世榮兆業(yè)投資分析

1、關(guān)于廣東世榮兆業(yè)股份有限公司非公開發(fā)行股票投資分析報(bào)告 投資分析人：鄒定兵 日期：2016年04月11日關(guān)于世榮兆業(yè)股票定向增發(fā)投資價(jià)值分析報(bào)告1、 廣東世榮兆業(yè)股份有限公司基本要素分析：（一）公司概況： 廣東世榮兆業(yè)股份有限公司（以下簡稱“公司”）前身為廣東威爾醫(yī)學(xué)科技股份有限公司（以下簡稱“威爾科技”），于2004年7月8日在深圳證券交易所掛牌上市，股票代碼：002016。威爾科技于2008年2月25日完成重大資產(chǎn)重組，公司的主營業(yè)務(wù)由醫(yī)療器械業(yè)務(wù)成功轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，之后公司專注于房地產(chǎn)主業(yè)，并取得良好的經(jīng)營業(yè)績，公司的市場競爭力和持續(xù)發(fā)展能力不斷得到提升。而目前公司主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型為

2、包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和醫(yī)療器械生產(chǎn)銷售兩部分業(yè)務(wù)。公司是廣東省高新技術(shù)企業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢企業(yè)和專利試點(diǎn)企業(yè)，是國內(nèi)較早通過ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證及中國醫(yī)療器械行業(yè)CMD認(rèn)證的醫(yī)療器械企業(yè)，為國內(nèi)醫(yī)療器械行業(yè)的龍頭企業(yè)。 （二）公司目前股本股東分析截至2015年12月31日，廣東世榮兆業(yè)股份有限公司累計(jì)發(fā)行總股本8.09億股，其中流通A股6.46億股，前十大股東累計(jì)持有62597.65萬股，累計(jì)占總股本77.38%，較上期變化：1184.5萬股，前十大股東如下：名次股東名稱股份類型持股數(shù)（萬股）占總股份比例增減(萬股）變化比例1梁社增流通A股4334453.57%不變-2梁家榮限售流通16

3、30020.15%不變-3全國社?；鹨涣闫呓M合流通A股1036.851.28%新進(jìn)-4中國建設(shè)銀行股份有限公司-民生加銀研究精選靈活配置混合型證券投資基金流通A股535.650.66%新進(jìn)-5日喀則市世榮投資管理有限公司流通A股3000.37%未變-6中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司-國泰金牛創(chuàng)新成長混合型證券投資基金流通A股2600.32%新進(jìn)-7天治基金-浦發(fā)銀行-天治凌云6號(hào)特定多客戶資產(chǎn)管理計(jì)劃流通A股256.670.32%新進(jìn)-8吳潤富流通A股199.520.25%未變-9陳英梅流通A股190.450.24%新進(jìn)-10潘元穆流通A股174.510.22%新進(jìn)-合計(jì)-62597.6577.3

4、8%1184.5（3） 公司財(cái)務(wù)分析：1 資產(chǎn)負(fù)債表和償債能力科目/年度2015/12/312015/09/302015/6/302015/3/312014/12/31基本每股收益0.080.060.04-0.040.02凈利潤（萬元）638844453388-25831470凈利潤同比增長率（%）334.5354.04-14.08-217.87-97.35營業(yè)總收入（億元）13.58.766.180.184.21營業(yè)總收入同比增長率（%）220.39144.76106.87-86.01-56.72每股凈資產(chǎn)2.102.072.052.082.41凈資產(chǎn)收益率（%）3.822.672.02-1

5、.670.93凈資產(chǎn)收益率攤薄（%）3.772.662.04-1.530.94資產(chǎn)負(fù)債比例（%）66.0667.0466.4166.9161.66每股基本公積金（元）0.060.060.060.060.062 .流動(dòng)比率和速動(dòng)比率盈利能力指標(biāo)2015/12/312015/9/302015/6/302015/3/312014/12/31毛利率（%）30.4329.9830.19-4.0832.51凈利率（%）4.594.795.17-150.221.65實(shí)際稅率（%）43.7144.7750.10-2.77流動(dòng)比率1.511.502.122.242.52速動(dòng)比率0.350.390.580.660

