物業(yè)消防安全管理存在的問題及思考

1、物業(yè)消防安全管理存在的問題及思考物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)對城市中各類住宅物業(yè)及其配套的 共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、消防、環(huán)境等統(tǒng)籌進(jìn)行 維護(hù)修繕、整治等管理服務(wù)的活動。確保管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主及物業(yè)使用 人的生命財產(chǎn)安全是物業(yè)管理的一項基本內(nèi)容和工作，而消防安全管 理在生命財產(chǎn)安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我 國的物業(yè)消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進(jìn)一步 推進(jìn)物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制和運(yùn)作 規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和住宅商品化、社會化 相適應(yīng)的新型物業(yè)管理模式。一、當(dāng)前物業(yè)消防安全管理存在的問題物業(yè)管理作為城市

2、社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營化的物業(yè)管 理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項重要 工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。首先，物業(yè)管理是建立在契約之上的民事商務(wù)行為，它涉及許多 行業(yè)和廣泛的經(jīng)營管理內(nèi)容。盡管這些年出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理 的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、 管理責(zé)任、管理維護(hù)經(jīng)費(fèi)，以及法律責(zé)任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè) 消防安全管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機(jī)關(guān)對日益增 多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時解決，例如消防設(shè)施設(shè) 備管理維護(hù)責(zé)任不明確、維護(hù)費(fèi)

3、用不落實(shí)，發(fā)生火災(zāi)后消防設(shè)施成為 火災(zāi)的殉葬品，火災(zāi)責(zé)任和賠償責(zé)任等都難以明斷。其次，由于目前一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理上明顯存在著脫 節(jié)現(xiàn)象，未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程出發(fā)來設(shè)計、施工和 監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費(fèi)過 程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設(shè)施設(shè)備不齊全不 配套，留下先天隱患。第三，物業(yè)消防安全管理涉及到消防設(shè)施維護(hù)等有形管理和物業(yè) 區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準(zhǔn)確界定物業(yè)管理作為企 業(yè)行為，以及應(yīng)當(dāng)履行的消防安全管理的工作范圍和內(nèi)容。第四，消防安全管理經(jīng)費(fèi)涉及消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)和日常消防安全 管理費(fèi)，管理經(jīng)費(fèi)主要來自兩

4、個渠道：開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè) 管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理 費(fèi)。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有 法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了只生孩子、不養(yǎng)孩子”，全部由業(yè)主和用戶來承擔(dān)造成物業(yè)管理收取費(fèi)用過高，維修資金難以落實(shí)； 二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費(fèi)觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為 無償服務(wù)或低償服務(wù)。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消 防管理費(fèi)用難以收取；三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)一、 不規(guī)范，使繳納者產(chǎn)生誤解、拒繳或拖延。由于消防管理經(jīng)費(fèi)的不落實(shí)，造成物業(yè)管理及消防管理不落實(shí), 物業(yè)運(yùn)營幾年后消防設(shè)施設(shè)備因缺少維護(hù)，形同虛設(shè)。第五，目前物業(yè)管理的職業(yè)