jerde案例百聯(lián)西郊分析課件

1、百聯(lián)西郊 總平布局百聯(lián)西郊購(gòu)物中心位于上海西郊的長(zhǎng)寧區(qū)新涇地區(qū)，是百聯(lián)集團(tuán)旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。購(gòu)物中心占地面積3.4萬平方米，建筑面積11萬平方米，整個(gè)建筑物分地下二層和地上四層。購(gòu)物中心采用開放式建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)理念，通過貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場(chǎng)，將三個(gè)區(qū)域的建筑有機(jī)地組合成一個(gè)整體，新穎的視覺效果，清新的綠化環(huán)境，處處彰顯品味和情趣。百聯(lián)西郊購(gòu)物中心定位于社區(qū)型購(gòu)物中心，服務(wù)于周邊居民社區(qū)，力求為數(shù)十萬居民提供一個(gè)溫馨和諧的休閑、消費(fèi)場(chǎng)所。大型超市、精品百貨、家居用品、餐飲娛樂、品牌專賣、社區(qū)服務(wù)等等，豐富的業(yè)

2、態(tài)組合，給予消費(fèi)者多一份的選擇和多一份的滿足.百聯(lián)西郊 總平布局建設(shè)與高級(jí)住宅區(qū)匹配商業(yè)設(shè)施長(zhǎng)寧仙霞地區(qū)是長(zhǎng)寧區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)、中山公園和天山路三大重點(diǎn)規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)的商圈中天山路商業(yè)街的西部地區(qū)，隨著仙霞路的拓寬改造、天山西路的通車，成了長(zhǎng)寧區(qū)相對(duì)于市中心外圍的交通比較便捷的區(qū)域。這一區(qū)域內(nèi)，住宅開發(fā)講究環(huán)境，居住人氣不斷趨旺，成為中等收入家庭投資置業(yè)的熱土。長(zhǎng)寧仙霞地區(qū)內(nèi)芙蓉江路至哈密路之間為示范居住區(qū)，這里聚集了一大批中高檔住宅區(qū)。項(xiàng)目為了豐富、完善示范居住區(qū)的功能，填補(bǔ)仙霞地區(qū)的大型商業(yè)設(shè)施的空白，建設(shè)了與這里新興高級(jí)住宅區(qū)匹配的商業(yè)設(shè)施。百聯(lián)西郊 總平布局啞鈴狀平面布置，經(jīng)典的教科書式

3、布置。啞鈴狀平面布置，經(jīng)典的教科書式布置。百聯(lián)西郊 建筑平面百聯(lián)西郊 樓層業(yè)態(tài)百聯(lián)西郊 樓層業(yè)態(tài)百聯(lián)西郊 樓層業(yè)態(tài)百聯(lián)西郊 樓層業(yè)態(tài)百聯(lián)西郊 樓層業(yè)態(tài)百聯(lián)西郊 樓層業(yè)態(tài)百聯(lián)西郊 樓層業(yè)態(tài)百聯(lián)西郊 樓層業(yè)態(tài)百聯(lián)西郊 周邊交通百聯(lián)西郊 建筑面積占地面積3.4萬產(chǎn)權(quán)登記建筑面積11.0萬地下二層，地上四層整個(gè)建筑物的實(shí)際樓板建筑面積為14.5萬，其中：商鋪出租面積6960048.0%公共區(qū)域面積3340023.1%停車庫(kù)與車道面積2700018.6%設(shè)備與輔助面積1500010.3%百聯(lián)西郊 設(shè)計(jì)特點(diǎn)開放式空間，倡導(dǎo)以人為本的理念。開放式MALL，猶如居住小區(qū)優(yōu)美環(huán)境的延展，社區(qū)居民輕松漫步在戶外步