6、.69財(cái)務(wù)狀況綜述.2015年度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.49億元，同比增長220.39%，其中主營業(yè)務(wù)收入13.10億元，同比增長244.83%，主要原因是本期可結(jié)轉(zhuǎn)的商品房銷售收入較上年同期大幅增加。由于結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，報(bào)告期公司主營業(yè)務(wù)成本9.07億元，同比增長270.56%；主營業(yè)務(wù)利潤為1.79億元，同比增長531.71%。 銷售費(fèi)用5,302.64萬元，同比增長70.56%，主要原因是商品房銷售增長，營銷費(fèi)用增加；管理費(fèi)用6,695.34萬元，同比增長3.51%，金額與上年基本持平；財(cái)務(wù)費(fèi)用933.12萬元，同比增長931.54%，主要原因是本期費(fèi)用化利息支出增加。 報(bào)告期公司現(xiàn)金流狀況

7、良好，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額3,031.10萬元，上期為-83,424.91萬元，主要原因是銷售商品房收入增長以及銷售資金回籠情況較好，以及本期土地出讓金的支出減少；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額-26,454.62萬元，同比減少334.27%，主要是投資玉柴船舶動(dòng)力股份有限公司股權(quán)；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3,794.62萬元，同比減少90.70%，主要原因系本期借款減少，還款增加。 截至2015年12月31日，公司總資產(chǎn)50.41億元，同比增長11.33%，歸屬上市公司股東所有者權(quán)益16.96億元，同比增長8.72%，資產(chǎn)負(fù)債率66.06%，處于穩(wěn)健水平。3 杜邦分析世榮兆業(yè)的的杜邦分析排

8、名較低，排在同行業(yè)的43位，但是凈資產(chǎn)收益率（ROE）的高并不意味著具有良好的投資價(jià)值，相對(duì)于其他股票來說，世榮兆業(yè)的三年的凈資產(chǎn)收益率波動(dòng)非常大，而且凈利潤率有不斷下滑的趨勢，理論認(rèn)為進(jìn)行投資的風(fēng)險(xiǎn)大。代碼簡稱ROE(%)凈利率（%）3年平均13A14A15A3年平均13A14A15A002016世榮兆業(yè)15.2640.930.933.92826.573.251.654.59行業(yè)平均13.1013.4913.8711.9616.7213.2514.8222.07行業(yè)中值10.279.457.737.679.8210.659.678.992、 世榮兆業(yè)SWOT分析a. 優(yōu)勢(strengths

9、)： 1） 區(qū)域競爭優(yōu)勢 在房地產(chǎn)開發(fā)方面，公司實(shí)施從設(shè)計(jì)開發(fā)、工程建設(shè)到市場銷售，由集團(tuán)主控、分項(xiàng)目管理的經(jīng)營模式，主要以住宅開發(fā)銷售為主，輔以配套商業(yè)。公司主要項(xiàng)目里維埃拉經(jīng)過十余年的開發(fā)經(jīng)營，品質(zhì)不斷優(yōu)化，加上商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等配套的日漸完善成熟，品牌影響和大型社區(qū)價(jià)值日益凸顯，在區(qū)域內(nèi)處于領(lǐng)先樓盤位置。雖然隨著珠海西區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，國內(nèi)主要大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均進(jìn)入了這一市場，公司在區(qū)域內(nèi)依然有著有力的競爭優(yōu)勢。2） 核心競爭力優(yōu)勢區(qū)域市場強(qiáng)大的持續(xù)發(fā)展能力和顯著的品牌影響力公司在珠海區(qū)域擁有可以滿足未來若干年開發(fā)且成本較低的土地儲(chǔ)備，使得公司在本區(qū)域市場的持續(xù)發(fā)展能力、抵

