談成本控制中的前期節(jié)約成本

1、從房地產(chǎn)前期工作的重要性談成本控制中的前期節(jié)約成本 【摘要】項目的前期工作在整個項目實施過程中起著不可估量的作用，前期開發(fā)工作的細化程度和前期成本控制的意識決定著項目成本的節(jié)約，本文主要通過前期工作的重要性淺談前期開發(fā)的成本節(jié)約方式。 一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營好壞，項目能否收益，市場效應(yīng)如何，品牌效應(yīng)能否實現(xiàn)，主要在于前期工作的好壞，前期工作完成后，項目就已經(jīng)定位，能否節(jié)約造價、利潤多少已經(jīng)基本固定。項目前期工作是集體智慧的結(jié)晶，他融入了高層領(lǐng)導(dǎo)的決策，項目實施人的具體策劃等一系列紛繁復(fù)雜的過程。因此項目的前期工作在整個項目實施過程中起著不可估量的作用，他的重要性主要表現(xiàn)在： 重要之一：前期工

2、作的成敗決定項目的生死命脈 事事都以成敗論英雄，而成功的背后往往要做大量的基礎(chǔ)工作，前期工作涉及內(nèi)容廣泛，從項目獲得土地信息開始，獲取土地詳細資料，包括土地的位置、土地的土地權(quán)屬、土地的土地權(quán)性質(zhì)、政府主管部門的規(guī)劃要點等。 通過戰(zhàn)略決策，市場投資部進行項目組選，然后實地考察，通過市場/政策等的信息報告，市場調(diào)研，成本測算，技術(shù)可行性研究，形成初步的可行性研究報告，領(lǐng)導(dǎo)再一輪決策，通過后進行詳細的可行性研究，詳細的研究內(nèi)容包括進行市場/競爭分析，確定項目定位，形成詳細的可行性研究報告，審批通過后進行招、拍、掛牌獲得土地，簽訂土地協(xié)議，辦理用地手續(xù)獲得建設(shè)用地許可證，前期的可研階段結(jié)束。 可研結(jié)

3、束并不意味著前期工作的結(jié)束，而接著的大量工作就是項目前期啟動階段的工作，包括所有手續(xù)的辦理，設(shè)計規(guī)劃部門獲得建設(shè)規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證，落實開工許可的施工許可證，進入銷售階段還有預(yù)售許可證，待五證齊全了項目基本上已經(jīng)定型。 重要之二：前期工作得成敗決定項目的經(jīng)濟效益 前期工作要做到測算項目的經(jīng)濟效益，這里涉及銷售、融資、成本、建設(shè)期、內(nèi)部收益率，要做到準(zhǔn)確定位，就要首先了解宏觀經(jīng)濟和本區(qū)域城市經(jīng)濟的現(xiàn)狀，近幾年的經(jīng)濟增長狀況和人均可支配收入的增長，項目周邊區(qū)域的全盤搜索，確定本項目的銷售價位，以確定總收入；進行項目投入產(chǎn)出分析及資金運作建議，涉及項目的成本測算。 測算的真實與否影響著項目的

4、成本高低，直接影響項目的定價及經(jīng)濟利益。 重要之三：前期工作的成敗決定開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 在全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)整的政策下，未來宏觀導(dǎo)向無論從政策或是貨幣環(huán)境等都在逐步調(diào)整，限購和限貸的政策放松的可能性不大，另外保障性住房的力度還會繼續(xù)加強，作為開發(fā)商要高度重視，及時調(diào)整策略。 房地產(chǎn)開發(fā)商要生存和發(fā)展除了注重外在的品質(zhì)，更應(yīng)注重內(nèi)在的優(yōu)化與節(jié)約，提高成本意識和控制意識，其中前期工作在成本控制中的作用不容忽視，應(yīng)當(dāng)不斷重視和加強，以便能夠更好的為公司發(fā)展提供動力。 提到成本控制往往會想到建安成本，鋼筋、混凝土、模板的造價，其實成本貫穿于整個項目中，而前期占了很大一部分，開發(fā)企業(yè)往往對前期的成

5、本控制忽視或重視不夠，以至于造成項目的失誤和隱形的浪費，前期中的成本如土地費用就是一筆相當(dāng)大的費用，土地費用在建筑總成本中的比重最大，所以土地費用的高低決定著項目定價的高低。 簡單來說開發(fā)商前期成本控制的缺陷主要表現(xiàn)在以下四個方面： （1）忽視前期開發(fā)在節(jié)約成本的重要作用 （2）不熟悉房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的節(jié)點 （3）缺乏成本控制的技巧和方法 （4）缺乏前期成本控制意識 前期開發(fā)成本主要表現(xiàn)在幾大塊，遵循的原則是該花則花，能省則省，結(jié)合項目條件從實際出發(fā)來處理各項成本，絕不能圖一時省錢，而留下隱患，到后期花費更大的代價，不是節(jié)約而是浪費。具體體現(xiàn)在以下幾個方面： 1 拿地階段：土地、規(guī)劃 對于土