4、行街、優(yōu)美的園林廣場(chǎng)之中，享受陽光、空氣、綠化的自然氛圍，感受著在購(gòu)物中休閑、在休閑中購(gòu)物的現(xiàn)代生活新體驗(yàn)。百聯(lián)西郊購(gòu)物中心的核心部分是一個(gè)開闊寬敞的園林式綠化廣場(chǎng)，四周建筑高低錯(cuò)落，通過步行街、天橋、環(huán)廊、自動(dòng)扶梯、平臺(tái)等形式連通各個(gè)區(qū)域，并配以水景、雕塑和隨處可見的綠化小景。百聯(lián)西郊是目前國(guó)內(nèi)最具備社區(qū)型特征、最大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的社區(qū)購(gòu)物中心。借鑒了北美式MALL建筑風(fēng)格與特色，并巧妙融入了源于“上海母親河黃浦江貫穿整個(gè)市區(qū)”的設(shè)計(jì)靈感，通過一條弧線型的露天步行街來貫串購(gòu)物中心兩端入口與中心廣場(chǎng)，貫穿室外與室內(nèi)，充分展現(xiàn)了生活功能與商業(yè)氛圍的延伸。百聯(lián)西郊購(gòu)物中心的主力顧客群來自于周邊的廣大社區(qū)

5、居民。百聯(lián)西郊 交通組織靠近中心廣場(chǎng)處的交通聯(lián)系-多種通行方式電梯豎向交通。-2F-5F外廊式自動(dòng)扶梯百聯(lián)西郊 公共空間JERDE慣用手法PlaceMaking休息設(shè)施兼做小品可視性好品牌展示一覽無余百聯(lián)西郊 商業(yè)外擺太陽傘建筑外挑空間百聯(lián)西郊 屋頂平臺(tái)百聯(lián)西郊 商業(yè)外立面整個(gè)立面以實(shí)墻居多。這種設(shè)計(jì)是合理的。除餐飲外的其他業(yè)態(tài)，特別是主力業(yè)態(tài)不需要有太多的玻璃空間。百聯(lián)西郊 商業(yè)停車地上地下一共提供500個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位。百聯(lián)西郊 消費(fèi)特點(diǎn)百聯(lián)集團(tuán)首家探索百貨商店與購(gòu)物中心合二為一經(jīng)營(yíng)管理模式百聯(lián)西郊 消費(fèi)特點(diǎn)上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心的3公里商圈，即一級(jí)地區(qū)為新涇鎮(zhèn)、北新涇、仙霞、程橋地區(qū)，這一區(qū)

6、域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約23.8萬人、8.7萬戶；5公里商圈，即二級(jí)區(qū)域?yàn)橹芗覙颉⑻焐?、虹橋的?nèi)環(huán)線以西地區(qū)，這一區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人口約15萬人、5.2萬戶百聯(lián)西郊 消費(fèi)特點(diǎn)主力客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)主力客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)有本地區(qū)常住戶籍的居民家庭，也有遷居上海的外地人士家庭，以及臺(tái)灣、港澳地區(qū)人士與家庭、日本、韓國(guó)、歐美等外籍人士與家庭。大部分家庭有中小學(xué)生、學(xué)齡前兒童、嬰兒等未成年成員。中等收入水平的家庭占較大比重。主力顧客群都比較追求生活品質(zhì)，特別注重消費(fèi)過程中的家庭親情和親子互動(dòng)，具有健康、理性的消費(fèi)觀念。在百聯(lián)西郊購(gòu)物中心，回頭客消費(fèi)者的比重超過85%，流動(dòng)消費(fèi)者的比重比較低。對(duì)商品、服務(wù)、環(huán)境、信

7、息的品質(zhì)較敏感，對(duì)品牌尤其是連鎖品牌的認(rèn)知度和忠誠(chéng)度較高。消費(fèi)的目的性、體驗(yàn)性較強(qiáng)，有較高的回頭率和成交率，喜歡在舒適、優(yōu)雅的環(huán)境中享受輕松購(gòu)物和休閑消費(fèi)。有本地區(qū)常住戶籍的居民家庭，也有遷居上海的外地人士家庭，以及臺(tái)灣、港澳地區(qū)人士與家庭、日本、韓國(guó)、歐美等外籍人士與家庭。大部分家庭有中小學(xué)生、家齡前兒童、嬰兒等未成年成員。百聯(lián)西郊 消費(fèi)特點(diǎn)主力顧客群的消費(fèi)特點(diǎn)主力顧客群的消費(fèi)特點(diǎn)對(duì)商品、服務(wù)、環(huán)境、信息的品質(zhì)較敏感，對(duì)品牌尤其是連鎖品牌的認(rèn)知度和忠誠(chéng)度較高。消費(fèi)的目的性、體驗(yàn)性較強(qiáng)，有較高的回頭率和成交率，喜歡在舒適、優(yōu)雅的環(huán)境中享受輕松購(gòu)物和休閑消費(fèi)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局百聯(lián)西郊購(gòu)物