10、御風(fēng)險(xiǎn)能力、市場競爭力等各方面都明顯優(yōu)于其他競爭對(duì)手；同時(shí)，經(jīng)過多年來在本區(qū)域市場深耕細(xì)作，無論是企業(yè)品牌還是樓盤品牌都已獲得市場高度認(rèn)可，競爭優(yōu)勢愈發(fā)明顯。 b. 劣勢（wea) 1） 土地集中，項(xiàng)目單一公司是珠海市斗門區(qū)較早從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一，土地儲(chǔ)備主要集中在珠海市斗門區(qū)，今年來主要開發(fā)的項(xiàng)目也主要集中在珠海市斗門區(qū)的“里維埃拉”項(xiàng)目，本次非公開發(fā)行募集的資金主要投資于該項(xiàng)目，雖然目前公司業(yè)務(wù)也涉足山東等外地市場，但珠海市斗門區(qū)的業(yè)務(wù)仍占絕對(duì)比重，“里維埃拉”項(xiàng)目的開發(fā)，銷售情況將直接決定公司未來幾年的經(jīng)營業(yè)績。如果珠海市斗門區(qū)的區(qū)域房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不景氣情況，將直接對(duì)募集資金投資項(xiàng)

11、目及公司的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生較大的影響。2） 公司的經(jīng)營效率低，盈利能力較差 從公司近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)了解到，公司的盈利能力普遍較弱，每股收益僅有幾分錢，甚至在2016年一季度出現(xiàn)虧損，盈利指標(biāo)低于行業(yè)平均水平。根據(jù)公司杜邦分析，相對(duì)于其他股票來說，世榮兆業(yè)的三年的凈資產(chǎn)收益率波動(dòng)非常大，而且凈利潤率有不斷下滑的趨勢。 c. 機(jī)遇(opportunities)受益于珠海經(jīng)濟(jì)近年來的快速發(fā)展及國家政策等多重利好，公司主要房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市珠海2015年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的良好局面。根據(jù)2016年2月28日廣東省人民政府印發(fā)的廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（20162018年）及五個(gè)行動(dòng)計(jì)劃，珠海

12、屬于庫存規(guī)模小、需求旺盛的城市，珠海商品房庫存面積為206萬平米，行動(dòng)計(jì)劃下達(dá)了廣東省各城市的去庫存任務(wù)指標(biāo)，唯珠海和深圳不設(shè)去庫存任務(wù)。d. 威脅(Threats) 1） 政策風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國計(jì)明生的重要產(chǎn)業(yè)，國家根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，利用行政，稅收，金融，信貸等多種手段，從土地供應(yīng)，住宅市場的供給與需求等各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，已經(jīng)成為一種常態(tài)，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展將產(chǎn)生直接的影響。如果本次非公開發(fā)行后公司未來不能適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化，則有可能對(duì)募集資金投資的項(xiàng)目實(shí)施以及公司的未來發(fā)展造成不利的影響。 2） 行業(yè)競爭加劇 房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，行業(yè)技術(shù)

13、門檻較低，投資回報(bào)期較短，因此吸引了一大批資金實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)的競爭日益激烈。公司目前的主要業(yè)務(wù)集中在珠海市，由于珠海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿τ拥玫秸J(rèn)可，吸引了國內(nèi)外知名的大型房地產(chǎn)商搶灘珠海，如香港的和記黃埔，新世界地產(chǎn)，新加坡的仁恒地產(chǎn)等，國內(nèi)的萬科，招商地產(chǎn)等。如果公司不能及時(shí)適應(yīng)房地產(chǎn)市場環(huán)境，以公司的品牌，項(xiàng)目質(zhì)量等贏得當(dāng)?shù)刈》啃枨笕后w的認(rèn)可，則可能影響募集資金投資項(xiàng)目及公司的經(jīng)營業(yè)績。3、 具有代表性同類上市公司比較分析(截止2015年一季度末）排名代碼簡稱總市值流通市值營業(yè)收入凈利潤每股收益市盈率1002016世榮兆業(yè)79.29億63.32億13.49億0.64

