業(yè)主概念和權(quán)利的司法解釋

1、業(yè)主概念和權(quán)利的司法解釋兩個司法解釋總結(jié)了物權(quán)法實施以來的司法實踐中出現(xiàn)的問題， 根據(jù)立法規(guī)定提出了審判中應(yīng)當掌握的原則，給業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了 一個明確雙方權(quán)利義務(wù)和衡量自己行為尺度的標準。業(yè)主的概念業(yè)主是指一定物業(yè)的主人，包括自然人、法人、其他組織和國家。住 宅小區(qū)業(yè)主通常是指購買房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理法律關(guān)系中的重要民 事主體之一。物權(quán)法第七十條規(guī)定:業(yè)主對建筑物的住宅、經(jīng)營性用房 等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的 權(quán)利。法律雖然給出了高度概括的文字規(guī)定，但并不能涵蓋和解釋實踐中所 出現(xiàn)的種種特殊現(xiàn)象。根據(jù)最高法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件

2、具體應(yīng)用法律 若干問題的解釋第一條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章 第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章 所稱的業(yè)主?！焙唵蔚卣f，凡依法登記或依法取得物業(yè)所有權(quán)的人就是業(yè)主。 能拿出房產(chǎn)證或依據(jù)法院判決、仲裁裁決、政府行政決定或根據(jù)繼承關(guān)系取 得房產(chǎn)所有權(quán)的人就是業(yè)主，自己合法建造房屋的也能成為業(yè)主，已經(jīng)買房 但還未辦出產(chǎn)權(quán)證的也是業(yè)主。這些業(yè)主的法律地位是得到法律確認并予保 障的，因此可稱之為法律上的業(yè)主。這個概念的核心就是依據(jù)產(chǎn)權(quán)（物業(yè)所有 權(quán)）確定所有權(quán)人。實踐中往往有這樣的情況：子女購房常年在外工作生活而父母常年 居??；子女購房與父母共同居??；子女購房

3、居住父母不定期來同住。這樣的父 母夫妻子女都是小區(qū)的業(yè)主還是應(yīng)當有所區(qū)別？區(qū)別何在，標準是什么？住宅 小區(qū)是個業(yè)主自治區(qū)域，個人是否具有業(yè)主身份，能否以業(yè)主身份參與小區(qū) 公共事務(wù)或擔任自治組織如業(yè)主委員會成員，這就成為一個較復雜的問題。 與法律上的業(yè)主概念（或稱狹義上的業(yè)主）相對應(yīng)的就存在著一個生活中的 業(yè)主概念（或稱廣義上的業(yè)主），生活中的業(yè)主就不享有或不完全享有法律上 業(yè)主的所有權(quán)利，這是司法解釋所明確的業(yè)主身份確認的基本原則，也是對 業(yè)主進行區(qū)分的標準。子女購房依照法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)人就是法律上的業(yè)主，其父母盡管居住 在這里，享有占有、使用住房的部份所有者權(quán)利，但其不能處分住房產(chǎn)權(quán)。有 的子女

4、另有住房居住，或在國外工作生活，并不在住宅小區(qū)生活，也不直接享 有并行使業(yè)主權(quán)利。而其購房是為父母提供居住，其父母在小區(qū)生活，享受物 業(yè)服務(wù)，小區(qū)公共管理事務(wù)直接與他們的各項利益有關(guān)，其法律地位相當于 法律上的準業(yè)主，筆者認為經(jīng)其子女書面授權(quán)委托，明確這類業(yè)主可以享有 行使業(yè)主權(quán)利、參與小區(qū)公共事務(wù)，有投票和參與選舉（被選舉）的權(quán)利，經(jīng)其 他業(yè)主認可并經(jīng)選舉成為小區(qū)自治組織成員。有的家庭三代同堂,戶籍、生活居住也都在小區(qū)，購房者是第二代子 女，三代都享有物業(yè)服務(wù)，小區(qū)公共事務(wù)都與他們直接有關(guān)，而對某一具體事 務(wù)三代人可能會有完全不同的意見和看法，確定有投票權(quán)和被選舉權(quán)的只能 按照法律上的業(yè)主標

5、準來確定，其他人只能作為生活中的業(yè)主來確定身份， 不享有法律上業(yè)主的完整權(quán)利，不能以法律上業(yè)主的身份和資格來提出各種 法律主（生活中的一般要求除外），否則也是無效的。子女購房自住而父母經(jīng)常來同住，但父母同時也另有住房，這樣的父 母就不具備本小區(qū)（生活上的）業(yè)主的身份，只能視為臨時居住者或業(yè)主的親 友，不具備享有物業(yè)服務(wù)的主體資格，不宜參與小區(qū)公共事務(wù)包括對其他業(yè) 主、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律性評價，即使有合理意見也應(yīng)當通過 產(chǎn)權(quán)人（法律上的業(yè)主）來提出，而不宜視同為業(yè)主本人的意見。實踐中會有 偶而住在小區(qū)、僅與業(yè)主有親友關(guān)系、甚至僅僅出入過小區(qū)的人都會自認為 或自稱為業(yè)主，對小區(qū)公共管理

