第六章其他稅收法律制度

1、第六章其他稅收法律制度第一節(jié)關(guān)稅法律制度一、納稅人1.入境旅客隨身攜帶的行李、物品的持有人 ；2.各種運(yùn)輸工具上服務(wù)人員入境時攜帶自用物品的持有人 ；3.饋贈物品以及其他方式入境個人物品的所有人；4. 進(jìn)口個人郵件的 收件人 。二、課稅對象和稅目關(guān)稅的課稅對象是進(jìn)出境的貨物、物品三、稅率（一）稅率的種類1. 關(guān)稅的稅率分為進(jìn)口稅率和出口稅率兩種。其中進(jìn)口稅率又分為普通稅率、最惠國稅率、協(xié)定稅率、特惠稅率、關(guān)稅配額稅率和暫定稅率。2. 進(jìn)口關(guān)稅一般采用比例稅率，實(shí)行從價計征的辦法，但對啤酒、原油等少數(shù)貨物則實(shí)行從量計征。對廣播用錄像機(jī)、放像機(jī)、攝像機(jī)等實(shí)行從價加從量的復(fù)合稅率。（二）稅率的確定1

2、.進(jìn)出口貨物，應(yīng)當(dāng)按照收發(fā)貨人或者他們的代理人申報進(jìn)口或者出口之日實(shí)施的稅率征稅；2. 進(jìn)口貨物到達(dá)前，經(jīng)海關(guān)核準(zhǔn)先行申報的，境之日實(shí)施的稅率征稅；3. 進(jìn)出口貨物的補(bǔ)稅和退稅，適用該進(jìn)出口貨物應(yīng)當(dāng)按照裝載此貨物的運(yùn)輸工原申報進(jìn)口或者出口之日具 申報進(jìn)所 實(shí)施的稅率，但下列情況除外：（ 1）按照特定減免稅辦法批準(zhǔn)予以減免稅的進(jìn)口貨物，后因情況改變經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓或出售需予補(bǔ)稅的，應(yīng)按其原進(jìn)口之日實(shí)施的稅率征稅。（ 2）加工貿(mào)易進(jìn)口料、件等屬于保稅性質(zhì)的進(jìn)口貨物，如經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為內(nèi)銷，應(yīng)按向海關(guān)申報轉(zhuǎn)為內(nèi)銷當(dāng)日實(shí)施的稅率征稅；如未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)為內(nèi)銷的，則 按海關(guān)查獲日期所施行的稅率征稅。（ 3）對經(jīng)批

3、準(zhǔn)緩稅進(jìn)口的貨物以后交稅時，不論是分期或一次交清稅款，都應(yīng)按貨物原進(jìn)口之日實(shí)施的稅率計征稅款。（ 4）分期支付租金的租賃進(jìn)口貨物，分期付稅時，都應(yīng)按該項貨物原進(jìn)口之日實(shí)施的稅率征稅。（ 5）溢卸、誤卸貨物事后確定需予征稅時，應(yīng)按其原運(yùn)輸工具申報進(jìn)口日期所實(shí)施的稅率征稅。如原進(jìn)口日期無法查明的，可按確定補(bǔ)稅當(dāng)天實(shí)施的稅率征稅。（ 6）對由于海關(guān)進(jìn)出口稅則歸類的改變、完稅價格的審定或其他工作差錯而需補(bǔ)征稅款的，應(yīng)按原征稅日期實(shí)施的稅率征稅。（ 7）查獲的走私進(jìn)口貨物需予補(bǔ)稅時，應(yīng)按查獲日期實(shí)施的稅率征稅。（ 8）暫時進(jìn)口貨物轉(zhuǎn)為正式進(jìn)口需予補(bǔ)稅時，應(yīng)按其轉(zhuǎn)為正式進(jìn)口之日實(shí) 施的稅率征稅。四、計稅依

4、據(jù)1.(1)在貨物成交過程中，進(jìn)口人在成交價格外另支付給賣方的傭金，0應(yīng)計入成交價格 , 而向境外采購代理人支付的買方傭金則不能列入，如已包括在成交價格中應(yīng)予以扣除。(2) 賣方付給進(jìn)口人的正?；乜?，應(yīng)從成交價格中扣除。(3)賣方違反合同規(guī)定延期交貨的罰款，賣方在貨價中沖減時，罰款則不能從成父價格中扣除。(4)到岸價格是指包括貨價以及貨物運(yùn)抵我國關(guān)境內(nèi)輸入地點(diǎn)起卸前的包裝費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、保險費(fèi)和其他勞務(wù)費(fèi)等費(fèi)用構(gòu)成的一種價格，其中還應(yīng)包括為了在境內(nèi)生產(chǎn)、制造、使用或出版、發(fā)行的目的而向境外支付的與該進(jìn)口貨物有關(guān)的專利、商標(biāo)、著作權(quán)，以及專有技術(shù)、計算機(jī)軟件和資料等費(fèi)用。(5)為避免低報、瞞報價格偷逃

