浦發(fā)近期南京市城區(qū)二手房市場(chǎng)狀況

1、.近期南京市城區(qū) 這里的城區(qū)包括鼓樓、玄武、白下、建鄴、秦淮、下關(guān)、棲霞、雨花七區(qū)。二手房市場(chǎng)狀況基本情況今年1-6月南京市城區(qū)二手住宅共成交20266套，較去年同期17578套增長(zhǎng)了15.3%；今年1-6月成交均價(jià)為4020元/平米，較去年3791元/平米增長(zhǎng)了6.04%交易量平穩(wěn)放大，而交易價(jià)格有序增長(zhǎng)，市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出健康有序的局面。其中建鄴與雨花兩區(qū)成交量比去年同期下降48.27%和48.71%；棲霞和下關(guān)的成交量同比增幅達(dá)到了137.37%和94.05%，但成交均價(jià)卻下跌了5.6%和9.37%，與這兩個(gè)區(qū)域次新房的大量上市有一定的關(guān)聯(lián)度。近期市場(chǎng)特征1、 交易狀況6月份成交套數(shù)較5月有

2、一定幅度的反彈。經(jīng)歷過5月份存量房成交量大幅下降后，6月份市場(chǎng)又重新活躍了起來，6月城區(qū)共成交3783套，比5月份上升了12.12%。雖然成交量有了一定幅度的反彈，但較高峰時(shí)的4300多套還是有很大幅度的下降。6月份銀行房貸政策依然趨緊，特別是部分銀行加大了對(duì)江寧、江北樓盤的貸款首付比例。但對(duì)于城區(qū)的房屋，銀行暫時(shí)還沒有采取任何措施打算變換房貸政策，成交區(qū)域：高成交密集區(qū)前三名分別為：鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，而棲霞區(qū)的交易量出現(xiàn)了連續(xù)萎縮的情況，值得我們關(guān)注。建筑年代：在成交的二手房中，建筑年代在1981-1985年之間的約占10%，1986-1990年之間的約占13%，1991-1995年之

3、間的約占16%，1996-2000年之間的約占28%，2000年以后的約占14%。建筑年代2000年以后的次新房雖然成交套數(shù)較最高峰時(shí)的4月份減少了50套、面積減少了1100.94平米，但成交金額卻比4月增加了1121.4萬元，這說明人們雖然對(duì)2000年后次新房成觀望的態(tài)勢(shì)，但成交的價(jià)格卻在穩(wěn)步攀升。建筑面積：二手房成交套型中建筑面積60平米以下的約占45%，建筑面積60-80平米的約占35%，基本符合購買二手房群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，從這一點(diǎn)分析二手房交易中自用比例很高。成交總價(jià)：30萬以下的二手房一直是市場(chǎng)需求最為旺盛的價(jià)格段，在成交量上也得到了同樣的體現(xiàn)。6月份，30萬以下的二手房交易量雖比

4、5月份比例有所下降，但依然占到總成交量的65.6%。2、 供給情況6月份市場(chǎng)給出了明顯的回應(yīng)信號(hào)，6月市場(chǎng)的供應(yīng)套數(shù)較5月出現(xiàn)了明顯的放大跡象，6月市場(chǎng)供應(yīng)4897套，較5月的3087套增長(zhǎng)了58.63%。市場(chǎng)的拋盤日益沉重，供求情況越來越趨向于平衡。供應(yīng)區(qū)域：各區(qū)域的供應(yīng)套數(shù)均出現(xiàn)了大幅度的增加，特別是棲霞與雨花兩區(qū)的供應(yīng)套數(shù)增幅分別達(dá)到了102.8%和95.8%，單月供應(yīng)增幅驚人，而其它區(qū)域的供應(yīng)套數(shù)增幅也均在40%以上。供應(yīng)年代：市場(chǎng)上二手房的供應(yīng)更集中于建筑年代在1996年以后的房屋上，特別是6月份市場(chǎng)對(duì)次新房的供應(yīng)有一步放大的趨勢(shì)，建筑年代1996-2000年的房屋供應(yīng)套數(shù)較5月份環(huán)

5、比增加72.47%，2000年以后的供應(yīng)套數(shù)環(huán)比也增加了50%。供應(yīng)面積：6月各面積段的供應(yīng)情況均出現(xiàn)了放量的跡象，環(huán)比5月各面積段供應(yīng)量增幅平均在58%以上，各面積段的供應(yīng)單價(jià)則無明顯的漲升，特別是在100-160平米的面積段還出現(xiàn)了小幅的下降，說明賣房人對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)前景的預(yù)期更加趨于理性。供應(yīng)單價(jià)：與交易情況類似，人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期正逐步走向理性，6月份市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格較5月份下降了18元/平方。雖然降幅不大，但在市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增加的前提下，也反映出人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已不如前幾個(gè)月那么高了。另外本月白下區(qū)供應(yīng)單價(jià)的下降幅度最大，達(dá)到了5%以上。供應(yīng)總價(jià)：市場(chǎng)的供應(yīng)更集中在20-40萬之間的二手房，6

6、月份這一段的供應(yīng)套數(shù)占總供應(yīng)量的53.8%。從各總價(jià)段的單價(jià)走勢(shì)分析看，除總價(jià)20萬元以內(nèi)的二手房供給單價(jià)依然大幅攀升外，其余各總價(jià)段的單價(jià)均出現(xiàn)了小幅下降或滯漲的現(xiàn)象，其中100萬元以上的供給單價(jià)比5月份下降了4.41%。3、供需比較各面積段供求趨于平衡、大面積套型明顯供大于求。與前幾月中小套型熱銷的情況相比，從6月份開始各面積段供求關(guān)系已趨于平衡，除60平米以下的套型市場(chǎng)供求比小于1外，其余套型市場(chǎng)均出現(xiàn)了供大于求的局面。特別是100平米以上的中、大套型市場(chǎng)供給量已兩倍于成交量，而一些前幾年投資于房產(chǎn)的投資者更是大量拋出建筑年代在2000年以后的中、大套型次新房，使這一面積段的市場(chǎng)供求比例達(dá)3.84：1，大量的房源供應(yīng)已使市場(chǎng)偏向飽和。市場(chǎng)供給與成交價(jià)格正逐步接近，人們對(duì)房?jī)r(jià)也越來越理性。本月城區(qū)二手房的成交均價(jià)達(dá)到4350元/平米，較上月上升了105元/平米，升幅僅為2.47%。相比較前幾個(gè)月，本月的成交均價(jià)上漲幅度進(jìn)一步放緩。另外本月市場(chǎng)供給均價(jià)相比成交均價(jià)已出現(xiàn)下跌跡象，雖然跌幅不大，但在市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增加的前提下，也反映出人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已不如前幾個(gè)月那么高了。如引入預(yù)期價(jià)