14、億0.08元119.95 行業(yè)平均178億134億69.6億6.87億1.06元57.07 行業(yè)中值97.1億74.8億15億1.07萬1.24元28.452600657信達(dá)地產(chǎn)87.04億87.04億81.34億7.68億0.56元10.213000540中天城投330.4億277億153.86億26.07億0.60元9.374601155新城控股236億73.41億235.69億18.36億1.51元9.165000732泰禾集團(tuán)263.3億215億148.13億13.25億1.23元17.17 表中，我們可以看到，世榮兆業(yè)的市盈率排在同行業(yè)69位，市值總額則排在同行業(yè)85位，均排在行業(yè)的

15、后部位，競爭力較弱，盈利情況及其余各項(xiàng)指數(shù)也在同行業(yè)尾部。世榮兆業(yè)目前股價(jià)9.50元/股（16年4月8日）相對(duì)同行業(yè)估值來說較高。4、 行業(yè)分析1） 公司涉足的房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展分析隨著三十多年的高速發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增速由高速轉(zhuǎn)換為中高速；隨著中國參與全球化進(jìn)程的加深，中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)密不可分，世界經(jīng)濟(jì)2015年維持小幅溫和增長。內(nèi)外因素的疊加既給中國經(jīng)濟(jì)帶來了挑戰(zhàn)，也給中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)化調(diào)整、保持中長期平穩(wěn)發(fā)展帶來了機(jī)遇。房地產(chǎn)去庫存屬于供給側(cè)改革的重要方面之一，貨幣政策持續(xù)寬松的同時(shí)，國家不斷調(diào)整信貸政策，已經(jīng)到達(dá)歷史上信貸政策最佳時(shí)期，很大程度上釋放改善性需求

16、，房地產(chǎn)市場銷售明顯增加。2015年一線、二線和三四線城市無論是商品房屋銷售面積的增長還是價(jià)格的增長都呈現(xiàn)出非常大的差別，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化非常顯著。其突出特點(diǎn)就是企業(yè)分化、區(qū)域分化。從企業(yè)方面來看，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場份額越來越高，市場集中度日益提升；從區(qū)域?qū)用鎭砜?，一線城市量價(jià)齊升、繼續(xù)領(lǐng)跑，二線城市總體平穩(wěn)，而三四線城市則比較明顯地表現(xiàn)出了后勁不足的趨勢。、2） 公司涉足的大建康產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展分析大健康產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有廣闊市場發(fā)展空間、而在當(dāng)前尚處于起步階段的產(chǎn)業(yè)。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家保羅?皮爾澤的財(cái)富第五波一書認(rèn)為，繼蒸汽機(jī)引發(fā)“機(jī)械化時(shí)代”以及后來的“電氣化時(shí)代”、“計(jì)算機(jī)時(shí)代”和最近的第四波“

17、信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代”之后，當(dāng)前已經(jīng)到來的是“健康保健時(shí)代”，而健康產(chǎn)業(yè)也將成為繼IT產(chǎn)業(yè)之后的全球“財(cái)富第五波”。從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，美國自上世紀(jì)60、70年代分別造就健康管理公司和養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的崛起，也就此奠定了美國全面發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。并且從數(shù)據(jù)來看，發(fā)達(dá)國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在國民經(jīng)濟(jì)中占有了相當(dāng)高的比例，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的2015-2020年中國大健康戰(zhàn)略發(fā)展模式與典型案例分析報(bào)告顯示，美國的健康產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過15%，加拿大、日本等國健康產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過10%，而我國的健康產(chǎn)業(yè)僅占GDP的4%-5%，這和發(fā)達(dá)國家之間的差距是顯而易見的?；蛘邠Q個(gè)角度來看，以我國全球第二的經(jīng)濟(jì)