5、關(guān)稅，進(jìn)口貨物的到岸價格不能確定時，本著公正、合理原則，海關(guān)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定估定完稅價格。2. 出口貨物應(yīng)當(dāng)以海關(guān)審定的貨物售予境外的離岸價格，扣除出口關(guān)稅后作為完稅價格。(1)離岸價格應(yīng)以該項貨物運(yùn)離關(guān)境前的最后一個口岸的離岸價格為實(shí)際離岸價格。(2)若該項貨物從內(nèi)地起運(yùn)，則從內(nèi)地口岸至最后出境口岸所支付的國內(nèi)段運(yùn)輸費(fèi)用應(yīng)予扣除。(3)離岸價格不包括裝船以后發(fā)生的費(fèi)用。出口貨物在成交價格以外支付給國外的傭金應(yīng)予扣除，未單獨(dú)列明的則不予扣除。(4)出口貨物在成交價格以外，買方還另行支付的貨物包裝費(fèi)，應(yīng)計入成交價格。(5) 當(dāng)離岸價格不能確定時，完稅價格由海關(guān)估定。五、稅收優(yōu)惠1?海關(guān)法和進(jìn)出口關(guān)稅

6、條例中規(guī)定的減免稅，稱為法定性減免稅。主要有下列情形：(1)一票貨物關(guān)稅稅額、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅或者消費(fèi)稅稅額在人民幣50 元以 下的；(2) 無商業(yè)價值的廣告品及貨樣；(3) 國際組織、外國政府無償贈送的物資；(4) 進(jìn)出境運(yùn)輸工具裝載的途中必需的燃料、物料和飲食用品；(5)因故退還的中國出口貨物，可以免征進(jìn)口關(guān)稅，但已征收的出口關(guān)稅，不予退還；(6)因故退還的境外進(jìn)口貨物，可以免征出口關(guān)稅，但已征收的進(jìn)口關(guān)稅不予退還。2. 有下列情形之一的進(jìn)口貨物，海關(guān)可以酌情減免稅：(1) 在境外運(yùn)輸途中或者在起卸時，遭受到損壞或者損失的；(2) 起卸后海關(guān)放行前，因不可抗力遭受損壞或者損失的；（ 3）海關(guān)

7、查驗時已經(jīng)破漏、損壞或者腐爛，經(jīng)證明不是保管不慎造成的六、征收管理1. 進(jìn)出口貨物的收發(fā)貨人或其代理人應(yīng)當(dāng)在海關(guān)簽發(fā)稅款繳款憑證次日起7 日內(nèi)（星期日和法定節(jié)假日除外），向指定銀行繳納稅款。2.逾期不繳的，除依法追繳外，由海關(guān)自到期次日起至繳清稅款之日止，按日征收欠繳稅額 1%0 的滯納金。3.已征出口關(guān)稅的貨物，因故未裝運(yùn)出口申報退關(guān)，經(jīng)海關(guān)查驗屬實(shí)的，納稅人可以從繳納稅款之日起的 1 年內(nèi)，書面聲明理由，連同納稅收據(jù)向海關(guān)申請退稅，逾期不予受理。4.進(jìn)出口貨物完稅后，如發(fā)現(xiàn)少征或漏征稅款，海關(guān)有權(quán)在1 年內(nèi)予以補(bǔ)征。5.如因收發(fā)貨人或其代理人違反規(guī)定而造成少征或漏征稅款的，海關(guān)在3歡迎下載

8、2年內(nèi)可以追繳。第二節(jié)房產(chǎn)稅法律制度一、房產(chǎn)稅的納稅人與征稅范圍（一）房產(chǎn)稅的納稅人：是指在我國 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括 農(nóng)村）內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。1. 產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人；2. 產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人；提示：房產(chǎn)出租的，由房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人（出租人）為納稅人。3.4.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人；產(chǎn)權(quán)未確定或者租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人；5. 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人按房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。提示：（