8、中心的功能布局和業(yè)態(tài)組合，采用MALL（摩爾）形式的商業(yè)業(yè)態(tài)。通過多種類、多樣化的店鋪組合和品牌配置，可以滿足社區(qū)居民的一站式便利購(gòu)物與消費(fèi)需求，能夠讓社區(qū)居民在家門口享受與市中心同樣水準(zhǔn)的品牌消費(fèi)和服務(wù)。百聯(lián)西郊購(gòu)物中心從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，在業(yè)態(tài)布局、品類組合、服務(wù)設(shè)施、營(yíng)銷策劃的全過程中，堅(jiān)持“服務(wù)社區(qū)、回報(bào)社區(qū)、融入社區(qū)”理念，圍繞“社區(qū)型、多功能、全方位”做足文章。充分考慮周邊廣大社區(qū)居民的購(gòu)物餐飲、娛樂、休閑、文化等多方位需求，安排了超市大賣場(chǎng)、時(shí)尚百貨公司、專業(yè)類賣場(chǎng)品牌專賣店、休閑娛樂、餐飲、文化教育、社區(qū)服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。百聯(lián)西郊的業(yè)態(tài)組合表：百聯(lián)西郊的業(yè)態(tài)組合表：類 別數(shù) 量（家）

9、面 積（）比 重主力店93601551.7%專賣店86778411.2%餐飲391509421.7%休閑娛樂8810011.6%文化教育411741.7%社區(qū)服務(wù)1414332.1%合計(jì)16069600100.0%百聯(lián)西郊 消費(fèi)特點(diǎn)成為社區(qū)的商業(yè)中心：能夠滿足社區(qū)居民各種消費(fèi)需求、求新求便利的消費(fèi)心態(tài)，提供一流的商品、環(huán)境和服務(wù)，讓社區(qū)居民在家門口就能吃喝玩樂，輕松逛“市中心”。成為社區(qū)的額休閑與人際交往中心：給社區(qū)居民的感受，更像是一個(gè)放松、享樂、具有親和力和人情味、和諧的休閑樂園，是一個(gè)家庭親子同樂、社區(qū)居民晨練健身、街坊鄰里社交活動(dòng)，享受生活樂趣和活力的好場(chǎng)所。成為社區(qū)的文化中心：履行企

10、業(yè)公民責(zé)任，倡導(dǎo)公益關(guān)愛，建設(shè)體現(xiàn)共同人文價(jià)值觀的社區(qū)互動(dòng)平臺(tái)。百聯(lián)西郊購(gòu)物中心的整體形象是對(duì)社區(qū)居民保持良好的親和力、誠(chéng)信度、滿足率和持久的影響力，成為社區(qū)的購(gòu)物之家、美食之家、娛樂之家、休閑之家、文化之家、交流之家、互助之家。百聯(lián)西郊 消費(fèi)特點(diǎn)龍頭店占據(jù)41%比例西郊購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)面積為60516.28平方米，招商總數(shù)為103家：龍頭店有友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華兩家，面積25013平方米，約占41%；專賣店ESPRIT、ELLE、亨德利、佐丹奴、優(yōu)依庫(kù)等60家，面積9872平方米，約占16%；主題餐飲有必勝客、肯特基、麥當(dāng)勞、棒約翰、避風(fēng)塘、永和大王、味千拉面等20家，面積8320平方米，約占14%；專業(yè)賣場(chǎng)有永樂家電、和樂家居、迪卡儂運(yùn)動(dòng)等4家，營(yíng)業(yè)面積5848平方米，約占總面積10%；娛樂健身有世紀(jì)環(huán)球影城、湯姆熊游藝、網(wǎng)吧等10家，面積6111平方米，約占10%；大餐飲有天一大酒樓等2家，面積4870平方米，約占8%；