18、體量，未來市場增長的空間是巨大的。十八屆五中全會(huì)將“健康中國”列入“十三五”規(guī)劃，上升為國家戰(zhàn)略。國務(wù)院辦公廳印發(fā)的全國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要（20152020年）對(duì)社會(huì)辦醫(yī)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)協(xié)同發(fā)展等給出了明確的指導(dǎo)意見：加強(qiáng)社會(huì)辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)與公立醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的協(xié)同發(fā)展，社會(huì)力量可通過直接投資興辦，或者參與公立醫(yī)院改制重組等方式參與公共衛(wèi)生工作；每千常住人口醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位數(shù)配置指標(biāo)：由2013年的4.55張?zhí)岣叩?020年的6張，醫(yī)院由3.56張?zhí)岣叩?.8張，其中公立醫(yī)院由3.04張?zhí)岣叩?.3張，社會(huì)辦醫(yī)院由0.52張?zhí)岣叩?.5張，社會(huì)辦醫(yī)院的計(jì)劃增長幅度高達(dá)188%，遠(yuǎn)

19、大于公立醫(yī)院9%的增長幅度。堅(jiān)持中西醫(yī)并重方針，以積極、科學(xué)、合理、高效為原則，做好中醫(yī)醫(yī)療服務(wù)資源配置，充分發(fā)揮中醫(yī)醫(yī)療預(yù)防保健特色優(yōu)勢；推動(dòng)中醫(yī)藥與養(yǎng)老結(jié)合，充分發(fā)揮中醫(yī)藥“治未病”和養(yǎng)生保健優(yōu)勢；鼓勵(lì)社會(huì)力量舉辦中醫(yī)類?？漆t(yī)院、康復(fù)醫(yī)院、護(hù)理院（站）以及口腔疾病、老年病和慢性病等診療機(jī)構(gòu)。推進(jìn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，建立健全醫(yī)療機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)協(xié)作機(jī)制，鼓勵(lì)開通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的預(yù)約就診綠色通道，協(xié)同做好老年人慢性病管理和康復(fù)護(hù)理；增強(qiáng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為老年人提供便捷、優(yōu)先優(yōu)惠醫(yī)療服務(wù)的能力；支持有條件的醫(yī)療機(jī)構(gòu)設(shè)置養(yǎng)老床位。建立社會(huì)力量參與公共衛(wèi)生工作的機(jī)制；政府通過購買服務(wù)等方式，

20、鼓勵(lì)和支持社會(huì)力量參與公共衛(wèi)生工作。綜上，無論是從市場層面還是政策層面進(jìn)行分析，大健康行業(yè)都具有廣闊的市場空間和巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、 宏觀經(jīng)濟(jì)分析Ø 經(jīng)濟(jì)形勢分析國家統(tǒng)計(jì)局10月20日公布的數(shù)據(jù)顯示，三季度GDP增長6.9%。值得注意的是，這是宏觀經(jīng)濟(jì)自2009年二季度以來首次跌破7%。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速低于7%，市場對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)及政策走勢關(guān)注頗多。2016年恰是十三五的開局之年，按照十八大確定的目標(biāo)，十三五期間到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年翻一番，據(jù)此推算2016年至2020年間年均經(jīng)濟(jì)增速底線是6.5%。實(shí)際上，2016年所面臨的增長環(huán)境不容樂觀。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的三駕“馬車”進(jìn)出