9、1）納稅人具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。（ 2）涉外企業(yè)、單位和個人等在內(nèi)地?fù)碛械姆慨a(chǎn)，也要繳納房產(chǎn)稅。（ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售之前不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用、出租、出借的商品房應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅?！纠} ?單選題】關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人的下列表述中，不符合法律制度規(guī)定的是（）。（ 2012 年）A.B.C.D.房屋出租的，承租人為納稅人房屋產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人為納稅人房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理單位為納稅人房屋產(chǎn)權(quán)未確定的，房產(chǎn)代管人為納稅人正確答案 A答案解析本題考核房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。房產(chǎn)出租的，出租人按照租金收入繳納從

10、租計征的房產(chǎn)稅，出租人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。（二）房產(chǎn)稅的征稅范圍1. 從地理位置上：房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋，不包括農(nóng)村。2. 從征稅對象上：指房屋。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。【例題 ?判斷題】房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，由于房屋屬于不動產(chǎn)，所以與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備也應(yīng)作為房屋一并征稅。上述的“各種附屬設(shè)備”包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如水塔、煙囪等。正確答案 X答案解析本題考核房產(chǎn)稅的征稅范圍?！案鞣N附屬設(shè)備”不包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如水塔、煙囪等。二、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算(

11、 一 )房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)歡迎下載3房產(chǎn)稅的征收方式分為從價計征和從租計征兩種。1. 從價計征：房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。計稅余值二房產(chǎn)原值 X( 1 10%- 30%(1) 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施。(2) 房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定： 凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。(3)投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待：以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅

12、。以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。提示：對融資租賃的房屋：以房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。2. 從租計征房產(chǎn)出租的以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，計繳房產(chǎn)稅。( 二 )房產(chǎn)稅的稅率及計算( 重點(diǎn) )1. 兩種計稅方法(1)從價計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除 10%- 30%t 的余值計算繳納。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依照房產(chǎn)余值從價計征的，稅率為 1.2% 。(2) 從租計征。從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依

13、照房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%【提示】對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4% 勺稅率征收房產(chǎn)稅。稅率稅額計算公式計稅方法 計稅依據(jù)從價計房產(chǎn)余征值1.2%全年應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅房產(chǎn)原值X ( 1扣除比例 ) X 1.2%從租計金產(chǎn)租 12% 全年應(yīng)納稅額 =租金收入 X 12% （或 4%【例題 ?單選題】某企業(yè) 2009年度自有生產(chǎn)用房原值5000 萬元，賬面已提折舊 1000萬元。已知房產(chǎn)稅稅率為1.2%, 當(dāng)?shù)卣?guī)定計算房產(chǎn)余值的扣除比例為 30% 該企業(yè) 2009年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額為（）萬元。（ 2009 年）A.18B.33.6C. 42D. 48正確答案

14、C答案解析本題考核房產(chǎn)稅稅額的計算。根據(jù)規(guī)定，從價計征的房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。該企業(yè)2009 年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅二5000 X （ 1- 30% X 1.2% 二 42 （萬元）歡迎下載4【例題 ?單選題】王某自有一處平房，共16 間，其中用于個人開餐館的7 間（房屋原值為 20 萬元）。 2012 年 1 月 1 日，王某將 4 間出典給李某，取得出 典價款收入 12 萬元，將剩余的 5 間出租給某公司，每月收取租金 1 萬元。已知 該地區(qū)規(guī)定按照房產(chǎn)原值一次扣除 20%t 的余值計稅，則王某 2012 年應(yīng)納房產(chǎn) 稅額為（）。A. 1.652. 萬元B. 0.816 萬元C. 0.5

15、16 萬元D. 1.632 萬元正確答案 D答案解析本題考核房產(chǎn)稅稅額的計算。（1）開餐館的房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅二20X （1- 20%X 1.2% = 0.192 （萬元）；（ 2）房屋產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人，王某作為出典人無需繳納房產(chǎn)稅；（3）出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅=1X12X 12%= 1.44（萬元）；（4）三項合計，應(yīng)納房產(chǎn)稅0.192+1.44=1.632（萬元）。=三、房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)（全額或差額）的單位（學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位）所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)

16、免征房產(chǎn)稅。3. 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。4. 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。提示：對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。四、納稅義務(wù)發(fā)生時間1. 納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。2. 納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。3.4.5.納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。6.7.納稅人出租、出借房產(chǎn)，

17、自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。8. 納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。【例題 ?多選題】根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，下列各項中，不符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間規(guī)定的有（）。A.B.C.D.納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起，繳納房產(chǎn)稅納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之月起，繳納房產(chǎn)稅納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起