6、地一般都認為是固定費用，但不盡然是，土地費用分為土地凈地費用、毛地費用、拆遷補償費、青苗補償費等，如果土地的資料不夠詳細，地權(quán)屬不是很清楚，在拿地的時候就可能會出現(xiàn)偏差，因此在前期工作中調(diào)研土地的資料足夠充分，就可以減少后期土地的不可預(yù)見費用。另外，作為開發(fā)商盡量爭取拿的土地為凈地，如果是毛地，涉及拆遷補償、青苗補償費等費用，如果由開發(fā)商來處理的話，容易出現(xiàn)麻煩，補償費用按文件中規(guī)定是有上限和下限的，這部分由開發(fā)商來做就會出現(xiàn)按上限走并且也有可能出現(xiàn)超額補償，無形中加大了土地成本，故可以和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商由政府出面處理土地事宜，開發(fā)商接收凈地，這樣可以節(jié)約很大的成本。 在設(shè)計規(guī)劃方面盡量優(yōu)化整合、

7、充分考慮到日后實施、詳細計算綜合指標(biāo)，規(guī)劃做的好壞、功能分區(qū)定位的好壞直接影響著建筑綜合指標(biāo)的確定。 2 設(shè)計階段：方案、勘察、建筑結(jié)構(gòu)施工圖 方案優(yōu)化對節(jié)約成本和創(chuàng)造效益，起到非常重要的作用。比如規(guī)劃設(shè)計方案的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)是否全部選用，公共服務(wù)用房的面積指標(biāo)確定，車庫的選擇方案，人防設(shè)計規(guī)劃指標(biāo)的確定，消防設(shè)計按規(guī)范要求能夠滿足使用的條件即可，避免浪費。 方案要做到前期方案和后期詳細施工圖設(shè)計成果的統(tǒng)一，如在前期方案階段就要將地下部分的用途，補充土地出讓金增加可銷售大面積，都為成本節(jié)約起到積極作用。 勘察是詳細施工圖設(shè)計的基礎(chǔ)工作，在實施中確定勘察單位很重要，勘察成果的可信度直接影響著后

8、期設(shè)計的準(zhǔn)確度，詳勘不準(zhǔn)確，地質(zhì)條件就不清楚，設(shè)計基礎(chǔ)的形式就不準(zhǔn)確，在實際施工過程中就會發(fā)生變更，不僅給施工單位增加工作量，還要變更設(shè)計，無形中增加設(shè)計和施工的成本，因此詳勘是節(jié)約建安成本的基礎(chǔ)工作。 大配套市政規(guī)劃決定了投資的大小，按照市政規(guī)劃要求有伸縮空間的調(diào)整，開發(fā)商可以根據(jù)周邊市政條件，減少不必要的市政建設(shè)，最大程度減少成本投資。比如燃氣工程如果是商業(yè)項目可以不設(shè)燃氣制冷系統(tǒng)，周邊社區(qū)成熟調(diào)壓站改為調(diào)壓箱；雨水管線的設(shè)計可以根據(jù)小區(qū)情況規(guī)劃合理的設(shè)計，縮短管線鋪設(shè)長度，也可以減少投資；電力設(shè)施也可以根據(jù)具體情況調(diào)整和優(yōu)化；在項目上幾個配套項目關(guān)鍵問題的優(yōu)化節(jié)約，可以節(jié)約成本數(shù)千萬。

9、3 手續(xù)階段：費用減免或緩繳類 在辦理工程相關(guān)手續(xù)時，需繳納費用的科目繁多，但區(qū)域政策不同，可繳可免可省可緩繳的項目其實很多，這就要求開發(fā)商的開發(fā)人員一定要充分了解當(dāng)?shù)卣母黜椪呒捌鋬?yōu)惠政策，在此前提下，通過努力實現(xiàn)費用的減免或者緩繳，為公司爭取最大的資金節(jié)約。比如合同備案費，每一個地區(qū)都有不同的造價基準(zhǔn)值，在合同備案時完全可以按照基準(zhǔn)值進行合同備案，就可以節(jié)約成本；開工前的供水供電配套費、熱力入網(wǎng)費等大配套費用的協(xié)調(diào)，雖不同區(qū)域有不同的參考標(biāo)準(zhǔn)，但也有很大的協(xié)調(diào)空間。 另外，建委系統(tǒng)辦理開工手續(xù)前需繳納的一系列費用，如社會保障費、質(zhì)量監(jiān)督費、農(nóng)民工保證金、工程意外傷害保險、安全措施費、垃圾處理費、環(huán)境保護費等，都可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況協(xié)調(diào)減免；還有依據(jù)地方政策的優(yōu)惠方式有不同的優(yōu)惠，契稅返還、稅收減免等都可以節(jié)約投資。 4 招標(biāo)合約階段：效益增收類 通過合同洽商和談判，為公司爭取最大利益。如電話、寬帶的接入，完全可以根據(jù)市場競爭機制，爭取優(yōu)惠最大的單位，或者無費用接入，或者可以單戶接入的名義，盡量減少施工費用，依據(jù)項目的規(guī)?？梢怨?jié)約上百萬至數(shù)百萬元；有些費用也可以通過變通形式節(jié)約成本，如手機信號覆蓋費、有線電視等都可以節(jié)約成本，為公司爭