21、口和投資尤為乏力：今年前10月進(jìn)出口負(fù)增長8.1%，與目標(biāo)值差距14個(gè)百分點(diǎn);而固定資產(chǎn)投資增速為10.2%，比上年同期減少5.7個(gè)百分點(diǎn)，這一增速是自2001年以來的新低。而兩駕“馬車”短期內(nèi)均未看到回升的可能?！笆濉逼陂g實(shí)體經(jīng)濟(jì)還要調(diào)整，尤其是前幾年，總體將呈現(xiàn)“先 低后高”的態(tài)勢。Ø 政策取向：寬財(cái)政+穩(wěn)貨幣 “2016年穩(wěn)增長的壓力猶在，貨幣政策和財(cái)政政策將堅(jiān)持以往的基調(diào)?！贝饲叭暧捎诮?jīng)濟(jì)下行，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)是穩(wěn)健的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。2016年政策搭配上還將呈現(xiàn)“寬財(cái)政+穩(wěn)貨幣”的態(tài)勢Ø 供給側(cè)改革或成重點(diǎn)-房地產(chǎn)去庫存 在20

22、16年“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革任務(wù)中，房地產(chǎn)去庫存化這一任務(wù)處于一攬子解決明年結(jié)構(gòu)調(diào)整問題的關(guān)節(jié)點(diǎn)上。這是因?yàn)?，?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)因素作用過大的經(jīng)濟(jì)體系來說，中國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)問題的痛點(diǎn)主要在于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的非健康發(fā)展態(tài)勢，是這些痛點(diǎn)問題的集中性的主要來源。Ø 證券市場形勢分析 未來二年內(nèi)央行貨幣政策操作仍然將維持寬貨幣的基調(diào)，從而給股市提供了寬松的流動(dòng)性環(huán)境。以未來1-2年的維度來看，隨著2015年新一輪牛市終結(jié)，A股市場一直維持調(diào)整走勢，在20家券商發(fā)布的2016年投資策略報(bào)告顯示，超過一半的券商謹(jǐn)慎看多，對(duì)于滬指波動(dòng)區(qū)間的預(yù)測集中在2600點(diǎn)4

23、000點(diǎn)之間，震蕩市是主基調(diào)。2016年中國證劵市場“謹(jǐn)慎樂觀”是共識(shí)。六 .本次世榮兆業(yè)定增募集資金投向項(xiàng)目情況分析2015年4月世榮兆業(yè)發(fā)布定增預(yù)案，公司擬以不低于11.64元/股，非公開發(fā)行合計(jì)不超過21478萬股，募集資金總額不超過25億元，擬用于碧水岸二期項(xiàng)目、藍(lán)灣半島6-10期項(xiàng)目及償還借款2個(gè)具體項(xiàng)目（18億）和償還借款（7億）。限售期為12個(gè)月，本次定增已通過了證監(jiān)會(huì)批復(fù)。二項(xiàng)目估算及經(jīng)濟(jì)效益如下：1 碧水岸二期”樓盤項(xiàng)目，本項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)為124,500萬元，公司計(jì)劃募集資金投入52,000萬元，剩余部分由公司通過其他方式解決。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生16.81億銷售收入，凈利潤2

24、.77億，稅后投資利潤率22.25%。項(xiàng)目定位為區(qū)域高檔居住區(qū)，目標(biāo)客戶為主城區(qū)外溢客戶及內(nèi)地度假養(yǎng)老客戶.2 “藍(lán)灣半島6-10 期”項(xiàng)目，本項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)為272,579萬元，公司計(jì)劃募集資金投入128,000萬元，剩余部分由公司通過其他方式予以解決。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生32.53億銷售收人，凈利潤4.47億，稅后投資利潤率16.4%。項(xiàng)目定位為區(qū)域高檔居住區(qū)，目標(biāo)客戶為主城區(qū)外溢客戶及內(nèi)地度假養(yǎng)老客戶。以上項(xiàng)目相關(guān)主要批復(fù)文件（建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地使用權(quán)證， 建設(shè)工程規(guī)劃許可證等）均已取得。其余正在陸續(xù)辦理中。3 償還借款： 截止2014年末，公司的負(fù)債總額為279,194.29萬元，