18、，繳納房產(chǎn)稅正確答案 AC答案解析本題考核房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅；納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。歡迎下載5例題 ?單選題】甲公司委托某施工企業(yè)建造一幢辦公樓，工程于 2009 年 12 月完工， 2010 年1 月辦妥（竣工）驗收手續(xù)，4 月付清全部價款。甲公司此幢辦公樓房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是（）。（ 2010 年）A. 2009 年 12 月B. 2010 年 1C. 2010 年 2D. 2010 年 4月月月正確答案 C答案解析本題考核房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋

19、，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。本題中2010 年 1 月辦妥（竣工）驗收手續(xù)，所以從2010 年 2 月起征收房產(chǎn)稅。第三節(jié)契稅法律制度一、 契稅的納稅人一一權(quán)屬的承受人契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受（獲得）“土地、房屋權(quán)屬”轉(zhuǎn)移（土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）的單位和個人。提示：這里所說的“承受”，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。二、 契稅的征稅范圍契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。 土地、房 屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。契稅的征稅范圍具體包括：1?國有土地使用權(quán)出讓（土地一級市場）；2. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地二級市場：包括出售、贈與、

20、交換）；提示：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。3. 房屋買賣；4. 贈與；5. 交換。6. 特殊情況，視同轉(zhuǎn)移：（ 1） 以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（ 2）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（ 3）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（ 4）以預(yù)購方式承受土地、房屋權(quán)屬；（ 5） 土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)的；（6）公司增資擴(kuò)股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅；（7）企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。提示：（ 1）企業(yè)破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人破產(chǎn)企

21、業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。（2）土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。【例題 ？單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應(yīng)繳納契稅的是（）。（ 2009 年）A. 承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)B. 企業(yè)受讓土地使用權(quán)C. 企業(yè)將廠房抵押給銀行歡迎下載6D. 個人承租居民住宅正確答案 B答案解析本題考核契稅的征稅范圍。契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移以及土地、房屋權(quán)屬的典當(dāng)、繼承、出租或者抵押等，均不屬于契稅的征收范圍。三、 契稅的稅率：比

22、例稅率（3% 5%四、 契稅的計稅依據(jù)1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣：成交價格作為計稅依據(jù)。2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征稅機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣市場價格確定。3. 土地使用權(quán)交換、房屋交換：交換土地使用權(quán)、房屋的“價格差額”。提示：交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。4. 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計稅依據(jù)。五、契稅應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額 =計稅依據(jù)X 稅率【例題 ?單選題】甲公司于2012 年 9 月向乙公司購買一處閑置廠房，合同注明的土地使用權(quán)價款 2 000

23、 萬元，廠房及地上附著物價款 500 萬元。已知當(dāng)?shù)?規(guī)定的契稅稅率為 3% 甲公司應(yīng)繳納的契稅稅額為（）萬元。（ 2012 年）A. 15B. 45C.60D.75正確答案 D答案解析本題考核契稅的計算。房屋買賣的，以成交價格為計稅依據(jù)，成交價格中包括土地、房屋權(quán)屬的轉(zhuǎn)移合同確定的價格。應(yīng)繳納契稅=（2000+500 ）X 野 75 （萬元）?！纠} ?單選題】周某原有兩套住房，2009 年 8 月，出售其中一套，成交價為 70 萬元；將另一套以市場價格60 萬元與謝某的住房進(jìn)行了等價置換；又以100 萬元價格購置了一套新住房，已知契稅的稅率為3% 周某計算應(yīng)繳納的契稅的下列方法中，正確的是

24、（）。（ 2010 年）A. 100 X 3%= 3 （萬元）B. （ 100+60 ）X 3%= 4.8 （萬元）C. （ 100+70 ）X 3%= 5.1 （萬元）D. （ 100+70+60 X 3%= 6.9 （萬元）正確答案 A答案解析本題考核契稅的計算。契稅是由承受土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人繳納的；歡迎下載7對于交換土地使用權(quán)或房屋的，交換價格相等的，免征契稅。本題中周某只有購買新住房需要繳納契稅。六、契稅征收管理1.契稅納稅環(huán)節(jié)：納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證 的當(dāng)天。2.契稅納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起10 日內(nèi)