6、事務(wù)提出指責和批評，提出各種要求,對此需 要審慎甄別，防止濫用業(yè)主身份對小區(qū)管理和其他業(yè)主的權(quán)利造成侵害。夫妻間或共有權(quán)人如何確定業(yè)主身份,根據(jù)司法解釋依法登記在產(chǎn) 權(quán)證上的人是業(yè)主，那么夫妻是共有權(quán)人，一戶或一套住宅會有二個以上的 業(yè)主，如果在小區(qū)選舉或投票活動中夫妻對同一事務(wù)存在相反的意見（例如 對于是否同意封閉前后陽臺，夫妻間產(chǎn)生完全不同的意見），那一個意見應(yīng)計 為有效票？針對這種情況，必須在事先確立一個行使權(quán)利的業(yè)主（簡稱行權(quán)人） 的概念，并經(jīng)具有業(yè)主身份的夫妻自行商議確定夫或妻為行權(quán)人即簽字表 態(tài)、投票選舉的人，通常就是以產(chǎn)權(quán)證的名字為準，而其他雖具備業(yè)主身份的 人就不能作為行權(quán)人進

7、行投票，以自行排除的方式確定一戶業(yè)主的唯一意 見。確定法律上的業(yè)主身份對小區(qū)公共管理事務(wù)具有重要意義，這涉及 到小區(qū)自治組織（業(yè)主大會、業(yè)主委員會）成員的投票、選舉活動的合法性有 效性，業(yè)主參與物業(yè)管理活動的正當、合法、有效，業(yè)主維權(quán)行動的合法有效， 以及業(yè)主提起訴訟的主體適格等方面都將導致不容忽視的法律后果，因此 在實踐中應(yīng)當準確把握。例如在選舉中安排人員對參與選舉和被選舉的業(yè)主 資格進行甄別確認，以保證投票結(jié)果的有效性合法性;在征求意見中對投票 者的行權(quán)人身份進行提示，保證投票結(jié)果的有效性。如果忽視這項工作，就可 能出現(xiàn)某戶雖然表示了某種投票意見，但出現(xiàn)行權(quán)人否認投票意見的現(xiàn)象， 導致投票

8、結(jié)果不準確。也可防止不具有業(yè)主身份的人以業(yè)主名義要求物業(yè)服 務(wù)企業(yè)提供額外服務(wù)，甚至擾亂小區(qū)管理秩序。這種審查與選舉活動中的選 民、候選人資格審查性質(zhì)相同，因此應(yīng)當成為住宅小區(qū)自治管理活動中的一 項常規(guī)工作容。業(yè)主的權(quán)利除了 一般民事主體所擁有的民事權(quán)利外，住宅小區(qū)的業(yè)主還應(yīng)具有特定主體的權(quán)利。住宅小區(qū)業(yè)主的權(quán)利首先是對物業(yè)專有部位的完整所有權(quán)，即對其 所購房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。作為所有權(quán)的法律特征就是強 調(diào)所有權(quán)是絕對權(quán)（即對世權(quán)）。所有權(quán)權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不 特定的。業(yè)主對其物業(yè)的所有權(quán)受到法律的保障和他人的尊重，實踐中發(fā)生 物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工為迫使業(yè)主交納物業(yè)費而

9、切斷房屋的進戶水電設(shè)施，導致 業(yè)主無法使用水電和正常居住，這是對業(yè)主使用物業(yè)權(quán)利的嚴重侵犯，是一 種違反法律規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為此承擔侵權(quán)責任。業(yè)主對住宅小區(qū)共有部位共同享有使用權(quán)、收益權(quán)、參與管理權(quán)。 業(yè)主對涉及小區(qū)自治公共管理事務(wù)有知情權(quán)、參與管理權(quán)、提出意 見建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有要求按照服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)的權(quán)利, 有向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出投訴的權(quán)利。業(yè)主有對造成本人本戶損害的其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員 會提起訴訟的權(quán)利。業(yè)主在建立小區(qū)自治組織過程中有選舉和被選舉的權(quán)利。上述主要權(quán)利相對應(yīng)的就是作為小區(qū)業(yè)主也應(yīng)當履行相應(yīng)的義務(wù), 如果只強調(diào)權(quán)利而不履行義務(wù)

10、，其權(quán)利的行使和保障也要受到限制。司法解釋也針對一些實踐中的模糊點做了明確規(guī)定，例如關(guān)于審理 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第四條：“業(yè)主 基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋 頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。但違 反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外”。小區(qū)公寓住宅的頂 層、外墻在法律屬性上是屬于業(yè)主共有的，但常有一些業(yè)主利用毗鄰或自家 的頂層露臺作為本戶專有的場地，開辟為曬衣臺、乘涼臺、小花園、甚至種 菜或違章搭建，造成對其他業(yè)主的影響甚至反感；有的業(yè)主在自家房屋外墻 安裝大型廣告，引起物業(yè)服務(wù)企業(yè)的干預，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)。司法解釋對此明確 了 “基于合理需要”進行使用，不屬侵權(quán)行為。何謂“合理需要” ？例如在頂 層擺放花盆，晾曬衣物，安靜的乘涼，只要不造成侵擾、損害他人的后果即屬 合理圍，應(yīng)予允許。“但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除 外”，法律法規(guī)規(guī)定設(shè)置戶外廣告應(yīng)經(jīng)工商管