25、其中流動(dòng)負(fù)債金額為164,988.88萬元，占負(fù)債總額的比率為59.10%，公司短期面臨一定的償債壓力。公司本次非公開發(fā)行股票的募集資金中，將有不超過70,000萬元用于償還貸款。部分募集資金償還借款，能夠降低公司的負(fù)債水平，且有利于公司減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，提升公司經(jīng)營業(yè)績和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。七 .公司未來發(fā)展前景分析根據(jù)世榮兆業(yè)制定的未來五年發(fā)展戰(zhàn)略：1）加快公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備開發(fā)，加速利潤釋放；2）全面布局大健康產(chǎn)業(yè)，3-5年將大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為公司的主營業(yè)務(wù)，大健康產(chǎn)業(yè)為公司貢獻(xiàn)總收益的30%以上。1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面：公司目前的主要項(xiàng)目位于珠海西區(qū)，珠海屬于典型的庫存規(guī)模小、需求旺盛的城市。珠海被定位

26、為珠三角三個(gè)核心城市之一，橫琴被定位為國家級(jí)新區(qū)、同時(shí)納入自由貿(mào)易區(qū)的范圍。具體項(xiàng)目開發(fā)上，2016年公司重點(diǎn)將做好以下工作：繼續(xù)推進(jìn)藍(lán)灣半島4-5期、碧水岸二期、藍(lán)灣半島6-8期建設(shè)，確保藍(lán)灣半島4-5期、碧水岸二期之一部分可以在下半年竣工交樓，藍(lán)灣半島6-8期在上半年開始進(jìn)行預(yù)售；開工建設(shè)藍(lán)灣半島9-11期、井岸大觀；擇機(jī)啟動(dòng)井岸大觀二期、翠湖苑二期。 銷售方面，2016年主要銷售項(xiàng)目如下：繼續(xù)加快碧水岸二期銷售；在上半年開始銷售藍(lán)灣半島6-8期；在下半年開始銷售井岸大觀；基于上述公司全年的開發(fā)及可售房源情況，預(yù)期銷售30億元。公司預(yù)計(jì)2016年的銷售情況比較樂觀，銷售回款可為項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)

27、提供相當(dāng)?shù)馁Y金支持，在融資安排方面公司全力以赴爭取完成25億元增發(fā)融資，同時(shí)合理安排銀行貸款及其他債務(wù)融資。公司可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要是市場風(fēng)險(xiǎn)，近年來珠海西區(qū)房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，下半年西區(qū)有多個(gè)新項(xiàng)目推出，同時(shí)上半年價(jià)格的快速上漲會(huì)給下半年帶來一定的壓力。 2）發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)為公司主營業(yè)務(wù)：公司的基本發(fā)展策略為：以醫(yī)療作為基礎(chǔ)的技術(shù)、服務(wù)支撐，重點(diǎn)向康復(fù)養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)方向延伸。2016年推動(dòng)“橫琴國際生命科學(xué)中心”項(xiàng)目落地實(shí)施，擇機(jī)通過兼并收購的方式實(shí)現(xiàn)大健康產(chǎn)業(yè)的外延式發(fā)展。大健康產(chǎn)業(yè)屬于高技術(shù)含量、高服務(wù)質(zhì)量的行業(yè)，技術(shù)、服務(wù)是否適應(yīng)市場需求是大健康產(chǎn)業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)。能否成功轉(zhuǎn)變存在較大的不確定性。八 .總結(jié)及投資建議：1) 世榮兆業(yè)是珠海一家上市的房地產(chǎn)民營企業(yè)，土地儲(chǔ)備量位居珠海第二。在2007 年房地產(chǎn)市場“過熱”，眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛高價(jià)拿地，過度擴(kuò)張的情況下，該公司沒有參加一宗高價(jià)地的競拍，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備保持較低成本，可以滿足公司未來若干年開發(fā)且成本較低的土地儲(chǔ)備，使得公司在本區(qū)域市場的持續(xù)