25、。第四節(jié)土地增值稅法律制度一、土地增值納稅人土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。提示：轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方：轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方交契稅、印花稅。【例題 ?多選題】張某于2005 年以每套 80 萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。2006 年將其中一套公寓以100 萬元的價格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利20 萬 元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有（）。（2007 年A. 個人所得稅B. 營業(yè)稅C. 契稅D. 土地增值稅正確答案 ABD答案解析本題考

26、核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營業(yè)稅和土地增值稅。按照規(guī)定繳納個人所得稅。歡迎下載8二、土地增值稅征稅范圍1. 征稅范圍的一般規(guī)定：(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅；(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。解釋：土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征。2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定征收土地增值稅 不征收土地增值稅(1) 出售國有土地使用權(quán)；(2) 取得土地使

27、用 權(quán) (1) 出讓國有土地的行為；后進(jìn)行房屋開發(fā) 建造然 (2) 繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；后出售的；(3)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)(3) 存里房地產(chǎn)買人的行為；賣；(4)通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土(4)抵押期滿以房地地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn) (5)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地讓 ) ；產(chǎn)) 作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅( 非房地產(chǎn)企業(yè) ) ；(5)單位之間交換房(6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為

28、企業(yè)自用或用于出地產(chǎn)(有實(shí)物形態(tài)收租等商業(yè)用途；入 ) ；(6) 投出方或接受(7)個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)；方屬于房地產(chǎn)開發(fā)(8)合作建房，建成后按比例分房自用的；的房地房地產(chǎn)的出租；產(chǎn)投資；(9)(10)對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；(7) 投資聯(lián)營后將投企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建房行為；房地產(chǎn)的重新入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)(11)讓的；評估。(8)合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的?！纠} ?單選題】下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是()A. 公司與公司之間互換房產(chǎn)B. 房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)C. 兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D. 雙方合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用正確答案 A答案解

29、析本題考核土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅征稅范圍規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)，沒有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍；兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)、合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用，暫免征收土地增值稅。三、稅率：實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率歡迎下載9極數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（ %速算扣除系（ %）1不超過 50% 勺部分3002超過 50% 至 100% 的部分4053超過 100% 至 200% 的部分50154超過 200% 勺部分6035四、土地增值稅的計稅依據(jù)增值額的計算公式為：增值額二轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項目（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，

30、包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益；從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。（二）扣除項目及其金額（重點(diǎn)掌握）1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）：包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。【例題 ?單選題】下列項目中，征收土地增值稅確定取得土地使用權(quán)所付金額中地價款的方法，正確的是（）。A.B.C.D.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地價款以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為補(bǔ)繳的出讓金和費(fèi)用以其他方式取得土地使用權(quán)的，為建房的費(fèi)用與成本正確答案 B答案解析本題考核土地增值稅的計稅依據(jù)。以出讓方

31、式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式缺的土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價款。2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用【例題 ?多選題】下列項目中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（）。A. 土地出讓金B(yǎng).C.D.耕地占用稅公共配套設(shè)施費(fèi)借款利息費(fèi)用正確答案 BC答案解析本題考核房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、加注安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。耕地占用稅屬于土地征用及

32、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）（ 1）納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用二利息+ （取得土地使用權(quán)所支付的金額+ 房地產(chǎn)開發(fā)成本） X 5%以內(nèi)( 2) 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用二( 取得土地使用權(quán)所支付的金額+房歡迎下載10地產(chǎn)開發(fā)成本 ) x 10% 以內(nèi)【例題 ?單選題】企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額1000 萬元 ; 房地產(chǎn)開發(fā)成本 6000 萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400 萬元 ( 能提供貸款證明 ) ，其中超過國家規(guī)

33、定上浮幅度的金額為100 萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為5% 該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是()萬元。A.370B.650C.750D.850正確答案 B答案解析本題考核房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計算。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =( 400-100 ) + ( 1000+6000 X 5%= 650 ( 萬元 ) 。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金( 適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓) ：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。企業(yè)狀詳細(xì)說明可扣除稅金況(1)營業(yè)稅(1)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%房地產(chǎn) 開城建稅和(2)(2)由于印花稅 ( 0.5%。 ) 包含在管理費(fèi)用中，故不發(fā)企 業(yè)能在此單教育費(fèi)附加獨(dú)扣除(1)營業(yè)稅(1) 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收(2)非房地 產(chǎn)印花稅入全額，營業(yè)稅稅率為 5%開發(fā) 企業(yè)(3)城建稅和銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收教育費(fèi)附加入減除購置后受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為 5%(2) 印花稅稅率為0.5 %。 ( 產(chǎn)